*모임후기* 에너지아이져 레노님과 함께한 상임스 임장스터디

[PD note]

안녕하세요. PD note 라고 합니다.

상가투자반을 수강하였고, 감사하게 상임스 4기에 합격하게 되어서 이번 4주차에 레노님과 함께하는 인천지역

임장을 하게 되었습니다.

레노님 감사합니다.

레노님(레노 선생님의 줄임말입니다) 이 너무 열정적으로  강의해 주셔서, 뭐라도 감사한 마음을 표현하고자 이렇게 몇 자 적게 되었습니다.   

정말 어제는 날씨도 너무 더웠고, 임장 시간이 오후 11시부터 4시까지라서 하루중에 가장 더웠던 시간을 땡볕 아래서 보냈네요. 또 인천까지 운전하고 가느라 새벽 3시 30분 정도에 집에서 나섰습니다. ^^ 

군대 있을 때 훈련하느라 새벽 3시에 일어나서 군장 메고 행군할 때 빼고,는 새벽 3시에 일어나서 무언가를 시작해 본 것이 없었습니다.  전날은 다른 스터디의 줌 수업이 있어서 새벽 1시에 겨우 눈을 붙였네요.

레노님의 상가임장스터디는 워낙 유명하지만, 제가 레노님을 실제로 뵙고 인상적이었던 점은

터미네이터 같은 체력과 명품 아재 개그의 소유자라는 점입니다. 

레노님의 지칠 줄 모르는, 마치 에너지아이져같은 체력에 너무 놀랐습니다. 

성공하기 위해서 (체력은) 많은 사람들이 간과하기 쉽지만, 사실은 너무 중요한 것이라는 것을 레노님을 통해 다시금 알게 되었습니다.  

임장 시작 전에 강의하시고, 임장하는 곳마다 이동하시면서 세세히 팁을 알려주시고, 수업이 끝나고 다시 강의장에 오셔서 4시간 동안이나 강의를 해주셨습니다.

(선생님 감사합니다. 그렇지만 저질체력인 저 좀 살려주세요~)

저는 레노님의 유머가 좋습니다. . 아재 개그라서 통해서 그런 건지 모르겠지만, 뜬금없이 웃깁니다.

사실 의외로 안 웃길 것 같으신 분이 웃기면 더욱 웃기는 경우가 있는데 레노님이 그렇습니다. 

레노님이 평소에도 4시간이 넘게 연달아 강의하셔도 그나마 버틸 수가 있는 것이

레노님의 유머감각 때문입니다. 

레노님의 농담 때문에 집 나간 영혼이 웃느라고 다시 들어옵니다. 

그렇지만, 레노님 제발 2시간에 한 번씩은 쉬는 시간을 주세요. 화장실이라도  가게 해주세요.

여러분~!  레노님의 상임스 수업 때는 요강을 휴대하거나, 기저귀 차야 됩니다.

인상깊었던 점 2번째는 

매번 설명을 하신 후에, 항상 학생들에게 궁금한 게 있으면 질문하라고 하십니다. 

저는 이 부분이 수업에 있어서 매우 매우 중요하다고 생각합니다.

물론 레노님 스스로가 말씀하셨듯이, 당신이 어떤 정해진 정답을 말씀해주신다기보다는, 

이런 방법도 있다는 점을 많이 알려주십니다. 

임장을 시작하기 전에 레노님이 학생들에게 어떤 식으로 시세조사를 해야 하는지, 부동산에 들어가서 어떻게 질문을 하고 필요한 정보를 얻을 수 있는지 등에 대한 방법을 알려주고 계십니다.

임장 스터디에 참여하기 전부터, 저는 

레노님의 피씨방 창업이나 스터디 카페 창업에 대한 글을 읽은 적이 있었고,  궁금한 게 많았습니다.

사업투자반 수업 때 다루는 무인아이스크림이나 공유 오피스에 대해서도 궁금한 게 많았구요.

저는 세상에 딱 들어 맞는 정답은 저는 없다고 생각합니다. 

그렇게 말하는 사람은 사기꾼에 가깝지 않을까요?

A에게 약이 되는 것이 B의 상황에서는 독이 될수도 있고,

A에게 맞는 것이 B에게 와서는 틀릴 수도 있다고 생각합니다.

또한 세상에 절대적인 정답이 있겠습니까? 

저는 평소에 맥도널드, 백종원님의 여러 음식점 체인점 등에 관심이 많았습니다.

또 사투반에 있는 무인아이스크림점, 스터디 카페, 공유 오피스, 에어비엔비를 통한 임대업에 관심이 있습니다.

제 가까운 친적 중에서  전통한옥을 직접 짓고, 에어비엔비를 통해 부가적인 임대 수입을 얻는 분이 계십니다.

직업은 현업 대학교수이지만, 부동산을 통해 부자가 되었고, 지금도 전통한옥을 짓고, 부동산을 통해 버는 수입이 본업만큼이나 많은 것 같습니다.

물론 저에게 부동산 투자 방법을 직접적으로 알려 주지는 않았습니다.

저는 그래서 지금까지도 부동산 투자는 부자들만 하는 그런 세계라고 생각하며 살았습니다.. 

저는 평소에 음식점 체인점을 관심있게 보는 편입니다.

음식점 체인점은 결코 맛집이 될 수는 없지만, 음식점으로 부자가 되려면 본인이 프렌차이즈를 설립하던지

성공한 프렌차이즈 점을 운영하던지 해야 합니다. 

한 가지 예로, 

제가 사는 동네에 버거킹은 비교적 가까운 곳에 있는데, 가끔 사먹는 맥도널드가 없어서 본사에 입점 제안서를 보낸 적이 있습니다. 

막무가네로 허접하게 쓴 입점 제안서에 제가 적고 싶은 내용만 잔뜩 적어서 보냈네요.

(맥도널드가 먹고 싶은데, 동네에 없으니 와서 장사 좀 해달라고요. ^^)

저한테 체인점을 안 주더라도,  대박이 날 장소이니  좀 와서 직영점으로 운영하라고요.

저는 사실 맥도널드 체인점을 예전부터 운영해보고  싶었습니다. 

왜냐면 5900원 짜리 빅맥세트를 파는 맥도널드가 "프렌차이즈 세계의 왕"이라고 생각하거든요.

미슐렝 3스타이든 어떤 식당이든 간에 맥도널드 보다 앞으로, 더 오래 장사를 할 수도 없고, 더 많이 판매할 수도, 더 많은 이익을 남길 수도 없습니다. 

세상에서 가장 좋고 많은 부동산을 소유한 가장 강력한  음식 체인점이 바로 맥도널드 입니다. 

예전에 군대 제대하고 유럽으로 배낭여행을 갔을 때도, 현지 음식점을 잘 모르면, 쉽게 가서 한 끼 먹을 수

있는 것이 맥도널드 였습니다. (전세계 어느 곳을 가더라도 표준화된  같은 음식을 비교적 같은 가격에 먹을 수 있는 것이 얼마나 대단한 것인가요.. 저만 그렇게 생각하는 것인가요 ?  ^^) 

여하튼간에, 제가 사는 동네에는 맥도널드가 없어서 가끔 어딜 가다 차를 타고 들려서 먹곤 합니다

맥도널드 홈페이지에서 이메일을 찾아서 입점 제안서를 보냈습니다.

버거팅, 롯데리아가 대박이 나고 있고, 스타벅스도 2군데나 있는데 왜 맥도널드는 입점을 안하느냐 하는 식이었습니다. 물론 생떼에 가깝지요..ㅎㅎ 

본사에서 이메일로 답장을 받기는 받았는데, 제가 있는 지역은 맥도널드에서 입점을 고려하는 곳이 아니랍니다 ^^ 

레노님이 수업 중에 말씀하셨는데,맥도널드의 경우 인구 10만 정도는 보고 입점을 결정한다고 하셨습니다.

(너무 과한것 아닌가? 하는 생각도 듭니다 ^^ )

사실  맥도널드는 햄버거사업을 하는 것도 맞지만, 가장 잘하는 분야가 부동산 개발(투자) 및 입지 선정 입니다.

레이 크록(맥도널드 창업자) 본인도 맥도널드는 햄버거 사업이 아니라 부동산 투자 사업을 한다고 말할 정도였습니다.

(물론 이 말은 맥도널드에서 입점 장소 선정을 얼마나 중요하게 생각하는지를 가늠할 수 있게 하는

말이겠지요.)

지금이야 인터넷을 통해 지도가 정밀하게 나와 있지만, 예전에는 맥도널드가 미국에서 매장을 열 장소를 선정하기 위해 본사에서 헬리콥터를 몇 대씩이나 구입했다고 합니다.  헬리콥터를 타고 돌아다니면서 입점

장소를 물색할 정도로 매장을 오픈할 부지 선정에 큰 관심을 기울인 것이지요.   

그가 쓴  "사업을 한다는 것"도 재미있게 읽은 책 중 한 권입니다. 

사업,  상가(투자)는 반드시 부동산(입지, 인구)과 아주 밀접하게 관련이 있다고 생각합니다.

레노님의 특허인 상가를 오가는 동선 파악도 그런 것과 일맥 상통한다고 보입니다.

사람들이 자주 오가는 동선을 파악하고, 그 동선이 중복되거나, 시작점과 출발점이 부동산 임대료가 비쌉니다.

모든 프렌차이즈가 입지, 동선, 인구수에 엄청나게 시간과 비용을 들여 투자를 하고, 점포를 내고 있습니다. 

그리고 선생님 말씀처럼 거대 프렌차이즈 업체는 어느 정도 축적된 데이터가 분명히 있을 것 같습니다. 

대부분의 영세 자영업자들은 감으로 투자를 하거나, 혼자 축적된 개인적인 경험을 바탕으로 창업을

하는 경우가 많습니다.

그렇지만, 상가투자반, 상가임장스터디를 배운 학생이라면 적어도 상가 투자나, 사업 투자시

어느 정도 데이터를 기반으로 한 투자를 할 수 있다고 생각됩니다.

시간이 지나서, 비록 배웠던 많은 내용을 기억하지는 못하더라도, 몇 가지 중요 포인트만 기억하고 있다면

실패를 줄이거나 상쇄시킬 수 있다고 저는 생각합니다. 

예전에,(20년 전에 ^^)

스타벅스가 국내 1호점을 이화여대 앞에서 오픈하고 얼마 지나지 않아, 제가 지방에 계신 어머니에게 그 커피 전문점을 한 번 해보시라고 무턱대고 전화했던 적이 있었습니다.

그 때가 제가 서울에서 막 대학교에 다닐 때였는데  아무것도 몰랐지만 느낌에 스타벅스가 잘 될 것 같았거든요.  물론 지금처럼 이렇게 잘될 줄은  감히 생각도 못했습니다 ^^

물론 몇 년이 흐른 후에 스타벅스는 본사에서 직영점만 운영한다는 것을 알았지만요..ㅎㅎ

시애틀에 가면 미국에서 처음 문을 연 스타벅스 1호점이 있습니다.

코로나가 종식되면 행크 회원분들께서도 한 번 가보세요. 물론 가보신 분들도 많으시죠?

사실 1호 점이라고 해도 별 대단한 것은 없습니다. ^^

다만 저는 스타벅스 체인점을 연 하워드 슐츠 그 사람의 열정이 부럽고 대단하다고 생각합니다.

누구나 인생에 1번 이상의 기회는 온다고 저는 생각하거든요.. 

이탈리아에 여행을 가서 그 곳에서 맛본 에스프레소 커피를 미국에 와서 팔아보고 싶어했던 한 남자의 생각, 그 열정이 전 세계에 스타벅스를 만들게 되었습니다.

(우리나라 스타벅스 커피 가격이 미국, 일본보다도 비싼 것 다 아시죠? ^^

우리나라는 비싸야 잘 팔립니다요...)

물론 저는 커피를 잘 모릅니다. 설탕을 잔뜩 넣은 달달한 아재 커피 선호자라서 달지 않은 커피는

커피가 아니다!!! 라는 혼자만의 신조를 죽을때까지 꿋꿋히 지키고 있지만요.

상가임장스터디는 상가투자반에서 배운 이론적인 내용을 레노님의 전매특허인 복기임장,

동선을 통한 상가 시세조사 방법 등을 통해 실제 수업에서 배운 내용이,

현실에서도 정확히 맞는지, 무작위로 선정한 도시에서 상가의 시세를 조사하며 직접 검증해 봅니다. 

(즉 레노님의 상가 투자 이론이 대부분의 경우, 현실에서도 맞다는 것을 입증하는 것이지요)

이번 인천 임장을 하면서 학생들이 취합한 상가 시세가 레노님 수업 때 이론적으로 배운 내용과 맞는지

많은 검증을 했습니다.

실제로 수업 때 배웠던 것과, 현실에서 많은 부분 일치하였던 것을 확인할 수 있었습니다.

(레노님의 상임스 수업은  짜고 치는 고스톱을 하지 않습니다 ^^)

제가 레노님의 수업 내용을 이해한 것이 다른 분들에 비해 그다지 많지는 않았지만(솔직하게...)

상가임장스터디를 들은 덕분에 상가의 위치와 사람들의 동선에 따라 상가 가격이 다르다는 것을 확인할 수 있었습니다. 

단지내 상가를 보는 시각이 많이 바뀌었고,  더 중요한 것은 남들과 경쟁을 덜하고 틈새를 활용하여 투자를 하는 것이 중요하구나!!! 하는 것도 새삼 느낄 수 있었습니다.

상가 투자를 하는데 있어서 필수적인 사업(업종)에 대한 설명과 레노님의 직접적인 노하우를 배울 수 있다는 점도 좋습니다.

시간이 주어진다면(코로나가 없어져서 뒷풀이 시간이 주어진다면)

정말 몇 시간이라도  레노 선생님 옆에서 이것저것 물어보고 싶습니다.

상가 투자를 할 때 중요하다고 생각되는 점은(실패를 줄이는 방법)

첫째, 시세 파악

(최소한 우리는 상가투자반과 상임스를 공부하였으니, 상가를 시세보다 많이 비싸게 주고 사는 실수를 범하면 안될 것 같습니다. 보수적인 투자로 안전마진을 많이 확보해야 하겠지요)

상가 투자반과 상임스를 통해 시세 파악하는 법, 수익률 계산하는 법을 배웠지만,

현실에서 좀 더 갈고닦아야 한다고 보입니다.

이론만으로 고수가 될수는 없지만, 그래도 최소한 실수는 줄이거나 실수를 최소화 하는 몇 가지 방법은 배웠다고 생각하고 그것만으로도 저는 괜찮습니다.

둘째, 업종에 대한 이해(상가와 그 상가에 입점할 업종에 대한 이해는 뗄레야 뗄 수가 없죠, 특히나 요즘같 은 시기에 상가에 대한 접근시 반드시 내가 직접 낙찰받아서 그 상가를 운영할 수 있는 대비까지 해 두어야 할 것이라고 생각합니다.

상가를 사두기만 하면 매달 앉아서 월세를 받는다는 안일한 생각은 절대 못하는 시기이지요. 

서울도 마찬가지지만, 지방에서는 더욱 공실이 많아지는 추세이고 상가 숫자가 인구 수요에 비해 많은 편이라서, 항상  잘 생각하고 투자해야 한다고 보입니다. 

(레노님의 말씀처럼 상가 입찰(낙찰) 전에 입점 제안서를 먼저 보내는 것도 좋다고 생각합니다.

상가를 낙찰(매매 포함)할 때 어떻게 사용할 것인지를 염두해두고 투자를 시작해야 한다는 점이 중요하다고 생각됩니다. 

또한 평소에 어떤 지역에 대해 시세를 미리 잘 알고 있다면 꼭 경매가 아니더라도 급매나 일반 매매의 기회도 잘 잡을 수 있다고 생각 되었습니다.  (상가투자반 강의에서 알려주신 내용이십니다)

(이 부분도 중요하다고 생각합니다. 일반적으로 경매를 통한 상가 매입도 중요하지만, 어느 지역의 상가 시세를 꿰뚫고 있다면, 급매로 나온 상가를 잡거나, 일반 매매를 통해서도 충분히 안전마진이 확보되는 상가매입이

가능하다고 저는 생각합니다)

셋째, 상가를 통한 매각 차익

제가 레노님께 드렸던 질문이기도 합니다만,  상가 투자를 할 때 매각 차익이 중요한지, 현금흐름이 더 중요한지에 대한 고민이었습니다.  물론 둘 다 좋으면 더 바랄 것이 없겠지요. 

저는 현금흐름을 살짝 더 중요하게 생각합니다.   월 30만원이라도 꾸준히 들어오는 돈이 한 번에 몇 천만원 버는 것보다 좋습니다.

(좀 이상한가요? )

상가 임장시 시세 파악하는 몇 가지 방법

1. 부동산에서 최대한 많은 정보를 얻기 위해서는 권리금은 상관없고(레노쌤이 말씀해주셨죠) 임대 뿐 아니라 상가를 매입해서  장사(사업)를 할 생각을 하고 있다고 부동산 사장님에게 말씀드리면,  있는 상가 없는 상가 모두 친절하게 소개 받을 수 있습니다. 

또한 스터디카페, PC방 등 규모가 있는 곳을 임차할 예정이라고 하면 좋은 상가를 보여주신다고 하셨습니다.

2. 임차인들에게 임대료를 묻는 경우 경계를 하는 경우가 많고, 실제로 금액을 정확히 말씀해 주시지 않습니다.

   (임대인의 경우도 임차인에게 말하지 않고 부동산에만 살짝 상가를 내놓는 경우도 많았구요)

3. 1층과 지상층을 한 건물에서 동시에 물어보고자 한다면,  자신은 1층에서 어떤 업종의 장사(사업)를 하고 지상층에서는 와이프가 네일샵, 필라테스, 영어 수학 학원 등을 할 예정이라고 물어보면 친절히 알려주십니다. 다만 평수에 맞고,  해당 업종에 대한 배경 지식이 선행되어야 부동산 사장님과 대화가 잘 되겠죠?

4. 제가 임장을 통해 느낀 요즘 상가의 추세는 신도시의 경우는 특히 그렇지만 인구수 대비 상가수가 많다는 점입니다.

 즉,  수요보다 상가 공급이 훨씬 많기 때문에 손바뀜을 고려하지 않더라도 분양 후 5년이 넘게 공실인 상가도 사실 많습니다.

   인구수는 매년 줄고 있고,  지방에 있는 대학교들도 심지어 주요 거점 국립대 들의 경우 매년 학생수가 감소한다는 것만 봐도 앞으로 5년, 10년 후를 보고 상가 투자시 매우 보수적으로 잘 플랜을 짜고 들어가야 돈이 묶이지 않을 수 있다는 생각이 듭니다. 

 (물론 항상 누군가의 위기는 그 해답을 알고 있는 사람에게는 기회가 되겠지요 ㅠㅠ)

5.  주변 세대수 대비 적정 상가 숫자를 알려주는 데이터가 있는지, 없다면 제가 조사해서라도(많은 임장을 통해)  찾아내고 싶다는 점입니다.  이런 것을 알게 된다면 상가 투자시 위험을 많이 줄일 수 있을 것 같습니다.

6. 상가 분양팀(아마도 상가 시행사, 상가 분양사가 수수료를 많이 주고 운용하는 사람들)이 브리핑해주는 상가 매매가/임대가가 근처 부동산에서 알려준 금액보다 1억 이상 비쌌습니다.  

자신들이 먹는 수수료 때문인 듯 합니다.  신규 분양상가의 경우,  분양사무실 뿐만 아니라 근처 부동산 여러 군데서 시세/임대료를 취합해 보는 것이 반드시 필요해 보입니다. (같은 물건을 1 억 이상이나 비싸게 산다는 게 말이 안되잖아요....) 

상가투자반과 상임스 수업을 들었으니 배우지 않은 사람보다 뛰어난 상가 투자가가 되고, 실제 수익으로 연결해보고 싶네요.  ^^

부천 이지스터디에서 에너지아이져 "레노"님과 아침 9시에 시작한 수업이, 저녁 9시가 되서야 끝이

났습니다. 

더운 날씨에 너무 수고해주신 레노님과 함께 해주신 상임스 4기 동기생분들께도 많이 감사드립니다.

항상 건강하시고 원하는 일 모두 이루시길 진심으로 기원 드립니다. 

2021년 매우 더운 한 여름에..

PD note 드림. 

[반지않자]

PD note 님. 정말로 내공이 묻어나는 후기글 잘 읽었습니다. 평소 사업에도 관심이 많으셨고 지금 상임스까지 하고 계시니 의미있는 결과를 조만간 만들어 내시지 않을까 생각해 봅니다. 저도 본업이 있지만 올해 말 또는 내년 초에 사업을 생각하고 있어서 상임스 활동이 정말 재미있는 듯 하네요. 화이팅해서 좋은 결과 얻어가시기를 응원드립니다! ^^

[심심한집]

PD note님 단순히 모임후기가 아닌 PDnote님의 경험까지 녹여주셔서 좋은 글 읽었던 것 같습니다. 상임스를 들으며, 상가를 수익형부동산으로만 보고있었는데, 사업으로 풀어가는 생각을 하게됩니다.. 상임스 마무리까지 잘듣고 투자에 임하면 좋은 결과 있을 것 같습니다. 파이팅입니다! 빠샤!

[2023부자갱호]

정말 많은 노력을 기울이고 계신 것 같습니다. 상가투자도 성공적으로 잘 하실 거 같아요. 화이팅입니다~!^^

[행복싣고]

우왕 후기 되게 잘쓰십니다^^ 반성해야겠어요 ㅜㅜ
잊지못할 상임스가 될 것 같아요
자신감 진짜 만땅 채우게 되는 상임스 최고!!!
화이팅입니다^^

[스마일-써니]

거의 잠도 못자고 새벽부터 운전하느라 정말 고생많이 했을 거 같아요~ 저라면 금, 토 이어서 못했을 거 같아요.. PD note님도 체력 만만치 않습니다~~ 우리들에게는 선생님과 현장에 같이 나간다는 것이 드문 경우라 저에게도 소중한 경험이었습니다. 상임스를 계기로 평소 관심사인 사업가로 거듭나시길 기원합니다~~~^^