수인이 공유하고 있는 토지 중 일부 공유자의 지분에 관하여 지분전부이전청구권 가등기가 경료 되어 있는 경우의 공유물 분할
김은철 대표변호사 ・ 2024. 4. 4. 19:19
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1. 공유물분할의 방법
재판에 의한 공유물분할은 현물분할의 방법에 의함이 원칙이나 현물분할이 불가능하거나 그것이 형식상 가능하다고 하더라도 그로 인하여 현저히 가격이 감손될 염려가 있을 때에는 공유물의 경매를 명하여 대금을 분할하는 이른바 대금분할의 방법에 의하여야 할 것인바, 여기서 "현물분할로 인하여 현저히 가격이 감손된다"고 함은 공유물 전체의 교환가치가 현물분할로 인하여 현저하게 감손될 경우뿐만 아니라 공유자들에게 공정한 분할이 이루어지지 아니하여 그중의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 공유물분할 전의 소유지분가액보다 현저하게 감손될 경우도 이에 포함된다고 할 것이므로, 비록 형식적으로는 현물분할이 가능하다고 하더라도 공유물의 위치, 면적과 주변도로상황, 사용가치, 가격, 공유자의 소유지분비율 및 사용수익의 현황 등을 종합하여 볼 때 각 공유자의 소유지분비율에 따른 공평한 분할이 이루어질 수 없는 경우에는 현물분할방법에 의할 것이 아니라 대금분할의 방법으로 공유물을 분할하여야 한다고 할 것입니다.
이에 공유자 중 1인의 공유지분에 대하여 근저당권이나 가등기, 가압류등기가 경료되어 있는 경우 위 제한이 분할 후 다른 공유자의 단독소유가 될 토지에도 지분비율대로 존속하게 될 것이어서 이로 인한 가액감손을 보상하여야 하는 등 상호보상관계가 매우 복잡해진다는 점에서 대금분할함이 상당하다고 할 것입니다.[대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결 등 참조]
위와 같은 법리에 비추어 보건대, 수인이 공유하고 있는 토지 중 일부 공유자의 지분에 관하여 가등기권자의 지분전부이전청구권 가등기가 경료 되어 있는 경우, 현물분할을 하게 될 경우 위 가등기가 분할 후 다른 공유자의 단독소유가 될 토지에도 지분비율대로 존속하게 될 것이어서 위 토지는 현물분할이 곤란하거나 부적당한 경우에 해당하므로, 이를 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 돈을 공유자들 사이에 공유지분 비율에 따라 분배하는 방법으로 분할하는 것이 상당하다고 할 것입니다.{ 위 선순위 가등기의 존재가 공유물분할이나 경매에 장애가 된다고 볼 수 없고, 입찰가격의 하락이 예상된다고 하더라도 분할청구권자 스스로 입찰에 참여할 수도 있고 반대로 분할청구의 상대방 또한 가격 하락에 따른 불이익을 받을 수 있어 그 결과가 분할청구권자와 상대방 일방에만 불리하다고 볼 수도 없습니다.}
2. 공유물분할을 위한 경매절차에서 일부 공유자의 지분에 관하여 최선순위 가등기가 설정되어 있는 경우의 배당방법
공유자 중 1인(이하 ‘갑’이라고 합니다.)이 공유 토지에 관한 자신의 지분을 매도할 것을 예약하고 상대방에게 증거금으로 일정한 금원을 수령한 뒤 상대방에게 매매예약을 원인으로 한 지분이전청구권 가등기를 마쳐준 경우
집행법원은 甲이 과거에 매매예약 증거금으로 수령한 금액이 공유물 대금분할에서 반영되어야 한다는 전제하에, 아래와 같이, ⅰ) 실제배당할 금액(= 매각대금 - 경매비용)에 甲이 매매예약 증거금으로 수령한 금원을 더한 금액에다가 甲의 지분비율을 곱하여 甲의 지분의 가치를 산정한 다음 여기에서 甲이 과거에 수령한 매매예약 증거금 금원을 빼는 방법으로 甲에 대한 배당액을 먼저 산출하고, ⅱ) 실제배당할 금액에서 甲에 대한 배당액을 빼는 방법으로 다른 공유자에 대한 실질 배당액을 산출하는 내용으로 배당표를 작성한 사례가 있습니다.
공유물분할소송에서 법원은 단순히 “부동산을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 돈을 공유자들에게 각 자신의 공유지분의 비율로 분배한다.”는 주문의 판결을 선고하였는데, 이에 따른 공유물분할경매에서 집행법원은 실제 배당할 금액(= 매각대금 - 경매비용)을 단순히 甲과 다른 공유자의 지분비율대로 나누어 배당하지 않고 甲이 자신의 지분가치 중 과거에 이미 환가하여 취득한 돈까지 포함하여 배당금을 산정하였습니다.
이러한 배당방법은 형식적으로는 공유물분할판결의 주문에 배치되는 것으로 보이지만, ‘공유물 가치의 공평한 배분’이라는 관점에서 실질적 정의에 부합한다고 할 것입니다.
[출처] 수인이 공유하고 있는 토지 중 일부 공유자의 지분에 관하여 지분전부이전청구권 가등기가 경료 되어 있는 경우의 공유물 분할|작성자 김은철 대표변호사