<p><br></p><span><p><br></p><div><span>안녕하세요. 행복한 부자를 꿈꾸는 쌍둥이아빠 흑도입니다.</span></div><div><span><br></span></div><div><span>첫번째 칼럼을 올리고 행크분들의 뜨거운 응원과 반응에 너무나 감사했습니다. 다시한번 진심으로 감사합니다!!!</span></div><div><span>두번째 칼럼 역시 경공매와 접목시켜 수익을 극대화 시킬수 있는 사업아이템을 풀어보겠습니다.</span></div><div><span><br></span></div><div><span>자~ 그럼 이제 본격적으로 소호사무실의 실체를 보러 떠나실까요?^^</span></div><div><span><br></span></div><div><span>우리는 일반적으로 상가를 낙찰 받을때 2가지 방법으로 접근하여 투자를 하게 됩니다.</span></div><div><span><br></span></div><div><span style="background-color: rgb(255, 250, 165); -evernote-highlight: true;"><b>첫번째 상가를 시세보다 저렴하게, 낙찰받아 시세기준으로 임대셋팅을 한 후 수익률에 맞춰 매도하는 방법,</b></span></div><div><span style="background-color: rgb(255, 250, 165); -evernote-highlight: true;"><b><br></b></span></div><div><span style="background-color: rgb(255, 250, 165); -evernote-highlight: true;"><b>두번째 우량임차인이 계약된 상가를 낙찰받아 시세보다 높게 재계약을 한 후 수익률에 맞춰 매도하는 방법이 있습니다</b></span></div><div><br></div><div><span style="color: rgb(45, 79, 201);"><b><span style="font-size: 24px;">그러나 이 두가지 방법은 모두 공통점이 있습니다.</span></b></span></div><div><b><span style="font-size: 24px;"><span style="color: rgb(45, 79, 201);">남에게 바라기만 해야 한다는 점입니다.</span></span></b></div><div><br></div><div>즉 우리 모두는 우량임차인을 세팅하여 원하는 월세를 받길 원하지만, 여러가지 조건에 맞게 최대한 노력을 하고 기다릴 뿐이지 스타벅스, 맥도날드등이 계약을 한다는 보장이 없습니다. </div></span><p>
<br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/997886435B52D6EE22" class="txc-image" width="960" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="1.jpg" exif="{}" actualwidth="960" id="A_997886435B52D6EE228657"/></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99CB8C435B52D6EF1E" class="txc-image" width="913" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="2.jpg" exif="{}" actualwidth="913" id="A_99CB8C435B52D6EF1EA5F4"/></p><p><span><span><b><br></b></span></span></p><p><span><span><b>그래서 저는 제 스스로가 임대인이면서 우량임차인이 되기로 한 것입니다.</b></span></span>
</p><p>
<br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99540C435B52D6F016" class="txc-image" width="960" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="3.jpg" exif="{}" actualwidth="960" id="A_99540C435B52D6F016EBE0"/></p><p><br></p><span><p><br></p><div><span><br></span></div><div><span>제가 이번 칼럼에서 소개해 드릴 내용은 경매에 나오는 대형평형의 상가를 어떻게 소호사무실로 세팅하는지를 소개하려고 합니다.^^</span></div><div><span>그동안 16년 오피스밸리 병점 1호점, 17년도 병점2호점, 인천점 총 3개지점을 세팅하여 안정적이고 높은 수익을 창출해 내고있습니다. </span></div><div><span><br></span></div><div><span><b><span style="color: rgb(45, 79, 201);">병점 1호점 83평 자가 - 매출 730(순이익 530)-투자금 1.5억</span></b></span></div><div><b><span style="color: rgb(45, 79, 201);">병점 2호점 120평 자가 - 매출 1,000(순이익 650)-투자금 6,000만원, NPL 유입투자</span></b></div><div><b><span style="color: rgb(45, 79, 201);">인천점 108평 임대 - 월세 5,000/360(순이익 200)-투자금 2,400만원</span></b></div><div><span style="background-color: rgb(255, 250, 165); -evernote-highlight: true;"><u><b><span style="color: rgb(227, 0, 0);">=> 모든 비용 제하고 순수하게 월 1,380만원이 들어옵니다.</span></b></u></span></div><div><br></div><div>그럼 왜 소호사무실을 임차로 하지 않고 경매로 취득한 상가로 진행할까요? 그 이유는 아래와 같습니다.</div><div><br></div><div><b>1.경매의 경우 경락대출이 낙찰가의 90%까지 나와 실투금을 줄일 수 있다. (일반매매의 경우 대출금액이 매매가의 50~60%수준으로 가능)</b></div><div><b>2.수도권의 경우 상가 월세가 이자보다 훨씬 더 비싸다. (역세권은 임대료가 높음)</b></div><div><b>3.인테리어 비용이 많이 들어가는 사업인 만큼 상가가 경매로 넘어가 명도되는 Risk 를 사전에 방지 할 수 있다.</b></div><div><b>4.재계약시 월세금액이 올라갈 Risk가 있다-인테리어 비용을 많이 투자한 만큼 나가기 힘듦 ㅠ,ㅠ</b></div><div><br></div><div>그럼 우린 경매지에서 어떤 물건이 소호사무실에 적합한지 한번 보겠습니다.<span style="color: rgb(227, 0, 0);">(인천점 예시)</span></div><div><span style="color: rgb(227, 0, 0);"><br></span></div><div><b>1.인근에 전철역이 반드시 있어야 한다.-접근성 <span style="color: rgb(227, 0, 0);">(도보 10분안에 동춘역이 있음)</span></b></div><div><b>2.주차대수가 넉넉해야 한다, 불가능하다면 인근에 공영주차장이라도 있으면 된다.-편의성 <span style="color: rgb(227, 0, 0);">(건물 기계식주차장으로 열세, but 공영주차장 있음)</span></b></div><div><b>3.사이즈는 80평~150평정도가 적합하다, 회의실,탕비실등 공용면적의 비용을 각 방에 할당줘야 하기 때문이다-효율성 <span style="color: rgb(227, 0, 0);">(전용 108평)</span></b></div><div><b>4.구분상가의 경우 통층인 경우가 좋다,공용면적을 모두 사용 가능하며 화장실도 자유롭게 공사할 수 있다-이용성 <span style="color: rgb(227, 0, 0);">(8층 통층사용)</span></b></div></span><p>
<br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99723B435B52D6F214" class="txc-image" width="795" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="4.png" exif="{}" actualwidth="795" id="A_99723B435B52D6F214179F"/></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/996540435B52D6F315" class="txc-image" width="793" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="5.png" exif="{}" actualwidth="793" id="A_996540435B52D6F315715B"/></p><p><br></p><span><p><br></p><div><span><br></span></div><div><span>요즘 트랜드는 공유와 분할입니다. 대표적인 예로 주거용은 쉐어하우스, 사무용은 소호사무실이 있습니다. 익히 알고 계시는 유동인구가 많고 일자리가 풍부하며 교통이 좋은 입지가 A급인 곳 이런 지역은 이미 수많은 소호사무실이 영업 중에 있습니다. 그럼 치열한 전쟁터에서 살아남으려면 어떻게 해야 할까요? 기존업체들의 장단점을 파악하고 경쟁자들보다 딱 <b><span style="color: rgb(255, 0, 0);">2% 나은 Value</span></b>를 고객에게 서비스로 제공을 하는 것입니다. 그렇다면 비록 제가 후발주자일지라도 충분히 경쟁력을 갖추고 있기에 제 고객들을 충분히 확보할 수 있다고 판단하였습니다.</span></div><div><br></div><div>우리 행크의 나와바리 부천지역을 쫙 훓어 보았습니다. 부천은 상동역, 신중동역, 송내역 크게 3군데로 구분하여 볼 수가 있겠네요. 공통점이 무엇인가요? 바로 전철역입니다. 부동산에서 입지의 중요성은 입이 닳도록 강조하여도 부족하지 않을 것 같습니다.</div><div><br></div><div>시장조사를 하는 이유중 하나는 이지역에서 <span style="color: rgb(227, 0, 0);"><b>2인실 상주금액, 비상주금액(법인,개인)</b></span>을 확인 하는 것이며 이것이 제일 중요합니다.</div><div>소호사무실에서는 2인실 수요가 제일 많고, 수익율을 좌지우지 하는 바로미터이기 때문입니다. 비상주의 경우 지방에서는 상주가 저렴하고 비상주는 비싸나, 수도권은 그 반대입니다.</div><div>아울러 비과밀억제권역에서는 세금과 연관성이 있기 때문에 비상주 가격이 매우 좋은 편입니다. (예를들어 부동산법인의 경우 과밀억제권역에 본점을 둔 법인이 부동산 취득시 취득세 중과임-5년후 중과아님, but 비과밀억제권역에 본점을 둔 법인은 어디 부동산 취득하더라도 중과아님)</div></span><p>
<br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/998BA0435B52D6F51F" class="txc-image" width="983" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="6.png" exif="{}" actualwidth="983" id="A_998BA0435B52D6F51FA6A7"/></p><p><br></p><p style="text-align: left;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/995CDE435B52D6F625" class="txc-image" width="289" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="7.png" exif="{}" actualwidth="289" id="A_995CDE435B52D6F625A7BF"/></p><p><br></p><span><p><br></p><table style="width: 648px; border-collapse: collapse;" border="0"><tbody><tr style="height: 16.5pt;"><td width="360" height="22" style="width: 54.32%; height: 16.5pt;" colspan="5"><div>◌ 인테리어 수준/시설 노후화 감안-상,중,하</div></td><td width="72" style="width: 11.41%;"><br></td><td width="72" style="width: 11.41%;"><br></td><td width="72" style="width: 11.41%;"><br></td><td width="72" style="width: 11.41%;"><div><br></div></td></tr><tr style="height: 16.5pt;"><td height="22" style="height: 16.5pt; mso-ignore: colspan;" colspan="4"><div>◌ 주차유무-무료대수, 유료 월 정액금액</div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td></tr><tr style="height: 16.5pt;"><td height="22" style="height: 16.5pt; mso-ignore: colspan;" colspan="3"><div>◌ 관리비, 전기세-별도,포함</div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td></tr><tr style="height: 16.5pt;"><td height="22" style="height: 16.5pt; mso-ignore: colspan;" colspan="8"><div>◌ 비상주사무실 금액 (개인사업자 VS 법인사업자), 장기계약 할인</div></td><td><div><br></div></td></tr><tr style="height: 16.5pt;"><td height="22" style="height: 16.5pt; mso-ignore: colspan;" colspan="6"><div>◌ 사무실 냉난방(시간제한등)-개별냉난방, 중앙냉난방</div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td></tr><tr style="height: 16.5pt;"><td height="22" style="height: 16.5pt; mso-ignore: colspan;" colspan="3"><div>◌ 비상주 우편물서비스</div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td></tr><tr style="height: 16.5pt;"><td height="22" style="height: 16.5pt; mso-ignore: colspan;" colspan="3"><div>◌ Info Desk 운영유무</div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td><td><div><br></div></td></tr><tr style="height: 16.5pt;"><td height="22" style="height: 16.5pt; mso-ignore: colspan;" colspan="3"><div>◌ 법인등기,세무 서비스 연계 의무사용기간</div><div>◌ 택배금액</div></td></tr></tbody></table><p><br></p></span><p>
<br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99CEBB435B52D6F72D" class="txc-image" width="793" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="8.png" exif="{}" actualwidth="793" id="A_99CEBB435B52D6F72D0DD6"/></p><p><br></p><span><p><br></p><div><span><br></span></div><div><span>그럼 이 상가로 소호사무실을 열었을때 들어가는 돈은 얼마이며, 얼마의 매출/손익이 예상되는지를 뽑아야 합니다. 그러기 위해서 가장 중요한 것은 도면입니다.</span></div><div><span>같은 100평이라도 건물의 모양, 기둥, 공용면적사용 유무등 여러가지 개별상황에 따라 방 개수가 달라지고 매출금액이 달라지기 때문입니다.</span></div><div><span>그래서 우리는 경매지를 출력하여 구청/시청에 가서 <b><u><span style="color: rgb(255, 0, 0);">건축물현황도</span></u></b>를 떼서 확인해야 합니다. 그래야 건물의 정확한 모양, 가로/세로사이즈, 어디에 기둥이 있는지등을 파악할 수 있기 때문입니다.</span></div></span><p>
<br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99B979425B52D6FB0C" class="txc-image" width="962" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="9.png" exif="{}" actualwidth="962" id="A_99B979425B52D6FB0CCE4F"/></p><p><br></p><span><p><br></p><div><span><br></span></div><div><span>처음 도면을 만들기 위해서 공사업자에게 괜찮은 경매 물건이 나올때마다 부탁을 했었는데, 소호사무실에 대한 사업적 이해도 부족 및 시간이 오래걸리고 실제 할지 안할지도 모르기 때문에 <span>큰 협조를 기대하기 어려워서 직접 도면을 만들기로 결정하였습니다.</span></span></div><div><span><br></span></div><div><span>저는 오토캐드2017을 사용하여 도면을 그렸습니다. 먼저 전체 사이즈 기준으로 실제 도면과 동일하게 그린 후 방을 나눕니다.</span></div><div><span>이때 가장 염두해 둬야 할 요소는 <span style="color: rgb(255, 0, 0);"><b>2인실 방을 최대한 많이 빼는 것</b></span>과 <b><span style="color: rgb(255, 0, 0);">창문이 있는 방의 개수를 최대한 만드는 것</span></b>이 Key Point입니다.</span></div><div>왜냐하면 창문이 있는 방과 없는 방에 대한 선호도는 실제로 많은 차이를 보이며, 단가, 계약성사율 및 계약 유지기간에 많은 영향을 미치기 때문입니다.</div><div>일단 초안을 만들고 방 모양을 이리저리 바꾸면서 최적의 조합을 찾게 됩니다. (2인실 3평, 3인실 4.5평, 4인실 6평기준)</div></span><p>
<br></p><p><span><span><<span><span>초안 도면></span></span>
<br></span></span></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9994D7425B52D6FC0F" class="txc-image" width="901" style="clear: none; float: none;" alt="더블클릭을 하시면 이미지를 수정할 수 있습니다" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="10.png" exif="{}" actualwidth="901" id="A_9994D7425B52D6FC0FA727"/></p><p>
<span><span><최종 도면></span></span>
<br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9934A5425B52D6FD15" class="txc-image" width="960" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="11.png" exif="{}" actualwidth="960" id="A_9934A5425B52D6FD1564B3"/></p><p><span><span>도면이 완성이 되었으니, 수익율 계산을 해야합니다. 시장 조사시 확인하였던 2인실, 비상주단가 기준으로 나머지 단가는 확장되어 계산이 가능합니다.</span></span><div><span>전용 150평 기준으로 방이 총 31개 나오고 예상 매출은 약 <u><span style="color: rgb(255, 0, 0);"><b>월 1,500만원</b></span></u>이 가능합니다. 물론 이 금액은 모든방이 만실+비상주도 꽉 차 있을때 가정이긴 합니다.</span></div><div>하지만 중간에 계약파기가 발생하면 예치금 몰수하고 바로 새로운 임차인을 받을 수 있기 때문에, 그동안 병점1,2호점의 경험을 보면 금액 기준으로 지속하여 만실이 유지되고 있습니다.</div><p><br></p><p>
<br></p><p style="text-align: left;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99882A425B52D6FE10" class="txc-image" width="378" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="12.png" exif="{}" actualwidth="378" id="A_99882A425B52D6FE108AFB"/></p><p><br></p><p style="text-align: left;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99DB11425B52D6FF1A" class="txc-image" width="234" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="13.png" exif="{}" actualwidth="234" id="A_99DB11425B52D6FF1A9E50"/><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/9947F0425B52D6FF14" class="txc-image" width="234" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="14.png" exif="{}" actualwidth="234" id="A_9947F0425B52D6FF1457FB"/></p><p><br></p><p style="text-align: left;">
</p><span><p style="text-align: left;"><br></p><div><span>그동안 추가 오피스밸리지점을 오픈하기 위해 대형상가가 경매로 나올 때마다 관심있게 보며 검토를 하였습니다. 하지만 그동안 아깝게 놓친 물건이 몇번 있었고, 기다리면 나온다는 생각은 변치 않습니다. 올해초 사무장님께서 해결 가능한 위반건축물 상가를 싸게 매입하여 수익을 거둔 사례를 참고 삼아 일반매매도 지속 관심을 갖고 있었는데 드디어 마음에 드는 물건이 나온 것 같습니다. <span>제가 가지고 있는 경험과 추진력으로 성공 시켜 보도록 하겠습니다.</span></span></div><div><span><br></span></div><div><span>다음편은 최소의 금액으로 <b><span style="color: rgb(255, 0, 0);">비상주 전용 소호사무실 세팅하는법</span></b>, <b><span style="color: rgb(255, 0, 0);">소호사무실을 실제 운영하는데 필요한 여러가지 팁</span></b>인 <b><span style="color: rgb(45, 79, 201);">방 하나로 수익 극대화 방법, 사업자등록증 발급 및 관리에 대한 세무서 대응 노하우, 사업자등록증 말소절차, 인테리어 싸게하는 법, 계약서 작성, 법인설립방법, 소호사무실 경쟁력 갖추는 법</span></b>등에 대해서 소개하겠습니다.</span></div><div><br></div><div><span style="background-color: rgb(255, 250, 165); -evernote-highlight: true;"><span style="font-size: 32px;"><strong>이 세상에 열정없이 이루어진<br>
위대한 것은 아무것도 없다.<br></strong></span></span>부족한글 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 지속적인 열정으로 행복을 만들어가시길 응원하겠습니다. </div><div>다음 칼럼으로 찾아뵙겠습니다.^^</div></span><p style="text-align: left;">
<br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99CD7E465B52E35937" class="txc-image" width="1024" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="IMG_8138.jpg" exif="{}" actualwidth="1024" id="A_99CD7E465B52E35937CBD8"/></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99D27F465B52E35A07" class="txc-image" width="1024" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="IMG_8146.jpg" exif="{}" actualwidth="1024" id="A_99D27F465B52E35A07A0A0"/></p><p><br></p>
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어마어마한 노하우 공유 감사드립니다.
경기 흐름에 상관없이 조금만 깊이 가치를 끌어 올린다면,
얼마든지 수익 창출을 할 수 있다는 것을 흑도님을 통해 배웁니다.
칼럼 잘 읽었습니다~~ 감사합니다~
소호사무실을 2016년부터 하셨다니...
와우~ 역시 급이 다르시군요...
저는 행크와 카페를 왜 이제 알았을까요...
선생님, 선배님들께 부지런히 배우며, 따라가보렵니다~^^
매출은 극대화, 투자금은 최소화! 적은 자금으로도 엄청난 수익률의 사업이 가능하네요. 아직 갈 길이 멀었지만 열심히 쫓아가야겠습니다!
캐드까지 활용한 이 섬세함.. ㅎㅎ 지방이라 소호사무실 열기는 어렵지만 잘배웠습니다