도 시 개 발 사 업 ,국토의 계획 및 이용에 관한 법,사업방식의 비교

[양각 jin]

󰊱사업방식의 비교

구 분
제1종 지구단위계획
(지구단위계획을 통한 주택건설사업)
도 시 개 발 사 업
1.근 거 법
◦ 국토의 계획 및 이용에 관한 법
제5조(지구단위계획구역지정 등),
제26조(도시관리계획입안의 제안)
◦ 도시개발법
제3조(도시개발구역의 지정 등), 시행 령 제19조(도시개발구역지정의 제안)
2. 사 업 목 적
◦ 일부지역에 대하여 토지이용의 합리 화, 기능증진, 미관개선, 양호한 환경 을 확보하며,

당해지역을 체계적∙계획 적으로 관리하기 위하여 수립하는 도 시관리계획
◦ 주택의 집단건축 등을 위한 행정계획
◦ 주거∙상업∙산업 등의 도시기능을 가지 는 단지 또는 시가지를 조성
◦ 주택지 등의 개발 및 공급과 시가지 및 도시기반시설 정비

3. 사 업 주 체
(시행자 또는
입안권자, 입안제안자)
◦ 건교부장관, 도지사, 시장, 군수
◦ 주민(이해관계자)

◦ 국가, 지방자치단체, 정부투자기관 지 방공사, 민관공동법인, 토지소유자∙조 합, 수도권이전 법인,

토목건축공사업 자로서 경영건전성 기준이상인자
4. 주민제안요건
◦ 국공유지면적을 제외한 사유토지면적 의 2/3이상 토지소유자의 동의
◦ 대상구역 토지면적의 3분의 2 이상 토지소유자(지상권자) 동의
5. 사업구역의 규 모 및 대상
◦ 제1종 지구단위계획 : 1만㎡이상 또 는 용도지역 상향의 경우
◦ 제2종 지구단위계획 : 30만㎡이상
(자연보전권역 10만㎡이상)

◦ 도시관리계획구역안
- 주거∙상업지역 : 1만㎡이상
- 공업지역 : 3만㎡이상
- 자연녹지지역 : 1만㎡이상
(광역∙도시기본계획상 개발가능지역)
- 도시관리계획구역 밖(관리지역) :
33만㎡이상(도시기본계획상개발가능지역)
6. 계 획 내 용
◦ 법제52조, 령 제45조
◦ 용도지역 또는 용도지구 세분∙변경
◦ 기반시설의 배치와 규모
◦ 건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이
◦ 건축물의 배치∙형태∙색채∙건축선
◦ 환경관리, 경관
◦ 교통처리
◦ 토지이용의 합리화 또는 도시기능 증
진 등의 필요한 사항

◦ 법제5조, 령제7조, 규칙제7조
◦ 구역의 명칭∙위치와 면적
◦ 구역의 지정목적 및 사업의 시행기간
◦ 지구분할에 관한 사항
◦ 시행자에 관한 사항
◦ 시행방식
◦ 인구수용, 토지이용, 교통처리, 환경 보전, 도시기반시설의 설치, 재원조 달,

수용 또는 사용의 대상이 되는 토지 등의 세목
7.토지취득 형태
◦ 시가 매수, 환지방식
◦ 수용불가
◦ 수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식
◦ 수용가능
8. 자금조달 방법
(기반시설등의 비용부담)
◦ 국가, 지방자치단체(입안자)
- 도시계획시설사업 공사비, 감정비,
보상비의 50%이하 국고 보조∙융자
◦ 비행정청(입안제안자)
- 도시계획시설사업 소요비용의 ⅓이 하 국고 또는 지방자치단체 보조∙융자
◦ 시행자부담
- 행정청인경우 도시개발사업시행비용 전부의 보조∙융자
- 비행정청인 경우 : 용수공급시설과 구역과 연결도로 전부보조하고, 하 수도시설 50% 보조

구 분
제1종 지구단위계획
(지구단위계획을 통한 주택건설사업)
도 시 개 발 사 업
9. 절 차
(시행절차
또는 지정잘차

기 초 조 사

지구단위구역지정∙계획작성∙주민제안

주민의견청취

시도시계획위원회자문

지구단위계획구역의지정∙계획입안

관계기관협의∙제영향평가

지방도시계획위원회심의

지구단위계획구역의지정결정고시

기 초 조 사

구역지정및개발계획제안

공청회개최(주민등의 의견청취)

시도시계획위원회자문

구역지정고시(시행자지정)

시 행 자 지 정

실시계획작성(제영향평가, 지구단위계획)

실시계획인가∙고시

사 업 시 행

조성토지공급계획∙환지계획의인가

준공검사

장 점
◦ 계획적 개발 유도 가능
(선계획 후개발원칙 준수)
◦ 주민제안 전 토지의 전부매입이 가능 할 경우 절차의 간소화로 사업기간 단 축
◦ 지역여건에 따라 기반시설 비용부담 조정가능
◦ 대상구역 국공유지를 제외한 토지면
적의 2/3이상에 해당하는 토지 소유 자의 동의를 얻으면 제안가능
◦ 도시기반시설 및 사업비를 사업시행 자가 부담
◦ 실시계획의 인가시 도시관리계획상 용도지역 변경(자연녹지→주거지역) 결정가능(법제18조)
◦ 대상구역 토지면적의 3분의 2이상에 해당하는 토지 소유자의 동의를 얻 으면

제안가능하며 추후 수용가능

단 점
◦ 도시기반시설 확보 난이 및 사업비부 담주체 불명확
◦ 개발행위완화에 따른 지가상승 초래
◦ 지구단위계획 후 주택건설사업시 토 지매입비 과다예상
◦ 사업시행시 도시계획시설 사업 및 주 택건설사업 병행으로 사업추진 복잡
◦ 구역지정, 실시계획인가, 사업시행 등 형식적 행정절차 복잡
◦ 업무지침 등의 계획기준에 따라 기반 시설 등 도시기반시설 부담 과중예상
◦ 환지방식의 경우 개발이익의 사유화 와 지가상승 초래

󰊲 도시개발 사업시행 FLOW(수용 또는 사용방식)

기 초
조 사
단 계

여 건 분 석 (기 초 조 사) - (법 제6조)
(시행자또는 시행예정자)

상위 및 관련계획,지역적‧개별적
여 건 조 사 및 측 량

도 시 개 발 사 업 목 표 설 정

도 시 개 발 사 업 타 당 성 검 토

개 발
계 획
단 계

도 시 개 발 구 역 의 설 정 및 개 발 계 획 수 립

문화재지표조사 및 교통처리계획
토지적성평가, 사전환경성검토

도시개발구역지정 및 개발계획/제안
(법제11조5항)( 시장․군수/제안자)

비행정청인 시행자 제안시 토지면적의
5분의 4이상의 토지소유자 동의

3개월 이내 통보 (시장→시행자)
(영 제19조 제3항)

공 청 회 개 최 ( 법 제 7 조 )
(주민, 관계전문가등 의견청취)

개최 예정일 14일전 1회이상 일간신문 공고, 게시판 게시

관 계 행 정 기 관 협 의 ( 규칙 제 3 조 )

시 도 시 계 획 위 원 회 자 문 (시 행 령 제 5 조 )

도시개발구역지정 요청 (법제3조) (시장⇒도지사)

도시개발구역 지정(법제3조) - (지정권자)

관 계 행 정 기 관 협 의 ( 법 제 8 조 )
도 시 계 획 위 원 회 심 의 ( 법 제 8 조 )

도시개발구역 지정․고시(법제9조)-(지정권자)
지 구 단 위 계 획 구 역 지 정

․도시개발구역지정제안․시행자 지정
신청(시행자)(법제11조제5항, 영제15조)
․시행자 지정(지정권자)(법제11조)

실 시
계 획
단 계
실 시 계 획 작 성 (법제17조) - (시행자)

교통영향평가, 지구단위계획수립

실 시 계 획 인 가 신 청 (시 행 자)

실 시 계 획 인 가 ( 지 정 권 자 )

의 견 청 취 ( 시 장 )

실 시 계 획 고 시 ( 지 정 권 자 )

사 업
시 행
단 계

사 업 시 행 ( 시 행 자 )

조성토지의 공급계획(법제25조)
(시행자→지정권자)

준 공 검 사 ( 지 정 권 자, 법 제 49 조 )