재건축 재개발 용어 정리 및 부동산 투자 기초

[남지현]

재건축과 재개발은 많은 부동산 투자들이 꿈꾸는 투자 방법 중 하나입니다.

아파트 청약이 주택 구입 및 투자의 기본이라고 한다면 재건축과 재개발은 조금더 진보된 투자 방식이라 할 수 있는데요.

따져볼 것도 많고 유의해야할 점도 많은것이 바로 아파트 재건축, 재개발 입니다.

오늘은 재건축, 재개발에 대해 본격적으로 알아보기 전에 재건축 재개발 관련 용어에 대해 일목요연하게 정리해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

재건축 재개발

재건축과 재개발에 투자하는 이유는 일반분양가격보다 저렴하게 분양을 받아 시세차익을 얻기 위함인데요. 최근에는 부동산 규제로 인해 초과이익 환수제 등을 통해 재건축과 재개발에 대한 수요를 조금은 줄여보려는 정부 차원의 노력이 있는 것으로 알 고 있습니다.

하지만 여전히 꼼꼼히 공부하면 매력적인 시장이 바로 재건축 재개발 입니다.

그렇다면 재건축과 재개발 지역에 있는 집을 사기만 하면 원하는 면적의 아파트를 분양받을 수 있을까요? 그건 아닙니다.

재건축과 재개발 지역에서 원하는 면적의 아파트를 분양받으려면 반드시 살펴봐야할 것들이 있습니다.

 감정가, 비례율, 권리가액 등

①  감정가, 비례율

재건축이나 재개발을 할 때 시장 또는 군수는 감정평가법인에게 조합원들이 가지고 있는 주태고가 대지의 가치가 얼마나 되는지를 평가하도록 하는데 이때 계산되는 금액을 감정가라 합니다.

개발이 완료 되었을 때 주택과 대지의 총액에서 총사업비용을 뺀 금액을 개발하기 전의 주택과 대지의 총액으로 나눈 금액을 '비례율'이라고 합니다. 각 조합원의 개발 전 주택과 지분의 감정가에 비례율을 곱하면 조합원의 권리가액이 됩니다.

비례율이 높을수록 각 조합원에게 돌아가는 금액이 커져 개발 가치가 높다고 판단합니다. 그러나 비례율이 높다고 무조건 좋은것은 아닙니다.

추진위원회에서 개발을 추진하기 위해 현실성이 없는 비례율을 주장하는 경우도 있기 때문입니다.

권리가액, 재건축 무상지분율

조합원의 개발 전 주택과 대지의 감정가에 비례율을 곱해 계산한 금액을 '권리가액'이라고 합니다. 조합원 분양가에서 '권리가액을 뺀 차액만큼만 추가분담금으로 지불하면 개발된 아파트에 입주할 수 있습니다. 예를 들어 조합원 분양가가 7억원이고, 권리금액이 4억원이라면 3억원을 추가로 부담해야합니다.

재건축 단지 조합원이 추가분담금 없이 넓혀서 갈 수 있는 면적비율을 재건축 무상지분율이라고 합니다. 예를 들어 어느 가구의 대지지분이 66이고 무상지분율이 200%라면 이 가구는 132제곱미터를 추가분담금 없이 공급받을 수 있습니다.

재건축 무상지분율은 주택의 가치는 고려하지 않고 단순하게 대지지분만을 고려합니다.

재개발의 경우는 주택과 대지지분을 모두 고려합니다.

재건축 무상지분율을 구하는 방식은 아래와 같습니다.

  추가분담금, 청산금, 현금청산

재개발에서 조합원 분양가가 권리가액보다 크거나 재건축에서 원하는 주택면적이 무상지분면적보다 커서 조합에 추가로 내야하는 금액을 추가분담금이라고 합니다.

이와 반대로 권리금액이 조합원 분양가 보다 크거나 무상면적이 원하는 주택면적보다 커서 조합으로부터 되돌려 받는 금액을 청산금이라고 합니다.

재건축이나 재개발에서 조합원이 현금을 받고 조합원 지위를 포기하는 것을 현금청산이라고 합니다.

처음부터 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 경우, 아파트를 분양 받기에는 권리금액이 너무 적은 경우 현금청산 대상이 됩니다.

초과이익환수제, 정비예정구역, 지구단위 계획

①  재건축 초과이익 환수제, 이주비

재건축으로 인해 정상 주택가격 상승분을 초과하는 이익이 생길 경우, 국가가 그 이익을 환수하는 제도를 재건축 초과이익환수제라고 합니다.

재건축 준공 때까지 조합원 당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 그 초과 금액의 50%를 세금으로 내야하는데 

2017년 말까지 관리처분인가를 신청한 단지는 재건축 초과이익 환수제 적용을 받지 않습니다.

재건축이나 재개발에서 조합원에게 지급하는 비용으로 공사 기간에 거처를 옮길 수 있도록 조합이 알선하여 소유주인 조합원에게 지급합니다.

대출 규제가 심하면 이주비 대출 역시 줄어들어 이주가 지연되고 이로인해 개발이 오랫동안 연기되기도 합니다.

②  정비예정구역, 지구단위 계획

자치구의 구청장 또는 광역시의 군수는 노후된 지역을 계획적으로 정비하기 위해 주민 설명회나 공람 등을 통해 재건축 재개발을 위한 정비구역을 설정하는데, 이렇게 예정된 정비 구역을 '정비예정구역'이라 합니다. 

정비 예정구역 지정 후 개발계획이 수립되어 정비구역으로 지정받아야 개발할 수 있습니다.

도시를 좀 더 체계적, 효율적으로 개발하기 위해 기반 시설의 배치와 규모, 가구의 규모, 건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이 등을 제한하거나 유도하는 도시관리계획을 말합니다.

다시말해서, 수립된 지구단위 계획을 살펴보면 도시가 앞으로 어떻게 개발될 것인지 예상할 수 있습니다. 지구단위계획구역으로 지정되면 3년안에 해당 구역에 대한 지구단위계획을 세워야하며 그렇지 않으면 지구단위계획구역의 효력이 상실됩니다.

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[이정순]

감사