부산 올마스터 2주차 숙제

[낭만이]

1.동대문 상권.

동대문엔 두산그룹의 두타와 롯데의 피트인 같은 대형 패션몰들이 있다. 두타나 피트인은 여느 백화점들과는 다르다.  

두타와 피트인은 한국 디자이너들에 집중하고 있다. 두타는 가장 소비자들의 출입이 잦은 1층과 2층을 한국 디자이너 전문 매장으로 탈바꿈시켰다. 피트인에도 한국 디자이너 개인 매장들이 즐비하다. 사실 한국 디자이너들은 아무래도 소비자 인지도가 낮을 수밖에 없다. 소비자들은 옷이 아니라 브랜드를 산다. 백화점들이 해외 명품 브랜드들을 모셔오느라 혈안이 돼 있는 이유다. 두타나 피트인은 다른 길을 선택했다. 과거의 경험 탓이다. 한때 동대문 일대는 이른바 카피 패션의 대명사였다. 전세계 유명 패션 유행을 빠르고 싸게 베껴서 내놓는데는 동대문이 세계 최고였다. 동대문은 SPA 브랜드들 때문에 큰 위기에 빠졌다. 세계 패션 유행은 파리와 밀라노와 뉴욕에서 전세계로 확산된다. 아무래도 자라나 H&M 같은 해외 SPA 브랜드들이 동대문 상인들보다 더 빨리 더 싸게 더 품질 좋게 베낄 수 밖에 없었다. 동대문은 카피 패션만으론 더 이상 생존하기 어려웠다. 동대문은 스스로 패션을 창조하기로 결심했다. 쉬운 길은 아니었다. 다른 길은 없었다. 그런데 동대문은 패션의 본질을 알고 있었다. 흔히 패션의 본질은 창의성이라고 여긴다. 틀렸다. 패션의 본질은 복제다. 유행이란 결국 대중이 서로의 옷차림을 흉내내는 걸 말한다. 패션 소비의 본질이 복제라면 패션 생산의 본질도 복제일 수밖에 없다. 그렇다고 무작정 ‘카피 패이스트’만 해선 안 된다. 잘나가던 동대문이 위기에 빠졌던 건 똑같이 베끼기만 해서였다. 창조란 하늘 아래에서 새로운 걸 만들어내는 게 아니다. 그런 창조는 신의 영역이다. 인간의 창조는 신의 피조물을 복제하는 과정에서 아주 조금 변형하는 정도다. 재창조다. 패션 디자인에서의 창조도 똑같다. 전세계의 유행과 한국의 유행, 아시아의 유행을 우선 복제한다. 이때 끊임없이 복제되는 과정 속에서 조금씩 변형이 일어나게 만들어야 한다. 변형은 한사람의 창작자가 일으키는 게 아니다. 그만한 혁신적 변형은 스티브 잡스 같은 천재들의 영역이다. 작은 변형들이 수없이 파도처럼 일어나게 하려면 복제와 변형의 생태계를 만들어야 한다. 수많은 사람들이 마구 서로를 복제하고 그걸 자기 취향대로 조금씩 고치는 일들이 무한히 일어나는 공간 말이다. 지금의 동대문처럼 말이다.  

동대문에선 지금 이 순간에도 유행의 복제와 변형의 재창조 과정이 쉴새없이 일어나고 있다. 게다가 동대문은 제조 기반까지 갖추고 있다. 시안 디자인이 나오면 인근의 신당동과 사근동, 장위동과 후암동 공장에서 샘플 제품이 나오는데까지 하루도 채 걸리지 않는다. 이런 동대문 상권의 신속성에 동대문디자인플라자의 화제성과 서울패션위크의 창조성, 두타와 피트인의 한국 디자이너 매장의 재창조성이 결합된 게 동대문 패션 생태계다. 게다가 동대문엔 ‘요우커’라고 하는 거대한 중국인 관광객 시장이 있다. 한정된 한국 내수 시장 뿐만 아니라 인근 중국 시장이라는 배후 시장까지 갖추고 있단 얘기다.  

동대문은 복제와 변형의 창조 생태계에 거대한 유통 소비 시장까지 갖췄다. 동대문 패션 생태계가 파리나 밀라노만큼 성장할지는 알 수 없다. 동대문 생태계의 잠재력이 파리나 밀라노 못지 않은 건 사실이다.

-일일 백만명에 육박하는 유동인구 , 10여개의 거대 쇼핑몰과 3개의 노선이 교차하는 환승 역세권,

청계천을 끼고 돌아서 있는 종합시장 등. 운동장 되부에 위치한 스포츠 매장 상가가 다수.

서울 전지역과 성남 수도권으로 운행하는 수십개의 버스 노선이 있는 편리한 대중교통 접근이 장점!

2.쥬내브

연면적 21만2445㎡로 동백지구 전체 상가 면적의 30%를 차지한다. 하지만 당초 기대와 달리 입점 업체가 많지 않은 데다 입점 업체마저 문을 닫는 바람에 상가 전체가 썰렁한 모습이다. 상당수 주민이 간단한 먹거리나 생필품을 제외하고는 인근 죽전이나 분당으로 나가 구입하고 있기 때문이다. 주민 오모(42)씨는 “아직까지 상업시설이 잘 갖춰지지 않은 데다 생필품 가격도 비싼 편이어서 죽전으로 가 시장을 보거나 쇼핑 한다”고 말했다. 사정이 이렇다 보니 상인들은 동백지구 입점을 회피하고, 주민들은 동백지구 상권이 형성이 되지 않았다며 원정 쇼핑을 나서는 악순환이 거듭되고 있다. 용인 동백 쥬네브 사업의 가장 큰 실책은 신도시 주문들의 생활 패턴에 대한 분석 착오다. 초기 개발시 분석한 자료에 따르면 신도시에 상업 시설을 세우면 공간 측면에서 독점적으로 지배력을 확보할 수 있기 때문에 시장점유율이 높아질 것으로 관측됐다. 하지만 동백 지구에 모든 사람들이 동시에 입주하지 않았고, 생활 기반 시설 역시 한꺼번에 채워지지 않았다.

-쥬내브의 가장큰 실책은 신도시 주민들의 생활 패턴 분석 착오.

초기 개발시 신도시에 상업시설을 세우면 공간측면에서 독접적 지배력 확보 예상.

하지만 동백지구에 사람들이 동시에 입주하지 않았고 생활시설이 한번에 채워지지 않았음 .

거주 주민역시 주중에 외부로 빠져 나가므로 쥬네브에 유입되는 인구가 매우 작고 . 대부분의 공간을 상가로 구성했으며 상주 인구도 적음..

3,현대아이파크몰

현대 아이파크몰의 다점포화 추진은 국내 유통시장의 흐름을 반영하는 것으로 이해되고 있다. 이는 국내 유통산업이 과거에는 백화점 할인점 중심의 시장을 형성했고 특히 할인점 및 홈쇼핑 등 신업태의 성장이 눈에 띈 것에 비해 현재에는 기업화유통, 과점화가 심해졌고 온라인 시장이 급성장합과 동시에 새로운 소비자 문화가 형성됐다는 것이다.

새로운 소비문화의 형성과 관련해 유통업 키워드를 소득과 소비의 양극화 심화, 원스톱쇼핑문화, 독신,고령자 세대 증가, 건강 환경 자연에 대한 의식고조, 문화오락의 중요성, 1인당 국민 소득 2만달러 등을 들었다.

현대 아이파크몰은 지난 2004년 12월 오픈이후 약 몇 년 동안 자리를 잡지 못하고 침체에 빠져 있었던 것 분양은 성공적이였다. 임대 분양률이 99%에 달했지만 이후 영업에 어려움이 많았다. 이에 아이파크몰은 전문 유통업체가 기획, 개발과 운영, 관리를 책임지는 복합 쇼핑몰로 바꿨다. 분양자 3000여명과 경영 위임에 대한 계약을 맺는 동시에, 주주들의 동의를 받아 상업시설 리모델링에 1600억원을 투자해 미국식 쇼핑몰을 도입하고 2006년 아이파크몰을 열었다.

쇼핑몰과 생활편의시설, 상점 등을 모아놓은 복합 시설이다. 서울특별시용산구 한강대로23길 55(한강로3가, 용산역사)에 위치한 아이파크몰은 연면적 240,110 ㎡ 로 코엑스몰의 119,000 ㎡ 보다 넓다. 지하 3층 지상 9층으로 이루어져있으며 아이파크백화점(패션관, 리빙관, 문화관)과 디지털전문점, 식당가(동관, 서관)로 구성되어 있다. 또한 CGV와 이마트, 대교서점이 입점해 있고, 3층은 용산역과 연결돼 있다.

-신문발췌

:뉴스핌=이연춘 기자] 현대산업개발이 야심차게 뛰어든 유통사업이 체면을 구기고 있다.

용산에 위치한 현대아이파크몰이 매년 순손실을 보면 자본잠식 상태에 빠져 있기 때문이다.

현대산업개발은 아이파크몰의 지분 83%를 보유한 최대주주로 그동안 수백억원대의 손실이 발생하는 아이파크몰에 현금지원을 통해 적자를 보존해준다는 비난을 받아왔다.

16일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 현대아이파크몰은 지난해 매출은 1248억원을 기록했다.

영업이익은 2011년 66억원에서 두배 정도 늘어난 135억원을 달성한 반면 수년 째 당기순손실을 내고 있다. 2012년말 현재 자본잠식(자본금 1919억원, 자본총계 -905억원) 상태다. 앞서 2011년 2010년에는 각각 165억원과 238억원의 당기순손실을 기록했다.

현대아이파크몰은 서울 용산에 대형 쇼핑몰을 운용하고 있는 업체로 지난 1999년 설립 이래 지난해까지 14년간 적자를 면치 못하고 있다.

경쟁사 유통업계와 달리 초라한 성적표 탓에 사업 다각화를 모색해야 하지만 이마저도 쉽지 않아 보인다.

당초 서울시의 용산개발 계획으로 발전 가능성을 염두에 두고 개점했지만 사업구조 문제와 심각한 비용부담으로 영업에 어려움을 겪고 있다.

김종훈(이촌동·35세·가명)씨는 "가까운 곳에 백화점이 있어 접근성은 뛰어나지만 쇼핑하기에는 다소 불편하다"며 "브랜드 면에서 타 경쟁사에 비해 부족할뿐만 아니라 아웃렛 느낌이 난다"고 말했다.

현대아이파크몰 인근 동부이촌동 등 주민들 역시 현대아이파크몰에 쇼핑하러 찾지 않는 것으로 알려졌다.

때문에 대주주인 현대산업개발도 현대아이파크몰 사업 부진에 발목이 잡혔다. 재무구조에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 애물단지로 전락하는 게 아니냐는 관측도 나온다.

현대아이파크몰이 자본잠식 상태에 빠진 데는 비싼 임대료에 따른 상권 악화 등이 때문이라는 게 업계의 분석이다. 또 코레일과 맺은 계약에 따라 매년 100억원 안팎의 토지 점용료를 납부하는 것도 실적 악화로 꼽힌다.

현대아이크몰 모기업 현대산업개발 측은 "현대아이파크몰에 대한 사업 계획 등 향후 사업 전략을 외부로 공개할 수 없다"고 말했다.

4.파주상업지

수도권 차세대 신도시로 거듭나고 있는 경기도 파주에 초대형 멀티플렉스 복합상가가 위용을 드러냈다. 주인공은 금촌역 초역세권에 선보이는 MH타워다. MH타워는 1층에 유명 프렌차이즈들이 운영 중인데 이어 올 연말에는 영화관까지 문을 열 예정이라 파주의 엔터테인먼트 중심지로 주목 받고 있다. MH타워는 지난 2월 14일 사용승인을 받았으며 3월 1일 준공식을 가졌다. 다 지어진 건물이므로 투자자 입장에서는 분양 위험요소를 줄이고 임대수익과 임차인 확보에 집중할 수 있다. MH타워는 파주에서 유일하게 독점 상권을 갖춘 상가여서 향후 시세 상승 면에서도 유리할 것으로 보인다. MH타워의 강점은 주변에 유동인구와 배후수요가 풍부하다는 점이다. 상가 주변에는 5만여 명이 상주하는 LG LCD 산업단지· 2700여 가구 규모로 조성될 예정인 금촌역 인근 새말·율목지구· 두원공과대학· 파주시청· 화력발전소 등이 있다. 게다가 MH타워는 금촌역 바로 앞에 위치한 초역세권인데다 금촌역~파주시청~로데오를 잇는 첫 번째 길목이어서 역세권 상권을 독점할 것으로 기대된다. 역을 이용하는 유동인구도 MH타워의 든든한 배후수요다. 경의선 전철은 디지털미디어시티역·홍대입구역·공덕역까지 운행된다. 특히 40분 정도면 유동인구가 많은 홍대입구역에 도착할 수 있어 서울 도심의 유동인구까지 흡수할 수 있다. 올해 말에는 용산역도 개통될 예정이어서 공항철도나 다른 서울 지하철 노선과 환승 하기에도 더욱 편리해진다. 또 금촌역 MH타워 주변은 45개 버스노선의 경유지여서 유동인구가 가장 많이 밀집하는 파주의 최고 중심 상권으로 평가 받고 있다. 또 파주 캠프하우스(미군 부지)에 조성되는 친환경주거단지도 든든한 배후수요가 될 예정이다. 이 곳은 파주시 조리읍 봉일천리 일대로 주변 지역을 포함 총 107만6242㎡(325,561평) 부지에 1조2900억원을 들여 문화공원과 주거단지로 조성된다.

차세대 수도권 신도시로 평가 받고 있는 경기도 파주에 초대형 멀티플렉스 복합상가가 들어서 지역 주민들의 관심이 집중되고 있다.금촌역 초 역세권에 들어서는 MH타워는 연면적 2만5725㎡(약 7782평)에 지하 2층~지상 11층짜리 건물과 지하 2층~지상 4층짜리 건물이 붙어있는 형태로 이뤄졌다. 지하 1·2층은 주차장이며 1~3층은 본관과 별관이 브릿지로 연결돼 있다.MH산업개발이 시행하고 신한종합건설이 시공해 지난 2월 14일 사용승인을 받았으며 3월 1일 준공식을 가졌다. 다 지어진 건물이므로 분양 위험요소도 적다MH타워의 최대 강점은 주변에 유동인구와 배후수요가 풍부하다는 점이다. 상가 주변에는 5만여 명이 상주하는 LG LCD산업단지, 2700여 가구 규모로 조성될 예정인 금촌역 인근 새말·율목지구, 두원공과대학, 파주시청, 화력발전소 등이 있어 많은 유동인구를 흡수할 전망이다.또 MH타워는 금촌역 바로 앞, 금촌역~파주시청~로데오를 잇는 첫 번째 길목에 있어 역세권 상권도 독점 가능하다.역을 이용하는 유동인구도 든든한 배후수요다. 경의선 전철은 디지털미디어시티역·홍대입구역·공덕역까지 운행된다. 특히 40분 정도면 유동인구가 많은 홍대입구역에 도착할 수 있어 서울 도심의 유동인구까지 노려볼 수 있다.올해 말에는 용산역도 개통될 예정이다. 공항철도나 다른 서울 지하철 노선과 환승 하기에도 더욱 편리해진다.또 금촌역 MH타워 주변은 45개 버스노선의 경유지다. 때문에 유동인구가 가장 많이 밀집하는 파주의 최고 중심 상권으로 평가 받고 있다.주 캠프하우스(미군 부지)에 조성되는 친환경주거단지도 배후수요가 될 예상이다. 이 곳은 파주시 조리읍 봉일천리 일대로 주변 지역을 포함 총 107만6242㎡(325,561평) 부지에 1조2900억원을 들여 문화공원과 주거단지로 조성된다. 내년에 착공될 계획이다.이제 MH타워를 둘러보자. 층별 상가시설을 보면 1층에는 프랜차이즈·커피전문점·베이커리·은행·편의점·공인중개소 등이 들어선다. 지난 3월 할리스커피 전문점에 이어 버거킹, 못된고양이가 문을 열었다. 또 1층 IBK기업은행 ATM기, 2층 전면부 일부에 IBK기업은행 임대차계약이 완료됐고 올 12월에 영업을 개시한다.4·5층에는 유동인구 유입의 촉매제가 될 영화관 메가박스가 연말에 문을 연다. 총 5개관 600석 규모의 멀티플렉스 영화관이다. 영화관 매표소가 설치되는 5층을 영화 관람객들을 겨냥한 식·음료 프랜차이즈를 대상으로 선착순 분양·임대 중이다.7층에는 보험사·오피스·학원 등이, 8층은 피트니스센터·요가·필라테스·피부숍 등이 각각 들어선다. 9층은 24시 불가마사우나가 문을 열 예정이며, 10층은 스카이 라운지로 꾸며진다. 마지막 11층 전체는 샤브애프리미엄샐러드바 본사직영점이 입점 확정됐고 오는 11월초에 오픈한다.MH타워 분양 관계자는 “MH타워는 유동인구를 모두 흡수할 수 있는 독점상가다"며 "입지 선정에 까다롭기로 유명한 햄버거 프랜차이즈 버거킹 금촌역점이 입점 후 전국 매출1위를 여러 번 했으며, 현재 홍대점과 비등하게 매출을 올리며 본사직영점으로 운영 중일 정도다”고 말했다.

[크리에이티브 조]

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