용산 서계-청파동 일대, 촉진지구 기대로 가격 상승중

[정인목]

용산 서계-청파동 일대, 촉진지구 기대로 가격 상승중

 

주택, 부동산 투자 시장이 전반적인 침체기를 겪고 있지만 용산은 꾸준히 투자자들의 발길을 잡고 있다.

한남뉴타운, 국제업무지구 개발, 용산공원조성, 국제여객터미널 건립 등 꾸준히 개발계획이 이어지고 있기 때문이다.

투자 관심이 이어지면서 지역 전반적으로 주택, 부동산 가격도 크게 오른 상황이다.

하지만, 용산구 내에서도 상대적으로 선호도나 인지도가 약한 지역이 있다. 청파동이나 서계동 일대 재개발 시장이 그렇다. 용산구 전반의 투자수요 증가와 개발 후광을 안고 재개발 시장이 형성됐지만, 여타 동에 비하면 상대적으로 가격 상승이나 투자 관심이 다소 미약했다. 그러나 최근 서계동과 청파동, 그리고 원효로 일대까지를 한데 묶어 재정비촉진지구 타당성 검토가 진행 중이어서 일대 지역 주민은 물론 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 상대적으로 저렴한 자금으로 "용산의 프리미엄"을 가질 수 있다는 점이 수요자들의 발길이 끌고 있는 것. 검토 중인 재정비촉진지구는 우선 서계동 224번지 일대와 청파동1가 121번지 주변으로 약 20만 5,951㎡(6만여 평) 규모는 업무, 상업지역으로 개발하고, 원효로 일대 약 61만 1,903㎡(18만여 평)는 배후 주거지역으로 개발할 계획으로 알려져 있다.

용산구 재개발 투자의 틈새시장, 서계동과 청파동을 대한민국 부동산 정보의 표준, 부동산114(www.r114.co.kr)가 다녀왔다.

△ 인천공항철도 직접적 수혜, 서계동 일대 가격상승 뚜렷해 = 서계동의 경우 인천공항철도(2010년 개통예정)가 완료되면 내국인만이 아닌 외국인들 수요 또한 합쳐져 보다 거대한 상권 및 교통의 중심지의 역할을 담당하게 될 것으로 기대되면서 검토 중인 촉진지구예정지에서도 단연 가격 수준이 높게 형성되어 있다.

게다가 상대적으로 조합원 수가 적어 사업성이 가장 높게 평가되고 있다.

16~19㎡(5~6평)의 소형 지분은 3.3㎡(1평)당 5,000만원~6,000만원 선이고, 33㎡(10평) 규모의 지분은 3,500만원~4,000만원 수준에 시세가 형성되어 있다.

66㎡(20평) 기준으로는 3.3㎡당 3,000만원 수준이다.

최근 소화아동병원 주변, 공사 중인 인천공항철도 구역 인근 매물이 3.3㎡당 7,500만원까지 시장에 출시되는 등 호가가 상당히 오른 상황이다.

높은 호가로 인해 거래가 성사되지는 않았으나 용산 개발호재로 인해 가격상승에 대한 기대는 계속해서 높아지고 있다.

△ 청파동 일대 매물 소진, 소폭 상승세 이어져 = 서계동에서 남쪽으로 내려오면 청파동으로 이어진다.

청파동 2가 106번지 일대 청파동 주택 재개발 구역은 4만 551㎡ 규모로 700여 가구가 들어올 계획이며 지난 2005년 8월 추진위까지 승인을 받은 구역이다.

하지만 현재 촉진지구 검토 대상에 포함되어 사업진행은 멈춰진 상태다.

촉진지구로 지정된다면, 이미 개발 사업이 추진됐던 구역이라 다른 구역에 비해 상대적으로 사업진행이 빠를 가능성이 크다.

인근 중개업소에 따르면 "지난 6월 종합부동산세 과세 기준시점이 지나고 東동탄 신도시 개발 발표 이후 가격 상승에 탄력을 받았다" 고 전했다.

또한 "일부 소형 지분의 경우 3.3㎡(1평)당 5,000만원에서 최근 5,200~5,300만원까지 다시 소폭 상승했다" 며 시장 분위기를 설명했다.

△ 주변 재개발 시장과 비교하면, 아직 저렴 = 한국철도공사 부지의 국제업무지구 개발로 인해 한강로와 서부이촌동 일대 재개발 지분 가격은 이미 큰 폭의 상승세를 보였다.

서부이촌동 일대 단독주택의 경우 지난 2006년 말 3.3㎡당 6,000만원에서 올해 7,000만원~8,000만원까지 오른 상태다.

한강로3가 63번지 일대에서 진행 중인 국제빌딩주변4구역은 지난 5월 말 사업시행인가를 받은 구역으로 소형 지분의 경우 33㎡(10평)미만의 경우 3.3㎡(1평)당 1억~1억 5,000 만원, 33㎡~66㎡(10~20평)이 8,000~9,000만원 수준에 시세가 형성되어 있다.

한강로2가 용산역전면3구역 시세 역시 비슷한 수준으로 청파나 서계 지역보다 상당히 높은 수준이다.

신계동 1-1번지 일대, 신계주택재개발구역은 지난 해 7월 사업시행인가를 받고 현재 사업시행변경 중인 상태로 내년께 일반분양 예정이다.

주변이 대체로 주상복합 단지들이나 신계재개발은 아파트 지구로 단지 내 녹지공원이 형성되어 있는 등 실거주 목적의 수요 관심이 높은 곳이다.

하지만 이미 가격이 상당수준 올라 단순한 가격 문의는 많지만 실 거래로는 잘 이어지지 못하고 있는 상황이다.

매도호가가 3.3㎡당 6,000만원 수준까지 나오고 있다.

매물도 별로 없어 거래가 많지 않은 상황이다.

서계동과 맞닿아 있는 중구 만리동 역시 용산 개발호재 영향을 받아 지난 해부터 꾸준한 상승세를 보이고 있다.

만리 2구역의 경우 지난 7월 12일 구역지정 이후 현재 33㎡(10평) 미만의 지분은 3.3㎡당 2,500~3,000만원 수준이다.

△ 서울 중심부, 용산 개발의 한 축 될 듯 = 청파동과 서계동 일대는 개발이 확정되지 않은 검토 대상 지역으로 사업 초기 단계라 할 수 있다.

대신 향후 사업진행에 따른 가격 상승 기대가 높다.

최근 들어서는 용산의 개발호재를 재료로 서계, 청파, 원효로 일대가 한 달새 매매가격이 3,000만원 이상씩 상승하기도 하는 등 변동이 큰 편이다.

또한 오는 8월~9월 경 혹은 연말까지 타당성 검토가 진행되고 촉진지구로 지정되면 한 차례 가격 조정이 예상된다.

다만, 촉진지구 지정 전후로 토지거래허가제가 적용되면 거래시장은 다소 위축될 수도 있다.

개발 사업이 진행된다면 용산파크자이, 용산아크로타워 등 기입주한 고층주상복합 단지들과 함께 서울의 중심부가 될 것으로 기대된다.

하지만 아직 뚜렷한 개발 윤곽이 나오지 않은 상태이기 때문에 섣부른 투자는 낭패를 볼 수도 있으므로 실거주 목적을 겸한 장기간 투자 계획을 세우는 것이 바람직하다.