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※ 사건개요
1. 기존 낙찰 사례
① 2014-13978-001, 경기도 화성시 서신면 송교리 803-1, 김운태 지분(83㎡, 총면적 557㎡)
- 감정가(2014.9.3 시점) \25,398,000에서 8회 유찰 후 \10,161,000 낙찰(2015.4.13 감정가 대비 40.01%)
- 유치권자와 낙찰자간 별다른 접촉이 없었고, 임장 당시 만났다고 함
② 2014-13753(1), 경기도 화성시 서신면 송교리 803.9, 김운태 外 2인 소유 557㎡
- 감정가(2014.4.2 시점) \218,344,000에서 3회 유찰 후 \121,500,000 낙찰(2015.4.21 감정가 대비 55.65%)
- 유치권자와 낙찰자간 통화가 있었다 하며, 낙찰자는 유치권과 관련하여 아는 사항이 없고 찾아온 적도 없는 사람인 것으로 유치권자가 얘기함
- 유치권과 관련하여 차후 문제 제기를 밝히니 전화를 끊었다고 함
2. 본 사건의 개요
① 803-1~803-16(건축부지), 803-7&803-17(도로부지)는 2004년 김운태가 소유권을 취득한 후 2011년~2013년에 걸쳐 22명(해당 사건은 제외)에게 지분으로 나누어 분양한 상태임
② 이후 공사가 계속 지체되고 있는 상황에서 공매와 매매 진행
※ 현장조사
1. 제반 환경
① 살곶이마을 진입부터 해당 물건지까지
- 물건지까지 약 2km의 거리로써 이 중 약 700m의 도로는 양쪽으로 기존 주민들의 주거지와 일부 전원주택 및 나지, 밭으로 구성되어 있으며, 노폭은 약 2m이고, 도로정비가 양호한 편은 아님
- 이후 약 1.3km의 도로는 양쪽으로 고급 전원주택과 공사 진행중인 대지들이 혼재되어 있으며, 양쪽으로 모두 바다 조망, 노폭은 약 4m이고 도로정비가 양호함
- 상기 도로는 지목이 임야와 도로로 혼재되어 있으며 특히 진입초반 약 700m의 도로는 진입에 있어 애로가 있을 정도의 장애물(휀스, 큰 암석 등)이 곳곳에 설치되어 있는 것으로 볼 때 오랜 기간의 공사 등으로 마을 주민들과의 마찰로 빚어진 상황으로 사료됨
② 물건지 주변
- 물건지 상단에서 촬영(좌->우, 진입가능 방향)
ⓐ 조성된 대지의 모양과 조망을 고려할 때 북서향으로 건축할 예정인 듯 싶으며, 중간 봉우리는 군부대임
ⓑ 살곶이마을 진입로부터의 조망을 비교해 보면 앞이 트이거나 양호한 조망은 아님
ⓒ 803-2, 803-3에 걸쳐 소재중인 어린 식재는 분양 후 조경용으로 사용하기 위해 심어놓았고 약 6천만원 소요되었다고 함
- 유치권 관련 사진
ⓐ 유치권 신고자인 염기선은 803-2 지번에 조립식 컨테이너와 가설물을 설치하여 상주중이었으며, 점유시점은 위성사진 및 물건명세서, 감정평가서 등을 검토한 바 경매개시 이전부터로 확인
ⓑ 점유와 더불어 공사대금(약 1억3천5백만이며, 이자 및 부대비용 포함하여 신고는 약 1억7천만 가량, 토지조성공사대금) 및 유치권확인 소송(수원지방법원 2015가단17353)이 진행중이며, 승소할 것으로 예상(유치권자의 소견), 6월초 즈음하여 판결이 나올듯 함
ⓒ 803-7 진입로 초입에는 철망과 시건장치로 폐쇄되어 있고, 해당 건축예정부지는 철조망 및 가시덩쿨로 모두 둘러져 있어 반대편 부지의 통로를 통하고 높은 축조를 내려와야만 진입이 가능
- 해당 물건 사진(김운태 소유 803-13, 803-14, 803-15)
ⓐ 쇠말뚝이 꽃혀있는 부분이 803-17(진입로 예정 부지)의 끝부분이며 말뚝 뒷 부분의 하단부터 상단까지 해당
ⓑ 803-17의 중간부분까지 도로포장과 축조조성 및 부지조성이 완료되어 있으나, 이가 김운태 소유의 부지까지인지 근접한 타인소유 지분의 부지까지인지 명확하진 않음
2. 건축관련 사항
- 본건 토지는 2009년 9월에 건축신고(제1종 근린생활시설, 소매점), 2010년 5월에 착공신고 후 일부 부지조성 공사가 진행 중이었으며, 건축신고가 실효되지 않은 것으로 확인됨(공매 사건 감정평가서 상의 내용이며 재확인 요망)
=> 2015.5.11일자 화성시청 도시관리과(개발행위 3팀, 김민국)에 문의해 본 결과 현 부지의 건축허가는 실효된 상태이므로, 경매 낙찰 후 취소한 다음 신규로 접수해야 하며, 허가를 받기 위한 조건으로는 현 부지를 실제 임야로 원상회복해야 한다고 함. 문의가 매우 많았다고 함.
- 주변 부지를 검토한 결과 건폐율과 용적률이 각각 20%이며, 유치권자의 얘기로는 각 분양부지에 40평~42평으로 건축물이 지어질 예정이라고 함
- 따라서 본 사건(803-13, 14, 15) 부지에는 지형과 후면 절개지 등을 고려하면 2동 정도 건축이 가능
- 도로예정부지를 제외한 건축예정부지는 김운태 지분이 포함되지 않은 부지에 한하여 분양이 다 되어 있는 상태이고, 평당 130만~150만원에 분양했다고 함
- 본 사건 부지의 추가 토목공사는 2억 5천만 정도 소요 예상되며, 축대공사(약 150평)는 평당 약 3십만원 정도 소요(유치권자의 의견)
- 본 사건 부지를 제외하고는 수도가 들어와있고, 전기선 기초공사(통신배관 매립)만 되어 있음
※ 시세조사(살곶이마을 내 매물, 2015년 인터넷 광고 매물)
1. 화성 한마음부동산(010-8863-2098)
ⓐ 대지, 157평
- 계획관리지역, 도로 및 상하수도 접한 대지
- 평당 80만원
- 2015. 3. 28 매물
ⓑ 임야, 314평
- 계획관리지역, 개발행위허가 득
- 평당 80만원
- 2015. 2. 6 매물
2. 송산면부동산(031-356-7117)
ⓐ 대지 137평, 건물 26평
- 한옥식 전원주택, 벽체 내·외부만 시공완료
- 매매가 3억 5천만원, 평당 2백5십만 가량
- 2015. 3. 1 매물
3. 유치권자의 소견으로 사건부지 감정가 5억6천만원 이면 적정한 가격이라고 함
※ 수익성 분석
- 4회차 유찰 가격 : 191,522,000
- 낙찰 후 추가 비용 : 추가 토목공사 2억5천만 + 축대공사 4천5백만 + 유치권 비용 1억4천만/2명(7천만)
- Total : 낙찰가 1억9천 + 추가비용 3억6천5백 + @(수도, 전기공사, 건축허가를 득하기 위한 원상회복 비용 등) = 현 감정가와 비슷 or 초과
※ 하단 내용의 사안 적용(도로사용 가능여부, 유치권)
1. 유치권
- 채권자 측에서 유치권권리배제신청이 접수되었으나, 현 점유상황 및 물건명세서, 감정평가서, 위성지도 등을 검토한 결과 진성이라 사료됨
- 소송사건의 추이를 보고 판단
2. 낙찰 후 도로 예정 부지의 사용가능 여부
- 분양 당시 도로예정부지에도 지분 비율을 동일하게 책정하였고, 현황상으로도 시멘트 포장이 되어 있으며, 부지가 조성된 필지에는 주차장까지 만들어져 있어 명확하게 구분이 되고 있음
- 유치권자의 의견에 따르면 건축이 완료된 후 소유자끼리의 분쟁을 방지하기 위해 도로지분도 일괄적으로 분배하여 분양했다고 함
- 현재 도로예정부지인 803-7과 807-17의 근저당 내역을 살펴보면 김운태 지분에 설정된 것이 없으나, 공매건과 마찬가지로 안산세무서에서 압류가 들어와 있는 상태이므로 빠른 기일 내에 경매절차가 있을 것으로 사료됨. 안산세무서에 확인 요망
=> 2015. 5. 11일자 안산세무서 소득세과(031-412-3391)에 확인한 결과 향후 경매 진행 여부는 알려줄 수 없다고 함.
- 도로예정부지의 공매절차가 늦어진 상태에서 본 사건을 낙찰받은 후 다른 부지의 소유자와 낙찰자간의 분쟁이 발생할 경우, 현황상 명백하게 그 용도가 정해졌음이 드러나 있는 관계로 묵시적 취득을 주장할 수도 있고 주위토지통행권을 주장할 수도 있을 것이나, 판례는 인정하지 않거나 또는 매우 제한적으로 인정하고 있는 실정인 관계로, 통행의 자유권에 기해 통행방해행위의 금지를 청구하는 방향으로 문제를 해결해야 할 것으로 사료됨
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※ 사법에 의해 규율되는 사도의 의미
1. 공도와 사도의 구분
- 공도(公道) : 통상 도로는 국가나 지방자치단체 등에 의하여 설치되어 일반공중의 교통에 제공되는 물리적인 시설물을 말하며 행정주체가 이를 개설하고 관리하고 있는 도로
- 사도(私道) : 일반 사인이 자신이 소유하고 있거나 사권의 지배하에 있는 토지에 도로를 설치하는 경우
2. 사도법과 건축법상의 사도
- 사도의 개설 및 관리가 일반 공중의 교통이라는 공적 목적에 제공되어 공적인 규제가 요구되는 사도법상의 사도
- 사도와 건축에 필요한 도로를 건설하도록 하여 규제하는 건축법상의 사도
=> 이러한 경우 일반 공중도 상기의 사도를 자유롭게 통행할 수 있음
=> 즉, 사도법 및 건축법이 적용되지 않는 사도의 경우에는 순수하게 사법에 의해서만 규율되는 사도에 해당
3. 사도법이 적용되지 않는 사도
- 일반 공중의 통행에 제공되지 않은 사도를 의미
=> 이러한 사도를 자유롭게 통행하고자 할 경우 사도를 개설한 자와 계약상 또는 법률상 사도를 통행할 수 있는 권리를 가져야 함
4. 사실상의 도로
- 사도가 설치되어 있으면 자연스럽게 사람들이 통행을 하게 되고 통행으로 불편을 느끼지 않은 사도개설자가 이를 막지 않고 용인하는 경우
- 사도가 개설되어 있지 않더라도 사람들이 타인의 토지 위를 다니다 보면 자연스럽게 도로가 형성되는 경우도 있고 이를 토지 소유자가 막지 않으면 자연스럽게 도로 내지 통행로가 생기는 경우
=> 결국 사실상의 도로란 일반 공중의 교통에 제공되는 물적 시설물로서의 성질을 가지지만, 법률에 따른 도로개설절차가 존재하지 않는 도로
=> 일반적으로 사도의 관리주체는 개설자 개인이지만, 사실상 도로는 지방자치단체 등이 점유·관리하는 경우가 많음
※ 계약관계에 의하지 않은 사도의 통행·개설·관리 및 법적 보장
1. 통상적 절차
- 도로가 존재하지 않을 경우 타인의 토지에 도로를 설치하려고 한다면 사용대차 내지 임대차 게약을 통해 도로설치에 관한 계약관계를 맺음
- 이미 설치되어 있는 토지에 통행지역권 설정 또는 채권적 통행권을 부여받아 이용
2. 상기의 계약관계가 체결되지 않을 경우의 법적 절차
- 소유권에 기한 방해배제 내지 여태껏 이용한 것에 대한 부당이득반환 청구
- 반면 타 토지 소유자의 의사에 기하지 않고도 도로를 설치하거나 통행권을 요구할 수 있는 법적 근거로는 상린관계에 기해 인정되고 있는 주위토지통행권이나 일정한 사실관계가 시효취득에 의해 인정되는 통행지역권이 있음
- 더해서 관습법상의 통행권, 배타적 사용수익권의 포기 및 통행의 자유권 등을 주장(소송사건에 있어 주로 인용되는 논리)
3. 판례의 입장
- 법률에 규정된 통행지역권은 제한적으로 인정, 주위토지통행권도 그리 폭넓게 인정하고 있지 않음
- 관습법상 통행권은 인정하지 않음
- 배타적 사용수익권의 포기를 인정함으로써 토지소유자의 토지이용권을 상당히 제한하고 있고, 최근에는 통행의 자유권을 인정하여 일반 공중의 통행권을 보장
※ 통행지역권
1. 의의 및 성질
- 특수한 형태의 지역권으로서 자기 토지(요역지)의 편익을 위하여 타인의 토지(승역지)를 통행할 수 있는 권리
- 하나의 물권이나, 통행을 위해 필요한 한도 내에서만 사용할 뿐이므로 승역지의 소유자는 통행지역권과 양립하는 범위에서 스스로도 통행을 위해 이용 가능
- 통행지역권이 성립할 경우 요역지·승역지 소유자 뿐만 아니라 지상권자, 전세권자에 대하여도 당연히 그 관계가 성립(민법 제292조 제1항, 대법원 1976.10.29. 선고 76다1694 판결)
2. 묵시적 취득
- 묵시적으로도 취득 가능하나, 판례상으로는 인정하지 않음
=> 분양택지들을 매각하면서 토지 중 일부를 분양택지들을 위한 도로로 제공한 것이 아니라 다만 토지의 매수인으로서 그 부분에 대한 다른 택지소유자들의 통행을 묵인한 것에 불과하다면 묵시적인 지역권설정계약이 성립되었다고 볼 여지가 없다(대법원 1991.04.23. 선고 90다15167 판결)
- 묵시적 통행지역권설정계약이 문제되지 않고 실무상(소송) 자주 주장되지 않는 이유는 판례가 배타적 사용수익권 포기 법리를 사용하고 있기 때문임
=> 다만 학설은 배타적 사용수익권 포기 법리에 대해 비판적이며, 더 적극적으로 묵시적 통행지역권을 인정하자고 하는 견해가 많음
3. 시효취득
- 지역권의 시효취득을 위해서는 해당 점유가 '계속되고 표현된 것' 이어야 한다(민법 제294조)
=> 즉, 요건으로서 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 의사로 20년간 평온, 공연하게 점유해야 하고 이에 추가하여 해당 점유가 '계속되고 표현된 것'이어야 한다
=> 대법원 1966. 9. 6. 선고 65다2305 판결; 대법원 1970. 7. 21. 선고 70다772,773 판결; 대법원 1970. 7. 21. 선고 70다772 판결; 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다74939,74946 판결
- 일반 공중의 경우에는 자신의 소유 토지를 위하여 통행로를 개설한 것이 아니기 때문에 통행지역권의 시효취득을 부정(대법원 2001.4.13. 선고 2001다8493 판결)
※ 상린관계에 의한 주위토지통행권의 인정
1. 성립요건과 효과
- 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어 주위의 토지를 통행하거나 또는 통고를 개설하지 않고서는 공로에 출입할 수 없거나 공로에 통하려면 과다한 비용을 요할 때 인정되는 권리(민법 제219조 제1항)
=> 법률규정에 의해 인정되므로 주위(또는 포위) 토지의 소유자의 의사와 상관없이 법률상의 요건이 충족되면 당연히 인정
=> 단, 그 설정 여부 및 범위는 필요성이 인정되는 한도 및 범위 내에서만 인정되므로 주위통행권자의 의사에 완전히 부합되지 않을 수도 있음
- 주위토지통행권이 인정되면 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 통로를 개설하는 경우에 판례는 적극적으로 모래를 깔거나, 돌계단을 조성하거나, 장해가 되는 나무를 제거하는 등의 방법으로 통로를 개설할 수 있으며 통행지 소유자의 이익을 해하지 않는다면 통로를 포장하는 것도 허용(대법원 2003. 8. 19. 선고 2002다53469 판결)
=> 이에 따라 주위토지통행권은 통로의 개설 및 개설 후 사후적인 유지·관리까지 포함한 포괄적인 개념으로 이해
- 민법상 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지 소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있으며 이 때 보상의무가 없음을 규정하며, 이를 토지의 일부 양도에도 준용(민법 제220조 제1항, 제2항)
=> 판례는 이러한 무상의 주위토지통행권은 특정승계인에게 미치지 않는다고 보고 있다(대법원 1965. 12. 28. 선고 64다950 등 판결 등)
2. 통행권자의 인정 범위
- 주위토지통행권은 상린관계에 기해 인정되는 권리이므로 소유자 뿐만 아니라, 당연히 지상권 및 전세권자에게도 인정되며(민법 제219조, 제290조, 제319조), 지역권자에게도 인정된다(대법원 1977. 9. 13. 선고 75다1958 판결)
=> 임차권 포함 여부는 판례상 판시한 적이 없음(대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다22767 판결)
=> 명의신탁자에게는 인정되지 않음(대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다22767 판결)
=> 불법점유자도 인정되지 않음(대법원 1976. 10. 29. 선고 76다1694 판결)
3. 주위토지통행권의 인정범위
- 피통행지와 피포위토지의 현재 상태에 따라 인정여부 및 그 인정범위가 결정
=> 즉, 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 기초로 판단해야 함(대법원 2006. 6. 2. 선고 2005다70144 판결)
=> 자동차 통행과 관련한 판례(대법원 1994. 10. 21. 선고 94다16076 판결; 대법원 2006. 6. 2. 선고 2005다70144 판결; 대법원 2006. 6. 2. 선고 2005다70144 판결; 대법원 2013. 2. 14. 선고 2012마1417 판결; 대법원 2005. 7. 14. 선고 2003다18661 판결)
※ 이 외의 도로 이용을 위한 권리취득 사유
1. 관습법에 기한 통행권
- 인정한 판례(서울고법 2001. 8. 31. 선고 2000나9811 판결)
=> 단, 항소심에서 대법원은 파기환송(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다64165 판결)
2. 배타적 사용수익권의 포기
- 판례가 만들어낸 이론
=> 학설상 다툼이 많음
- 어느 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입되어 사실상 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 사용되고 있는 경우, 그 토지의 소유자가 스스로 그 토지를 도로로 제공하여 인근 주민이나 일반 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여하였거나 그 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 의사해석을 할 수 있다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다27114 판결)
- 토지의 원소유자가 토지의 일부를 도로부지로 무상 제공함으로써 이에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하고 이에 따라 주민들이 그 토지를 무상으로 통행하게 된 이후에 그 토지의 소유권을 경매, 매매, 대물변제 등에 의하여 특정승계한 자는 그와 같은 사용·수익의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 그 토지의 소유권을 취득하였다고 봄이 상당하므로 도로로 제공된 토지 부분에 대하여 독점적이고 배타적인 사용수익권을 행사할 수 없다대법원 1998. 5. 8. 선고 97다52844 판결)
3. 배타적 사용수익권과 관련한 판례의 혼선
- 배타적 사용수익권의 포기를 재해석하는 판결
=> 기본적으로 영구적이고 승계가 되는 사용수익권의 포기는 인정할 수 없고, 포기의 의사표시를 해석하면 사용대차계약관계를 설정한 채권법적 효력만 갖는 것이고, 따라서 그 기간의 약정이 없다고 한다면 언제든지 해지 가능하다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2009다228,235 판결; 대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다81049 판결)
=> 다만 상기의 판례는 여기에 한정
- 이후 배타적 사용수익권의 포기법리를 그대로 존재하는 판례가 나와 혼선(대법원 2012. 7. 12. 선고 2012다26411 판결)
4. 통행의 자유권(특수한 사안에 한정)
- 일반인의 통행에 제공된 도로에서 소유자가 아닌 자가 특정인들에 대하여만 통행을 방해한 경우 그 특정인들에게 그 방해의 배제 또는 장래에 생길 방해를 예방하기 위한 통행방해행위의 금지를 청구할 수 있다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2010다63720 판결; 대법원 2011. 10. 13. 선고 2010다63720 판결)
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