상업용 부동산의 임대차계약을 중개할 때 공인중개사는 먼저 건축물대장을 보고 용도를 확인하게 됩니다. 그래서 대장상 용도가 입점하려는 업종과 일치하면 중개사는 영업허가에 문제가 없다고 보고 일단 계약을 진행하게 됩니다. 그런데 실제로는 다른 법령에 따라 영업이 허용되지 않는 경우가 있습니다. 과연 이 경우에도 중개사에게 책임이 있는지 문제가 됩니다. 그러나 이 경우에도 중개사가 확인·설명 의무를 다했다고 볼 수 없다는 판례가 있습니다. 인허가가 필요한 업종을 중개할 때 실무상 유의해야 할 부분입니다.
□ 대장상 용도와 일치해도 영업허가를 불허한 경우
먼저 사건 내용을 재구성해 봅니다.
임차인 A는 점포를 임차해 단란주점 영업시설을 준비했다. 건축물의 용도를 제2종근린생활시설(일반음식점)에서 제2종근린생활시설(단란주점)으로 변경하고 단란주점 영업을 위한 설비를 했다. 그리고 이 점포에서 단란주점 영업이 가능하다는 취지의 인터넷 광고를 게재했다. 임차인 B는 단란주점을 할 목적으로 이 점포를 1700만원의 권리금을 임차인A에게 지급하고 건물주와 보증금2000만원 월세120만원의 임대차계약을 체결했다. 이 점포를 소개하면서 공인중개사는 ‘단란주점 영업허가가 가능한 곳이다.’라고 말했다. 임차인 B가 이 점포에 전기, 소방시설을 하고 영업허가 신청을 했으나 관할 구청에서는 이를 불허했다. 해당 건물 같은 층의 20m 이내 거리에 학원이 있었기 때문이었다. 임차인 B는 이전 임차인 A와 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구했다. |
이 사건에서 공인중개사는 ‘건축물대장을 통해 이 점포의 용도가 단란주점인 사실 및 이 점포에 이미 단란주점 영업을 위한 설비가 되어 있는 사실을 확인한 이상 중개대상물 확인·설명 의무를 다한 것’이라고 주장했습니다. 그러나 법원의 판단은 달랐습니다.
이 점포는 학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률에 의하여 단란주점 영업허가가 불가능한 곳으로서, 공인중개사가 단란주점 영업을 위하여 이 점포를 임차하려는 임차인에게 공인중개사법 제25조 제1항 ‘법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한 사항’에 해당하는 단란주점 영업허가 여부를 제대로 확인하지 않은 채 만연히 “단란주점 영업허가가 가능한 곳이다”라고 말하여 임차인으로 하여금 이 점포를 임차하도록 했으므로 공인중개사는 공인중개사법에 따른 확인·설명 의무를 다하였다고 할 수 없다. (수원지방법원 2017.11.28. 선고 2016나72013 판결) |
이 사건에서 법원은 공인중개사와 이전 임차인 A에게 공동으로 손해배상책임을 부과하고 원고인 임차인 B에게도 20%의 과실을 인정했습니다.
□ 청소년 대상 학원이나 교습소는 유해업소와 공존할 수 없다
이 사건에서 문제가 된 학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률의 규정을 잠깐 살펴보겠습니다. 청소년을 대상으로 하는 학원이나 교습소 근처에는 ‘유해업소’가 없어야 한다는 취지입니다.
학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률 제5조(교육환경의 정화 등) ② 학교교과교습학원을 설립ㆍ운영하는 자 또는 교습자는 교육환경을 해칠 우려가 있는 영업소(이하 “유해업소”라 한다)와 동일한 건축물 안에서 학교교과교습학원이나 교습소를 설립ㆍ운영하여서는 아니 된다. |
‘유해업소’는 교육환경보호에 관한 법률(제9조)에서 정하는 금지업종 중에서 당구장, 만화가게, PC방을 제외한 업종으로 보면 됩니다. 참고로 중개 현장에서 자주 나오는 유해업소는 다음과 같습니다.
유흥주점, 단란주점, 노래연습장, 호텔, 여관, 여인숙, 특수목욕장 중 증기탕, 무도학원, 무도장, 종합게임장, 전용게임장, 비디오물감상실업 (외 다수 업종) [교육환경보호에 관한 법률 제9조 (교육환경보호구역에서의 금지행위 등) 참조] |
□ 영업허가 불허에 대비하는 특약이 필요하다
위에서 살펴본 유해업소 이외에도 영업허가를 제한하는 사유들이 많습니다. 우선 영업을 제한하는 법령들이 너무 많아서 열거하기 어려울 정도입니다. 또한 해당 건물에 위반건축물이 있어도 안 됩니다. 그런데 위반건축물이 대장에 올라가기 전에는 임대인이나 이전 임차인이 위반 사실을 알려주지 않으면 중개사가 확인하기 어려운 경우가 많습니다.
신규 임차인이 중개사에게 영업허가 가능 여부를 문의하면, 중개사로서는 필요한 중개 서비스는 당연히 제공해야 합니다. 예컨대 관할 구청 인허가 담당자에게 허가 가능 여부를 문의하고 신청에 필요한 서류 등을 임차인에게 안내합니다. 그러나 인허가 여부에 대한 최종 확인은 반드시 임차인이 하도록 해야 합니다. 그리고 불허가에 대비하는 특약이 필요합니다.
1) 가장 일반적인 특약입니다. 영업에 필요한 허가 등 행정절차는 임차인 책임으로 한다. 불허가 시 위약금 없이 계약을 해제한다. 2) 신규로 전기, 소방 등 설비를 갖추어야 허가신청을 할 수 있는 경우에는 그만큼 임차인의 부담이 커집니다. 원상복구에 대한 책임도 따르기 때문입니다. 영업에 필요한 허가 등 행정절차는 임차인 책임으로 한다. 불허가 시 계약을 해제하고 임차인이 원상복구한다. |