목돈 안드는 전세금액 경매로 넘어가도 전세대출은 안전하다

[이제열]

목돈 안드는 전세금액 경매로 넘어가도 전세대출은 안전하다.

세입자가 금융기관에 임차보증금 반환청구권을 양도하는 방식의 '목돈 안드는 전세' 제도를 이용할 경우 전셋집이 경매로 넘어가더라도 세입자의 전세자금대출은 보호받을 수 있다.

세입자(임차인)  전세자금대출(임차보증금 반환청구권 양도)  금융기관  보증계약  보증기관

집주인(임대인)  임대차보호법상 우선변제권확보

　지금까지는 전셋집이 경매로 넘어갈 경우 세입자에 전세자금대출을 해준 금융기관은 우선변제권을 갖지 못해 그에 따른 부담을 세입자에게 전가할 수밖에 없는 구조여서 금융비용 증가의 원인으로 꼽혀왔다.

　2일 국토교통부와 법무부 등에 따르면 정부는 지난 1일 발표한 '4·1 부동산종합대책'을 통해 임차인이 전세금을 대출한 금융기관에 대출금의 120% 내에서 보증금 반환채권을 양도하는 방식의 '목돈 안드는 전세'를 도입하기로 했다. 적용대상은 주거용 주택을 임차하는 부부합산 연소득 6000만원 이하 무주택세대주로, 전세보증금 3억원 이하(지방 2억원 이하) 주택을 임차한 경우다.

　임차보증금 반환청구권 양도방식이란 세입자가 집주인에게 갖는 임차보증금 반환청구권이란 채권을 전세대출 담보로 제공함을 의미한다. 이를 이용할 경우 세입자의 신용도나 소득수준이 낮더라도 전세보증금을 담보로 전세대출 금리를 낮추고 대출한도를 확대할 수 있게 된다는 게 정부의 설명이다.

　현재도 일부 시중은행은 전세자금 대출시 신용보증기관의 보증서를 이용하는 조건으로 집주인에게 전세보증금 중 전세대출금의 120%에 해당하는 금액만큼 질권을 설정하는 방식의 대출상품을 판매한다. 이는 전세대출 상환 리스크를 줄인다는 점에서 '목돈 안드는 전세'와 유사하다.

　세입자가 대출이자를 제때 납부하지 못했거나 신용에 문제가 생겼을 경우 계약종료 시점에 보증금 중 전세자금 대출금의 120%에 해당하는 금액을 은행에 먼저 입금해달라는 것이 골자이다.

　다만 기존 상품은 결정적으로 현행 임대차보호법으로는 해당 전셋집이 경매에 붙여졌을 때 대출금 보호를 받지 못한다. 금융기관에 양도한 임차보증금 반환청구권에 대해선 우선변제권을 인정하지 않았다. 즉 담보력이 없다는 것으로, 전세자금대출이 사실상 신용대출인 셈이다.

　시중은행 관계자는 "기존 전세대출의 경우 전세보증금이 담보력을 갖지 못하다보니 금융기관은 예상손실률을 높게 책정할 수밖에 없다"며 "이로 인해 별도 보증기관 보증이나 금리인상 등으로 세입자의 금융비용 상승할 수밖에 없는 구조"라고 설명했다.

　세입자 입장에서도 최악의 경우 집주인 사정으로 전셋집이 경매에 넘어가면 전세자금 대출금을 보호받지 못해 피해를 볼 수밖에 없는 구조이었다. 이 제도가 법제화되면 2%포인트 정도 금리가 낮아지는 효과가 있다.

　법무부 관계자는 "목돈 안드는 전세의 경우 전세보증금에 담보력을 인정하는 것이 핵심인 만큼 법무부가 추진 중인 임대차보호법 개정이 필수"라며 "전세보증금에 담보력을 인정한 만큼 금융기관도 별도의 리스크부담 없이 금리를 낮출 수 있을 것"이라고 설명했다.

고맙습니다.