▷부 룡◁ 규제의 확대와 시장의 흐름

[부룡]

부룡입니다. 

빠르면 오늘 내일 사이에  정부 대책이 나온다는 이야기가 들립니다.
그리고 그 내용은 이미 언론이나 인터넷 상을 통해 상당부분 알려졌죠.
(이미 카톡으로는 돌아다니고 있네요)
그 중에서도 가장 확실해 보이는 내용은  투기지구 지정과 같은 수요억제 대책입니다. 
오늘도 역시 이 부분에 대한 논란이 계속되고 있습니다.

'여' 부동산 추가대책 vs '야' 이미 쑥대밭인데

위에 나온 기사를 보면서 저는 정부의 시각이 이러한 상황으로 계속 이어진다면 정말 답이 없다라는 생각을 하게 됩니다.  과거에도 처음에는 수요 억제 위주로 진행하다가 결과적으로 공급확대를 받아들였던 경험이 있기 때문입니다.
아래 기사는 모두 2005년부터 2006년사이 정부가 발표한 공급 확대, 즉 신도시 개발 계획입니다.

송파 미니 신도시 확정

옥정 별내 삼송 판교수준 신도시 개발

광교신도시 택지개발 계획 확정

김포신도시 본격 개발

이 때 당시 노무현 대통령은 2006년 하반기 그 때까지의 부동산 정책 실패를 인정하고 참여정부 초기 이래 계속 견지해왔던 수요 억제 정책에서  공급확대 정책으로 전환하겠다는 표현을 하기도 했었죠. 

노대통령 부동산정책 실패 인정

보통 우리는 지나온 과거의 역사에서 미래를 배워야 한다라는 말을 자주 합니다.
그런데 지금 정부 당국자가 하는 말을  보면 아직도 과거에 얽매여 있거나  자신들이 생각하는 관점의 틀을 벗어나지 못한 경우를 자주 봅니다.  특히 맨 위에 첨부해 드렸던 기사에서 현 정부 당국자가 가진 시각을 보면서 더 할 나위없는 안타까움을 느끼게 됩니다.

이미 국민들은 지난 10여년 전의 국민들이 아닙니다.
세상은 바뀌어 전 국민이 스마트폰을 가지고 있고 이를 이용해 각종 정보를 검색하고,  수많은 네트워크를 통해  시시각각 바뀌는 현재의 상황을 실시간으로 확인하고 이에 대한 많은 이야기를 수집할 수 있는 상황에 살고 있는 시기입니다. 말로만 4차 산업 혁명이니 정보화 시대니 하면서  막상 자신들은  국민들이 현재 어떤 수준인지를 파악하지 못한 채  몇 몇 구태의연한 통계 자료만을 가지고  국민을 호도하려 들면 더 큰 낭패를 볼 수 있다는 걸 아직도 파악하지 못하고 있으니 말입니다.

제가 처음 언급한 기사를 보면 정부 당국자는 작년에 발표한 11.29 주거복지 로드맵에서 앞으로 100만 가구의 주택을 공급하겠다라고 했던 당시 발표 내용을 이야기 합니다. 이미 계획은 충분히 되어 있는데 국민들이 기억을 못한다고 말입니다.  당시 핵심 내용은 공공 분양을 15만 호, 공공 임대 65만 호, 공공 지원형 민간 임대 주택 20만 호 등이 핵심적인 내용이고  실수요 계층인 신혼부부나 이런 계층들이 가장 관심을 갖는 내용이 여기에 다 포함이 되어 있다는 것이지요.
그런데 이미 저는 작년에 100만호 부분에 대한 저의 생각을  블로그에서 말씀을 드렸습니다.
다시 한번 링크를 걸어드릴 테니 한번 더 확인해 보시지요.

이번 주거복지 로드맵에 대한 생각

당시 내용에서도 기재했었지만 이 시기 참여 정부 기간동안 총 35만호를 지었던 것으로 나옵니다.
그리고 이 내용은 참여정부가 발간한 ‘대한민국 부동산 40년사’ 라는 백서에 나와 있는 내용이라는 점을 분명히 언급했습니다. 
처음에 분명히 100만호라 이야기했지만 결국에는 35만호였고 그리고 더 중요한 부분은  분양아파트가 아니라  임대아파트라는 점입니다. 현재 우리나라에 살고 있는 국민들이  신혼부부들만 존재하는 것도 아니며  또한  이들이 원하는 대상이 임대아파트는 더더구나 아닙니다.
이 들의 대부분을 차지하고 있는 30대들이 아래 기사에서도 보듯이 부동산이 자산 증식의 지름길이라는 생각을 하기 시작한 이 상황에 이들을 임대아파트 또는 수도권 외곽에 아파트만 지어주면 만족할 것이라 생각하는  인식 자체가 매우 위험하다는 점입니다.

30대 주택시장 큰 손으로 부상 '부동산=자산증식의 지름길'

지금 상당수 전문가들이 답이 없다 말하고 있습니다.
참여 정부 당시의 공급확대 정책을 잘 살펴 보면 그 시기에 발표한 지역이 거의 모두 지금 입주하고 있거나 입주한 지 얼마 안된 아파트라는 걸 알 수 있으며 이는  공급확대가 막상 시장에 실제 영향을 주기 위해서는 상당한 시간이 걸린다는 것을 말해 주고 있으니까요.
더구나  임대사업자 등록을 통해 기존 주택의 공급량이 줄어들었고  그나마 선호되는 서울의 재건축 아파트에 대한 규제는 이 지역에서의 공급량이 더 이상 늘어나기 어렵다는 걸 의미하고 있죠.
게다가 지자체장 역시 이러한 분위기 상황에  메가톤급 개발 호재를 던져놓고  아니면 말고 하는 입장을 보이고 있습니다.  현재 가격의 상승은 투기꾼들이 만들어 놓은 것이라는 3자 화법을 쓰면서 말이죠.

정말 아쉬운 점은 정부가 국민들을 자신들이 제공하는  몇 몇 통계자료만을 가지고도 쉽게 설득할 수 있다고 생각하는 것은 아닌가 하는 점입니다.
이미 이번 정부 초반이었던 17년 6월,  국토부 장관의 취임 연설에서  당시 집값의 급등은 투기꾼들이 집을 구매함으로 인해 문제가 발생했다라는 통계 수치를 언급하며  앞으로 강력한 규제 정책을 실시하겠다라는 말을 한 적이 있습니다.

김현미 장관 집값 급등은 투기수요 때문

하지만  당시 많은 분들이 장관이 인용한 통계 수치에 대해 상당한 의문을 품었으며  심지어 당시 한 뉴스기사에서 조차 그 기사의 통계 수치의 오류와 왜곡을 언급했던 적이 있습니다.

바로 아래 기사였죠. 

"집값 오른 건 투기세력 때문" 김현미 분석 따져보니

문제는  믿고 싶지 않지만 이번에도 통계 수치 왜곡 관련하여 내부 잡음이 일어나는 모습을 보인다는 점입니다.

통계청장 경질 논란 확산…통계 마음에 안들면 또 바꾸나

통계의 정책 독립 필요성 각인시킨 통계청장 경질

결국 이러한 모습은 지금 야당에게 흠집을 잡혀 맹공을 받고 있습니다.

김성태 "경질할 사람은 통계청장이 아닌 장하성 청와대 정책실장

사실 솔직히 말씀드려 이번 정부가 통계를 왜곡했다라고까지 믿고 싶지는 않습니다. 
다만 심각해 보이는 것은 이러한 기사를 낸 곳이  정부와 각을 드러내는 보수 신문인 조선일보(?)가 아니라  한국일보라는 것이죠.  기사 댓글에 이런 내용도 보았습니다.

한국일보면 보수신문도 아닌데
이런 논조라면 정부가 좀 문제가......

결과적으로 저는 지금 정부가 이렇게  사람들에게 신뢰를 받지 못하는 상황이 되면  시장 역시 정부가 무어라 해도 믿지 않는 현상이 강해진다는 점에서 상당히 우려가 됩니다.
이러한 상황이 지속되면 정부가 무슨 말을 해도  양치기 소년 취급을 받을 수 있기  때문입니다. 
그리고 비슷한  결과가 과거  2006~8년의 상승장의 모습이었죠.

정부가 지금 집값을 올리는 주범이 일부 투기꾼이라 말하고 있지만 제가 보기에는 정말 다릅니다.
사람들이  그 동안 정부의 말을 믿고 기다렸지만 막상 지금 상황에서 정부 말을 믿다가는 손해 보겠다라는 생각을 가지게 된 일반인들의 움직임이 지금은 상당히 크다 보여지기 때문입니다.
실제 제 주변에서도  점심식사 시간에,  저녁 회식 자리에서, 그리고  담배 한대를 피면서도  부동산에 대한 이야기를 많이 하는 것이 요즘의 모습입니다.  이러한 사람들을 모두  투기꾼이라 한다면 이는 현 정부의 시장 인식 수준이 심각한 상황이라는  것이죠.

블로그 속에서 저는 지난 10여년 전의 부동산 시장의 모습에 비해서 상당히 속도가 빠르다는 말씀을 자주 드려왔습니다그리고 그 이유는 빨라진 인터넷 시대에 맞춰 사람들 역시 이에 발빠르게 대응하고 정보를 공유하고 있기 때문이라 생각을 합니다. 정보의 공유가 실시간으로 이루어지고  왜곡된 정보마저도 왜곡 여부를 쉽게 판단하기 쉬운 이 시기에  아직도 예전 수준의 시각으로 시장을 대응하려고 한다면 그 결과는 눈에 보이기 때문입니다. 

어쨌든 지금 상황에서는 아마 일부 지역의 규제가 핵심이겠죠.
이러한 모습은 규제가 잠시 시장을 주춤하게 만들지는 모르지만 서울의 가격을 공고히 하고 수도권의 가격은 상향 조정시키면서 다시 한번 전체를 상승시키는 과정을 만들 수 있는 상황이 되어 갑니다. 
대출의 규제가 강해지면서 서울 핵심 지역에 접근하기 어려우니 점점 투자자들은 외곽이지만 입지가 좋은 지역으로 움직이는 모습을 보이거나  다주택자들 일부의 경우 다시 중심부의 똘똘한 한 채로 접근하게 될 수밖에 없을테니까요.  
오히려 이번 정부의 투기 지역 지정은  무리하게 서울에 입성하기 보다는 수도권이라 할지라도 누가 보더라도 똘똘한  한 채에 집중하게 하거나  상대적으로 적게 올랐지만 원래부터 입지가 좋은 곳 위주로 가격의 움직임이 나타나게 만들 가능성이 매우 높습니다. 
그렇다면 가진 자본이 부족한 분들이라면 수도권의 입지 좋은 곳을 위주로 접근하게 되겠죠.

원래 세상이 그런 것 같습니다.
빗물이 내리게 되면 가장 먼저  높은 지역부터 빗물이 닿게 되기 마련이며.  그 빗물은 강물이 되어 점차 그 아래쪽으로 흘러가기 마련이니까요.  또한 그 과정에서  지대가 낮은 곳에는 그 빗물이 모이며 웅덩이를 만들어 내게 되겠죠.

그렇다면 돈의 흐름 역시 마찬가지이지 않을까요?
가장 먼저 투하된 유동성은 가장 먼저  입지가 좋은 지역부터 그 유동성이 닿게 되기 마련이며  그 유동성은 점차 하나의 추세가 되어 아래 쪽으로 흘러가기 마련이란 이야기입니다. 그리고 그 과정에서 입지가 좋긴 하지만 상대적으로 낮은 저지대 지역에 또 다른 유동성이 모여 하나의 웅덩이를 만들게 되겠죠.
그렇다면 이제부터는 상대적으로 적게 올랐지만 원래부터 입지가 좋은 곳 위주로 입성하는 것이 하나의 흐름으로 정착될 가능성이 또 다시 높아질 것 같습니다.

다시 한번 현재 상황에 대해  대처방안을 생각해야 할 것 같네요. 
다음에 또 뵙겠습니다. ^^

[맑은새벽]

부룡님의 거시적이면서도 예리하며 또한 통찰력 가득한 칼럼을 보며 많은 것을 배웁니다
부동산의 큰 흐름을 알게 해주셔서 늘 감사드립니다

[*축복*]

시장을 바라보는 통찰력에 놀라며.. 감사합니다!

[탱구아빠]

머리속에 콕콕 박히는 칼럼입니다.
앞으로는 어떻게 대비해야 할지 지금부터 많은 고민을 해봐야 겠습니다.
좋은칼럼 감사합니다~^^

[결아빠]

현재 상황과 흐름을 너무 잘 보여주시는 글인것 같습니다
결국 어떤 상황(규제나 정책)에서 흘러가는 흐름을 읽는것이 중요하지 않나 싶습니다

[빛과그늘]

늘 부룡님의 글을 읽으면 통찰력이 대단하시다는 생각을 합니다. 생각을 키우는데 많은 도움을 받고 있습니다. 좋은 칼럼 감사드립니다.

[품위있는그녀☆]

시장 읽기는 너무 힘든것같습니다. 부룡쌤께서 잘 보여주셔서 조금 이해가 되었습니다. 감사합니다.^^

[잘란부장]

매번 부룡님글을 읽으면, 그 동안 바라보던 시장이 새롭게 보이는 이유는...좀 더 크게 보지 못하는 저의 식견의 한계겠죠.
항상 글을 통하여 거식적인 안목을 배웁니다.
감사합니다.

[달라나]

좋은 칼럼 감사합니다. 저 같은 초보자가 정부정책을 비판하기에는 아직 이르지만, 객관적인 시각에서 바라볼 수 있도록 해주시는 좋은 글인것 같아 좋았습니다.

[뽀로로롱]

말씀하신 것을 들어보니 그런것 같네요....결국 중심부의 똘똘한 한채로 모이거나 수도권의 입지좋은 곳으로 몰릴 수 밖에 없겠네요....

[바람마녀]

아직도 정부정책에 헥헥대는 레벨이지만 부룡님의 칼럼들을 보고 그래도 중심을 잡으려 애쓰고 있습니다. 항상 단비같은 칼럼 너무 감사합니다^^

[동동이 복숭아]

다시한번 읽어 보지만 정부정책이란 것이 참 서민들 입장에선 어렵고 알쏭달쏭합니다.

[송연맘]

시장을 정책을 읽는 법을 배웁니다.

[한강남]

진짜 꼼꼼히 한줄한줄 읽어봤습니다. 역시..부룡선생님이십니다ㅠㅠ

[주니파파]

부룡쌤 칼럼은 몇번씩 읽으면서 되새기며 현상을 바라보게 만듭니다.
칼럼 감사합니다.

[젠틀몬스터]

9.13대책이 발표되기 전의 칼럼인데, 이미 예견됐다는 듯이 칼럼을 작성해주셨네요. 역시 부룡님이십니다. ^^

[프카프카]

늘 품위와 격이 있는 말씀에 시장을 가장 객관적으로 바라다보시는 부룡님!!
정말 좋은 글 감사드립니다.
향후 대책이 나오더라도 새롭지 않을 것 같네요!!

[포텐]

한달이 지난 지금 이시점에 다시 읽어도 너무나 좋은 말씀을 많이 해주신 것 같습니다.
빗물은 강물이 되어 점차 아래쪽으로 흐르기 되기 마련이다..
머리속에 훅 들어오네요.
좋은 칼럼 항상 감사드립니다^^

[행복한아빠되기]

9.13대책을 예상한 칼럼 갔네요

[trickster]

수도권에도 빛이 있나요 아직 그어떤 확신도 없는 초차 부동산입문자입니다.

[더힐]

잘 봤습니다. 그런데 이시점에서 저지대에 새로 생긴 웅덩이에 사는게 잘 하는 것일까요?투자 전 초짜는 심히 두렵습니다~~^^:::

[바다와땅]

멋진 글, 잘 읽었습니다, 감사합니다.

[홍제인]

읽기는 읽었는데... 저한테는 아직 어렵네요... 언젠간 이해가될 날을 기대하며... ^^;;;

[다님길]

필력이며 알찬 내용까지.. 좋은 글 감사합니다!

[법을알자]

감사합니다

[말캉브레인]

거시적인 안목에 또 많은 것을 배웁니다. 좋은 글 감사합니다^^!

[스윗캔디]

자고나면 또 무엇인가 바뀌어있고 무튼 너무 어려운 시장입니다 ㅜㅜ

[대한민국가장]

규제가 해답은 아닌듯합니다.

[송베드로]

글쎄요. 잘 모르겠습니다.

[산본남]

좋은글 감사드립니다

[단순명료]

부동산 정책이 뭔가 잘못되었다는 생각이 드네요~~

[가로수길댁]

잘 읽고 았습니다.. 조금 지난 글이지만.. 그래도 읽으면서 고개를 끄덕이게 됩니다.. 항상 부룡님 칼럼 감사합니다..^^

[긍정케이]

부룡님의 통찰력 한수 배우고 갑니다. 2년쯤 지난 이시점에서도 유익한 글이네요^^
좋은 컬럼 감사드립니다.

[갱호]

부동산에 대한 통찰을 보여주셔서 감사합니다!^^

[둥글레차이]

부룡님 글이 참 섬세합니다.
현 상황을 꿰뚫어 짚어주신것 같아요
상황을 보면서 그에 맞추어 투자를 해야될 것 같네요
정부의 현 상황이 답답해요

[엄티]

극히 공감합니다 좋은 칼럼 잘 읽었습니다~