추석이후 c지구 부동산 전망

[바람과함께]

요즘 김포가 다른 곳 대비 시황이 좋습니다.

다른 도시는 거래량이 반 토막 나고, 있는데 김포는 거래량도 양호합니다.

일부 단지는 계속 오르고 있고,

몇 개 단지는 계속 신고가를 경신하고 있죠.

12월 메자 분양권이 풀리는데, 좋은 가격으로 풀릴 것으로 보입니다.

10월 가계부채 종합 대책이 발표 예정이나, 역대급 802대책에 비하면 약하겠죠.

802대책에도 김포 부동산은 상대적으로 호황인 것은 사실입니다.

그리고 물량도 소화를 계속하고 있죠.

일단 김포 부동산은 하방 경직성이 확고히 확보된 상태로 보입니다.

구 아파트에서 신 아파트, 분양권으로 이주 수요로 일시적 매수자 우위 시장입니다.

공급이 단기간 많아 갈아타야 하는데, 기간 내 매매가 힘드니, 급매가 나오고 있고요.

일단 이것도 최저점은 넘긴 상태입니다.

c 지구는 푸 3의 입주 완료. 푸 3은 분양권 회전율이 어마어마 했죠. 아마 70%이상  육박하지 않을까 생각됩니다.

반도 4차도 거의 분양권 회전율이 40% 가까이까지 왔습니다.

입주 전까지 50%는 넘을 것으로 보입니다.

운양동 반도 6차, 이랜드는 매물이 귀합니다.

이랜드는 실거래가 프리미엄이 6000을 찍은듯합니다.

10월 입주인 반도 6차도 입주 완료되면 프리미엄이 더 오를 것으로 보입니다.

아시다시피 반도 2차는 25평 김포 최고가로 귀환했고요.

지금은 상대적으로 거래량과 상승률을 보면 구도 심보다 신도시가 강세 현상이 나타나고 있습니다.

이것은 쾌적한 신도시를 김포 도시철도 완공으로 구도심에 비해 저평가 인식이 나타나고 있다고 보입니다.

김포 도시철도 완공 전후로, 아마 십몇 분 더 들어가 쾌적한 신도시로 집을 마련하는 사람이 더욱 드러날 것으로 보입니다.

푸 3, 과 반 3 25평 3억은 거의 기존 사실이 되어가고 있고, 더욱 오르겠죠.

지금 거래량이 폭발하고 있는 모아와 아이파크도 저가 매물을 소화하고 있습니다.

문제는 c 지구 리딩 단지 반도 4차가 얼마나 더 오를 수 있느냐?입니다.

실거래가는 4500을 찍었습니다.

계속 오르는 추세고요. 호가는 5000~5.500만 원.

프리미엄 6000천도 멀지 않아 찍을 수 있다고 보고, 입주 시기까지 최대 1억은 찍을 수 있다고 봅니다.

캐널, 고촌수자인, 풍푸 1차가 입주시기가 다가올수록 프리미엄도 급상승했죠.

반도 4차도 이 단지를 따라갈 것으로 보입니다.

반도 4차의 프리미엄 급상승은 주변 반5,호반, 아이파크, 모아 분양권의 거래량 폭발과 시세 상승에 커다란 기폭제가 될 것으로 보입니다.

11월에 예정인 금성백조는 어차피 반도 4차 분양가+확장비+프리미엄+@로 분양가가 책정되겠죠.

반도 4차 분양권 상승으로 가장 좋아할 곳은 금성백조입니다.

금성백조의 분양가 책정은 동탄 2기 신도시에서 나타났습니다.

동탄 2기 신도시 1,2차 예미지 모두 분양 당시 고분양가 이야기가 나왔습니다

분양가 책정에 있어 호락호락한 건설사가 아닙니다.

금성백조는 어차피 신도시에 마지막 금싸라기 초역세권 입지를 내세워, 단기 완판이 아닌 호반처럼 장기 완판 전략으로

분양가를 책정할 것으로 보입니다. 상상 이상의 분양가로 분양할 것으로 보입니다.

이것은 c 지구 모든 단지가 아주 싸게 느껴질 정도로 생각되고, 주변 단지 시세에도 막대한 영향을 끼칠 것으로 보입니다.

아마 신도시 30평대는 금성백조가 가장 최고가 단지가 될 것으로 보입니다.

 

이것은 그동안 소외되었던 c 지구의 위상을 새롭게 쓸 것으로 보입니다.

집값이 가장 비싼 30평대 단지(평당가 등)가 c 지구에 있다는 것은 상징성이 큽니다.

구래동의 흔한 안티들의 단골 메뉴는 서울과 멀어서? 구석? 등입니다.

이런 안티들의 말은 금성백조로 인해 씨알이 안 먹히는 말들이 될 것입니다..

아무튼 지금은 자금 계획 등으로 어쩔 수 없이 분양권과 기존 아파트를 싸게 처분하는 분들이 잇는데,

버티고, 가져가시는 분들에게는 좋은 날이 반듯이 찾아 올 것으로 보입니다..

그리고

5호선 연장사업도

잘 될 것으로 저는 생각합니다.

1월에 용역 결과를 차분히 지켜보면 좋을 것 같습니다..

정치권 국회의원 3명, 김포시장 등 이야기를 보면 김포로 확정되면 신도시 쪽

장기나 구래로 오는 것은 확실할 것으로 보입니다.

장기, 구래 동시에 거칠 수도 있고요...


아무튼 역대급 802대책에도 흔들리지 않고 꾸준한 거래량과 일 부단들들의 계속된 신고가 경신.

하반기 금성 백조, 향산리 힐스의 분양 효과도 김포에 퍼질 것으로 보입니다.

김포로서는 상대적으로 좋은 시장입니다.


5호선 동 미사 서 김포(구래)를 기대하면서...

[쿨그래머]

좋은 분석입니다. 잘 읽었습니다. ~~~

[치키치키]

퍼가도 되나요?

[나쁜남자]

객관성 있는 분석의 글, 잘 읽었습니다.
공감합니다.
#5호선의 구래동 입성을 기원 합니다.

[김미화]

감사합니다~~^^
한번씩 분석하신글 올려주시면
많은 도움되겠습니다

[시나브로]

잘 읽었습니다 기대됩니다~

[원칙과용기]

제발~

[코발트블랙]

분석글 잘읽었습니다. ~