제 64차 5월24일 (안건: 24년도 정비사업비 예산안)에 대한 이사회 요구 사항

[104동 최연선]

안녕하세요, 최연선총무이사입니다. 

이번 64차 이사회의 경우 

24년 5월20일 이사회 회의 파행후 24년 5월 24일 이사회  다시 진행함에 있어

일부 안건 심의는 있었으나 (다루지 못한 안건도 있음) 심의된 안건조차 의결의 결정이 안된 상태에서 이사회는 파행, 종료되었음을 알려드립니다. 

이사회 안건 중 24년도 정비사업비 예산안에 대한 이사회의 요구사항은

은행주공아파트 조합 정관 33조, 34조에 의하면

제33조(재원)
조합의 운영 및 사업시행을 위한 자금은 다음 각 호에 의하여 조달한다.
1.조합원이 현물로 출자한 토지 및 건축물
2.조합원이 납부하는 정비사업비 등 부과금
다음으로 분양 수입금 차입금, 그 외 수익금이라고 규정되어 있습니다.

제34조(정비사업비의 부과 및 징수)
제1항 조합은 사업시행에 필요한 비용을 충당하기 위하여 조합원에게 공사비 등 주택사업에 소요되는 비용(이하 “정비사업비”라 한다)을 부과 징수 할 수 있다.
제2항 제1항의 규정에 의한 정비사업비는 총회의결을 거쳐 부과할 수 있으며, 추후 사업시행구역안의 토지 및 건출물 등의 위치 면적 이용상황 환경 등 제반여건을 종합적으로 고려하여 관리처분계획에 따라 공평하게 금액을 조정하여야 한다.

* *이사회에서 이 규정에 따라 정비사업비 각 항목에 대해 그리고 24년도 예산안의 책정에 관하여 적절성을 확인하는

심의과정은 조합원 전체에게 매우 중요합니다. 

왜냐하면, 이 정비사업비와 예산안이 대의원회의, 총회 의결이 이루어질 경우, 조합원에게 정비사업비에 대해 공평하게 비용을 부담하여야 하는 의무가 주어지기 때문입니다.

오늘 이사회 안건 정비사업비 예산안에 대해 심도있는 검토가 필요한 이유이니,

의장님과 정비업체 아이엠지씨에서는 이사들의 집중 논의 및 질의에 대해 오해없이 그 취지를 수용해 주실 것을 요구하였습니다. 

또 우리정관 33조 조합원이 납부하는 정비사업비 등 부과금의 변경을 다루는 안건입니다.

>>예산안에 대해서 

이사회 예산안 자료는 정비업체 아이엠지씨로부터 이사회 당일 오후 2시정도 정비사업비 예산안 자료를 받았습니다.
절대적인 시간 관계상 내용을 꼼꼼히 볼수 없었다는 점에서 앞서 언급한 정관 규정에 의해 정비사업비와 예산안을 자세히 검토하여야 하는 중요성 면에서 이 상황이 조합원들의 비용부담을 결정하는 사항을 이렇게 진행한다는 면에서 이사들로서 매우 책임감이 무겁고 이사회 진행 절차에 대한 문제를 제기하면서 의견을 제안하였습니다. 

>>예산안 검토에 대한 원칙을 이야기하고자 합니다. 

1. 모든 협력 업체 용역계약서 및 대금 지급 내역(계약서 및 세금계산서등) 확인 필요

- 정비사업비 항목별 금액과 용역계약서 및 부과금 금액과 대조 필요

- 누락된 항목 및 과다 산정된 금액들 있는지 확인이 필요

2. 향후 선정할 용역 및 부과될 세금 등 산출내역 확인을 하여야 함. 

- 용역비가 추산액으로 들어간 경우,

  우리조합 재건축과 유사한 규모 사업장의 용역계약 사례를 확인하여 평균가로 추정액 산정하는 것이 바람직하다고 판단됩니다

- 향후 부과될 세금 등(법인세, 취등록세, 보존등기비 등)은 전문 세무사 및 법무사에 세부 산출내역서 수령 후,

  검토가 필요

- 각종부담금(상/하수도,전기/통신 등 원인자부담금)은 항목별 세부산출내역 및 법적근거 확인하여야 합니다.

3. 정비사업비 항목에 누락된 항목 확인 필요

- 시공자 선정을 위한 제반 용역 즉, 개략적 적산 내역서를 산출할 용역, 시공사의 입찰제안서와 산출내역서를 전문적으로

  검토할 업체 선정 등이 필요할 수 있음을 요구함. 

4. 24년 정비사업비 문제사항을 산출 내역서 및 근거자료를 요구함. 

1) 정비기반시설 공사비 350억원의 산출내역을 요구함. 

- 사업시행인가시 정비기반시설 공사비 내역 및 금액이 있으며, 여기에 물가상승 등을 반영하여 산정하였다고 함.

- 통상 대지면적 평당 40만원 × 45,923평 = 약 190억 추정하면, 약 160억 과다 산정한거 아닌지 검토가 필요함.

  당연히 과다하다면 축소 조정을 하여야 할 것임.
  사업시행인가도서에 사회복지관 건설비가 빠져 있다는 아이엠지씨 직원의 얘기를 들었으나 그 금액이 적정한지 여부는 확인이    필요함. 

2) 국공유지 매입비 100억원에 대해서 살펴보면,

- 사업시행인가시 유상매입 면적(1,381.9㎡)과 감정평가금액 산출내역서 확인이 필요함.

- 100억원 예산이면 국공유지를 평당 약 2,400만원에 매입하는 것인데, 타당한 금액인지 확인할 사항으로 보임.

3) 이주관리 용역비 25억원

- 우리조합처럼 재건축은 거주관계가 단순하여, 일반 재개발과 같은 이주관리용역비 지급은 과다하다고 생각됨.
약 50% 삭감을 할 수 있는 여유있는 수준이라고 판단됨.

- 추산액으로 잡은 은행주공과 비슷한 사례등 백데이터를 요구함. 

4) 범죄예방 용역비 20억원이 책정되어 있음

- 통상 대지면적 평당 3만원정도인데, 20억원은 평당 14만으로 과하다고 판단됨.

- 예산 삭감을 검토, 요청함.

5) 기타 용역비로 60억원이 책정되어 있습니다.

- 외주용역비 총액의 약 200억원의 15%인 30억원 적정하다고 생각합니다

6) 보존등기비 50억원에 대해서는

- 세부 산출내역을 법무사에게 자료 수령요구

7) 제세공과금 800억원

- 법무사 및 세무사 등에게 세부자료를 수령해 제출해 줄 것을 요청함.

- 특히, 법인세, 재산세, 취등록세 등 항목을 세분화 하여 추산액 산출근거를 요청함

8) 예비비 417억원의 산출내역이 없기에

- 총 공사비의 약 3%로 산정하면 약 274억원 적정하다고 판단됨.

*기타사업비는 1년예산의 근간이며, 모든 예산은 추정치가 아닌 각 업체들의 검토 및 날인을 통하여 협력업체의 서류를 통해 검토가 되어져야 한다.

* 기부채납공사가 최초 약 130억원에서 350억원까지 증가됨.
또한 기부채납공사의 설계/시공/감리가 이미 지정(수의계약)되어 있는점을 명확하게 설명(예인/유비건축사사무소) 
(작년 초부터 여기에 우리 조합원중 한명이 본인의 회사가 은행주공 정비기반시설 감리가 확정되었다는 이야기를 하였음. -혹시나 유착관계가 있는지 확인이 필요함. )

* 명도소송비의 경우에는 전체 명도로 인하여 아파트의 경우 전체명도가 필요없음을 이야기하며

해당 당사자인 법무법인 조은과의 계약도 필히 계약 변경이 필요함을 이야기함. 

명도소송 비용이 재개발은 전체 조합원에게 명도가 진행되는 것과 달리 재건축은 주택지,일부 아파트,현금청산자들에게만 진행하기에 2100세대에 대한 명도소송 비용 산정은 납득하기 어려움, 또한, 명도소송비용도 타현장사례 가구당 50만원으로 예상되는데 현재 은행주공은 150만원으로 책정으로 너무 과함. 

* 법인세 450억도 23년 작년의견으로 동일하게 반영되어 추산액 산출내역이 없음을 이야기함. 현재 대략적인 공사비 630만원을 기준으로 한 예산을 잡는게 맞다고 이야기함.  최대한 지금 현실에 상황을 맞춰 기초를 잡고 가야한다고 이야기함. 

* 조합 사업비 중 복리 후생비 조합임원 및 대의원들의 경조비의 경우 조합원들의 의견을 받아들여 조정이 필요하다고 요청함. 

*  우리 조합의 정비사업비 예산안 중 상가협의회 대여금이 50억원 책정되어 있는 것을 지적함.

우리 조합은  상가협의회와  최초 소비대차계약을  29억7000만원정도로 체결하였음.

 22년 또는  23년도 상가 협의회 예산안이 50억으로 변경되었음. 예산안이 변경되려면 우리 조합 총회에서 상가 협의회 소비대차계약이 변경의결 되어야 함. 그러나 그러한 총회 안건 의결은 없었음. 그럼에도 불구하고 정비사업비 예산안만  증가시켜 총회의결을  받은 상황임.

이에 대해 정비업체 아이엠지씨는 상가협의회의 예산안이 변경되어 그 예산을 대여금으로 계약이 되어있기에 변경했다고 함.

이사들은 이에 대한 법률검토도 필요하다고 판단하고 있으며,  원칙적으로 정비사업비의 예산 변경은

상가협의외와의 계약변경을 바탕이 되어 예산을 반영하여야함을 지적함. 

이사들은 위 내용처럼 근거자료가 부족한 상황에서  정비업체가 말로 설명하는 정비사업비 예산안 안건에 대해

심의 보류의 의견을 제시하였고, 

근거자료를 추가로 보완하여 다시 논의하고자 결론을 제시하였습니다. 

[121동 강성채]

최연선총무이사님, 조합 임원 되신지 6개월만에 괄목상대입니다. 작년 사업비 분석할 때 만 해도 숫자나 예산항목에 대해 감이 전혀 없었던거 같았는데, 이제는 전문가 수준입니다.

본 자료 작성시 (임원이 모든 부분에 전문가는 아니니까 당연한 일이겠지만) 혹시 현 정비업체나 정원씨엔씨 같은 잠재 정비업체에서 어떤 형태로든 지원 받는 부분 있을까요?

조합원 이익 중심의 재건축이 되기 위해서는 현시점에 꼭 확인이 필요한 부분이어서 여쭤봅니다.

[104동 최연선]

조합원의 실익을 위해서 당연 검토하고 공부해야하는 거라 6개월동안 많이 공부하였습니다. 칭찬해 주셔서 감사합니다.

[106동 오순주]

이번 24년 정비 사업비 예산안에 대한 내용 잘 보았습니다
1. 5월 24일 금요일 2시 자료를 받아 보았다면 그동안 임원들은 사업비 분석을 검토 한 적이 없나 봅니다.

2. 3번 항목 시공사 선정을 위반 제반 용역 선정 ( 총 2곳 )
*적산 내역서 산출 용역,,입찰 제안서 및 산출 내역서 전문 용역

3. 2.4번 항목은 22년 12월 분양신청 및 23년 정기종회 예산안 산출 내역서 및 근거자료에 대하여 수없이 논쟁이 되었던 사항이며
기타 사업비는 지속적으로 관리해야 하는 항목입니다.

그런데 이번 정기총회 안건에 다른 사항은 몰라도 조합원들에게 직접적 비용으로 부담되는 정비사업비 예산안에 대한 사항은
검토 완료 후 이사회에서 안건의 승인이 통과 되었어야 하는데 조합은 업체 탓만 하는 것 같아 염려 스럽습니다.

https://cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/3507?svc=cafeapi

https://cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/3611?svc=cafeapi

https://cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/3598?svc=cafeapi

[106동 오순주]

작년부터 외쳤던 사업비 절감에 대한 내용과 중복되는 것을 볼수
있으며 조합 즉 임원들에게 사업비 절감에 대한 검토 요청을 하고 있는 것처럼 다음 번 이사회 논의과정에는 사업비 절감이
반영된 예산을 반영해주시기 바랍니다.

“사업체의 사장이 일을 알고 있어야 직원은 함부로 할 수 없습니다 . 모든 걸 정비업체에 물어보고 한다는 것은 아직도 주인의 자세가
아니라고 생각 됩니다” 라고 작년 재신추 즉 현 임원들이 강조한 사항입니다.

[104동 최연선]

정비사업비 예산안 부분은 20일 오후 2시경 자료를 받아보았고, 3-4일동안 예산안에 대해 검토 후 의견을 제시하였습니다.
글에 보면 충분히 예산안에 대한 절감을 반영해줄 것을 요구하고 있습니다. 이사회에서는 업체탓만 하는 것이 아니라 근거 자료를 제시해 줄 것을 요청했으니 산출 근거를 보고 정비사업비 예산안에 대해 다시 논의할 예정입니다.

그리고
오순주님 본인 또한 조합 카페 규칙을 지켜주시기 바랍니다.

[118동 유채규]

고맙습니다~~최연선이사님
내 집에 관하여 재건축을 처음해 보는 조합원으로서 복잡한 정비사업 예산(안)에 대해
시정할 부분을 알기쉽게 나열해서 설명해 주니 아주 좋습니다(분담금 감소를 위한?)

[103동김경문]

이사남들 수고 많으셨습니다.
예산안 검증 하는게 엄청 힘드실텐데
절감 하는걸 보고 많은 노력을 하신걸
보았습니다.
감사합니다.

[103동 김영훈]

최이사님 수고 많으셨습니다 앞으로도 쭈~~~욱 고생하셔요.

[112동윤혜옥 본인]

이사님 수고가 많습니다
이사들은 예산절감할려는 노럭하는걸보면 조합원들이 너무 의심스럽게만 보시지마시고 분담금 낮추는데 노력하는 이사들보면서 계속
조합원들이 지켜보고 있습니다
조합원도 아닌데 계속 지적하면 본인 잘난척하는건 좋지 않아보입니다

[106동 오정목]

조합원도 아닌데 글 작성하지 말란 말씀은 가족도 자산공동체이며 대리인 위임자격 그리고 여기 조합원도 아닌데 말하는 다른분들도 해당하는 사항이겠네요.
잘난척 하고 지적하는거라 느끼셨다면 윤혜옥님께서 정비사업비 예산안을 이해못하고 말씀하신거라 생각하겠습니다.
선거관리위원회때도 지금처럼 댓글도 달아주시면 좋았을텐데 아쉽네요

[103동 최명자]

댁은 댁의 부군과 내건 내꺼. 니껀 니꺼,이러고 사시나요? 내가 망하면, 나만 망하고 다른 가족은 다 잘먹고 잘사나요?
가족은 공동체입니다. 그렇게 말씀 안하셨으면 합니다.요즘 톡방이나 카페에 댓글이 전보다 잘 올라오시던데 ,선관위때 조합원들의 질의에 이런 성의 보여 주셨으면 저는 윤혜옥님을 존경했을지도 모릅니다.물론 저같은 사람의 존경을 받고 싶진 않으시겠지만....

[104동 엄재수]

최연선 이사님이 있어 든든합니다...

[107동 선주영]

최연선 이사님. 수고하셨습니다. 조합장 및 해임임원들은 사업비 내역 산출근거없이 정비조합이 하라는 대로 움직였던 것같습니다. 예산이라 집행이 안될 수 있다면서 과도하게 사업비를 부풀려 잡아 놓았습니다. 기존에 주먹구구식으로 사업을 진행한 것같은데 새로운 임원들이 사업비 과다책정 부분을 검토하여 조합원의 이익을 최대화 하는 노력을 한다는 것에 다시 한 번 감사드립니다. 앞으로도 산출근거를 바탕으로 예산을 적정하게 계획하기를 바랍니다. 수고하셨습니다.