원당4구역 일반분양가는 최소 2660만원 이상(2800만원 내외)이어야 합니다.

[럭키세븐77]

  (**일반분양이 30평대는 없기에 일반분양가 24평으로만 예를 들겠습니다.**)

  기준은 인근 래미안휴레스트와 이편한세상 24평 실거래가 6억4000만원(평당 2660만원)입니다.

그런데 이것도 어디까지나 최소 금액이며 허그에 이보다 더 높은 금액을 제시해야 그나마 줄다리기로 서로 타협하여 최소 2660만원 이상은 고수할 수 있습니다.

  원당4구역이 지금 시점 2021년 12월에 바로 완공되어 신축으로 생긴다면 시세가 얼마일까요?

인근 구축 및 능곡, 삼송 신축 준신축 등과 비교해보면 대략 유추할 수 있습니다.

먼저 래미안휴레스트와 이편한세상은 2009년식으로 구축이며 입지도 원당4구역에 비해 원당역에서 먼데도 평당 2660만원입니다. 또한 능곡두산위브와 롯데캐슬엘클라씨, 삼송아이파크2차 등의 현재 시세와 비교해보면

원당4구역의 현재 가치는 대략 24평 8억 5000만원(평당 3540만원) 정도일 겁니다.

완공되는 2024년엔 이보다 더 높아지긴 하겠죠.

  그렇다면 인근 구축(래미안,이편한) 시세인 평당 2660만원과 3540만원 사이의 지점에서 일반분양가가 정해지면 합리적이라고 생각합니다. 대략 2800만원 정도면 적당하다고 생각됩니다.

너무 낙관적이고 현실성 없다고 생각하시나요?

그동안 지가가 뛰고 인플레이션이 발생한 것, 그리고 앞으로 몇달 후의 인플레이션을 생각하면 전혀 현실성 없지 않습니다.

게다가 허그 및 지자체의 일반분양가 산정 및 권한에 대한 상황이 바뀌었습니다.

1. 지자체에서 이전처럼 마음대로 일반분양가에 간섭할 수 없게 되었습니다.

[분상제개정]지자체서 분양가 맘대로 못 깎는다…매뉴얼 개정 (naver.com)

[분상제개정]지자체서 분양가 맘대로 못 깎는다…매뉴얼 개정

게다가 고양시는 올해 능곡 재개발과의 소송에서 연이어 패소하였고 항소도 포기하였습니다.

고양시로서도 더이상 재개발 조합의 발목을 잡아 현재 가뜩이나 부족한 신규 주택 공급을 방해하는 행위를 하기는 부담이 될 것입니다.

2. 허그의 분양가 산정 방식이 우호적으로 바뀌었습니다.

 '분양가 후려치기' 줄어들자 재개발 속도
http://naver.me/x0ac7Nlk

[단독] '분양가 후려치기' 줄어들자 재개발 속도

허그에서 주변 시세를 충분히 반영하도록 바뀌었고 게다가 우리 구역은 분양가상한제 적용도 받지 않습니다.

  그러면 이 상황에서 우리 조합은 어떻게 일반분양가 신청에 나서야 할까요?

1. 주변 시세를 고려한 합리적인 분양가(최소 2660만원 이상. 2800만원 정도)를 당당하게 제시해야 합니다.

2. 허그에서 우리의 요구보다 낮은 일반분양가를 제시하여 2660만원보다도 낮게 요구했을 때는 거부하고 시간을 충분히 두며 협상을 해야합니다.

 일반분양이 지연되어 시간이 흐르면 지가는 또 상승하고 유리해지는건 조합입니다. 공사비와 공사 완공일자가 확정된 지금 전혀 서두를 필요가 없습니다. 오히려 일반분양 늦게 할 수록 더 좋을 수도 있습니다. 조합원 분양 계약도 늦게 되면 계약금도 늦게 내게 됩니다. 계약금은 늦게 낼 수록 더 유리한거 아닐까요?

  착공한지 2년도 넘은 둔촌주공 조합원들이 바보라서 아직도 일반 분양을 안 하고 있을까요? 그들이라고 일반분양 늦어짐에 따른 금융비용이 아깝지 않을까요? 1년 전 허그의 요구 적당히 받아들이고 낮은 분양가로 일반분양할 수도 있었는데 그들은 왜 조합장까지 해임하고 후분양까지 불사하며 아직까지도 일반분양을 미루고 있을까요? 과연 그 선택이 나쁜 것이었을까요? 시간이 흘러 그동안 서울 및 수도권 지가는 폭등하였고 둔촌주공의 일반분양가 예상치는 점점 높아지고 있습니다. 만약 둔촌주공 조합원들이 허그의 요구를 그대로 수용해 일반반양을 빨리 해버렸다면 그 선택은 정말 최악의 선택이었을 것입니다. 높은 분양가가 책정되더라도 청약 대기자들은 서울의 입지 좋은 신축을 분양받고자 목을 빼고 기다리고 있습니다.

  현재 부동산 상황에서 일반분양이 늦어져서 손해 보는건 청약대기자들이지 조합원들이 아닙니다. 오히려 허그의 낮은 일반분양가에 굴복해 일반분양 빨리 진행하면 조합원들은 손해를 보고 청약대기자들은 로또 청약으로 더 큰 이득을 얻겠죠.

  언제나 수고하시는 조합장님께 부탁드리고 싶은 말씀은 과거 시세는 잊고 현재 주변 시세와 고양시 신축들의 가격 흐름을 면밀하게 봐달라는 것입니다.

또한 조합원분들께서는 일반분양에 대해서 조급해하지 말고 빠르게 진행하는 것에 너무 집착하지 말았으면 좋겠습니다. 공사비도 확정되었고 완공일도 정해졌습니다. 서둘러서 일반분양해봤자 현재 시세 반영 못할 위험이 큽니다.

 2024년 6월까지는 아직 시간이 많이 남아있습니다.

[와우우우]

분양가 예상책정금액 동감입니다
적절한 분양가가 아닐때에 조금 천천히 협상하여 분양가 끌어올리는 것도 좋습니다 그에따름 계약금도 천천히 낼수 있다는것도 장점인데

둔촌주공은 터무니없는 분양가로 아예 협상을 안한것이고 시기가 지금은 좋아져서 다들 가만히있는거겠지만 다만 염려스러운건 부동산 시장이 어떻게 될지 모릅니다 앞으로 떨어질지 더오를지 알면 얼마나 좋겠냐만 알수없기에 협상이 점점 늦어져 그때 마침 부동산 시장이 만약 안좋아진다면 그또한 책임에서 벗어날수없을것입니다

그러니 모두가 어느정도 만족할만한수준으로 책정되는게 가장 중요하고 그 역할이 조합장님의 능력을 보여주시는 성과라고생각합니다

[섭이]

고양시에서 일방적으로 분양가 못깍는게
큰 도움이 될것같습니다

[빈스자매아빠]

좋은 글 감사합니다~

[루키]

찬성 임다요~~