1. 합격생들의 시험 준비 기간은 보통 얼마정도?
<br>
<br>
정말 대중없습니다.
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주위에 합격생 수십명들의 데이타를 뽑아보면...
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2개월에서 ~ 2년 정도라고 보시면 될듯합니다.
<br>
먼저 시간이 걸리는 민법정도가 어느정도 되어있는 분들의 경우 시간이 단축될
<br>
수 있죠
<br>
(갠적으론 4개월 준비를 했구여 점수는 80점대 입니다. 아~ 민법은 어느정도
<br>
기초가 있는 상태였음)
<br>
하지만 저같은 경우는 2개월 학원 2개월 자습실 이렇게 했구요...)
<br>
직장 다니면서 하신다면 1년 내내 준비를 하셔야 할듯합니다.
<br>
또한 나이가 좀 드시분들(오랜만에 책을 보시는분)은 1년정도가 평균인것 같습
<br>
니다.
<br>
시간이 촉박할 경우는 1차만 준비하시고 다음해에 2차를 하시면 되시지만...
<br>
가능한 1~2차를 동시에 준비하시는게 좋습니다.
<br>
그리고 가능한 학원을 다니시는게 외롭지 않고 나태해 지지 않으므로... 학원
<br>
을 다니시는게 좋습니다.
<br>
또한 예습/복습은 꼭 필요합니다. <---- 가장 중요!!
<br>
<br>
제 판단으론 학원 2번 반복(4개월)하고 그 동안 예습복습만 철저히 하고 독서
<br>
실에서 준비하신다면 충분히
<br>
합격을 할수 있을듯합니다.^^
<br>
<br>
(공부만 하신다면 젊으신 분은 6개월정도 잡으시면 되실듯)
<br>
<br>
뭐 시험에 대한것은 간단히 하죠(학원에서 알아볼수 있는 문제이므로)
<br>
<br>
<br>
2. 얼마나(연봉) 버시나요? (취직시)
<br>
<br>
저도 처음 입문때 선배들에게 물었던 질문입니다.
<br>
하지만 정확한 답변을 해주시는분은 없더군요.. 왜냐하면 편차가 너무 커서입
<br>
니다.
<br>
보통 기본급을 주는곳과 성과급을 주는곳으로 나누어 집니다.
<br>
기본급을 주는 곳은 60~70정도 부터 출발을 하죠
<br>
자격증을 거는 경우는 보통 100 정도가 기본급입니다.
<br>
하지만 부동산업계의 대부분은 기본급을 주진 않습니다.
<br>
왜냐하면 수입이라는게 결과적으로 계약이 나와야만 발생하기 때문이죠...
<br>
따라서 성과급(비율제)로 하는 경우가 대부분입니다.
<br>
초보들이 처음 면접을 보면서 당황하는게 바로 이부분입니다.
<br>
기본급 없이 계약을 써서 성과급으로 받으라면... 우선 자신이 없기 때문에 굉
<br>
장히 망설여 집니다.
<br>
여기서부터 자격증 따고 첫 고생이 시작됩니다. 이건 면접시 조언으로 넘기죠
<br>
^^
<br>
하여튼 기본급으로 시작하더라도 2~3개월 차부터는 성과급으로 들어가는
<br>
데...
<br>
이때 수입이 너무 들쑥날쑥이고 개인별 능력차와 사무실 위치차,종목별로 수십
<br>
배의 차이가 벌어집니다.
<br>
그냥 열심히 꾸준히 하신다면 보통 직장인들 정도의 수입이라고 말하고 싶군
<br>
요
<br>
직장인들은 놀아도 수입이 일정하지만 이 부동산분야는 열심히 해야 그 정도
<br>
수입이 오릅니다.
<br>
확실한건 부동산 분야에선 남 밑에서 2백 벌이가 쉽지 않다는 거죠^^
<br>
<br>
3.취직은 쉽게 되나요? 일자리는 충분한가요?
<br>
음... 일자리는 많습니다. 하지만 확실한건 ... 지금 님들이 생각하시는 일자리
<br>
는 극히 드물죠
<br>
무슨말인고 하면 원하는 일자리 잡기가 무척이나 힘듭니다.
<br>
자격증 걸고 들어갈 곳은 많이 있습니다만 초보의 특징이 자격거는거에 부정적
<br>
(겁이 많다)입니다.
<br>
그 문제도 나중에 생각해 보죠^^
<br>
하여튼 취직을 위한 팁을 말씀 드리면...
<br>
첫째 대공사이트/스피드뱅크/r114/벼룩시장을 이용하시면 됩니다.
<br>
가장 좋은건 대공사이트 구직란에 자세히 자신에 대한 이력사항과 원하는 분야
<br>
를 올리시면 효과가
<br>
좋습니다.
<br>
<br>
4.어느 파트부터 배워야 합니까?
<br>
부동산은 정말 많은 분야로 이루어져 있습니다.
<br>
<br>
주택전월세/주택매매/아파트/상가/건물/토지/교환/재개발/재건축/분양권/분
<br>
양/시행/광고/TM/공장 등등
<br>
<br>
대충 나열해저 이정도군요...
<br>
<br>
이런 많은 분야를 다 한번씩 거치는것도 힘들고... 어느게 초보가 접근하기 좋
<br>
은지 꼭배워야 하는지
<br>
<br>
고민이 많으실듯....
<br>
<br>
우선 원론적인 이야기 부터 하자면... 부동산은 주택전월세(원투룸)이 기본이
<br>
고 무조건 한번씩은 겪어봐야
<br>
할 분야라고 이구동성으로 선배님들이 말씀하시죠...^^
<br>
<br>
주택전월세를 무시하는 사람치고 부동산에서 성공하는 사람 없다고 했습니다.
<br>
그말은 기본적으로 주택전월세가 사무실 유지를 해주는데 필수기 때문입니다.
<br>
즉 돈을 못벌지도 모르지만 최소한 망하지 않게는 한다
<br>
<br>
다른 분야는 돈은 많이 되더라도... 수입이 일정치 않기 때문에 다른 파트만 믿
<br>
고 있다가는 굶어죽기
<br>
<br>
딱입니다.
<br>
<br>
예를 들어 초보가 토지/건물 하다가 굶어 죽은 사람 많이 봤죠^^ 물런 처음부
<br>
터 잘하시는분도 있지만요
<br>
<br>
우선 자신이 배워 보고 싶은 분야에 들어간다음... 직접 하나씩 겪어보는 수밖
<br>
에 없습니다. 지금 머리로 아무리 생각을 해도 답이 않나오는 문제 거든요...
<br>
<br>
각 개인마다 특성과 적성이 있기 때문에 어느 파트가 더 좋다라는 말은 못합니
<br>
다. 여러 파트를 겪다보면 자신의 파트를 자연스럽게 찾아가게 되실듯 합니다.
<br>
<br>
결론은요... 이겁니다.
<br>
<br>
'우선 취직한다음 고민을 해라!!!'
<br>
<br>
그 고민하는 시간이 너무 아깝습니다.
<br>
<br>
5.면접볼때 무엇을 주의해야하는지? 어떤 사무실이 좋은지?
<br>
<br>
제가 후배님들(저도 초짜지만요)이 어떤 사무실에 들어가야 하는지 물어보
<br>
면...
<br>
<br>
첫번째로 말해주는 것은 이것입니다.
<br>
<br>
'너만의 파트가 있는 곳'
<br>
<br>
무슨말인가 하면... 어차피 일이라는게 남에게 배울수도 있지만 자신 스스로 느
<br>
끼면서(일명 땅바닥에 해딩하면서)
<br>
배우는게 몸에 남는겁니다.
<br>
<br>
만일 주택전월세를 3명이서 한다면 내가 가장 초보라면 나에게 손님과 매물이
<br>
안올 확률이 높습니다.
<br>
우선 초보는 많은 손님을 접해보는게 가장 중요합니다.
<br>
그래야 브리핑 실력이 늘죠...
<br>
<br>
그래서 저는 오히려 경험많고 직원많은 사무실보단 사장이 경험이 없어도 자신
<br>
이 할일이 많다면 그곳으로
<br>
들어가라고 합니다.(뭐 개인적인 생각일수도..)
<br>
<br>
<br>
6.비율제에 대하여...
<br>
보통 부동산은 기본급보단 비율제(성과급)가 더 많습니다.
<br>
부동산 수수료에 대한 특성 때문이라고 제가 이미 말씀드렸습니다.
<br>
비율제는 가장 많이 쓰는것이 5:5와 7:3 입니다.
<br>
<br>
5:5는 보통 1층 부동산에서 많이 씁니다.
<br>
직원이 계약서 써서 수수료 수입의 50%를 사무실에 입금시키고 50%를 급여로
<br>
받는 방법입니다.
<br>
이때 보통 중식을 제공하는 것이 보통입니다.
<br>
광고비(인터넷)은 사무실에서 부담하고요...
<br>
<br>
7:3은 보통 2층 부동산(일명 컨설팅)에서 많이 씁니다.
<br>
광고도 개인이 내고... 중식도 개인이 부담합니다.
<br>
워킹손님도 없고 광고로 매물과 매수자를 잡아야 하기 때문에...
<br>
1층부동산의 5:5보단 비율이 쎄죠(개인이 7이니까요)
<br>
<br>
이외 6:4 나 8:2도 쓰고요... 기본급이 있는 경우는 2:8이나 3:7도 사용합니다.
<br>
선배님들 말씀이 초보는 광고비를 지원받고 5:5가 낫다고 하더군요
<br>
<br>
7.취업하는게 나은지? 창업하는게 나은지?
<br>
<br>
이것도 역시 개인적인 취향이라 생각합니다.
<br>
일장일단이 있는 문제고요...
<br>
실제로 자격증을 따고나서 많은 분들이 고민하는 생각이기도 합니다.
<br>
개인적으로 진취적이고 저돌적인 분이시라면 바로 창업을 권하고 싶습니다.
<br>
실제로 직원으로서 배우는것과 사장으로서 배우는 것은 천지차이라고 생각합
<br>
니다.
<br>
전 개인적으로 직원으로서 배우는 1년과 사장으로서 배우는 2~3개월이 같다
<br>
생각합니다.
<br>
하지만 자신이 창업할 자신이 없는 분은 창업하시지 마시길...
<br>
어차피 자신감이 없으면... 창업을 안하시는게 좋을듯 합니다.
<br>
<br>
8.보증금을 걸고 취직을 하라고 하는경우...
<br>
글쎄요.. 굳이 돈까지 걸고 취직할 필요는 없을듯 합니다.
<br>
하지만 나이가 많아서 취직이 힘든경우는 어쩔수 없을듯 합니다.
<br>
자신이 창업할 자신은 없고 어떻게 라도 창업전 경험을 쌓고 싶다면요...
<br>
<br>
9.취업후 ...
<br>
<br>
제가 여러분들에게 말씀드리고 싶은것은 취업후 근처 회원님들의 사무실을 자
<br>
주 방문하라고 권해 드리고
<br>
싶습니다.
<br>
아마 회원이라고 하시면 문전박대하시는 분들은 없으실겁니다.
<br>
가까우면 공동중개도 가능하고요.. 어려운 문제가 닥치면 도움상담도 받을수
<br>
있고요...
<br>
<br>
10.자격증을 걸라고 하는데...
<br>
<br>
여기서 대부분의 선배님들의 의견은 부정적입니다.
<br>
재수 없으면 자격증 취소도 당할수 있다고...
<br>
하지만 제 생각은 다릅니다.
<br>
어차피 작금 현실은 약30%가 자격대여(법적으론 동업)라고 하더군요
<br>
이게 현실인데 이걸 부정할 필요는 없습니다.
<br>
오히려 그걸 이용할줄 알아야 한다고 생각합니다.
<br>
<br>
자격증을 거는 경우 우선 기본급을 대부분 주죠(평균 100만원정도)
<br>
거기에 자격증이 걸려 있기 때문에 사장이 날 무시할수도 없습니다.
<br>
전 이렇게 말해왔습니다.
<br>
우선 자격걸고 들어가서 분위기가 아니다 싶으면 바로 폐업신고 하라고...
<br>
(폐업은 당일 처리가 됩니다.)
<br>
자격을 걸고 안걸고 가 중요한게 아니라 생각합니다.
<br>
초보는 일을 많이 배울수 있냐 없냐가 중요한게 아닌지... 내가 일을 배울수 있
<br>
다면 자격증이 아니라
<br>
인생도 걸수 있다고 생각합니다.
<br>
그리고 자격증이 그렇게 쉽게 취소되는게 아닙니다. 작년에 14명인가 취소된걸
<br>
로 알고 있습니다.
<br>
대부분이 자격증대여(2중취업)과 떳다방등 통장작업 이런 사람들이 취소된걸
<br>
로 알고 있습니다.
<br>
뭐~ 불안할수도 있지만 그렇게 새가슴이시라면 절대 자격증은 걸지 마시고
<br>
요..
<br>
(맘 편하게 사는게 좋으니까)
<br>
자신이 두려움이 없으시라면 오히려 걸고 취직하라고 말씀 드리고 싶습니다.
<br>
만약 법적인 문제가 발생한다면... 공제로 처리해도 되고.. 물런 구상권이 들어
<br>
올수도 있습니다만...
<br>
자신이 재산이 없다면 전혀 문제가 되지 않죠...
<br>
<br>
자격증 대여로 걸리는 경우는 2중취업의 경우이고요 즉 일명 갑근세 4대보험
<br>
에 가입되어 있는 직장에 다니면서 자격증으로 개업하는 경우 2중 취업으로 걸
<br>
리게 되어 있습니다.
<br>
<br>
즉 세금을 두곳에서 내면... 전산화로 세무서에서 구청으로 통보가 갑니다. 세
<br>
금을 내지 않는 알바형식의 직장은 2중취업으로 걸리지 않겠죠
<br>
<br>
결론을 말씀 드리자면.... 제가 여러분들에게 말씀 드리고 싶은것은
<br>
<br>
자격증 걸고 안걸고 문제보단... 그 사람한테 자격증을 걸고서라도 배울게 있는
<br>
지를 보라는 말입니다.
<br>
<br>
(여기에 부정적인 선배님들이 많다는건 알고 있습니다. 어차피 개인적인 시각
<br>
차 일뿐...^^)
<br>
<br>
11. 분야별특징
<br>
<br>
우선 면접전 초보들이 알아야 할 몇가지 분야를 말씀 드리겠습니다
<br>
<br>
1) TM(텔레마케팅)
<br>
벼룩시장에 날마다 부동산 기본급 150+a 라고 나오는 구인광고를 보셨을 겁니
<br>
다.
<br>
이건 대부분 박스광고로 나오고 날마다 직원을 모집합니다.
<br>
이곳은 대부분 주 작업이 지방땅을 대단위로 매입하여 분할하여 비싸게 시가
<br>
에 몇배에서 수십배에
<br>
파는 곳입니다.(아닌곳도 있지만 대부분인것 같습니다.)
<br>
이런곳은 피하시는게 좋을실듯 합니다.
<br>
결국 들어가봐야 친인척에게 1~2개 팔고 나오는 곳입니다. 쉽게 말해 옛날에
<br>
유행했던 피라미드 자석요 파는곳과 같다 보시면 됩니다.
<br>
친인척들과 담쌓고 사실려면 파셔도 됩니다.
<br>
아~ 제가 TM을 씹었더니 어느 선배님이 그러시더군요...
<br>
TM 자체는 중요한 분야다... 즉 전화마케팅은 부동산에서 필요한 분야라는 거
<br>
죠... 토지로 사기 치는게 나쁜거지 전화로 손님을 상대하는것은 배워야 한다
<br>
는 거죠^^
<br>
<br>
2) 상가
<br>
전 남자라면 한번씩은 해봐야 한다고 생각하는 분야입니다.
<br>
가장 영업적이고 진취적이어야 하며... 심리전이 필요한 분야입니다.
<br>
영업력을 키우는데 필수적인 분야라 생각합니다.
<br>
보통 평균적으로 약3개월 정도 지나야 첫 계약서를 쓰기 때문에...
<br>
중도에 포기하기 쉬운 분야이기도 합니다.
<br>
보통 중간급(1년) 정도 되면 한달에 1건정도를 노리고 근무합니다.
<br>
가장 많이 쓰는 비율이 7:3 이고요...
<br>
7이 개인이 가져가는 비율입니다.
<br>
광고비(벼룩시장 줄광고 30만)도 개인이 부담해야 하기 때문에... 초기 3개월
<br>
간 수입도 없으면서
<br>
지출이 많기 때문에 무척 힘이 들죠...
<br>
자동차 세일즈맨 이라고 생각하시면 쉬우실듯...
<br>
상가 소모임이 현재 카페에 개설되어 있으므로 상가맨들은 필히 가입하셔서 선
<br>
배님들 자료들을
<br>
읽으시길 부탁드립니다.
<br>
처음 1~2달은 매물작업(점포확보)를 하고 3개월정도 부턴 벼룩시장 광고와 인
<br>
터넷 광고를 해서...
<br>
매수자를 붙이기 시작합니다.
<br>
상가는 특히 고수자에게 배우시는게 좋으실듯 합니다. 노하우가 많이 필요한
<br>
곳이죠^^
<br>
<br>
3) 토지/건물
<br>
이 분야는 정말 고수자들이 접근하는 분야입니다.
<br>
초보들도 처음부터 배우기도 하지만... 실패할 확률이 높은 곳입니다.
<br>
1년에 1건을 노리는 분야이기 때문입니다.
<br>
만약에 1년동안 계약을 못 친다면 1년동안 자신의 경비와 개인광고비 때문에
<br>
지출만 있고 수익이
<br>
없을수 있습니다.
<br>
이 분야를 선택하실땐 정말 신중히 판단하시기 바랍니다.
<br>
<br>
4) 분양권
<br>
정말 몇년동안 돈 많이 벌었던 분야입니다.
<br>
이번에 전매제한 때문에 이젠 힘들어 졌죠....
<br>
요즘은 택지분양으로 눈을 돌리는 추세 같습니다.
<br>
<br>
5) 아파트
<br>
제가 개인적으로 보기엔 가장 쉬운 분야입니다.
<br>
또한 여자들이 두각을 나타내는 분야이기도 하죠... 아무래도 집엔 여자들이 강
<br>
한것 같습니다.
<br>
어느 선배님이 그러시더군요...
<br>
'아파트는 신라면이다'
<br>
즉 아파트는 단지에 몇가지 평형만 존재하기 때문에 익히기도 쉽고... 쉽게 사
<br>
고 팔리는 물건입니다.
<br>
따라서 내가 편히 일을 하고 싶다하신다면 아파트 상가 부동산사무실에서 일
<br>
을 배우시면 되실듯
<br>
합니다.
<br>
<br>
6) 원투룸(다가구주택)
<br>
부동산에서 가장 많이 취급하는 상품이죠... 보통 주택전월세라고 말하죠...
<br>
부동산의 근본을 이루는 분야이기도 하구요...
<br>
원룸이 많은 곳에선 원룸만으로도 충분히 먹고 살기도 하죠...
<br>
초짜들이 가장 많이 시작하는 파트이기도 합니다.
<br>
자잘하지만 손님을 가장 많이 상대할수 있는 분야기 때문에 실력을 쉽게 늘릴
<br>
수 있습니다.^^
<br>
<br>
7) 재개발/재건축
<br>
정말 투자자들만 많다면 정말 승부를 빨리 볼수 있는곳입니다.
<br>
돈이 많이 몰리는 곳이기 때문에... 돈을 벌수 있는 기회가 많은 곳이기도 하구
<br>
요...
<br>
일명 찍기를 할수 있는 곳이기 때문에...
<br>
자신이 개인적으로 돈이 많다면 해보라고 권하고 싶은 파트입니다.
<br>
결국 부동산쪽에서 유망한 분야라고 봐야하죠...
<br>
제가 갠적으로 가장 관심을 가지는 분야이기도 합니다.
<br>
<br>
8) 분양
<br>
사실 중개업법과 무관한 분야죠...
<br>
하여튼 광고로 손님을 끌고 프리핑해서 분양을 하는데...
<br>
제 개인적으로 볼땐...
<br>
괜찮은 물건 분양은 돈은 많이 벌수 있습니다.
<br>
하지만 실력을 키우는데는 좀 부정적입니다.
<br>
너무 단순한것 같고 일률적이라 케이스별로 경험도 없을것 같고
<br>
팜플렛만 가지고 분양을 하는것이기 때문에 말빨(?)은 많이 늘듯..
<br>
하지만 중개를 배우기에는 좀 그렇군요...
<br>
하여튼 돈 많이 번 사람도 많습니다.
<br>
실력보단 수입쪽을 노리시는게^^
<br>
<br>
9)시행사
<br>
부동산 중개의 꽃이라 하죠...
<br>
부동산해서 돈을 벌면 다덜 해볼려고 하죠^^
<br>
쉽게 말해 개발사라고 생각하시면 됩니다.
<br>
브로커도 많고... 덩치가 큰 물건을 다루죠...
<br>
내 주위에 어마어마한 큰손이 있으면 모험을 걸어볼만한 분야죠^^
<br>
작게는 빌라 시공 분양부터.. 아파트 시행까지...
<br>
스케일을 크게 노실려는 분은 한번 생각해 보시길...^^
<br>
저도 돈벌면 시행을 하는 브로커를 해볼 생각입니다.
<br>
얼마전에 고양시 꽃박람회장을 사주겠다고 하던 사기단이 검거 됬다고 하더군
<br>
요... 전 나중에 우리나라 국회의사당을 팔아먹어 볼랍니다.^^
<br>
<br>
10)경매
<br>
음... 예전엔 참 인기 있었는데 요즘은 좀 식은 분위기입니다.
<br>
공매쪽으로 이동하는 분위기이기도 하고...
<br>
특히 지방땅 같은 경우는 싼 값에 낙찰 받을수 있죠..
<br>
하지만 법률적인 지식이 많이 필요해서...
<br>
복잡한 물건들 권리분석하는 능력을 많이 키울수 있습니다.
<br>
아직 경매대리는 불법이기 때문에 조사한번 맞구 망한곳 많았던 걸로 알고 있
<br>
습니다.
<br>
<br>
<br>
<br>
12. 부동산사무실의 분류
<br>
<br>
우선 실무에서 분류를 해보겠습니다.
<br>
<br>
1층부동산(일반 부동산 사무실)
<br>
보통 우리들이 가장 많이 흔하게 볼수있는 부동산을 말합니다.
<br>
보통 비율제로 5:5를 사용하고 기본적으로 워킹손님이 있기 때문에
<br>
2층부동산보다 일하기가 수월합니다.
<br>
초보들은 1층부동산이 나을듯 합니다.
<br>
<br>
2층부동산(컨설팅)
<br>
보통 부동산컨설팅 업체라고 합니다.
<br>
워킹손님이 없기 때문에 광고비를 기본적으로 투자해야 합니다.
<br>
1층부동산에 비하여 규모가 큽니다.
<br>
어느 한 분야를 자세히 배울수 있습니다.
<br>
<br>
현재 지금은 1층 2층 구분이 불명확해졌습니다.
<br>
왜냐면.. 1층부동산도 2층부동산처럼 영업을 하기 때문입니다.
<br>
따라서 입지조건에서 밀리는 2층부동산이 1층부동산으로 내려오는 추세입니
<br>
다.
<br>
<br>
여기서 초보들이 오해하고... 조심해야 할것은 2층부동산이 규모가 크다고 해
<br>
서 많이 배우는 것은 아닙니다.
<br>
1층부동산이 기본적으로 손님이 더 많기 때문에 실력을 늘릴 기회는 더 많다
<br>
는 거죠...
<br>
선배님들 같은 경우는 오히려 1층을 더 추천하실겁니다.
<br>
굳이 결론을 내자면 1층은 넓게 배울수 있고 2층은 깊게 배울수 있습니다. 즉
<br>
초보는 자신이 어느 파트가 맞는지를 경험해봐야 하기 때문에 1층에서 여러파
<br>
트를 맞보는게 좋을듯 합니다.
<br>
또한 1층에서 창업하시는 분들이 2층부동산 출신이 많기 때문에 1층에서도 2층
<br>
에 장점을 충분히 배울수 있다고 생각합니다.^^
<br>
<br>
13. 오픈시 사무실 입지선정
<br>
여기에 대한 문제는 사실 책들에 많이 있습니다만... 전 원래 이론적인 말은 싫
<br>
어 하기 때문에 현실적으로
<br>
접근해 보겠습니다.
<br>
<br>
첫째 선배님들에 가장 좋은 말씀이....
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'대단위 아파트 단지의 도로변에 접한 단지상가의 코너자리'... 입니다.
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뭐 부동산 한 업소당 200개 300개 등등 이런 말들은 사실 필요 없습니다.
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아무리 치열해도 가장 좋은 곳에 입점하면 워킹손님은 다 뺏어올수 있습니다.
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만약 코너에 다른 빵집 편의점 기타 등등이 있으면 권리금을 많이 줘도 치고 들
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어갈만 합니다.
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기본적으로 아파트는 쉬운 환금성 문제로 자주 손바뀜이 있는 상품입니다.
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(작은 평수 아파트와 교통이 불편한 아파트가 자주 손바뀜이 있습니다.)
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따라서 일반 주택이나 빌라보단 쉽게 사고팔수 있으며... 금액도 아파트가 많
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이 올라서 수수료도
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쎈편입니다.
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그럼 자금이 충분치 않다면... 이제 부턴 입지선정을 잘하셔야 됩니다.
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전 항상 오픈 후배님 들에게 장소문의가 들어오면 다음과 같이 말합니다.
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'뱀의 머리' 라고요.... 동네에서 가장 좋은 장소에 들어갈 자신이 없으면 오픈
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하지 않는게
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좋다고 말합니다....
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확실한건.... 동네에서 가장 좋은 자리는 최소한 망하지는 않습니다. 이미 기존
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업소들이 망하지 않고
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있다는게 증거죠...
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자신이 사는 동네는 사실 유동라인을 알기 때문에 괜찮지만... 처음가본 장소
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는 몇날 몇일을 유동라인과
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동네인구를 분석해야 합니다.
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자신이 자금이 넉넉하지 않다면 발품을 파는 수밖에...
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장소가 맘에 들면 직접들어가 그 업소사장과 협상을 할수 있는 배짱도 있어야
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하구요...
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자신이 그 동네 다른 부동산보다 성실하고 열심히 할 자신도 있어야 합니다.
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(명함 하나라도 더 붙일 자신이 있어야 하죠)
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14. 성공하기위한 조건...
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역시 돈인것 같습니다.
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제가 점점 시간이 지나면서 느끼는건 자본력입니다.
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어제 선배님 한분이 이런문장을 쓰셨습니다.
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"돈질하는 놈 앞에선 어쩔수 없다"
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내가 돈이 많으면 정보도 막 들어옵니다.
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좋은 곳에 사무실도 열수 있습니다.
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내가 직접 좋은 물건 찍어버릴수도 있습니다.
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이게 없다면 남의 돈이라도 있어야 합니다.
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즉 스폰서라도 붙들어야 하죠
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하지만... 이 돈이 없다면 이젠 문제가 심각해집니다.
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자신의 능력을 발휘해야 하는거죠..
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자신이 이일이 적성이 맞아야 합니다. 그래야 성수기를 지나 비수기에도 의연
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할수 있으며... 가끔씩 찾아오는 권태기도 지날수 있습니다.
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사람을 좋아하고... 이 일을 사랑하여야 하며... 능동적인 성품이어야 합니
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다.... 또한 고객한테 신뢰도 줄수있어야 하구요... 정보에도 민감해야 하고.. 물
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건과 고객을 계속 끈임없이 발굴할 정도로 인내력도 있어야 합니다.
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15.자리잡는 시간?
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첫달부터 수백씩 버시는 분도 계시고 몇년간 일하지만 카드막기 힘든 분도 계
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십니다.
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자신이 능력이 있어야 하지만 그만큼 좋은 사무실에 좋은 종목을 잡고 들어가
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야 합니다.
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정확한 시간을 묻는다는것은 아무도 대답을 하진 못합니다.
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하지만 적어도 부동산의 흐름을 알려면 몇번의 계약서를 써봐야 하는거죠.. 전
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월세는 1달에도 흐름을 알수있지만 재개발/재건축등은 몇년씩 걸리는 텀이죠
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^^
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하지만 어디가서 명함을 내밀려면 1~2년은 해야한다고 개인적으로 생각합니
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다....
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하지만 선배들 말씀은 오래하신 분일수록 자신은 부동산은 젓도 모른다고 하시
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더군요^^
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사무실이 자리를 잡기 위해서는 몇개월만에 자리잡는 분도 계시고 1~2월달에
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오픈하신분은 첫달에도 자리잡는분도 계십니다만은.. 그래도 4계절 2번정도 지
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나면 자리는 잡힐것 같습니다.
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하지만 될성 나무는 떡잎부터 알아본다고 오픈해서 2~3개월 지나보면 느낄수
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있으실듯...
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16. 자격증과 대학은 꼭 필요한가요?
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자격증은 개업시 필요한거고... 대학은 인맥을 형성키 위해 필요하다고 생가합
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니다만.. 역시 이 두가지는 경험과 경력을 능가할수는 없습니다.
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저는 경험을 쌓고 그게 부족하다고 느낀다면 그다음에 준비해도 늦지 않을거
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라 생각합니다.
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이론적인 사항을 중요시 여기는 많은분도 계시지만... 역시 이론적으로 무장한
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분보다는 인맥과 자본으로 무장한 분이 성공하더라구요
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17. 집장만이라? 돈벌려면 얼마나 걸리나?
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1억이라고 가정하구요...
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이 부동산업을 해서 1억을 번다?
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작년에 한해만 분양권해서 1억번 사람 숯하게 봤구요.. 몇개월만에 몇억벌었다
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는 사람도 많습니다만...
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역시 남밑에서 직원으로서는 힘듭니다.
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그리고 대다수는 일반 직장인보단 못한 경우가 대부분입니다.
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능력별 차이가 심하니까 몇개월이 될지 몇년이 될지는 누구도 장담 못하죠...
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다른 전문직이야 그 대우라는게 어느정도 정해져 있지만 이일은 그렇지 못하구
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요.. 그게 매력일수도 있지만요...
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하지만 역시 종자돈이 없으면 돈 불리기는 불가능하죠
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시행을 하셨던 분들중엔 수백억씩 벌었다는 분도 계시죠...
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1~2년 만에요....
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전 이렇게 말합니다.
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부동산은 언젠간 기회가 온다...
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오늘도 많은 부동산에 종사하시는 분들이 생각하는 엘도라도 처럼 대박의 기회
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는 온다고 봅니다.
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그게 부동산의 매력이고요...
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하지만 큰것만 좇다보면 그전에 말라죽을수도 있으니 조그만것도 놓치지 않고
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성실히 하다 보시면 큰 기회가 올거라 생각합니다.
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간판제작비 : 약 130만원 (전면1,돌출1,유리선팅포함) <--- 타이머 꼭 포함할
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것 10평기준
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가구 : 책상3/의자3/책장1/쇼파 ---- 6만*3개/5만*3개/10만/20만 ---- 63만
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지도 : 지역지번도(판넬)/서울지번도/전국지도 ----- 18만
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추가 : 구 지적도를 꼭 구매하시길... 돌아다닐때 필요합니다.
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보통 구청앞 복사집에서 많이 팝니다.(2~3만원정도)
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사무기기 : 컴퓨터2(조립)/복합기1 ------ 140만/36만(복합기중 팩스기능 없
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는것은 21만원정도임 HP기준으로)
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인터넷가입 : 인터넷공유 --- 20만 (1라인으로 공유해서 쓰는게 더 쌉니다. 공
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유기 만은 용산에서 한 5~6만원이면 구매가능함/공유는 외부 인터넷 모뎀이
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공유가 잘 됩니다. 내장형은 잘 안됨)
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명함제작 : 10000장 -----8만(앞면에 사진/뒷면에 위치도를 넣는게 좋음)
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전단지제작 : 8000 장 -----10만(B4에 약 반만은 사이지 B8정도가 적당)
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전화가입 : 전화2개이상--- 통화중전환(통화중일때)/착신전환(외부근무시)/발
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신자번호(전화번호 따고/상대가 부동산인지 확인시) 등등 --- 10만 (국번마다
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않되는 기능이 있으므로 전화가입하실때 확인 필요합니다. 전화신청할때 담당
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자 쪼아서 대표전화는 좋은번호로 확보하시구요...)
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전화기 : 발신자전용 2라인 3개 ---- 12만
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인터넷가맹 : 스피드뱅크/R114/한화리츠 중에 1개이상 가입 60만원(스피드뱅
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크가 젤 나은것 같음)
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정수기 : 15만 (1달 5병이상 무료)
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편의품 : 디지탈카메라/디지탈녹음기 ---30만/10만 (디카는 200만 화소 이상
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으로,녹음기는 전화와 핸드폰 연결짹도 같이 구매)
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계약서양식 : 매매계약서/전월세계약서/권리양도계약서/상가임대차계약서/영
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수증--- 2만
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사무용품 : 약 10만
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사전교육비 : 4일 9.5만원
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공제가입 : 23.5만원
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벽지/바닥 : 30만/40만
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계 : 595 만
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간판제작비 ---> 천갈이시 60만원
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가구 중고시 ----> 30만
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컴퓨터중고시 ----> 80만
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정수기임대 ----> 0
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벽지바닥 그대로사용--->0
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디카/녹음기 구매 X ---->0
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상기 제외시
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281만
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역시 창업 준비는 하기 나름입니다. 저렴하게 하려다 보면 비용도 많이 줄일수
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있죠^^
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그리고 손익분기점 까지 약 3개월간의 월세를 미리 준비해 놔야 합니다.
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창업시 조언
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1.유리 선팅은 매물지 붙일수 있게 한줄이나 2줄 정도 하는데... 사실 전부다 아
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래부터 윗까지 매물지 붙이는게 더 효과가 좋습니다
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물건이 많아보여야 손님이 올 뿐만아니라 활발해 보여서 매물도 오히려 더 들
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어 옵니다. 그리고 급매 및 추천매물을 위해서 앞에 칠판을 세워 놓는것도 좋
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은 아이디어입니다.(레스토랑이나 테이크아웃점 앞에 놓여 있는 오늘의 메뉴
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칠판 말입니다.)
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그리고 출입문은 2중으로 하는게 요즘 추세입니다. 바같문은 항상 놓아서 오픈
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한것을 보여줍니다.(멀리서는 어두워서 낮에는 닫힌것 처럼보이거든요)
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2.보통 스피드뱅크는 매물을 종류별로 50개씩 올릴수 있는데... 50개 전부를
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꽉 채워놔야 합니다.(매물이 없으면 가짜 매물로 라도요^^)
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아파트 같은 경우는 동호수를 약간씩 변경해서 채웁니다. 가짜로 채우시 힘드
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신 분은 동을 바꿔서라도 등록하시면 됩니다.
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3.계약후 간단한 화장지나 음료수 한 박스 사들고 매도자 매수자 임대인 임차
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인을 찾아가 인사 하는게 좋습니다.(물런 전 아직 안하고 있습니다만^^)
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4.오픈후 우선 첫번째로 알바써서 동네에 명함이나 전단지를 한번씩 쫙 돌립니
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다. (그렇게 해서 기본매물 확보합니다./물런 사무소 홍보도 되구요^^) 돌릴때
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는 각각의 출입문 앞에 스캇치로 붙여야 합니다.
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5.동네 슈퍼나 식당이나 술집에 갔을때는 사장들한테 이동네 매물이나 전월세
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나온것 있냐고 항상 물어보고 다니는 습관을 들입니다.
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(물건은 안나와도 동네 어디어디가 얼마에 거래됬는지 정보를 들을수 있습니
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다.)
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6.동네 상가점포는 무조건 한번씩 방문해서 물건 확보합니다.
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(상가는 괜찮은 곳의 물건을 영업을 해야만 나옵니다. 절대 혼자서 걸어서는
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안옵니다.)
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7.초기에 동네 타 부동산 돌면서 마음 맞는곳 몇곳을 확보해서 공동중개를 시
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도합니다. 처음엔 시쿤둥하다가 몇번 손님을 모시고 가면 싫어하는 부동산 없
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습니다.^^
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8.차로 손님 모시고 많이 다니는 부동산이라면 차에 자석스티커로 부동산 홍보
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용 광고물을 붙이고 다닙니다.
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9.모든것은 데이타화 자료화 시킵니다.
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예를 들어 계약서 자료화 해서 2년뒤에 전세 물건 다시 확보하듯이
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주위 건물주 리스트 작성/지번도 리스트 작성/상가지도 작성/임대인리스트 작
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성/ 등등.... 항상 리스트를 만들려 노력해야 합니다.
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자료가 재산입니다.
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10.초기매물 확보방법 (선배님들이 이미 여러번 적어논 글입니다.)
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1)명함과 전단지 작업
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2)인터넷 뒤져서 일반인 매물 확보
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3)생활정보지(벼룩시장등)의 일반인 매물 확보
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4)상가점포주/건물주 직접방문
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5)주택임대인방문(보통 전월세 물건은 꼭대기 층에 주인이 사는 경우가 많음...
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꼭대기층 방문해서 벨 눌러서 임대인 전화번호 따올것)
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6)매물교환...내물건 하나 지정해서 그 물건 부동산들에 뿌리고 그 반대급부로
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하나씩 받아오기...
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11.항상 필기도구를 들고 다닙니다.
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다니다가 전봇대에 붙어 있는 전월세 전단지는 다 뜯어옵니다. 그리고 사무실
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임대 써있는것은 전부다 적어와서 매물장에 기록해 놓습니다. 그 번호가 보통
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건물주나 관리인 번호인데... 계속 전화해보면 물건이 가끔씩 나오고 나중엔 매
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매작업도 가능합니다.
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12.모든 행동과 일은 부동산과 연관 시킵니다.
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오는 손님마다 청약통장 있냐고 물어봅니다.
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(전 안하지만요^^)
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점심 먹으러 식당갈때도 나올만한 곳에 가서 식사하면서 매물작업합니다. 술집
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에 갈때도 나올만한 곳에 가서 술마시며 작업합니다. 또는 나온 매물에 가끔씩
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가서 팔아주며 얼굴 도장 찍어놉니다. 그러면 타 부동산 보단 권리금을 추후에
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많이 깍을수 있습니다.
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13.모임은 가능한한 많이 참석하고... 없으면 모임을 만듭니다.... 그리고 카페
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엔 가능한한 글을 많이 남깁니다. 그래야 정모때 나를 알아 보는 회원이 많습니
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다. 모든 만남은 인맥만들기에 연장이라고 생각하셔야 합니다.^^ 종교단체 운
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동단체 학원 학교 동창회 등등 모임에 참석을 많이 하시길...
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첫댓글 좋은글 잘읽었습니다.. 인쇄하여 틈틈히 읽기로 했습니다.
와~~~ 정말 고맙습니다. 엄두가 나지 않았는데 세세히 설명을 해 주셔서 윤곽이 잡힙니다.
초보들의 궁금증해소와 진로에대해서 많은 도움이 될것같네요..좋은글 감사합니다..
우와~~~정말 대단......,시험준비 할 때는 합격해야된다는 확실한 목표아래 정신없이 달려왔는데 막상 합격했다고 생각돼니 막막하더라고요,그래서 시험보고 이제까지 여기기웃 저기기웃하며 이제까지 방향을 못잡았는데 많이 도움돼네요, 정말 감사~~~~~~~!!!
죄송한데 어디서 퍼오신건지 궁금하군요.^^;;;상가소모임에 가입좀하고싶어서요.
우물안 개구리식으로 전전 끙끙 거리던 터인지라 야간 항해 에 등대불빛을 발견한 기분입니다. 덕을 베풀어 주신 자스민님은 정녕 외롭지 않으실 것 입니다.
정보가 너무좋지요! 여기에다 회원님들 스스로 경험한것과 매칭시킨다면 결코 만만한 세상도 아니지만,,그렇게 어렵게만 볼게아니고 아무리 높은산이라도 한걸음,한걸음 올라가면 탄력붙고, 의기충천하면 언젠가는 선배님들과 주거니,받거니,,업자가된다는 말씀..! 그날을 위해!..
합격만하면 모든것이 다 될거라고 처음에는 믿었었는데 요금엔 두려움뿐이었습니다. 지금도 미래에대한 두려움으로 하루하루를 지내는데 님의글정말 도움이 많이 될 것 같습니다. 정말 감사합니다.
도움되는 글 오려주셔셔 감사감사!!!