Re: 24년5월20일 이사회 안건에 대한 이사들의 의견

[이사 이윤섭]

아래 내용은 이번 이사회를 위해 이사들의 의견을 정리한 것입니다.
조합원님들께서 어제 이사회에 대한 의미를 이해하시는데 도움이 되었으면 합니다.

시공사 계약해지 총회 후 첫 번째 이사회가 열였으며,
시공사 선정을 위한 입찰지침서의 중요성에 대해 논의해 보겠습니다.

4월13일 총회에서 기존 시공사에 대해 계약해지 결정을 하였습니다.

▷ 기존 시공사에 대한 계약해지 사유가 평당 공사비*연면적으로 산출된 총액계약으로 계약이 체결된 상황이었고, 4100억원이라는 공사비 인상요구에 대한 구체적인 세부내역이 없어서, 그리고 공사기간 등 계약조건 변경을 요구하여서,

그리고 우리조합과 시공사가 사업을 진행하는 동안 관리처분과 이주 후, 향후 물가상승, 법규 변경, 설계변경, 각종 영향평가 조건, 마감재 상향 등으로 시공사가 요구하는 공사비에 대해서,

우리조합은 이주비 이자 등의 막대한 금융비용 증가로 시간에 쫓겨 협상다운 협상도 할 수 없고 수용할 수 밖에 없는 공사계약 조건들이 문제였다는 것을 조합장님과 조합원님들은 뼈저리게 느껴왔습니다.

그래서 기존 시공사의 “묻지마 공사비” 인상 요구에 대해 문제를 제기하고, 1년 반이 넘도록 협상하여도 합의안을 찾을 수 없어서,

법원의 판결에 따라 계약해지로 인한 손해배상까지 염두에 두고 “계약해지” 안건을 상정하여 총회의결을 득하고 계약해지를 통보한 상황입니다.

우리 조합집행부는 새로운 시공사 선정을 위한 입찰지침서에 대해 이사회 안건을 심의함에 이점을 간과해서는 안 될 것입니다.

새로운 시공사 선정에 즈음하여 현시점 부동산 시장 및 정비사업 상황을 점검해 보는 것이 매우 중요할 것이라고 생각합니다.

조합카페에 이규태 조합원은 시공사를 빨리 선정하는 것이 제일 중요하고 급하다고 합니다. 물론 맞는 말입니다.

그러나 새로운 시공사 선정을 위한 철저한 준비없이, 빠른 사업진행만을 위해 입찰지침서를 작성하고 공사계약서에 대한 철저한 점검없이 시공사 선정절차를 진행한다면, 또다시 우리조합 재건축사업을 시공사에게 알아서 하라고 던져주는 꼴이 될 수 있습니다.

우리 조합집행부가 현 주택시장의 위기상황에 대한 위험요소들을 충분히 논의하고 입찰지침서와 공사계약서에 대해 심도있는 논의를 하게 되면, 이규태조합원의 “빨리 해야한다”는 주장이 많은 허점들을 가지고 있음이 분명하게 보일 것입니다.

현 시점 정비사업에 대한 전반적인 대외 환경을 확인해 보았습니다.

▷ 2008년부터 2015년까지 금융위기에 따른 부동산시장 동향에 대한 언론기사들을 검색하여 살펴보면, 마치 22년도 연말과 23년에 그 당시 상황과 아주 비슷한 양상을 보이기도 합니다.

2008년 급격한 금리 인상으로 인한 금융비용 증가는 개발사업의 중단 내지 지연으로 이어지며, 이로 인해 건설사들의 부도, 그리고 금융사, 그 당시는 저축은행들이 무너지는 상황이 발생했습니다.

뿐만 아니라 당시 MB정부는 전세가 급등에 대해 무리한 아파트공급정책으로 당시 민간에서는 전혀 불가능한 말도 안되는 분양가로 보금자리아파트 공급을 하였고 당시 전국에 대규모 미분양사태가 발생되어 할인분양으로 주택시장은 몸살을 앓았으며,

15~16년부터 금리 인하가 되고 각종 주택구매 지원책들로 인해서 주택시장과 미분양 사태가 서서히 회복되었습니다.

▷ 부동산개발사업과 프로젝트파이낸싱 리스크에 대해 살펴보면,
23년도 미국의 금리인상과 강달러 정책으로 현재도 민간시행자들의 개발사업은 이미 중단되었으며,

현재 200조에 이르른 PF자금의 선순환이 경색되어 제2, 제3금융권과 건설사들이 사업지 운영자금을 확보하는데 많은 애를 먹고 있으며, 건설사들의 조달금리가 대략 10%에 이른다고 합니다.

▷ 미분양주택의 증가가 수도권 및 서울은 아직 걱정할 수준이 아니라고 하지만, 공사비 인상에 따른 인상된 분양가를 받아줄 소비자들이 없는 상황으로, 현재 서울 및 수도권 분양률은 10~20%대로 매우 저조한 상황입니다.

이에 따른 건설과 분양시장환경 변화와 이에 대한 리스크를 대비할 사업계획의 수립이 어느 때보다 중요하다고 할 것입니다.

▷ 현재 공사비 인상, 금융조달 비용 증가 등으로 건설사들은 매우 보수적인 관점에서 사업계획을 수립하고 영업을 하고 있다고 합니다.

그룹사 건설사들은 주택시장에 참여비율을 줄이는 대신에 그룹내 사업, 정부 및 지방자치단체 발주공사, 해외시장에 눈을 돌리고 있으나,

이처럼 사업포트폴리오가 다각화되어 있지 않는 대부분의 중견 건설사들은 주택시장의 경기가 위축됨으로써 이러한 위기에 대응할 수단이 매우 취약한 구조에 있으며 당분간 주택시장은 악순환이 진행될 것으로 본다고 합니다.

▷ 코로나사태와 동유럽, 중동 전쟁으로 인한 금융위기는 미국의 강달러 정책과 원자재 수급 불균형, 자국 내 제조업 재유치 등으로 당분간 저렴한 원자재가격과 인건비에 대한 경영 효율화로 인해 성장하는 시대를 향휴할 수는 없을 것으로 보입니다.

언제인지 모르지만 고금리가 해소되고, 내수시장 안정화가 되면 분양시장은 수급불균형의 문제점들이 어느 정도 안전화가 되고 양호한 흐름으로 전환될 것으로 예상한다고 합니다.
대략 26년~27년도는 되어야 하지 않을까 예상한다고 합니다. 
( 참고로 우리조합은 이 시기에 일반분양을 목표로 해야 합니다. 대신 시장상황이 악화될 것을 대비하여 부천약대주공처럼 조합원들이 일방적으로 시공사에게 당하지 않도록 철저한 준비가 필요합니다.)

2016~17년처럼 주택시장이 안정기에 들면, 공사비도 안정되고 분양시장도 안정화되어 재건축사업이 어느 정도 안정되지만,
지금과 같은 시장상황에서는 조합 스스로 사업진행에 대한 위험분산 즉 리스크 헷지(Risk Hedge))을 위한 세밀하고 치밀한 입찰지침서 작성을 통해서 시공사 선정 절차를 진행하여야 합니다.

당연히 입찰하려는 시공사들에게 우리조합의 준비된 사업계획을 보여주고 사업지연에 대한 리스크를 최대한 줄여줄 수 있어야 합니다.

대신 시공사의 깜깜이 계약을 방지함으로써 조합의 리스크를 줄이는 것이 매우 중요할 것입니다.

새로운 시공사 선정을 위한 입찰지침서에는 산출내역을 포함하여야 하며, 시공사와의 공사계약서를 준비하여 입찰지침서에 포함하여야 합니다.

상근이사들의 전언에 의하면, 입찰지침서에는 공사계약서가 2가지 안이 준비되어 있었다고 합니다.
그 중 1안은 국토부 24년도 정비사업 공사계약서안에서 몇 가지 중요한 계약조건을 삭제한 내용이며, 사업진행과정에서 시공사와의 협상에서 커다란 지렛대 역할을 할 조건들이 삭제된 내용이였습니다.

그리고 2안 공사계약서는 계약해지된 시공사들과 체결된 계약서와 거의 동일한 내용의 계약서였습니다.
아이엠지씨 최민규 상무는 시공사의 입찰저조를 이유로 조합장님과 2안으로 하기로 했다고 얘기했다고 합니다.

만약 2안 공사계약서안으로 입찰지침서를 제공한다면, 우리조합으로서는 왜 시공사 계약해지를 하였는지 의문이 드는 정말 어처구니 없는 계약서안입니다.

그런데, 또다시 지난 17일 오전에 아이엠지씨 최민규 상무가 전하는 말에 의하면, 조합장님께서 입찰지침서에서 공사계약서안을 빼라고 하였다더군요.

시공사 선정을 함에 있어서, 공사계약서 안을 사전에 공지하고 이 기준으로 계약을 체결할 것이라는 계약의 청약 조건이 없다면, 시공사 선정 후 공사계약서를 협의 체결하는데, 얼마의 시간이 걸릴지 알 수가 없습니다.

위 사례로 안산주공6단지, 부산 촉진2-1구역 현장에서 시공사로 선정된 포스코가 입찰지침서와 사업참여제안서에 따라 계약을 체결하자고 조합에서 몇 번의 독촉이 있음에도 3개월이 다 되도록 사전에 정하여진 공사계약서안과 입찰지침서 사업참여제안서를 담은 계약서 체결을 미루면서 게약조건을 변경하자고 버틴다고 합니다.

이 사례를 보면서, 만약 우리 입찰지침서에 공사계약서안도 없다면, 과연 선정된 시공사와 공사계약서를 체결하는데 얼마나 걸릴 것이며, 어떤 누더기 계약서가 만들어질까요?

우리 조합집행부는 조합원들께 지난11월부터 올해 4월 계약해지 총회 때까지 시공사와의 공사계약서가 상호이익이 되는 조건들로 구성되어야 한다는 점을 귀에 박히도록 충분히 설명드렸습니다.

그럼에도 조합장님과 아이엠지씨가 공사계약서가 빠진, 우리조합에서 요구하는 구체적인 사업계획을 담은 입찰지침서가 아닌 조합설립 후 개략적인 사업계획에 대한 일반적인 입찰지침서를 작성하여 배포하는 안건을 상정한 것에 대해 구체적인 사업계획의 준비가 매우 부족함을 우려하고 있습니다.

조합장님과 아이엠지씨가 협의 작성한 입찰지침서와 도급계약서의 문제점에 대해 이사들의 의견은 이렇습니다.

- 산출내역 없는 평당 단가*연면적의 공사비
기존 시공사 선정과 동일한 방식으로 향후 기존 시공사와 분쟁과 동일한 불미스러운 사태가 재차 발생 우려가 됩니다. 시공사의 비용산출내역서 및 물량산출내역서 등 세부 산출내역을 받아야 합니다.

- 입찰보증금 60억 및 GS & 현산 기 사업비대여금 반환을 위한 대여조건
(제11조 제2항 협의 및 소송 등이 완료되어 확정된 금액을 무이자로 지급한다)
기존 해지된 시공사의 신속한 대여금 반환으로 이자비용이 감소될 수 있는 입찰조건을 만들어야 합니다.

- 공사비 포함 항목 세부내역 없습니다

향후 계약체결이후, 착공시 추가 공사비(항목) 요구시 대응 불가합니다.

입찰지침서에 첨부될 예정이었다가 현재는 사라진 공사계약서안은 2024년1월에 배포된 국토교통부 고시 정비사업 표준도급계약서로 상호 협의 후 계약체결을 해야 합니다.

- 입찰지침서 제17조 총회상정 시공자 선정, 입찰참여제안서 작성기준 및 입찰지침서 준수여부 등을 심사한다.

입찰참여자에게 심사의 기준이 무엇인지 명확히 정해 주어야 한다는 측면에서 공사비 명세서와 산출내역서가 입찰지침서의 세부내용에 명확히 들어있어야 합니다.

아래 입찰지침서의 입찰참여업체 비교표를 보면,
계약과 사업진행과정에서 각 상황에 대해 어떤 기준으로 협의하여야 할지 공사계약서 조건에 해당하는 사항을 마치 단답형식으로 요구하는 것은 사업진행과정에서 시공사와 협의과정에서 분쟁을 내포하게 될 것입니다. 구체적인 세부계약조건을 명시해야 합니다.

- 별첨＃2 입찰참여업체 비교표 : 입찰자 제시 사항
공사마감수준, 공사비 포함항목, 토질여건에 따른 공사비 변동, 공사비 산정 기준시점(확정공사비), 물가상승에 따른 공사비 인상여부 및 인상률, 무이자 대여항목 및 금액, 분담금 납부시점/방법(입찰자 제안), 기타 제안조건(조합원 특별무상품목 및 단지 특화 등)

우리조합은 시공사 선정을 위하여 다음 항목들을 서둘러 준비해야 합니다.

▷ 시공사 사업참여제안시 함께 제출하여야 할 공사비 산출근거를 위한 설계도서(건축 외 전기, 설비, 기계, 토목, 조경 등)에 대해 계략적인 적산을 통한 공내역서 준비와 마감재 리스트 준비입니다.

우리조합이 왜 위 자료를 현장설명회 전에 준비하여야 하는지 살펴보고, 더불어 우리조합이 적용하여야 할 국토부에서 24년 1월에 배포한 정비사업 표준 공사계약서의 특징을 살펴보도록 하겠습니다.

- 시공사가 제안하는 공사비 총액을 바탕으로 시공사를 선택하되, 시공사가 세부 산출내역서를 제출하도록 하여 공사비 근거를 명확히 한다.

- 공사비 조정조건으로
설계변경시 단순 협의를 거쳐 하도록 정한 것은 조정기준이 모호한 경우가 많으나, 변경 사유나 신규로 추가되는 자재 등에 따른 공사비 조정기준을 세부적으로 포함에서 원활한 공사비 조정을 할 수 있는 기준을 설정한다.

- 그 외 증액소요가 큰 항목에 대해서는 증빙서류를 검증받아 증액할 수 있도록 규정하고 과도한 증액요구를 방지 하는 등 구체적인 계약조건 명시하여야 한다.

위에서 보았듯이 우리조합이 새로운 시공사를 선정함에 있어서,
주택시장에 참여하는 금융업체들의 상황, 분양시장 상황, 대부분 건설사에게 이미 노출된 사업위험상황 그리고 건설사들의 정비사업 참여 의지 등을 감안하여,

우리조합이 향후 다양한 시장상황 변화에 따른 위험을 줄이기 위해 국토부가 배포한 24년 정비사업 공사계약서 표준안을 적극 도입하여야 할 이유입니다.


24년도 정비사업비 예산안에 의견을 제시합니다.

▷ 정비사업비 변경에 대한 지난 총회 의결과정에 대해 살펴보면,
21년도 사업시행인가신청총회 제4호 안건 정비사업비 변경안에 따르면, 1조1820억원이며, 그에 대한 세부항목별 금액은 추산액으로 공고가 되었습니다.
22년도 정기총회 제4호 안건 정비사업비 예산 승인 건에서는 1조2520억원에 대한 세부항목별 추산액으로만 공고 되었습니다.
23년도 제4호 안건 정비사업비 예산 승인의 건에서는 4540억이 증가 된 1조7060억원에 대한 세부항목별 단순 추산 내지 추정액으로 이뤄진 정비사업비 산출액이 나열 되어진 상태로 공고되었습니다.

도시정비법 제45조에 따르면, 사업시행인가 신청, 관리처분인가 신청 총회에서는 해당 안건의 결의시 정비사업비가 10% 이상 증액되는 경우 반드시 전체 조합원 2/3 이상의 동의를 득해야 하지만, 그 외 총회에서는 20%의 현장참석 존건에 과반수 참석에 과반수 결의로 진행하도록 정해져 있습니다.

그러한 도시정비법의 맹점을 이용하여 
각 정기총회에서 정비사업비의 항목별 세부내용에 대한 구체적인 근거자료 내지 산출내역이 없이, 특히 조합원 분양시점에 정비사업비추산액 안내에서 산출근거도 없이 엄청나게 증가시킴으로써 조합원들께서는 엄청난 불안과 스트레스로 인해 조합에 많은 항의가 있었으며, 추가부담금에 부담스러워서 하향평형을 신청한 사례들이 꽤 많으며 그 책임이 정비업체 아이엠지씨에게 있습니다.

따라서, 조합집행부에서는 지금이라도 이러한 정비사업비 각 항목들에 대한 구체적인 산출근거와 내역을 점검하여, 불필요하고 과다하게 산정된 사업비 항목들은 철저히 검증하여야 하며 그 결과를 조합원들에게 공지하여야 할 책무가 있습니다.

24년 예산안에 대해 추가로 살펴보면,

- 시공사 선정 입찰지침서에 제공할 적산용역, 사업개선안 검토 용역, 시공사의 입찰 적정성 검토 용역 등이 전혀 없습니다.

- 그럼 2018년 12월 시공사 선정 때처럼
입찰지침서를 통해서 시공사에게 우리사업의 명확한 세부기준을 주지 않고, 시공사들이 자의적 계획에 따라 세부내역이 없는 그림에 해당하는 사업참여제안서를 제출하고, 공사비산출 세부내역 등이 빠져있거나 불안전한 입찰서류에 대해서, 조합집행부가 각 시공사의 입찰제안서에 대한 적적성 평가를 함에 있어서 객관적인 검증자료가 없게 되고, 시공사 선정총회 전에 시공사의 입찰자료의 하자의 보완도 불가능하게 됩니다.

그리고 이러한 입찰지침서에 의해 선정된 시공사와 공사계약서를 체결하기 위한 협상은 많은 시간을 허비하게 될 것입니다.

만약 시간에 쫓겨 시공사가 원하는 조건으로 그냥 계약을 체결할 경우 이주 후 착공시점 시공사의 각종 추가공사비 인상 사유 및 요구에 대한 대응을 제대로 할 수 없게 되는 경우와 사례들은 우리조합원들이 이미 충분히 인지하고 있습니다.

우리조합이 시공사(지에스 & 현산)를 계약해지 사유가 그것임을 벌써 잊어버린 것인지요?

이미 그 사례로 포스코가 몇 개월 전 선정된 안산주공6단지, 촉진2-1구역에서 사업제안서의 내용을 공사계약서에 반영할 수 없다고 계약체결을 버티고 있습니다.

조합원님!
우리조합 정비사업비가 대략 2조원정도의 어마어마한 사업규모입니다.
따라서 여기서 관련되어 있는 수많은 협력업체들은 우리조합 상황에 대해 매우 관심이 높을 것입니다.
조합집행부가 이러한 엄중한 상황에서 우리조합원님들의 소중한 자산을 근거로 재건축 사업을 잘 이끌어 갈  수 있도록 관심과 용기를 주시기 청합니다.

그런 면에서 단톡방에서 언급하는 익명의 글들을 보고 있으면, 가슴이 저미고 눈앞이 깜깜합니다.
조합원님들께 조합집행부는 오직 말이 아닌 실행으로 보여드릴 수 있습니다.

우리조합의 임원들은 재신추, 더 멀게는 정추단 출신의 이사들로서 임원선출때 조합원님들께 약속드린 출마의 변을 지켜나갈 것입니다.

그 시작이 새로운 시공사 선정 입찰지침서와 도급계약서, 그리고 정비사업비 예산안 입니다.

어지럽고 혼란한 상황에 대해 너무 염려하시지 말고 조합집행부가 잘 해결해 나갈 수 있도록 시간과 기회를 주실것을 다시 한번 청합니다.

이사 이윤섭 올림

글을 이해하시는데 도움을 드리기 위한 언론기사들을 첨부문서로 올립니다.

2008년 금융위기 후 부동산 침체기 정비사업 상황을 반추하며 현재 우리가 할 일을 점검해 보자_문서 평면화_최적화.pdf

13.64MB

부동산 개발사업의 핵심인 프로젝트파이낸싱 리스크에 따른 정비사업 방향성.pdf

16.79MB

정비사업 현 시점은 2.pdf

3.48MB

정비사업 현 시점은.pdf

2.86MB

[이사 이윤섭]

질문에 대해 답변할 의미를 느끼지 못합니다.

재건축사업 업계에는 우리조합과 관련하여 무수한 많은 설들이 떠다니고 있다고 합니다.

이규태 조합원님이 말하는 그런 얘기들도 그냥 그런 설에 불과합니다.

우리조합의 사업을 어떻게 준비하여 진행하는 것이 향후 발생할 수도 있는 위험요인들은 잘 대응할 수 있을지가 중요합니다.

[112동1104ㅎ최정의]

준비도 안되어 있는데
해지 총회만 하면 핑크빛 미래가 있는것처럼 시뮬레이션 홍보자료도 보내고 했던것 이에요
새로운시공사들 접촉들이 오고 있다고
걱정말라고 했던것과는 다른 양상 입니다
기존시공사랑 하면 부동산원 검증시간이 많이 걸리니 새로운 시공사랑은 검증시간이 없으니 빠를것이라 홍보하고 조합원들은 시공사 해지라는 어려운선택을 했건만
지금상황은 어렵다
어렵다 라고 하면
그때는 어렵지 않았고 지금은 어렵습니까?
구구절절한 어렵다는 말은 구차한 준비안된것에 대한 변명으로만 보여져서 실망스럽습니다