중복으로 삭제예정 4.

[해야해야]

네이버 오두막 지기 B-3 그룹이 다음 오두막 지기를 대행하기 전,

그나마 부동산 과제는 조금 나은데, 네이버 오두막에서의 정치, 사회, 문화 등등 제 영역의 과제 수행은 파리 날리는지라 미끼, 떡밥용 최근의 부산 부동산 글들을 투여함다.

보다 중요한 가치있는 삶이나 정치 등등의 게시글과 달리 부동산 등 경제 관련글을 나름 조회수가 수백은 되니.

문재인 패거리 비판글은, 특히 잔노 폐족, 잔문 등의 문구가 있는 게시글은 아예 조회수가 0 이니.

미끼, 떡밥 1.

2019.09.23 19:54 수정 | 답글 | 삭제

태양은 가득히

올해 여름, 늦어도 올해 가을부터 부산 부동산 시장은 대세 상승의 먼 길을 떠나야 하는데 아직 미적대는 듯하다.

부산 부동산 시장 1차, 2차 상승기에는 마스터, 어른들이 힌트만 줘도 시장은 알아서 제 갈 길을 갔는데,

오늘날은 후배, 시민들의 오랜 과제 수행에도 불구하고 약발이 제대로 먹히지 않고 있다.

하긴, 침묵의 시대가 길어져 일당 열 이상의 일반 시민들조차 다 떠나버린 데다가 지난 몇 년 동안은 물론 아직도,

부동산 어린이, 부린이, 초짜들조차 하품할 수준인, 객관적인 가격, 공급량 등 객관적 지표들조차 엉터리, 부정확한 논거로 각종 언론, 네티즌들이 부산 부동산 부정적 전망을 쏟아 내었고, 지금도 쏟아내고 있으니..

바닥 다지기가 한창인 울산, 창원 등의 부동산 시장과 더불어 집값 전월세 동반 상승과 거래량 증가를 수반한 부산 부동산 시장의 진정한, 본격적인 회복, 상승은 좀 더 시일을 요할 것 같다.

일가구 일주택 어리바리 일반 시민들조차 늦어도 내년부터 본격화될 낙후된 부동산 대세 상승을 팔짱 끼고 느긋하게 기다리고 있는데,

욕심 많은 단기 투기꾼들, 부동산 초짜, 비관론자들만 마음이 바쁜 것 같네.

수십 년 후 미국인, 일본인의 소득, 금융, 실물 자산이 더 많아져 세계 최고로 부유한 통일 대한민국의 남한 국민의 소득과 자산.

그런 국민의 자산, 특히 낙후된 지방민들의 실물 자산 증가와 관련하여 시범 케이스 지방인 부산부터 살펴보자.

서울 촌놈들은 낙후된 지방 부동산을 개무시하고, 오로지 서울 부동산 만세를 부르고 있지만, 서울 지방과 경기 일부 지역의 부동산 시장은 이제 끝물이다.

마포, 용산, 성동, 동작, 영등포 등등까지, 특히 강남 3구의 지금 집값은 공급면적이 아닌, 동일한 기준인 전용면적을 기준으로 평당 1~1.5억으로 도쿄, 뉴욕보다 비싸졌는데 얼마나 더 오를 수 있겠나?

노무현 버블 시즌 1에서 정점 이후 2009년에 살짝 반등했듯, 서울 집값은 한두 해 살짝 반등할 수 있겠지만, 장기간 해마다 오르는 종부세, 재산세 등 쑥과 마늘을 먹어가며, 펀더멘털이 개선되어 재상승 하기까지 오랜 기간 인고의 시간을 보낼 수밖에 없을 것이다.

반면에 서울 등의 지방과 달리 중장기간 침체했던 낙후된 지방 부동산 시장은 앞으로 좋아질 것이다.

투기, 투자 수요가 없어 실수요를 잘 반영하는 낙후된 지방 부동산 시장은 전세가와 집값과 전셋값의 장기 추이만 잘 살펴도 투자위험을 최소화하거나 투자 수익을 최대화할 수 있을 것이다.

가랑비에 옷 젖듯 서서히 대세 상승하는 것이 좋으나,

오래, 내년에 입주물량이 급감하게 되는 울산, 창원 등등과 더불어, 개도 소도, 모두가 알고 있는,

중기적으로 집값이 하락한데다 과잉 입주물량의 부담조차 사라져 더욱 본격화, 강화될 2021년 전후의 부산 부동산 시장 대세 상승장.

그러나, 그전에라도 언제든 갑자기, 즉 부산 공급 물량이 줄어들고 부산 거래량과 전세가가 꾸준히 상승하기 전이라도 부산 남구 대연동 등 부산의 일부 지역 집값이 갑자기, 단기간에 1~2억씩 폭등할 가능성도 부정하지 못하기에 모두 서울 투기꾼 등 외부인들에 보유 자산을 싸게 털리지 말고 잘 지켜야 할 것이다.

이하는 서울 촌놈들을 비롯하여 10년 전부터 부산에 투자한 사회, 경제적 약자층 애들, 일반 시민들을 위해,

부산 특정 지역 부동산 시장이 예상보다 더 빨리, 더 많이 활성화될 수 있는 그 이유, 근거들 중 하나로, 최근의 지역 부동산 상황과 장래 전망, 그리고 2019년 3분기 전세가 상위 부산 대표 단지들의 전용 84제곱 미터 전세가다.

일반인들도 마찬가지다.

예를 들어, 지역 산업, 도시 및 주거환경의 비약적 개선 등등은 제쳐 두고하도, 오로지 전세, 집값 추이와 장래 예상만 주도면밀하게 살펴도 실물 자산 투자에 실패하지 않을 것이다.

전세가가 지속적으로 상승하는 한 집값이 떨어질 가능성이 희박하기 때문이고, 공급, 입주 물량이 줄어들면 전세가는 상승하는 게 경제 일반 상식이다.

서울 부동산 만세를 위해 전국에서 서울 아파트 투자를 권하던 문가 정권으로 인해, 중장기적으로 부동심 침체기를 겪었던 낙후된 전국 지방의 공급 물량은 올해, 내년 하반기부터 급감하는 것 또한 팩트다.

부산에서 장래 물량 부담이 많은 지역부터 보다 구체적으로 살펴보자.

온천 2구역 래미안 입주 때까지, 그리고 거재 2구역, 온천 4구역 등 거대 물량 공급 예정의 중장기적 물량 부담에도 불구하고 아직까지는 연제구, 동래구 부동산 시장은 잘 버티고 있는 듯하다.

마치 부산 부동산 침체기 대연동 부동산 시장이 과잉 입주물량 부담에도 불구하고, 대연 뷰 힐스, 캐슬 레전드, 자이, 푸르지오, 용호동 W 등의 집값, 전세값이 오히려 전세값은 1억 넘게, 집값은 1~5억 동반 상승했던 것처럼...

명륜 자이, 명륜 아이파크, 사직 캐슬 클래식, 거제 자이 등의 전세가가 잘 버티고 있고, 인근 금정구 장전 래미안은 비과세 물량 폭탄 등 투기꾼의 요설에도 불구하고 전세가는 물론 집값까지 견조 하기에,

이대로 간다면 중부산 부동산 시장도, 비록 탄력성은 상대적으로 적을지라도 부산 부동산 대세 상승에거 소외될 것 같지 않다.

지금, 중장기 입주 물량 부담이 많은 부산 진구도 마찬가지다.

시민 공원과 송상현 광장 등등처럼, KTX 환승 시설은 오래전에 구축해 놓았으니, 부전역 복합 환승 센터는 그리 오래 걸리지 않을 것이고. 기존의 일반 철도 종, 기착지에다, 동해선 전철에 이어 부전역에서 청량리까지의 EMU 250, 부마 복선 전철도 등도 몇 년 내 개통되어 부전역 일대는 전국 최고의 교통 환경을 구비할 지역이기 때문이다.

나아가 그 부전역 일대는 각종 호텔, 백화점, 부산 최대의 재래시장인 부전 시장 등 부산 최대의 서면 상권,

도심 철도 지하화, 인근 가야 등 철도 정비창 개발, 부전천, 전포천 개발 등, 인근 문현 금융단지 등등까지 각종 개발 호재가 만발한 지역이다.

2020년 중반부터 2023년따지로 예상되는 부산 부동산 본격적 상승장 무렵에 부산진구의 과잉 물량 부담은 해소될 것이며. 장차 부산 부동산 총수의 10% 이내 고급 주택가로 천지 개벽할 시민공원 촉진 3 구역과 2-1 구역이 평당 2천 이상으로 절찬리에 분양할 무렵 부산진구의 집값은 급등하게 될 것이다.

그런 까닭에, 상기한 부전역과 부산 지하철 반경 100 미터 이내, 그리고 부산 시민공원과 송상현 광장의 영구 조망, 접근권을 겸유한 촉진 3구역 아이파크, 2-1구역 자이, 기타 골든뷰 센터럴 파크의 전용 면적 25평의 집값은 늦어도 2023년 경이면 10~12억은 가능할 것이다.

상기한 영구 조망, 접근권 등은 없더라도, 그 인근의 전포 1-1 이편한 세상, 전포 2-1 아이파크, 양정 1, 2, 3구역 재개발, 연지 래미안 등등의 새 아파트는 물론 전포 캐슬 스카이 등등의 헌 아파트 집값도 많이 오르게 될 것이다.

2019.09.23 21:04 수정 | 답글 | 삭제

태양은 가득히

마지막으로, 앞으로 물량 부담이 없거나 적은, 부산 부동산 3차 상승기를 주도할 우동, 중동, 남천, 대연동 등 부산 도심 해안가 주택들이다.

차후에 보다 더 구체적이고 세부적으로 살펴 보기로 하고, 오늘은 대연동 내륙 지방 부동산에 대해서만 간단히 살펴본다.

부산 부동산 대세 상승을 선도할 대연동 내륙 지방의 전세 가격은 2019년 3월 대연 자이 입주를 마지막으로 대연 4구역 재건축과 대연 3,4 구역 재개발이 입주하기까지 거의 5년간 입주물량 공백 상태이기에, 중장기적으로 계속, 더욱 상승하여 집값까지 계속 밀어 올릴 가능성이 높다.

그럼에도 불구하고, 아래에 기술하는 국토부 실거래 자료와 같이 현재 전용면적 84를 기준으로 대연 혁신, 뷰 힐스의 평균 전세가는 해운대 우동 자이, 중동 힐스테이트 전용 84의 평균 전세가격에 비해 수천에서 1억 가까이 높을 정도로 부산 전세가격 최상위인데 반해 집값은 오히려 수 천만 원에서 1억 더 낮다.

대연 뷰 힐스는 입주 이후 아예 매물이 실종될 정도로 전세는 물론 집값도 견조 하기에 지금 당장 1~2억이 올라도 하등 이상하지 않을 정도다.

대연 혁신 힐스테이트 집값, 전셋값이 2016년의 전 고점인 7억, 5억을 뚫을 무렵 대연동 내륙 지방의 집값은 급등하게 될 것이다.

대연동의 전세가는 현재 해운대 우동과 더불어 부산에서 최상위권이지만, 늦어도 2023년이면 단독 최상위권을 형성하게 될 것이다.

집값 또한 대연비치, 대연 4구역 푸르지오 등이 입주할 무렵, 해운대 우동, 수영구 남천동과 더불어 최고 순위를 다투게 될 것이니, 모두 물량을 잘 지켜야 할 것이다.

여담으로,

보다 장기간 인고의 시간을 기다려야 할 것이지만,

장차 세계 최고의 미항이 될 북항 재개발 1, 2, 3단계가 완성될 무렵, 그 북항 영구 조망권과 접근권을 겸유한 우암 1, 2구역, 감만 1구역, 문현 1구역, 동구 조천, 범일, 수정, 초량, 영도구 동삼, 청학, 봉래동의 고층 새 아파트의 집값은 우동,중동, 남천동, 대연동 도심 해안가 아파트 가격 못지않게 상승하게 될 것이다.

해운대

해운대 좌동 케이씨씨 스위첸은 국토부 실거래가 기준으로 올해 실거래 가격이 없고, 네이버 부동산 시세로는 4.2~4.3억.

해운대 트럼프월드 센텀의 2019년 3분기 국토부 실거래 가격은 4.3~4.5억, 네이버 부동산 시세는 41.5~45.5억.

해운대 우동 자이 1차, 2차는 2019년 3분기 국토부 실거래 가격은 3.3~3.8억, 네이버 부동산 시세는 3.1~3.6억.

해운대 중동 해운대 힐스테이트 위브는 각각 3.3억, 3.2~3.45억. 래미안은 각각 3.0~3.7억, 3.15~3.5억.

해운대 재송동 센텀 파크는 각각 3.8억, 3.5~4.1억

수영구

수영구 남천동 남천 하늘채는 2019년 3분기 국토부 실거래 가격이 3.45~4억. 네이버 시세는 3.3~3.95억.

수영구 남천동 금호 어울림은 실거래 가격, 네이버 시세가 없고 호가 매물은 3.0~4.5억으로 하늘채와 비슷.

수영구 광안동 쌍용예가 디오션은 각각 3.5~4.5억, 3.4~4.1억.

수영구 민락동 센텀 포레의 가격은 각각 3.2~3.5억, 2.8~3.6억.

수영구 민락동 비스타 1, 2차의 가격은 각각 3.0~3.5억. 3.0~3.6억.

기타 수영구 르네상스타운 로얄듀크 등등의 전세 가격은 주로 2억 대로 상위 기준에 미달하기에 생략.

남구

남구 대연동 대연 SK VIEW Hills는 최근 조금 내려, 2019년 3분기 국토부 실거래가 기준으로 3.5억~4.5억, 네이버 부동산 시세로는 3.7~4.5억.

남구 대연동 대연 혁신 힐스테이트 푸르지오의 전세가는 전 고점에 근접하는 각각 3.5~4.4억, 3.6~4.3억.

남구 대연동 대연 케슬 레전드의 전세가는 상기 두 단지들 보다 다소 낮은 3.3~3.8억.

기타 대연 롯데 캐슬, 대연 자이 등의 전세 가격도 레전드와 유사.

남구 용호동 하이츠 자이는 각각 3.5~3.9억, 3.5~3.7억.

남구 용호동 W는 84가 아닌 99 제곱미터를 기준으로 5.0~5.5억.

동래구

동래구 명륜동 명륜 자이 2019년 3분기 국토부 실거래 가격은 3.8~3.9억, 네이버 시세는 3.3~3.8억.

동래구 명륜동 명륜 아이파크 1, 2 단지는 각각 3.1~4.0억, 2.8~3.4억.

동래구 명륜동 힐스테이트는 네이버 시세는 없고 국토부 실거래 가격은 3.0~3.3억,

기타 명륜동 SK-VIEW, 동래 센트럴파크 하이츠2차 등의 실거래 가격은 2억 대가 다수이기에 생략.

동래구 온천동 동래 SK VIEW의 실거래 가격은 없고 네이버 시세는 3.2~3.8억.

동래구 사직동 사직 롯데캐슬 더 클래식의 네이버 시세는 없고 실거래 가격은 3.4~4.2억,

동래구 사직동 사직 KCC스위첸 1단지는 각각 3.6억, 2.95~3.3억.

연제구

연제구 거제동 거제 홈타운 1, 2차의 2019년 국토부 실거래 가격은 3.0~3.5억, 네이버 시세는 2.8~3.7억.

연제구 거제동 거제동 2차 월드메르디앙의 실거래 가격은 없고 네이버 시세는 2.5~3.1억.

연제구 거제동 아시아드 하늘채는 실거래 가격도, 네이버 시세도 없고 호가 매물대는 3.0~4.0억.

연제구 거제동 거제 자이의 3분기 실거래 가격은 3.5억, 네이버 시세는 없고 매물대는 3.0~4.0억.

연제구 연산동 더 샵 파크시티의 실거래 가격은 2.9~3.6억, 네이버 시세는 2.9~3.4억.

연제구 연산동 연산 자이의 실거래 가격은 3.0~3.1억, 네이버 시세는 2.9~3.3억.

연제구 연산동 롯데 캐슬 데시앙의 네이버 시세는 없고, 3분기 실거래 가격은 3.1~3.2억.

연제구 연산동 브라운스톤 연제 1단지도 네이버 시세는 없고 실거래 가격은 2.4~3.1억.

금정구

금정구 장전동 래미안 장전의 2019년 3분기 실거래 가격은 3.5~4.0억, 네이버 시세는 3.5~3.7억.

금정구 장전동 금정 힐스테이트는 각각 2.9억, 2.9~3.3억.

금정구 장전동 금정산 1, 2차 쌍용 예가는 각각 2.8~3.15억, 2.6~3.2억.

금정구 장전동 벽산블루밍 장전 디자인시티 1~4단지는 각각 2.8~3.1억, 2.8~3.2억.

금정구 장전동 금정산 SK VIEW의 실거래 가격은 없고 네이버 시세는 3.05~3.4억.

금정구 구서동 구서 롯데캐슬 골드 1, 2단지는 각각 2.8~3.2억, 2.7~3.1억.

금정구 구서동 구서 SK VIEW 1, 2단지는 각각 3.6억, 3.35~3.6억.

금정구 구서동 쌍용예가 1, 2단지는 각각 3.3~3.5억, 3.0~3.5억.

네이버 시세는 없지만, 84 제곱미터 전세 실거래 가격이 3.2~3.55억 인 서구 서대신동 푸르지오.

전세 실거래 가격이 2.4~3.8억 인 부산진구 범전동 삼한 골든뷰 센터럴 파크 등도 부산 상위군에 포함될 수 있겠다.

기타 84 제곱미터 전세가가 2억 대 중, 후반에서 3억 대 초반의 부산진구 전포동 롯데 캐슬 스카이, 연지동 연지 자이 1, 2차. 양정동 대원 칸타빌, 북구 화명동 롯데캐슬 가이저, 서구 서대신동 롯데 캐슬, 서구 암남동 풍림 아이원, 영도구 동삼동 롯데캐슬 블루오션 등등은 분발하고 있다.

그러나 동구 등 원도심, 사하, 사상 등 서부산과 명지, 정관 신도시 등 강서구, 기장군 등 부산 외곽지역에서의 84제곱 미터 전세가격은 3억도 요원해 보일 만큼 힘에 부치는 모습이다.

도시, 지방 내적 균형 발전으로, 지역 내 더 낙후되고 소외된 지역들이 더 발전하고 집값 또한 더 많이 상승해야 되는데..

전용 면적 84 제곱 미터를 기준으로.

언제쯤이면 낙후된 서부산 지역과 외곽 지역의 전세가가 집값 상승을 동반한 3~4억 대, 그 이상이 가능할까?

늦어도 2023년을 전후하여 ​삼익 타워, 대연 비치가 재정비된 후 5~7억이 되면 가능하지 않을까?

2019.09.23 22:55 수정 | 답글 | 삭제

태양은 가득히

그냥 가기 섭하니,

마지막으로 매년 많은 종부세, 재산세 납부로 중앙 및 지방 정부 재정에 기여할 우리나라 상위 1% 주택 이야기다.

비록 일부에 불과하더라도, 사방팔방 대도시 조망에다, 워터프런트를 겸유한 경우, 매일 서해 낙조, 일몰과 먼바다 영흥도, 영종도, 자월도, 덕적도 등 수많은 서해의 크고 작은 섬들을 조망할 수 있는 인천 송도 등의 펜트하우스의 조망권도 서울 어느 펜트하우스의 조망권에 결코 밀리지 않을 것이다.

바다 영구 조망권과 워터 프런트를 겸유한 가치는, 더욱 가치 있는, 그 영구 조망권과 관련된 지역을 가벼운 산책, 산보로 해변의 각종 환경들을 직접 경험할 수 있음을 전제한다.

압구정 현대, 한강 맨션 등 이촌동 재건축, 한남 뉴타운 등이 재정비된 후 확보된 한강변 수변 공원이나 용산 시민 공원을 슬리퍼 질질 끌고 산책 가능할 수 있듯 말이다.

장차 인천 시민과 지방정부가 인천 송도의 도시 및 주거환경을 비약적으로 발전시키고, 또 서울만 고집하지 않는다면, 무엇보다 가격을 대비한다면, 상기한 바다 영구 조망권과 워터프런트를 겸유한 인천 송도 펜트하우스의 품질과 가치는 한강변 등 서울 핵심 요지의 그것들을 압도할 수 있을 것이다.

반면에, 인천 외곽에 위치한 인천 송도와 달리 대도시 도심 내 핵심 지역에 위치하여,

장차 스카이라인의 품격에서 뉴욕, 도쿄, 싱가포르, 홍콩 등에 전혀 뒤처지지 않고,

마린시티, 엘시티는 지금도 그렇지만, 장차 각종 기반 시설에서도 서울 강남에 밀리지 않을 부산 도심 해변가의 바다 영구 조망, 워터 프런트를 겸유한 부산 도심 해변의 펜트하우스 조망권은 서울의 그것을 압도할 것이다.

뉴욕, 도쿄 등 글로벌 해양 대도시들에게도 희소한, 슬리퍼 산책 거리 내의 해운대, 광안리 비치 등 넓은 자연 비치, 400 미터가 넘는 금련, 황령산, 천혜의 이기대 해변 등 바다 영구 조망권에 버금갈 도심 내 비치, 산 등의 조망권과 산책 접근권까지 겸유하고 있기에, 나아가 가격 대비 품질까지 고려한다면 부산 도심 해변가의 펜트하우스의 가치는 서울 펜트하우스의 가치를 더더욱 압도하게 될 것이다.

수십 년 후, 부산은 세계 부유층들의 영주권 쟁탈전이 치열할 지역이고, 서울, 부산 간 1시간, 혹은 30분에 왕복이 가능할 것이고 서울 1극 체제는 더 이상 의미를 가질 수 없을 것이기에, 시장 원리에 따라 부산 도심 해변가 집값은 서울 강남 3구의 집값을 추월할 것이기에 상기한 가격 대비 가치는 잠정적, 한시적일 수밖에 없겠지만 말이다.

예를 들어, 우리 애들 중 일부는 물론 압구정 현대, 반포 주공, 잠실 엘스, 서울 숲 트리마제 등등에 거주하는 일반 시민들 중 일부가 투자 관점이 아닌, 도심 별장, 세컨드 하우스용으로 많이 구매했던 엘시티 주상복합, 레지던스.

그 엘시티의 초고층을 구입한 일부 애들은 비록 사방팔방 조망 가능한 펜트하우스가 아닐지라도, 또 당장 돈이 안되는 줄 알면서도 해운대 비치와 워터프런트, 오션 조망, 그리고 동백섬, 마린시티, 수영강, 센텀시티부터 광안리 비치, 이기대, 오륙도, 태종대, 장산, 금련산, 황령산 조망권에 아주 만족하고 있더라.

다른 한편, 장산, 달맞이 조망권에다 비록 와우산, 신곡산으로 일부 조망권이 침해받긴 했지만 동해 해안가 조망권을 가진 일부 애들도 나름 만족하고 있는 것 같더라.

상기한 모든 조망권을 사방팔방으로 확보한 엘시티 펜트하우스의 가치는?

서울 강남 3구 등 서울 요지의 집값이 지금의 반값일 2015년 무렵 70억 대의 분양가가 그 가치를 반증해 주는 것이고, 부산 도심 해변가의 가치가 제대로 평가받을 무렵이면 엘시티 집값도 제대로 평가받게 되겠지.

반면에 상기한 엘시티 조망권에 비해 변변치 않은 서울의 펜트하우스 집값은 장난이 아니지?

서울 롯데타워 시그니엘 350평 펜트하우스 가격도 300~400억 하는 모양인데 800평은 얼마나 할까?

신격호와 아들 동빈이가 다투는 듯한 최상층 4개 층 880평대의 거대 펜트하우스 말이다.

제대로 종부세조차 납부를 안 하는 듯하는 이태원 일대의 이건희와 그 자녀, 이명희 형제들과 그 자녀들이 소유한 고가의 단독 주택들의 공시가격도 백억, 수백 억대에 불과한데,

어쩌면 우리나라에서도 매년 납부할 종부세만 어마어마한, 집합건물 공동주택에서도 1억 불, 천억 대의 집이 탄생할지도 모르겠다.

전용면적 70~80평의 100평 대 펜트하우스의 한남 더 힐, 삼성동 아이파크의 가격은?

서초 아트자이, 잠실 더 샵 스타파크, 심지어 발코니 외 테라스조차 없는 타워팰리스 펜트하우스나 90평 대의 서울숲 힐스테이트 펜트하우스 가격도 어마어마하지?

심지어 성수 트리마제 등 전용면적 50~60평대의 펜트하우스나,

소규모 단지인, 기업가와 연예인들이 끌어올린 서울숲 겔러리아 포레의 펜트하우스 아닌 일반 아파트 전용면적 70~80평대의 집값도 40억에 육박하고 있지?

낙후된 전국 지방의 집값을 보면, 평생 모은 1억, 2억도 큰돈인데, 서울 집값만 보면 10억, 20억도 우스워 보인다.

이명박근혜 정권 때 우리나라 경제가 그리스, 일본 꼬라지가 되기까지 수십 년도 안 걸릴 것이라고 혼냈는데,

위대한 문가 가카 폭락이 정권은 수십 년 내 우리나라를 베네수엘라, 아르헨티나로 만들려 발악하면서도 낙후된 지방은 지역 경제도, 지역 일자리, 지역민 소득, 자산도 피박살 내셨다.

설상가상으로 서울, 경기 일부 집값만 노무현 정권의 버블세븐 버블 이상으로 폭등 시켰다.

그러고도 난, 우린 아무 잘못 엄써요 하며 양도세, 종부세 중과세 등 덤까지 선물한 역대 최악의 경제 무능 문가가 그토록 성은을 베풀어 주었으니 서울 촌놈들은 듣보 수현, 현미 등을 포함한 문가 일당들에 감사해야지 웬 비난?

반면에 향후 수십 년간 낙후된 전국 지방 발전과 이에 부수하는 지방 부동산 대세 상승을 선도할 부산 지방의 펜트하우스 등, 지금은 워낙 수요기반이 워낙 취약하지만, 우리 애들을 포함하여 여력 있는 서울 촌놈들을 참여시켜 장차 매년 많은 종부세를 납부케 할 고가 주택이 크게 늘어나게 할 시범 케이스 지방이니, 부산도 함 살펴보자.

서울과 달리 10년이 지나도록 집값이 거의 오르지 않은 마린시티 두산 제니스의 70평대의 펜트하우스들은 12억에서 18억 대 분양가였었고, 90평대 최상층 펜트하우스나 되어야 분양가가 40~45억쯤 된다.

아이파크도 제니스와 별반 다르지 않고, 최상층 128평 펜트하우스의 분양가는 57억~60억쯤 될 것이다.

​용호동 더블유는 최상층 펜트하우스 98평의 분양가조차 더 싼 30억 대다.

2015년 분양한, 말 많고 탈 많았던 해운대 LCT 주상복합의 분양가는 50평대에서 80대의 분양가는 12억 대에서 23억 대, 레지던스의 그것들은 14억 대에서 28억 대였다.

엘시티 최상층 펜트하우스 90평대의 분양가는 서울 못지않은 68억 대였다.

앞으로, 10년 내 입주하거나 분양하게 될 북항 재개발 1단계, 2단계 지역 내, 부산 롯데타워, 그리고 삼익비치 등등의 펜트하우스와 중대형, 대형 평수의 분양가와 장기 집값 오름세는 서울의 그것을 능가하게 될 것이다.

이하, 그 근거로, 시범 케이스 소지역인 남천, 대연 해변가 주택들의 고품격 주거환경 개선 방안에 대해 보다 구체적이고 세부적으로 기술한다.

앞으로 백 년 이상 존속할 주택이고, 서울은 물론 뉴욕, 도쿄의 도시 및 주거환경을 능가할, 고품격으로 재정비되어야 할 천혜의 부산 도심 해변 지역인데, 아무리 반복 교화, 개선에도 한 치 앞도 못 보는, 띨띨한 지방정부, 지방민, 조합원, 조합 등의 능력으로 제대로 알아 처먹을지는 의문이지만 말이다.

또한 서울 요지의 대단지 재건축 단지들처럼, 만약 단지 특화 및 고급화가가 이루어진다면, 부산 요지의 재건축 못지않은 고분양가의 일반 분양가가 예상되는 북항 재개발 지역 내의 주거 단지, 시민공원 촉진 지구나, 20년은 기다려야 하겠지만 대우, 경남 마리나 재건축 등 해운대 우동의 대단지 재정비 단지들의 펜트하우스, 대형 평형대 주택 등 고가 주택 분양가격과 장기 집값 흐름도 서울 지방의 그것들 못지않게 상승할 것으로 예상된다.

수영구 민락 재정비 지구부터 용호만 재개발 지역과 인근 지역까지 각종 개발사업이나 주택 재정비 사업 등을 포함한 각종 기반 시설, 도시 및 주거환경의 천지 개벽적 발전에 대해,

그리고 슬리퍼 신고 산보, 산책 거리로 즐길 수 있는 각종 해양 레포츠, 요트, 유람선 등등 광안 비치, 용호만 일대의 환경, 나아가 금련산, 이기대, 오륙도, 유엔 평화 공원 등 주변 환경들에 대해,

최근 몇 년간만 해도 누차 언급했으니 생략하고 오늘은 오로지 주거 단지 시설에 대해서만 살펴본다.

만약 엘시티, 마린시티 내 주거 단지가 남향, 남동향의 일반 고층 아파트로 지어, 단지 내 녹지를 포함하여 주변 녹지와 공원을 대폭 늘리고 반대로 세대수를 대폭 줄여 대다수의 세대가 바다 및 워터프런트 영구 조망권을 확보할 수 있게끔 지어졌다면 엘시티, 마린시티의 대다수 집값이 지금처럼 5년 10년간 분양가 언저리에 머물고 있었을까?

현재 황량한 콘크리트 도로, 고층 건물들만 있는 마린시티.

그럼에도 천 평도 안 되는 땅에 오피스텔 같은 나 홀로 주상복합 마린시티 자이의 중소형 주택 분양권의 워터프런트 겸 바다 조망권 프리미엄만 부산 부동산 중기적 불황기에서도 수억 대다.

만약 부산 부동산 시장이 활황기였다면?

중대형, 대형 평수에서도 극히 일부 세대에 불과하지만, 워터 프런트, 바다 영구 조망을 겸한 마린시티 아이파크, 더 제니스 집값은 분양가의 거의 두 배로 상승한 것과 마찬가지로 지금, 현재에도 워터프런트, 바다 영구 조망권의 가치는 매우 높은데 미래 서울 촌놈들을 포함한 국내외 부유층들이 그 가치를 알게 되면?

부산에서 잉끼 없었던 중대형 평형대 위주의 주상 복합으로 평당 1400~1500만 원 대의 분양가에도 불구하고 미분양이었지만, 커튼월 룩 등 단지를 고품격화하고 동간 거리를 넓혀 보다 많은 세대가 바다 영구 조망 겸 워터 프런트 조망권을 확보한 용호동 W의 집값이 마린 시티의 집값을 능가할 정도로 크게 상승했던 걸로 미루어,

마린시티가 상기한 가정대로 지어졌다면 아마 강남 3구의 집값에 버금갈 수 있었을 것이다.

주거 단지, 시설, 주변 지역의 고품격, 주거 쾌적성 등 상기한 가정과 예시는 각종 기반 시설들을 포함한 주거 단지나 주거시설과 그 주변지역의 환경이 집값에 미치는 크다는 반증이다.

그리고 상기한 가정과 예시를 능가하는 조건과 상황을 구비한, 장차 부산은 물론 낙후된 지방 부동산 대세 상승을 이끌게 될 남천, 대연 해변가 주택 재정비 지역의 집값이 장차 서울 강남의 집값을 능가할 이유이기도 하다.

여유 있는 서울 촌놈들의 세컨드 하우스, 별장 겸용 부산 고가 주택 투자 유인을 위해,

장차 매물이 있을지 모르지만, 노후, 대도시 도심 해변의 6성급 호텔 스위트룸 별장을 꿈꾸며 달빛, 별빛단은 물론 우리 애들 일부가 관심을 가지고 있는 최상층 펜트하우스 등 시범 케이스 소지역 도심 해변 남천, 대연동 주거 단지, 시설, 주변 환경에 대해 보다 더 구체적, 세부적으로 알아본다.

조만간 사업 시행 인가를 계획하고 있는 삼익 비치 재정비 사업이 당초 설계안 대로 진행된다 가정하에,

그리고 펜트하우스 하나 없는 덜떨어진 대연 비치나,

대연 비치보다는 나으나 형편없는 설계로 오픈 발코니 등 푼돈 들여 수억 이상의 가치 창출이 가능한 상기한 바다 영구 조망권 못지않은 비치, 산 영구 조망권을 내팽개친 삼익 타워와 달리,

이하는 삼익 비치는 전 세대가 바다, 워터 프런트, 비치, 산 등의 영구 조망권을 최소 하나 이상 확보할 수 있게 재정비된다 가정한다.

이하, 2019년 삼익비치 상반기 총회 자료 일부에 따른다면.

상기한 엘시티 사방팔방 풀 조망권과 접근권에 이기대, 금련산, 황령산 등의 접근권까지, 나아가 부경대, 경성대, 대연 수목원, 유엔 평화공원 등의 풀 조망권과 접근권을 겸한,

더하여 북항, 남항 등 북항 재개발 지역 등 원도심 조망도 가능한,

북쪽 외측 바다와 비치를 접한 103동 61층 펜트하우스, 남측 풀 오션, 워트 프런트의 108동 61층 펜트하우스가 부산은 물론 전국, 세계에서 가장 뛰어난 조망권을 가지게 될 것이다.

서울 반포 아크로 리버 파크가 4성급 호텔 수준이라면, 커튼월 룩으로 설계 변경한 삼익 타워는 5성 급, 삼익 비치는 6성급으로, 103동, 108동 주변의 녹지 공원만 해도, 단지 내 녹지, 삼익 타워와 접한 법면부 녹지, 인근 남천 수변 공원 등을 모두 합치면 각각 1~2만 평 규모로 엘시티 부지 전체, 마린시티 부지 1/4에 가까울 정도로 쾌적하다.

바다와 접한 외측, 50~55층으로 재정비될 104동~107동, 내측이나 마찬가지로 남쪽으로 바다, 워트 프런트 겸용 영구 조망권이 확보된 109동의 펜트하우스 가치도 일부 조망 간섭은 있을지라도 103동, 108동에 버금갈 수 있을 것이다.

비록 바다 내측이고 35층으로 재정비될 102동의 펜트하우스는 비치, 광안리 앞바다 영구 조망권과 남측 먼바다 영구 조망권 확보가 가능하니 마찬가지로 버금갈 수 있을 것이다.

반면에 바다 내측에다 35층~41층으로 재정비될 101, 110~112동은 비록 동간 간격이 넓어 하프 바다 사이 조망권을 확보할 수 있겠지만 상대적으로, 상기한 103동, 108동과 비교하여 큰 가치를 가지기는 어려울 것 같다.

누차 반복했던 시범 케이스 소지역의 입지, 단지, 그 주변의 경쟁력, 그리고 대체 불가능한 입지 희소성의 가치와 시장 원리에 따라 삼익 비치의 펜트하우스는 물론 일반 아파트 가격은 빠르면 입주와 동시에, 늦어도 10년만 지나도 서울 강남 집값에 버금갈 것이며 늦어도 향후 20년이면 강남의 가격을 능가하게 될 것이다.

십수 년 전, 전용면적 84를 기준으로 6~7억 대 분양가에도 불구하고, 당시 미분양이었던 반포 자이, 반포 래미안, 반포 자이, 잠실 엘스, 트라지움, 리센츠의 현재 집값은 얼마인가?

2000년 대 초, 마찬가지로 전용 면적 84, 3억 대 분양가에도 불구하고 미분양이었던 타워 팰리스의 현재가격은?

삼익 비치의 전용 84 분양가는 계획대로 분양한다면, 조합원 분양가가 10억 내외, 더 늦어진다면 10억을 훌쩍 넘을 수도 있는데 일반 분양가는 상기한 타워 팰리스 분양가의 3배, 반포 자이, 래미안의 두 배에 가까울 것이다.

삼익 타워도 마찬가지고, 내년에 분양 예정인 삼익 타워 103동 30층 이상 전용 면적 84의 조합원 분양가는 7억이 넘고 후분양 한다면 8억도 가능할 것이다.

일반 분양 물량이 없어 일반 분양가는 8억, 후분양 한다면 9억도 가능하겠지.

따라서 대체 불가능한 입지에 바다 영구 조망권과 워터 프런트를 겸유한 아파트가 국내외 여유 있는 잉간들에게 매물이 잠길 10년 후 삼익 비치, 삼익 타워, 대연 비치 전용 면적 84의 가격이 20~30억, 20년 후에는 상기한 반포 자이, 래미안을 훨씬 능가하는 가격이 되어도 하나도 이상하지 않을 것이다.

다음은 주거의 쾌적성과 관련하여 삼익 타워에 대해 간단히 살펴본다.

상기한 삼익 비치는 아직 사업 승인 전이나 삼익 타워는 이주 철거가 끝나 보다 명확한 자료다.

이하는 최근, 2019년 10월 조합원 분양신청 평형 변경 안내서의 자료다.

최고 36층으로 지어질 삼익 타워는 지대가 삼익 비치 보다 7~8층가량 높기에 사실상 대연 비치 최고층인 44층과 유사한 높이다.

그런 까닭에, 101, 103동 등 삼익 타워 펜트하우스는 삼익 비치 바다 내측 35~41층 보다 표고가 높고, 인근 남천 하늘채, 남천 어울림 26층보다 높기에 북서, 북동쪽으로 황령, 금련산은 물론 광안리 비치와 일부 광안 앞바다까지 영구 조망권을 가지게 될 것이다.

남쪽으로는 동백섬과 이기대, 오륙도간 바다 영구 조망권은 당연하고, 센텀 시티, 마린시티의 사이 조망 및 삼익 비치 단지 조망권은 덤이다.

일부 개소리들과 달리, 삼익 타워 103동은 물론 101동까지 매년, 매일 일출의 바다 영구 조망권은 팩트다.

또한 상기한 삼익 비치 108, 109동과 삼익 타워 101, 103동은 법면부 녹지를 사이에 두고 접하고 있기에, 삼익 타워와 삼익 비치는 녹지, 공원을 함께 공유하게 될 것이다.

따라서 조망권 등 모든 조건에서 삼익 타워 펜트하우스는 삼익 비치 108, 109동에 버금갈 것이다.

다만 크기가 157 제곱미터, 대략 전용 면적 47평, 분양 면적 62평으로 작은 것이 흠이나,

발코니 확장으로 전용 면적은 60평 가까이 늘릴 수 있고 남은 발코니와 테라스 면적이 전용 면적과 비슷하니 실 사용 전용 면적은 100평이 넘을 수 있기에 큰 흠은 아닐 것이다.

거실, 가족실을 포함하면 방이 6개에다 화장실 셋,

그리고 방만한 펜트리, 드레스 룸 2개를 포함하면 타워 팰리스 펜트하우스 124평에 살던 년놈들도 큰 불편 없이 살 수 있을 것이기 때문이다.

아무튼 늦어도 향후 10~20년, 여력 있는 서울, 외국 촌놈들이 진입하여 매물이 잠긴다면 5년 내에도 시범 케이스 소지역 도심 해변가 남천, 대연 일대의 집값은 부산은 물론 낙후된 전국 지방 부동산 대세 상승을 이끌기에 넉넉할 정도로 크게 상승하게 될 것이다.

먼 미래의 이야기지만, 강남 3구는 당연하고 뉴욕 등의 집값을 능가할 무렵이면 매년 종부세, 지방세만으로 국가, 지방 정부 재정에 안정적으로 기여할 수 있겠지?

참고로, 상기한 6성 호텔 스위트룸급 펜트하우스는 달빛단 애들이나 별빛단, 우리 애들 극히 일부만 접근 가능하기에 일반 시민이 접근 가능한 바다 영구 조망권의 삼익 타워 아파트 조합원 분양가를 예시해 본다.

이하, 일반 분양 물량이 없어 일반 분양가 책정은 의미가 없지만, 일반 분양가는 조합원 분양가에 1억 내외를 추가하면 큰 무리가 없을 것이다.

101동 45평의 조합원 분양가는 12층이 8억이고 30층 이상은 9억이다.

103동 40평의 조합원 분양가는 종전 13층에서 최근 변경된 자료에 의하면 15층이 8억이다.

103동 49평의 조합원 분양가는 13층이 9억이다.

일반 분양가, 각종 조세, 금융 비용을 감한하면,

재정비 후 입주할 무렵, 상기한 삼익 타워 전요명적 30평대, 분양 면적 40평대 중대형 평형 중간층 이상의 실재 투자 금액은 거의 10~12억쯤 된다.