주택관리사 손해배상책임 보증보험,공제 의무의 위헌 문제-주택법 제55조의2, 합헌 결정

[청하]

헌법소원을 제기한 원문은 첨부파일을 참고하세요.

본문 앞부분 일부를 게재합니다.

주택관리사 손해배상책임 보증보험,공제 의우의 위헌 문제-주택법제55조의2-.hwp

---

<결정문>

2012년 12월 27일 선고사건 최근주요결정 사건번호 2011헌마44 

사건명 주택법제55조의 2위헌확인

선고날짜 2012.12.27 자료파일  

종국결과 기각

결정 요약문

헌법재판소는 2012년 12월 27일 재판관 전원의 의견으로, 주택관리사 등이 공동주택의 관리사무소장으로 근무하게 될 때 입주자에게 손해배상책임을 지도록 하고, 그 담보를 위한 보증보험 등의 가입이나 현금 공탁을 강제하며, 취업시 그 입증서류를 반드시 제출하도록 하고, 현금 공탁시 사임 등 후 3년간 공탁금을 회수하지 못하도록 규정한 주택법 제55조의2가 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 선고하였다.

이 사건 심판대상 조항은, 공동주택의 대단지화 경향, 관리사무소장의 재량권 확대 등에 따른 손해배상책임 보장을 위한 것으로서 입법목적이 정당하고 적절한 수단이 되며, 1년간 보증보험료가 수 만 원에 불과한 등 침해의 최소성 원칙에 위배되지 않고 법익의 균형성도 갖추고 있어 직업수행의 자유를 침해한다고 할 수 없고, 또한 관리사무소장은 다양한 업무 형태에도 불구하고 기본적으로는 수임인으로서의 지위를 갖고 있으므로 독자적으로 업무하는 공인중개사 등과 다를 바 없어서 달리 취급되어야 할 이유가 없으며, 관련조항에 의해 손해배상책임 대상에서 제외되어 있는 회계법인 등 전문직종 법인에 소속된 개별 자격자들과 비교하여 보더라도, 자치관리의 경우 입주자대표회의와 관리사무소장의 관계는 회계법인과 소속 회계사의 그것과 다르고, 위탁관리의 경우 회계법인 등은 손해배상준비금의 유지, 적립 등의 제도로 신용이 담보되고 있어 주택관리업자와는 차이가 있으므로, 평등권도 침해한다고 할 수 없다고 보아, 위와 같이 판단한 것이다.

□ 사건의 개요 및 심판의 대상

― 사건의 개요

○ 청구인들은 2010. 10.경 실시된 제13회 주택관리사보 자격시험에 합격한 사람들로서, 주택관리사 또는 주택관리사보 자격을 취득하였다. 청구인들 중 일부는 현재 공동주택 관리사무소장으로 근무 중이고, 나머지 청구인들은 근무 후 퇴직하였거나 또는 현재까지 계속하여 취업 준비 중이다.

○ 청구인들은 주택관리사, 주택관리사보가 관리사무소장으로 근무함에 있어서, 입주자에게 손해배상책임을 지도록 하고, 그 담보를 위한 보증보험 등의 가입이나 현금 공탁을 강제하며, 취업시 그 입증서류를 반드시 제출하도록 하고, 또한 현금 공탁시 사임 등 후 3년간 공탁금을 회수하지 못하도록 규정한 주택법 제55조의2가 입주자대표회의나 주택관리업자 대산 관리사무소장에게만 위와 같은 책임을 부담시킴으로써 자신들의 직업선택의 자유, 평등권 등을 침해한다고 주장하며 2011. 1. 21. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

― 심판의 대상

○ 이 사건 심판의 대상은 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것) 제55조의2 제1항, 제2항, 주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 것) 제55조의2 제3항, 제4항(위 조항들을 통틀어 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하여 헌법에 위반되는지 여부이다. 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것)

□ 사건의 개요 및 심판의 대상

 ― 사건의 개요

○ 청구인들은 2010. 10.경 실시된 제13회 주택관리사보 자격시험에 합격한 사람들로서, 주택관리사 또는 주택관리사보 자격을 취득하였다. 청구인들 중 일부는 현재 공동주택 관리사무소장으로 근무 중이고, 나머지 청구인들은 근무 후 퇴직하였거나 또는 현재까지 계속하여 취업 준비 중이다.

○ 청구인들은 주택관리사, 주택관리사보가 관리사무소장으로 근무함에 있어서, 입주자에게 손해배상책임을 지도록 하고, 그 담보를 위한 보증보험 등의 가입이나 현금 공탁을 강제하며, 취업시 그 입증서류를 반드시 제출하도록 하고, 또한 현금 공탁시 사임 등 후 3년간 공탁금을 회수하지 못하도록 규정한 주택법 제55조의2가 입주자대표회의나 주택관리업자 대산 관리사무소장에게만 위와 같은 책임을 부담시킴으로써 자신들의 직업선택의 자유, 평등권 등을 침해한다고 주장하며 2011. 1. 21. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

― 심판의 대상

○ 이 사건 심판의 대상은 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것) 제55조의2 제1항, 제2항, 주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 것) 제55조의2 제3항, 제4항(위 조항들을 통틀어 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하여 헌법에 위반되는지 여부이다. 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것)

제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임) ① 주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

② 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사 등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제81조의2에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 것)

제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임) ③ 주택관리사 등은 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다.

1. 입주자대표회의를 대표하는 자

2. 임대주택은 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자

3. 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장·군수·구청장

④ 제2항에 따라 공탁한 공탁금은 주택관리사 등이 해당 공동주택의 관리사무소장의 직책을 사임하거나 그 직에서 해임된 날 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.

□ 결정이유의 요지

― 직업수행의 자유에 대한 과잉금지원칙 위배 여부

이 사건 심판대상 조항은, 공동주택의 대단지화 경향, 관리사무소장의 재량권 확대 등에 따른 손해배상책임 보장을 위한 것으로서 입법목적이 정당하고 적절한 수단이 되며, 1년간 보증보험료가 수 만 원에 불과한 등 침해의 최소성 원칙에 위배되지 않고 법익의 균형성도 갖추고 있어 직업수행의 자유를 침해한다고 할 수 없고, 또한 관리사무소장은 다양한 업무 형태에도 불구하고 기본적으로는 수임인으로서의 지위를 갖고 있으므로 독자적으로 업무하는 공인중개사 등과 다를 바 없어서 달리 취급되어야 할 이유가 없으며, 관련조항에 의해 손해배상책임 대상에서 제외되어 있는 회계법인 등 전문직종 법인에 소속된 개별 자격자들과 비교하여 보더라도, 자치관리의 경우 입주자대표회의와 관리사무소장의 관계는 회계법인과 소속 회계사의 그것과 다르고, 위탁관리의 경우 회계법인 등은 손해배상준비금의 유지, 적립 등의 제도로 신용이 담보되고 있어 주택관리업자와는 차이가 있으므로, 평등권도 침해한다고 할 수 없다고 보아, 위와 같이 판단한 것이다.

이 사건 심판대상 조항은, 공동주택의 대단지화 경향, 관리사무소장의 재량권 확대 등에 따른 손해배상책임 보장을 위한 것으로서 입법목적이 정당하고 적절한 수단이 되며, 1년간 보증보험료가 수 만 원에 불과한 등 침해의 최소성 원칙에 위배되지 않고 법익의 균형성도 갖추고 있어 직업수행의 자유를 침해한다고 할 수 없고, 또한 관리사무소장은 다양한 업무 형태에도 불구하고 기본적으로는 수임인으로서의 지위를 갖고 있으므로 독자적으로 업무하는 공인중개사 등과 다를 바 없어서 달리 취급되어야 할 이유가 없으며, 관련조항에 의해 손해배상책임 대상에서 제외되어 있는 회계법인 등 전문직종 법인에 소속된 개별 자격자들과 비교하여 보더라도, 자치관리의 경우 입주자대표회의와 관리사무소장의 관계는 회계법인과 소속 회계사의 그것과 다르고, 위탁관리의 경우 회계법인 등은 손해배상준비금의 유지, 적립 등의 제도로 신용이 담보되고 있어 주택관리업자와는 차이가 있으므로, 평등권도 침해한다고 할 수 없다고 보아, 위와 같이 판단한 것이다.

□ 사건의 개요 및 심판의 대상 ― 사건의 개요

○ 청구인들은 2010. 10.경 실시된 제13회 주택관리사보 자격시험에 합격한 사람들로서, 주택관리사 또는 주택관리사보 자격을 취득하였다. 청구인들 중 일부는 현재 공동주택 관리사무소장으로 근무 중이고, 나머지 청구인들은 근무 후 퇴직하였거나 또는 현재까지 계속하여 취업 준비 중이다.

○ 청구인들은 주택관리사, 주택관리사보가 관리사무소장으로 근무함에 있어서, 입주자에게 손해배상책임을 지도록 하고, 그 담보를 위한 보증보험 등의 가입이나 현금 공탁을 강제하며, 취업시 그 입증서류를 반드시 제출하도록 하고, 또한 현금 공탁시 사임 등 후 3년간 공탁금을 회수하지 못하도록 규정한 주택법 제55조의2가 입주자대표회의나 주택관리업자 대산 관리사무소장에게만 위와 같은 책임을 부담시킴으로써 자신들의 직업선택의 자유, 평등권 등을 침해한다고 주장하며 2011. 1. 21. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

― 심판의 대상

○ 이 사건 심판의 대상은 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것) 제55조의2 제1항, 제2항, 주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 것) 제55조의2 제3항, 제4항(위 조항들을 통틀어 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하여 헌법에 위반되는지 여부이다. (2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것)

제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임) ① 주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

② 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사 등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제81조의2에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. 주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 것) 제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임)

 ③ 주택관리사 등은 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다.

1. 입주자대표회의를 대표하는 자

2. 임대주택은 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자

3. 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장·군수·구청장

④ 제2항에 따라 공탁한 공탁금은 주택관리사 등이 해당 공동주택의 관리사무소장의 직책을 사임하거나 그 직에서 해임된 날 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.

□ 결정이유의 요지 ―

○ 이 사건 심판대상 조항은, 공동주택의 대형단지화 경향, 관리사무소장의 전문화에 따른 재량권 확대 등의 추세에 맞추어 담보력이 미약한 개인이 대부분인 관리사무소장에 대한 손해배상책임을 보장할 수 있도록 제도화 한 것으로서 입법목적이 정당하고, 입법목적 달성을 위한 적절한 수단이 된다. 또한 1년간 보증보험료 등이 수 만원에 불과하고 신용 등의 문제로 부득이 현금 공탁을 선택한 경우에도 다른 방법으로의 변경 가능성을 열어 두고 있어 침해의 최소성 원칙에 위배되지 않고, 법익의 균형성 원칙에도 위배되지 않는다. 따라서 이 사건 심판대상 조항은 과잉금지원칙에 위배하여 주택관리사 등의 직업수행의 자유를 침해한다고 할 수 없다.

― 평등권 침해 여부

○ 공동주택의 관리사무소장은 입주자대표회의나 주택관리업자와의 관계에서 피용자로서의 성격도 가지고 있다. 그러나 자치관리나 위탁관리 등 다양한 업무 형태에도 불구하고 관리사무소장은 기본적으로 수임인으로서의 지위를 갖고 있으므로, 독자적으로 업무를 수행하는 공인중개사 등과 다를 바 없어서 이들과 달리 취급되어야 할 이유는 없다.

○ 관련조항에 의해 직접적인 손해배상책임 대상에서는 제외되어 있는 회계법인, 세무법인 등 전문직종 법인에 소속된 개별 자격자들과 비교하여 보더라도, 자치관리의 경우 입주자대표회의와 관리사무소장의 관계는 설립 주체, 위촉인과의 관계, 손해배상 책임의 주체와 대상 등을 종합하여 볼 때 회계법인 등과 소속 회계사 등과의 그것과는 달라 비교집단이 될 수 없고, 위탁관리의 경우 회계법인 등은 손해배상준비금의 유지, 적립 등의 제도로서 신용이 담보되고 있어 그와 같은 제도적 장치가 없는 주택관리업자와는 차이가 있으므로, 이 사건 심판대상 조항이 위탁관리의 경우 관리사무소장에게 손해배상책임을 배제하지 않고 있음은 각 업무의 특성을 고려한 합리적인 차별이라 할 것이다.

○ 결국 이 사건 심판대상 조항은, 수임인 지위만 갖는 공인중개사 등, 관련조항에 의해 직접적인 손해배상책임 대상에서 제외되어 있는 회계법인 등 소속 개별 자격자들, 어느 집단과 비교하더라도 차별취급이 없거나 또는 차별취급이 있더라도 합리적인 차별일 뿐이어서 청구인들의 평등권을 침해하지 아니한다.

---

<신청서>

주택법제55조의2는 민법과 헌법을 위반하고 있다.

☞ 헌법 위헌에 대한 헌법소원 진행중(사 건 : 2011헌마44 /청구인 : 김재리 외 59)

주택법제55조의2(손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 입주자대표회의 등(소유자)에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출)

❊ 현행 법체계의 문제점

-> 피용자(사람의 책임/선.관.주.의무)를 고용한 사용자 및 공작물(공작물의

결함을 보전, 고장, 결함방치. 운전. 관리. 보수 지연한 책임)의 소유자와

점유자의 책임소재와 면책에 대한 사고의 고의.과실의 시비가림으로 분쟁

발생

-> 손해배상에 부합 (附合)문제로 누구의 책임(책임한계.면책)을 정하기 어려움

-> 피해자 구제를 위한 수단과 방법에 대한 갈등과 분쟁 문제발생

-> 사회적 분쟁증가, 공동체의식의 분열로 사회적 안정망 미비의 문제를 초래함

-> 주택법제55조의2(관리사무소장의 배상책임)/ 민법제734조에 의한 사무관리의 법리 를 정면으로 위배함으로 헌법의 평등권과 직업선택의 자유를 침해함

-> 민법제750조(불법행위의 배상책임)/ 관리자나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의 를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.    

 ※ 법체계의 패러다임 발생

-> 사고가 발생하여 누구의 책임인가? 따라 피해자 구제를 하던 방식 탈피

피해자 보호원칙(사용자 연대책임 및 공작물 소유자의 최종 배상책임 부여)

-> 안전사고로 인한 입주민의 패해보호 실질적 방법으로 공적보험가입으로 해결

-> 공적보험가입(수익자 부담원칙과 재해 및 사고에 대한 피해자 보호)

-> 사회적 안정망 구축, 재판등 사회적 비용절감, 분쟁 사전예방

-> 주택법제55조의2(손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 입주자대표회의 등(소유자)에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출)

☞ 헌법 위헌에 대한 헌법소원 진행중(사 건 : 2011헌마44 /청구인 : 김재리 외 59)

※ 관련 법령의 근거

- 주택법제55조의2(관리사무소장의 배상책임)

주택법제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임) ① 주택관리사등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

② 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제81조의2에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

③ 주택관리사등은 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다. <신설 2010.4.5>

1. 입주자대표회의를 대표하는 자

2. 임대주택은 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자

3. 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장

④ 제2항에 따라 공탁한 공탁금은 주택관리사등이 해당 공동주택의 관리사무소장의 직책을 사임하거나 그 직에서 해임된 날 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다. <개정 2010.4.5>

[전문개정 2009.2.3]

주택법시행령제72조의2(손해배상책임의 보장) ① 법 제55조제1항에 따라 관리사무소장으로 배치된 주택관리사등은 법 제55조의2제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

1. 500세대 미만의 공동주택 : 3천만원

2. 500세대 이상의 공동주택 : 5천만원

② 삭제 <2010.7.6>

[본조신설 2007.11.30]

주택법시행령제72조의3(보증설정의 변경) ① 법 제55조의2제3항에 따라 관리사무소장의 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 조치(이하 "보증설정"이라 한다)를 주택관리사등은 그 보증설정을 다른 보증설정으로 변경하려는 경우에는 보증설정의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증설정을 하여야 한다. <개정 2010.7.6>

② 공제 또는 보증보험에 가입한 주택관리사등으로서 보증기간이 만료되어 다시 보증설정을 하려는 자는 그 보증기간 만료일까지 다시 보증설정을 하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에 따라 보증설정을 한 경우에는 해당 보증설정을 입증하는 서류를 법 제55조의2제3항에 따라 제출하여야 한다. <신설 2010.7.6>

[본조신설 2007.11.30]

주택법시행령제72조의4(보증보험금 등의 지급 등) ① 입주자대표회의에서 손해배상금으로 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금을 지급받으려는 경우에는 입주자대표회의와 주택관리사등 간의 손해배상합의서, 화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본, 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증보험회사, 공제사업자 또는 공탁기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다.

② 주택관리사등은 공제금ㆍ보증보험금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다.

[본조신설 2007.11.30]

- 화재로인한재해보상과보험가입에관한법률 4조,(건물소유자손해배상책임)

① 특수건물의 소유자는 그 건물의 화재로 인하여 다른 사람이 사망하거나 부상을 입었을 때에는 과실이 없는 경우에도 제8조에 따른 보험금액의 범위에서 그 손해를 배상할

책임이 있다. 「실화책임에 관한 법률」에도 불구하고 특수건물 소유자에게 경과실(輕過

失)이 있는 경우에도 또한 같다.

- 화재로인한재해보상과보험가입에관한법률 제5조(보험가입의무)

① 특수건물의 소유자는 제4조제1항에 따른 손해배상책임을 이행하기 위하여 그 건물에

대하여 손해보험회사가 운영하는 신체손해배상특약부화재보험(이하 "특약부화재 보험" 이라 한다)에 가입하여야 한다. 다만, 종업원에 대하여 「산업재해보상보험법」에 따른

산업재해보상보험에 가입하고 있는 경우에는 그 종업원에 대한 제4조제1항에 따른 손해 배상책임을 담보하는 보험에 가입하지 아니할 수 있다.

② 특수건물의 소유자는 특약부화재보험에 부가하여 풍재(風災), 수재(水災) 또는 건물의 무

너짐 등으로 인한 손해를 담보하는 보험에 가입할 수 있다.

③ 손해보험회사는 제1항과 제2항에 따른 보험계약의 체결을 거절하지 못한다.

- 주택법시행령 58조3항7(건물전체를 대상으로 하는 보험료)

- 실화책임에관한 법률실화책임에 관한 법률[시행 2009. 5. 8]

제1조(목적) 이 법은 실화(失火)의 특수성을 고려하여 실화자에게 중대한 과실이 없는 경우 그 손해배상액의 경감(輕減)에 관한「민법」 제765조의 특례를 정함을 목적으로 한다.

제2조(적용범위) 이 법은 실화로 인하여 화재가 발생한 경우 연소(延燒)로 인한 부분에 대

한 손해배상 청구에 한하여 적용한다.

제3조(손해배상액의 경감) ① 실화가 중대한 과실로 인한 것이 아닌 경우 그로 인한 손해

의 배상의무자(이하 “배상의무자”라 한다)는 법원에 손해배상액의 경감을 청구할 수 있다.

- 민법 제734조 (사무관리의 내용)①의무없이 타인을 위하여 사무를 관리하는 자는 그 사무의

성질에 좇아 가장 본인에게 이익되는 방법으로 이를 관리하여야 한다.

②관리자가 본인의 의사를 알거나 알 수 있는 때에는 그 의사에 적합하도록 관리하여야 한다.

③관리자가 전2항의 규정에 위반하여 사무를 관리한 경우에는 과실없는 때에도 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 그 관리행위가 공공의 이익에 적합한 때에는 중대한 과실이 없으면 배상할 책임이 없다

- 민법 제750조 (불법행위의 내용)고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한

자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

가. 입주자등의 배상책임

관리규약 준칙제14조【배상책임 등】① 입주자등이 고의 또는 과실로 공동주택의 공용 부분․부대․복리시설 및 다른 입주자등의 전유부분을 훼손하였을 경우에는 원상을 회복하

거나 보수에 필요한 비용을 부담하여야 한다. 이 경우 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에 는 그 손해를 배상하여야 한다.

② 입주자등이 소유 또는 점유하는 전유부분의 시설 등에서 누수․누출 등으로 타 입주자 등의 시설 또는 관리주체에게 피해를 입혔을 경우 원상회복을 위한 공사 등에 협조하고 이에 배상할 책임이 있다.

③ 관리주체는 입주자등이 거주하는 공동주택의 전유부분에 출입하여 건물을 점검하 거나 수리하는 과정에서 전유부분에 설치된 시설 등을 훼손한 경우 지체없이 원상복구 하여야 한다. 이 경우 입주자등은 관리주체의 출입을 거부함으로서 제3자에게 손해를 끼 쳤을 경우 그 손해를 배상하여야 한다.

나. 입주자대표회의의 배상책임등

관리규약준칙제31조【입주자대표회의의 의무와 책임】① 입주자대표회의의 구성원은 영 제51 조제1항 및 같은 법 시행규칙 제21조에 따른 업무를 선량한 관리자의 주의로써 수행하여야 한다.

② 입주자대표회의의 구성원은 고의 또는 과실로 인하여 입주자등에게 손해를 끼친 경우 에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

③ 입주자대표회의는 관리주체의 업무에 대하여 감사 및 감독을 실시하되, 그 업무를 부 당하게 간섭하거나 대행하여서는 아니 된다.

다. 관리주체의 배상책임 및 보증

관리규약준칙제51조【관리주체의 책임 및 의무】① 관리주체는 그 업무를 선량한 관리 자의 주의로서 집행할 책임과 의무가 있다.

② 회장은 관리주체의 대표자로부터 제1항에 따른 의무를 질 것을 서약하는 서약서를

징구하여 보관하여야 한다.

③ 관리주체와 그 직원은 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 인하여 입주자등 또는 제3자

에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

라. 관리사무소장의 배상책임 및 보증

주택법제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임) ①주택관리사 등은 관리사무소장의 업 무를 집행함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 입주자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

마. 직원등의 배상책임 및 보증

관리규약준칙제67조【회계책임자의 보증설정】① 관리사무소장은 법 제55조의2에 따른 주택관리사 공제증권 또는 주택관리사 보증보험증권을 제출하여야 한다.

② 위탁관리를 하는 경우 주택관리업자는 2인의 연대보증서(계약이행보증보험증권으로 갈음할 수 있다)를 제출하여야 한다.

③ 영제58조제7항의 규정에 의하여 관리비등을 금융기관에 복수인장으로 등록 예치하여

관리하는 회장은 ○○원 이상의 보증보험증권 또는 공제증권이 있어야 한다.

☞취업규칙제68조【회계직원의 재정보증】회계직원은 보증금액 ○○원 이상의 보증보험

증권 또는 공제증권이 있어야 한다. 기타 직원의 보증에 관한 사항은 인사규정으로 정

한다.

취업규책제13조(직원의 책임) 직원이 고의 또는 과실로 회사 또는 사업장에 재산상의 피해를 입힌 때에는 그 피해를 변상한다.

취업규칙제66조 (손해배상) 회사는 직원이 고의 또는 과실로 회사에 손해를 끼쳤을 때에 는 본 규칙의 징계와 별도로 피징계자에게 손해배상 또는 부당취득의 반환 책임을 물을

수 있다.

- 민법 제756조(사용자 배상책임)

①타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 사용자가 피용자의 선임 및 그 사무감독에 상당한

주의를 한 때 또는 상당한 주의를 하여도 손해가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.

②사용자에 가름하여 그 사무를 감독하는 자도 전항의 책임이 있다.

③전2항의 경우에 사용자 또는 감독자는 피용자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.

- 민법 제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임)

①공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.

②전항의 규정은 수목의 재식 또는 보존에 하자있는 경우에 준용한다.

③전2항의 경우에 점유자 또는 소유자는 그 손해의 원인에 대한 책임있는 자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.

- 어린이놀이시설 안전관리법제21조(보험가입)

- 국토해양부고시 제 2020-445호 (주택관리업자 및 사업자 선정지침)

* 기타 용역으로 분류하여 가입시 입찰하게 함.

- 관리규약 52조,53조에서 해결 대안을 두고 있음

현 행 서울특별시 공동주택관리규약 준칙

제52조【보험료 등】관리주체는 영 제58조제3항제7호에 따라 "공동주택등"에서 발생하는 안전사고로 인한 입주자등의 피해보상을 위하여 다음 각 호의 보험 등을 가입하여야 한다.

1. 화재보험 : 대물(건물·가재도구 및 부대 복리시설 관련) 및 대인 (실화책임에 관한 법률에 의한 경우)

2. 시설물사고보험 : 어린이놀이터시설, 승강 기, 주민운동시설 및 도서관 등

3. 그 밖에 재해 및 재난에 따른 안전사고에 대한 보험

& 령제58조제3항 7호. 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료

제53조【관리주체의 책임 및 의무】① 관리주체는 그 업무를 선량한 관리자의 주의로서 집행할 책임과 의무가 있다.

② 관리주체와 그 직원은 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 인하여 입주자등 또는 제3자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

③ 관리주체는 각종 공사의 준공후 건축물의 안전과 유지․보수에 관련되는 설계 준공도서를 시공자로부터 제출받아 영구 보존하여야 한다.

헌법재판소는 (헌재 2007. 8.29. 2004헌가)에서 “실화책임법이 위헌이라고 하더라도, 화재와 연소

의 특성상 실화자의 책임을 제한할 필요성이 있고, 그러한 입법목적을 달성하기 위한 수단으로는

구체적인 사정을 고려하여 실화자의 책임한도를 경감하거나 면제하는 방안, 경과실 실화자의 책임을

감면하는 한편 그 피해자를 공적인 보험제도에 의하여 구제하는 방안 등을 생각할 수 있을 것이고,

그 방안의 선택은 입법기관의 임무에 속하는 것이다”라는 결정 취지설명을 하고 있음.

- 관리규약과 국토해양부의 질의회신에서 해답이 있음

관리사무소장의 책임(관리사무소장은 대행인)

민법 제734조 (사무관리의 내용)①의무없이 타인을 위하여 사무를 관리하는 자는 그 사무 의 성질에 좇아 가장 본인에게 이익되는 방법으로 이를 관리하여야 한다.

②관리자가 본인의 의사를 알거나 알 수 있는 때에는 그 의사에 적합하도록 관리하여야 한다.

③관리자가 전2항의 규정에 위반하여 사무를 관리한 경우에는 과실없는 때에도 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 그 관리행위가 공공의 이익에 적합한 때에는 중대한 과실이 없으면 배상할 책임이 없다

☞ 법률행위에 대한 효력에 있어 대리와 대행의 차이

관리사무소장의 업무의 성질에 대하여 전국의 각 지방단체의 공동주택관리규약 준칙에 관리사무소장의 지위를 대리인이 아닌 대행인으로 변경(2010.9.)하였습니다. 따라서, 관리사무소장은 법령과 규정에서 정한 관리주체의 업무를 대행하는 자로서 대행인의 업무는 민법734조의 사무관리 업무의 수행입니다.

☞ 주무관청인 국토해양부의 질의에 대한 회신내용

대리와 대행의 차이는?

대리는 수권행위가 필요하나

대행은 법률등에 따라 남을 대신하여, 그 권한이나 직무를 대신하는 것으로

위임을 필요로 하지 않는 것임을 알려 드립니다.

국토부 회신 (2010. 10. 12. 23:03‘11(류정 02-2110-6235)

❊ 법체계의 변화에 의한

주택법 55조의2와 그에 의한 대한주택관리사협회의 공제사업의 법적 근거

유명무실(명분 없음)

-> 관리규약 52조 [보험등]에 따라 공적 보험가입(재해보험과 사고보험)가입

결론 공적보험으로 입주자등의 손해배상의 책임문제가 해결됨으로 공제보증서를

제출하지 않아도 손해배상의 문제가 끝남.(공제가입의 필요성이 전혀 없음)

공적재해보험과 사고보험을 가입하지 아니하면, 대한주택관리사협회 공제약관에서

피해보상하지 아니하는 규정을 특칙으로 두고 있어, 이 조항에 따라 공제증권으로

는 보상을 할 수 없는 허위의 상품으로 보상이 되지 않음.

따라서, 대한주택관리사협회의 공제보증서의 소유자에 대한 제출을 강제하지 않

아도 소유자등이 불이익을 당하는 일이 없음, 따라서 관리사무소장인 주택관리

사협회 회원의 주머니를 노리는 기생충처럼 관리사무소장님에게 부담만 가중하

고 관리사무소장님의 돈을 빼앗아 가는 주택법제55조의2의 법 조문은 아주 나쁜

공제증서의 제출을 강제하는 헌법을 위반하는 악법인 폐기되어야 할 제도임.

참조1)

공제의 손해률 또는 1년간 보상건수 5건, 보상금액 총액 170만원으로 이 결과가

이를 증명하고 있음

참조2)

공제상품은 대한주택관리사협회의 공제약관에 따라 위험률과 손해률이 공제상품이 예상하는 사고가 발생할 수 없음

-> 즉 사기임.

-> 추가위험담보 특별 약관 Ⅰ

[공제약관 제4조 보상하지 아니하는 손해]

대한주택관리사협회의 공제사업단은 보통약관 제11조의 규정에 추가하여 아래의 손해는 보상하지 아니합니다.

① 명시보증, 합의, 품질보증으로 인해 공제계약자에게 부과된 손해배상청구

② 통상적인 관리업무 이외의 작업과 활동으로 인한 배상책임

③ 사유시설 또는 장비로 인하여 발생하는 배상책임

④ 화재, 도난으로 인하여 발생하는 배상책임

⑤ 아파트 공용재산 이외의 인적, 물적손해에 대한 배상책임

⑥ 관리소장이 아닌 자는 금융재산이외의 손해에 대한 배상책임

⑦ 아파트 관리규약에 의거 피공제자가 가입 유지하여야 하는 보험(공제)을 가입하지 아니하거나 누락을 이유로 제기된 배상청구

-> 추가위험담보 특별 약관 2

[공제약관제4조 보상하지 아니하는 손해]

대한주택관리사협회 공제사업단은 보통약관 제11조의 규정에 추가하여 아래의 손해는 보상하지 아니합니다.

① 명시보증, 합의, 품질보증으로 인해 공제계약자에게 부과된 손해배상청구

② 통상적인 관리업무 이외의 작업과 활동으로 인한 배상책임

③ 사유시설 또는 장비로 인하여 발생하는 배상책임

④ 화재, 도난으로 인하여 발생하는 배상책임

⑤ 아파트 관리규약에 의거 공제계약자가 가입 유지하여야 하는 보험(공제)을 가입하지 아니하거나 누락을 이유로 제기된 배상청구

⑥ 피해자가 소지하는 물품(현금, 수표, 휴대전화기, MP3, 선그라스, 귀금속 등)에 입힌 재산손해에 의한 배상책임

⑦ 공제계약자의 피용인, 용역/하청업체 및 그 업무에 관련된 근로자가 업무에 종사중 입은 손해로 인한 배상책임

참조3) 공제사업약관의 비교표(무의미한 비교이며, 특약의 보상하지 아니하는 손해에

따라, 공제특약은 저렴한 것이 아니라 전혀 가입하여도 보상하지 않는 필요가

없는 것을 저렴하다고 속여서 홍보하고 있음

첫째근거-> 자기부담금 100만원과 10만원의 비교할 수 없는 정도의 차이

-> 화재보험과 화재보험특약, 시설물배상책임, 승강기배상책임, 어린이놀이터배상

책임, 체육시설배상책임, 법률전문직인배상책임보험, 독서실 배상책임보험등을

어떻게 그 저렴한 보험으로 커버할 수 있다,고 말하고 홍보하는 것을 보면 보험

계리, 사고율을 무시한 사기이지만 정확하게 보상하지 아니하는 손해로 확실한 사기임.

둘째근거->공제의 업무상과실과 보험회사의 우연한 사고의 차이

> 업무상과실이 보상범위가 넓다고 홍보하는 사기

셋째근거 ->특약2공제를 입주자대표를 위하여 가입시키고, 관리비로 공제료를 납부하는

것은 공적보험을 주택관리사를 위한 공제로 이용하는 집단이기주이며 필요 없는

것을 지불하게 하는 것이며 이중납부로 입주민에게 경제적 손해를 발생시킴.

넷째근거 ->1인당/ 1사고당으로 공제료가 책정되어 있음으로 5천/2억을 가입한다하여

도 피공제자를 입주자대표회의와 사용자인 위탁사로 할 수는 없음.

->법정한도 부족 발생,

->만약 피공제자를 둘로 하고자 한다면 1인당 사고금액을 1억으로 하여야 함.

이유

->주택법에 근거한 소유자에 대한 관리사무소장으로써의 배상책임과 관리주체가 사

용자 배상책임 부분을 소유자에게 배상하고 그 직원에게 구상하는 것은 그 회사의

개별문제임으로

-> 하나의 사건에서 2중의 배상문제에 대한 채무보증의 문제가 발생한 것 임에도

불구하고, 하나의 공제증권으로 편법을 사용하여 법적 공제한도를 위반함.

더하여, 주택관리사무소장은 주택법55조의2에 의한 배상책임과 이에 수반된 공

제 증서의 제출의무로 인하여 경제적 부담이 2중으로 중첩되며, 가해자인 직원으

로 인하여, 관리주체에 대한 책임과 그에 의한 구상권의 경제적 부담을 하나의

사건에서 가혹하게 이중으로 배상책임의 보증채무를 지우고 이중으로 공제보증

과 신원보증증서를 제출하게 하는 부담을 지고 있음.

◊ 적용공제료

기본+특약Ⅱ(대표회장 : 추가위험담보 특별요율Ⅱ) 본인부담금100만원

기본/특약Ⅱ	3천/3천만	5천/5천만원	5천/1억원	5천/2억원
500세대미만	238,030	279,270	474,400	759,840
500세대이상		291,540	496,700	796,630
주상복합	261,450	302,690	519,000	835,660

※ 대표회장 및 공동주택관리업무 관련자가 근무처 내에서 그 업무를 처리함에 있어 과실이나 선량한 관리자로서 책임을 다하지 못하여 발생한 인적, 물적 직접손해(피공제자가 법률상의 손해배상 책임을 부담함으로써 입은 손해를 포함합니다.)보상

※ 대표회장이 가입하면 나머지 종사자는 기본계약만 가입으로 충분합니다.(과실, 대위권제한특약 가입 불필요) 그러나 주택법제55조의2의 배상책임으로 인하여 관리사무소장은 “기본+과실” 가입하여야 합니다.

공제사업단의 추가위험담보 특약과 손보사의 시설소유자 배상책임보험의 비교

❍ 시설소유자 보험의 장점

- 구내치료비 담보특약에 가입하는 경우 과실유무에 상관없이 치료비에 한하여 가입금액 한도내에서 본인부담금 10만원 초과 손해 보장

- 보험기간중에 사고 발생하여도 한도액의 변함이 없음

❍ 추가 위험담보특약Ⅱ의 장점

- 보험료가 시설소유자 보험료대비 20%∼30%면 족하다.

- 계약자의 고의 사고에 대하여도 가입금액 한도로 보장이 가능하다.

- 공용물건에 대한 손해를 보장한다.

모든 손해보험사에서 취급하는 시설소유자배상책임보험, 구내치료비 담보특약등은 과다한 보험료 부담으로 입주자대표회의에서 승인 받기 어려움이 있으며 보상하는 내용이 비슷하나 가입하지 않는다면 관리사무소장의 책임만 무거워 진다.(필요성은 인정하나 가입률이 매우 저조함)

특약Ⅱ는 입주자대표 또는 관리사무소장 중에 선택적으로 계약할 수 있으며, 공제료(보험료)가 저렴하여 입주자대표회의에 가입을 권유하기가 용이하고, 관리사무소장은 시설소유자 배상책임보험과 공제의 특약Ⅱ중 비교하여 공제료(보험료) 보상의 조건, 등을 고려하여 선택할 수 있음

□ 공제에서 추가위험담보특약Ⅱ의 보상범위는

1. 근무처에서

2. 업무와 관련이 있는 관리사무소장이 본인의 업무수행중 과실로 배상

책임이 있으며

3. 입주민의 인적 피해와 물적 손해 중 직접손해를

4. 자기부담금을 초과하는 손해와

5. 계약자는 고의사고(사기, 횡령, 배임, 절도)를 보상합니다.

□ 손해배상보험의 주요 보상사례

󰋼 소화전 파손으로 엘리베이터 수리비

󰋼 빙판으로 주민 넘어지며 발목 골절 치료비

󰋼 우수관 수리 중 누수로 천정과 체육시설 침수 손해

󰋼 제초작업 중 주차차량 파손 수리비

[양수리]

이유는 있으나 합헌 결정을 받아들여야죠

[jugong]

협회에서 공제를 하고 있는 마당이니 지금은 주장할 사안도 아닙니다.