실수요와 가수요 투자전략

[조던]

실수요와 가수요 투자전략

자주 이런 질문을 받습니다.

" 지금 xx 3-1구역 지분을 사려고 하는데 이것이 7.3평이고 매가는 6000인데 사야할까요? 말아야 할까요?"

이 질문은 2가지를 내품고 있습니다.

첫째 이곳이 사도 될 곳인지 아니면 사지 말아야 할 곳인지(좋은 구역인지에 관한 질문)
둘째 현재 가격은 이것인데 현재 가격이 싼것인지 비싼 것인지 (현재 가격에 관한 질문)

더 많이 본다면 언제쯤 더 오를 것인지 그리고 언제쯤 이것을 팔아서 최대한 올랐을 때 가장 높은 수익을 올릴 수 있을지 등에 대한 질문까지 이어질 수 있을 것입니다.

저는 이런질문을 접했을 때마다 답을 해주면서 이런 생각을 합니다.

여기가 실수요만 붙는 지역인지 아니면 실수요는 물론이고 가수요도 많이 붙는 지역인지에 대해서 말입니다.

김포신도시 기사가 나왔을 때 그 지역 하루에 끝났습니다.

무슨 얘기냐 하면 이제는 중앙일간지에 나온지 하루면 전 국민이 다 안다는 뜻입니다.

게다가 방송에서까지 때려주면 그 지역 매물 아예 없어지고 부동산 전화통에 불이 납니다.

이것은 무슨 뜻이냐하면 가수요가 신문, 방송 매체를 통해서 금방 붙는다는 뜻입니다.

우리 이런 가수요가 많이 붙는지역을 한번 살펴보죠.

대표적인 곳인 강남이죠.

여기있는 은마아파트, 개포주공, 잠실주공5단지 등등 모르는 사람 있나요?

아마도 재건축 대표브랜드는 대치동 은마아파트가 아닐까 싶습니다.

무슨 정부정책만 나오면 은마아파트 가격이 올라갔네 내려갔네 급매물이 소진됐네 아니네 등등 은마아파트를 대놓고 홍보합니다.

그러니 여기는 우리나라 국민치고 모르는 사람 없을 정도로 브랜드가 엄청나게 홍보가 된 지역입니다.

이렇게 홍보를 공짜로 해주는 지역은 가격이 떨어졌다고 신문에 나고 방송에 나오면 그 방송보고 오는 사람들이 급매물을 소화해 주는 형태로 이어나가는 꼴이 됩니다.

즉 가수요의 극강이 은마아파트 즉 강남이 될 것입니다.

그럼 강남 아니고 다른 지역은 어떨까요?

목동이 그럴 수 있고 강동구의 재건축 아파트가 그러겠죠.

신도시하면 나오는 곳은 또 어떻습니까?

앞으로 신도시 얘기 나오면 광주 오포, 용인 모현, 용인 남사, 과천, 서울공항, 광명, 고양 등등 이렇게 공짜로 홍보해 주는 지역이 있을 것입니다.

아파트하면 나오는 곳은 분당을 비롯한 5대 신도시 강남보다 비싼 과천 그리고 송도신도시, 광교신도시 등등이 될 것입니다.

재개발의 대표브랜드 거여마천이 있을 수 있으며 성남의 구도심도 자주 오르내리는 지역이며 기타 하남을 비롯한 부천의 소사 원미, 인천의 가정오거리 요즘의 평택 등등이 계속해서 언론에 오르내리는 지역이 되겠습니다.

이런 지역은 꼭 실수요자가 아니더라도 언론에서 계속해서 가수요를 부추기는(?) 지역이 되겠습니다.

이런 지역에 지분을 사는 사람은 팔 때를 언론에서 때려주고 그 분위기를 탈 때를 매도 타이밍으로 봐도 될 것입니다.

그럼 이런 지역도 아니고 아주 국지적이고 지엽적인 곳은 어떨까요?

이러한 지역은 가수요를 기대할 수 없습니다.

왜냐하면 언론(방송, 중앙일간지, 지역신문 포함)에서 떠들어 주는 지역이 아니기 때문입니다.

언론에서 떠들어 줘야 가수요가 와서 물건이라도 보고 전화라도 갈텐데 이러한 지역은 그 동네만의 그들만의 리그일 뿐입니다.

한마디로 동네주민이 재개발에 대해서는 좀 아나 다른 곳 가기에는 좀 멀고 시간도 없고 해서 동네 부동산 갔더니 부동산 중개업자가 여기에 재개발 되는데 여기 사고 5년만 묻어놓으면 돈된다고 사라는 지역입니다.

잘 생각해보세요.

가수요가 붙을 수 없다면 실수요가 붙어야 자신이 투자수익을 올릴 수 있는 지역입니다.

이러한 곳은 차후 안되면 실거주도 생각을 해보셔야 하는 곳입니다.

부동산 업자 말대로 5년을 묻어 놓았는데 평당 800에서 겨우 200 움직여서 1000만원이 되면 어떻게 합니까?

투자대비 수익률은 떨어지고 생각만큼 재테크가 안된 지역이죠.

그러므로 가장 좋은 지역은 가수요가 많이 붙을 예정이면서 가격이 싼 지역이 될 것입니다.

그리고 생전가야 언론의 언저리에도 안나오고 각종 인터넷, 카페 등등에서 홍보도 안되는 곳이라면 들어가 살 생각으로 보셔야 할 것입니다.

앞으로 우리가 어떠한 지역을 볼 때 이곳이 실수요가 붙을 지역인지 아니면 가수요가 붙을 지역인지를 먼저 판단해보고 판단이 섰다면 이곳을 어떻게 공략을 해야 할 것인지에 대해 생각을 해 봐야 할 것입니다.

http://blog.daum.net/dukejordan

[쌀과보리]

어디에서도 들을수 없는 강의를 듣는거 같습니다.

[늘푸른]

감사합니다~지난 칼럼부터 계속 읽고 있습니다 .너무 배우는것이 많습니다
(이제 정회원이라 댓글 쓸수 있어....)

[카메레오]

좋은 글 잘 봤습니다!

[치토스913]

도장찍고 배워가보겠습니다 감사합니다