임대차계약 시 미리 보는 주택임대차보호법

[길성준]

 주택임대차보호법은 우리 일상생활 속에서 가장 많이 사용되는 법률이라고 할 수 있는데요. 특히 최근 가장 이슈가 되었던 전세사기로 인해 임차인의 입장에서는 스스로 자신의 소중한 보증금을 지키기 위해서라도 임대차계약 시 미리미리 주택임대차보호법에 대한 기본적인 내용은 반드시 이해하시고 계약에 임하셨으면 해요. 그래서 오늘은 주택 임대차의 기본 내용과 알아두어야 할 몇 가지 중요사항들에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.​

부동산 임대차 계약서 특약사항 2

첫 번째

주택임대차보호법이란 주거용 건물의 임대차에 관해서 민법에 대한 특례를 규정하면서 국민 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 하는 법이다라고 정의할 수 있습니다. 민법의 특별법을 주택임대차보호법이라고 합니다. 그 이유가 원칙적으로 민법은 개인대 개인 간의 법률관계를 다루는 법이죠. 그렇기 때문에 임대인이나 임차인의 계약조건에 합의가 있었다면 그것에 대해서 문제를 제기하지 않는 것이 원칙인데 임차인이 사회적 약자이다 보니 임차인을 보호해야 하기 때문에 이런 주택임대차보호법이라는 특별법을 만들어서 임차인을 보호하기 위한 내용들을 담고 있다고 이해하시면 되겠습니다. 그렇기 때문에 주택임대차보호법은 사적 자치의 예외로서 임차인을 어떻게 보호하고 있는지를 기준으로 보시면 되겠습니다.

두 번째

적용 범위에 대한 이해입니다. 언제 주택임대 보호법이 적용되어 보호받을 수 있는지를 아셔야 하는데요. 원칙적으로 주거용 건물의 경우에 주택임대차보호법이 적용되며 법인이 아니라 자연인이 원칙적으로 대상이 됩니다. 그렇기 때문에 미등기 무허가 건물이나 오피스텔이더라도 실제로 주거용으로 사용되고 있다면 주택임대차보호법이 적용된다고 보시면 됩니다. 제11조에 일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 않는다는 규정이 있는데요. 만약 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 계약을 체결했다면 이것은 일시사용을 위한 것이기 때문에 주택임대차보호법이 적용되지 않겠죠.

이번에 주택임대차보호법이 개정되면서 임차인의 계약 갱신 요구권이라는 게 새로 등장하면서 사소한 논쟁이 생기기도 하는데요. 주택임대차보호법에서 가장 중요한 것은 제3조 대항력과 3조의 2 우선변제권이라고 할 수 있습니다. 이 대항력이라는 것은 임차인이 주택의 인도를 받고 주민등록을 마쳤을 때 즉 전입신고를 했을 때 그다음 날로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다는 이 대항력을 부여하고 있습니다. ​

그리고 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 내용은 대 향력의 또 다른 모습이라고 할 수 있겠는데요. 대항력이라는 것이 왜 중요한 이유를 보면 원칙적으로 물권과 채권으로 나누어지는데 임대차계약에 따른 임차인의 권리는 채권이라고 할 수 있습니다. 이 임차건물을 사용할 수 있는 권리가 채권인데 이러한 채권은 특정인에게만 요구할 수 있는 권리입니다. 원칙적으로 임대인에게만 주장할 수 있고 제3자가 그 임차건물에 대해서 사용을 방해한다 하더라도 그것을 막을 수 있는 권리는 없습니다.

이와 반대로 물권이라는 것은 물건에 대한 권리로서 소유권이라고 생각하시면 됩니다. 내가 어떤 물건의 소유자라면 이 물건을 내 마음대로 사용 수익 처분할 수 있는 것이죠. 부동산의 경우에는 지상권, 전세권 계약을 체결하고 등기를 해서 외부에 이사실을 밝히게 된다면 제3자가 방해를 할 수 없게 되는 것입니다.

하지만 주택임대차보호법은 주거생활의 안정을 보장하기 위한 목적으로 임차인을 보호하기 위한 법이기 때문에 비록 임차인이 임대차계약에 따른 채권자이지만, 배타적으로 권리를 행사할 수 있는 물권과 유사하게 제3자에 대한 대항력을 부여하고 있다는 것이 아주 중요합니다. 원칙적으로는 임차인이 전세권이나 임차권을 설정하는 등기를 해야만 제3자에 대한 대항력을 가질 수 있는 것이지만요. 이러한 등기를 하지 않더라고 건물을 인도받고 전입신고를 통해서 주민등록이 되면 제3장에게 대항력을 갖게 된다는 것이죠. 즉 채권임에도 물건에 우선할 수 있는 아주 큰 힘을 가지게 됩니다.

만약 갑이 A라는 건물에 근저당을 설정했다고 하더라고 그 이후에 A 건물에 경매가 되었을 때 을 이 선순위라면 값보다 우선해서 임대차보증금을 변제받을 수 있게 됩니다. 다만 여기서 꼭 확인해야 하는 것은 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 서둘러서 대항력을 취득할 수 있는 건물 인도받고 전입신고하는 절차가 꼭 필요하겠습니다.

세 번째

보증금의 회수입니다. 이 우선변제권을 갖기 위해서는 대항요건 즉 건물을 인도받고 주민등록을 했을 때 이 대항요건과 임대차 계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 등이 있었을 때 환가대금에서 후 순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 우선변제권을 인정하고 있습니다. 이것이 굉장히 중요한 내용이라고 할 수 있는데요. 원칙적으로 채권자 평등의 원칙이 적용되어 채권자 중 누군가가 채무자의 재산에 우선권을 갖지 못합니다.

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예를 들어 갑에게 을이 100만 원 병이 50만 원을 받을 채권이 있다면, 갑의 재산이 100만 원이 있었다면 을이 자신의 채권액이 더 크다며 모두 자기에게 변제하라고 할 수 없고 을과 병이 각 채권액에 비례하여 안분해서 변제를 받게 되는 것입니다. 즉 100만 원을 2:1비율로 받을 수 있겠습니다.

채권자의 입자에서 다소 억울할 수 있는 이런 문제를 해결하기 위해 채무자의 재산에 대해 물권을 설정하게 되는데요. 예를 들어 을이 갑의 부동산에 100만 원 채권에 대해 근저당을 설정했다면 비록 갑이 다른 재산이 없더라도 그 부동산에 경매 신청을 하여 매각된 대금에서 우선하여 변제받게 되기 때문에 을로서는 채권에 비해 안전하게 자신의 채권을 회수할 수 있게 됩니다.​

주택임대차보호법 제3조의 2는 임차인의 임차보증금을 보호함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위한 목적으로 임대차보증금 반환청구권이라는 채권에 대한 담보물권과 유사한 효력을 부여하여 임차인이 임차건물에 대해 우선적인 권리를 행사하여 임대차보증금을 반환받을 수 있도록 규정하고 있습니다.

참고로 전입신고를 하면서 확정일자를 동시에 받게 되는데요. 관할 주민센터에서 전입신고하면서 함께 신청하거나 인터넷등기소를 통해 신청할 수도 있습니다. 그리고 임대차계약을 체결하기 전에 부동산등기부를 통해 선순위 담보물권자가 있으면 우선변제권이 인정되지 않으니까 선 순위 담보권자가 있는지를 꼭 확인해 볼 필요가 있습니다.​

네 번째

주택임대차보호법 제3조의 3은 임차권 등기 명령이라는 내용인데요. 이 중 5항인 임차인은 임차권 등기 명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항 제2항, 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 만약 대항력과 우선변제권을 취득하고 있다면 임차권등기 이후에는 이러한 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다라고 규정하고 있습니다.

그렇기 때문에 우선변제권을 행사하기 위해서는 원칙적으로 경매 당시에도 그 건물을 점유해야 하지만 부득이하게 이사를 가야 할 상황이 있을 수 있는데요. 그렇게 되면 우선변제권을 가지지 못하게 되는 문제점이 발생할 수 있기 때문에 임차권등기 명령을 통해 임차권등기를 하면 더 이상 건물을 점유하지 않아도 우선변제권을 계속 행사할 수 있게 됩니다.

그리고 임차권등기 명령 신청서에는 임차권등기를 원한다는 신청 취지와 임차인으로서의 지위를 가지고 있다는 신청 원인을 임대차 계약서와 주민등록등본 등을 첨부하여 신청하시면 되겠습니다.​

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이상으로 임대차계약 시 미리 확인해 봐야 할 주택임대차보호법에 대한 내용 정리해 보았는데요. 중간에 계약 당사자 간의 협의를 조율하는 중개사가 있더라도 직접 계약 당사자인 본인이 자신의 보증금을 지킬 수 있을 정도의 법률적 상식 정도는 알고 계약에 임하는 것이 이제는 당연한 수순이라는 사실 꼭 알아두셨으면 합니다.

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