서울소식 은마는 울지 않는다(네번째) - 은마의 내일

[똘똘이스머프(강명수)]

[銀馬는 울지 않는다?]④은마의 내일

“연말까지는 약세 전망 …
대세하락 여부는 지켜봐야”

대치동 은마아파트는 강남 집값의 바로미터다. 은마의 가격동향에 따라 강남의 아파트 가격이, 이른바 ‘버블세븐’ 지역이, 그리고 수도권 전체의 부동산 경기가 움직인다. 그런 은마아파트의 실거래 가격이 올해 들어 30% 급락한 것은 강남지역 아파트 가격의 하락세를 대변한다. 부동산 전문가들은 강남 집값이 적어도 연말까지 단기적으로는 하락세가 불가피하다는 데 의견을 같이하지만, 내년 이후의 장기 전망에 대해서는 견해가 엇갈리고 있다. KB국민은행연구소 심철웅 주택연구팀장, 내집마련정보사 김영진 사장, 부동산뱅크 길진홍 취재팀장 등 3인의 전문가에게서 강남 집값 전망에 대해 들어봤다.

강남 집 값이 계속 떨어지고 있다는데 사실인가.
심철웅 : 국민은행 통계에 따르면 은마아파트 34평형의 경우 실거래가가 지난 1월 말 13억원에서, 4월 16일에는 10억원으로 30% 단기 급락했다. 강남 집값은 작년 11·15 대책과 올해 1·11 대책이 잇따라 나오면서 하락세가 확산돼 가고 있다.

특히 올 들어 강남구 소재 재건축 아파트는 76.5%가 하락했는데, 그 바로미터가 바로 은마아파트다. 수도권 전체로 보면 1월에는 안성지역만 0.7% 빠졌던 것이 2월에는 4개 지역, 3월엔 15개 지역이 하락했다. 특히 강남 등 버블세븐 지역을 중심으로 하락세가 확산되고 있다.

김영진 : 매수자들의 관망세가 심화되면서, 강남지역 아파트 가격이 하락세를 보이고 있다. 재건축 단지에서 시작된 하락세가 일반 아파트까지 확산되는 모습이다.

개포동 주공4단지 15평형의 경우 올 초에는 12억원의 시세를 형성하고 있었는데 현재는 10억원이고, 도곡 렉슬 26평형은 9억5000만원까지 올라갔다가 현재는 8억5000∼8억원의 시세를 형성하고 있다. 얼마 전에는 7억6000만원에 거래된 사례도 있다. 33평형의 경우도 15억원까지 갔다가 요즘은 13억5000만원에 거래됐다.

길진홍 : 거래공백이 이어지면서 매수세가 극도로 위축된 상황이다. 거래 건수가 많진 않지만, 일부 급매물이 소화되면서 가격도 떨어지고 있는 게 사실이다.

그러나 아직까지는 매물 출현이 본격화하지 않아 실제 체감하는 가격 하락폭은 미미한 수준이다. 정부의 돈줄 죄기로 위축된 매수세가 당분간 살아날 가능성이 희박한 만큼, 강남권 아파트값도 상당기간 맥을 못 출 것으로 예상된다.

앞으로 얼마나 더 떨어질 것인지 전망을 해달라.

심철웅 : 지금 같은 추세가 최소한 올 가을까지는 갈 것으로 본다. 하반기에도 종합부동산세와 양도세 부과, 주택담보대출 제한 등 정부규제가 효과를 발휘할 것이고, 이런 영향은 고가주택이 밀집된 강남 등 버블세븐 지역에서 많이 받을 수밖에 없다.

특히 강남은 세금부담에다 거래 격감에 따른 시장위축이 겹치면서 급매물이 출회되고 있는데, 단기적으로는 이런 추세가 연말까지 확대될 것이다.

김영진 : 개포동 재건축 단지의 급매물이 현재 소진되고 있다. 매수세가 가격하락 기대감과 대출규제 강화, 세무조사 등의 영향으로 관망세를 보이고 있어 당분간 약보합세가 이어질 것으로 예상되지만, 현재 매물이 쏟아지고 있는 것은 아니라서 어느 선까지 가면 시세가 크게 하락하지는 않을 것이다.

길진홍 : 매수세가 없고 매물도 자취를 감춘 상황으로, 거래공백에 따른 가격 조정이 불가피 할 것으로 예상된다. 지금은 급전이 필요한 집주인들이 내놓는 급매물 정도가 거래되는 수준이지만, 매수세가 살아나지 않을 경우 낙폭도 매우 클 것으로 보인다.

일시적 현상인가, 대세하락인가. 장기전망은 어떤가.

심철웅 : 강남 집값의 장기전망은 전문가들의 견해가 엇갈리고 있다. 단기적으로는 하락요인이 우세하지만, 중장기적으로는 상승요인과 하락요인이 팽팽히 맞서 있어 대세하락 여부는 좀 더 지켜봐야 한다.

상승요인은 수도권주택의 절대적 부족, 주택건설 실적 감소, 강남 재건축 증가율 정체, 1인 가구 증가에 따른 가구수 증대 등이다. 반면 하락요인은 지방주택시장 침체 장기화, 금리 하락세가 멈추고 강보합세를 보이고 있는 금융시장 상황, 30∼40대 인구의 증가율 둔화 등이다.

내년 이후 중장기적 전망은 인구구조, 소득증가, 수도권 주택수요 및 수급불균형 등을 종합적으로 따져봐야 한다. 전국적으로는 완만한 하락세가 계속될 것이지만, 수도권은 공급부족의 여파로 국지적 상승세가 나타날 수 있다.

김영진 : 작년 강남 아파트가 급격한 상승을 했기 때문에 올해 하락폭도 타 지역보다 커, 하락세가 더 두드러져 보이는 것으로 분석된다. 강남지역은 워낙 입지적으로 우수하기 때문에 개발호재나 부동산규제 완화 등이 있으면 매수세가 다시 관심을 보일 것이다.

현재 강남 아파트는 일반 매물은 거래가 안 되고 있지만, 급매물이 소진되고 있는 상황이고 매물이 쏟아지는 상황도 아니다. 따라서 강남 아파트 값이 거품이라고 보기는 좀 어렵지 않을까.

길진홍 : 최근 현상을 강남권 아파트의 매력이 떨어진 것으로 볼 수는 없다. 여전히 학군, 커뮤니티, 생활편익 등에 기반한 입지 메리트를 가지고 있다. 다만 단기간 내 급등한 일부 재건축 단지를 비롯한 고가 아파트의 경우, 분양가상한제 도입과 세액 증가에 따른 가격 조정을 피해 가기 어려울 것이다.

강남권 아파트에 모두 버블이 있다고 단정짓기는 곤란하다. 다만 주변 땅값에 비해 아파트 값이 매우 높게 형성된 것은 사실이다. 아파트 값에 지분가치, 즉 땅값이 차지하는 비중이 매우 크다는 점을 감안해도, 현재 형성된 시세를 정상적 수치로 보기는 어렵다.

강남 사람들의 부동산 투자성향에 어떤 변화가 있는가.

김영진 : 현재 아파트 시장은 관망하고 있고, 상가나 빌딩 등 수익성 상품에 대한 관심이 많아지고 있다.

길진홍 : 투자성향이 뚜렷한 변화를 보이지는 않고 있다. 강남권 아파트의 고공행진을 지켜봐 온 주민들의 ‘부동산 불패신화’에 대한 믿음은 거의 절대적이다. 주택을 사고 팔아 차익을 남기기가 까다로워지면서, 해외부동산으로 눈을 돌리는 사례가 소폭 늘고 있는 정도다.

실수요자 입장에서 강남 아파트의 매수 및 매도시점을 어떻게 잡는 게 좋을까.

심철웅 : 매수시기에 대해 지금이 적기라는 전문가도 있으나, 나는 좀 더 지켜보라고 권하고 싶다. 실수요자는 올 연말까지 지켜보면서 대통령선거가 끝난 후, 집권당의 부동산정책을 보고 판단해도 늦지 않다.

특히 지금 사게 되면, 강남에는 6억원을 초과하는 주택이 많아 6월 1일 이전에 등기를 마칠 경우, 매도자는 종부세를 피하고 매수자가 세 부담을 짊어져야 한다.

김영진 : 매수자는 현재 나온 급매물의 경우, 관심을 가지는 것도 좋을 듯하다. 강남 대체 신도시가 발표되면, 강남권 아파트부터 영향을 받을 가능성이 크기 때문이다. 매도시점은 급하게 자금이 필요하지 않는다면, 조금 더 시장상황을 지켜보는 것이 좋을 듯 하다.

길진홍 : 실수요자라면 불황기가 강남권 아파트 매입의 적기라고 할 수 있다. 저점을 알 수는 없지만, 지금이 ‘무릎선’ 매입인 것은 분명하다.

강남권 진입을 노리는 대기 수요자라면, 시세보다 낮게 나오는 급매물을 잡아 둘 경우 향후 실거주는 물론 차익실현이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것이다.

요즘 강남지역의 전세값 동향은 어떠한가.

심철웅 : 지난해 11월 이후 전세가격 동향은 매매와 비슷하게 가고 있다. 수도권 전체의 전세가격 상승률이 크게 둔화됐으며, 특히 강남이 더 약세다.

전세시장도 강남지역 대형 아파트는 약세, 강북은 상대적 강세로 요약할 수 있다. 강북 및 수도권의 상대적 강세는 분양가 상한제, 청약가점제 등의 시행을 앞두고 무주택자격 유지를 위한 전세 재계약 수요, 뉴타운 개발에 따른 이주 수요, 봄 이사철의 상대적으로 싼 지역 선호 등 때문이다.

김영진 : 전세시장은 현재 비수기로 조용하다. 다만 소형 평형의 경우는, 수요가 없지만 전세매물은 더 없기 때문에 강세를 보이고 있고, 대형 평형은 약보합세를 나타내고 있다.

길진홍 : 거래공백이 장기화할 조짐을 보이면서, 강남권 전세가도 약세를 면치 못하고 있다. 일부 단지의 경우 인근 재건축 아파트의 이주 수요에 따른 강세도 포착되고 있지만, 전반적으로 매매시장의 침체가 전세시장에도 그대로 전해지고 있는 상황이다.

대통령선거가 강남 집값에 미칠 영향은 어느 정도라고 보는가.

심철웅 : 특별한 아이디어가 없다. 과거에도 대선이 주택시장에 큰 영향을 미치지는 않았다. 여권은 현 부동산정책의 큰 틀을 유지할 것이고, 한나라당이 집권하면 뉴타운이나 신도시 개발 등이 늘어나지 않을까.

김영진 : 일반적으로 대통령 선거철이 되면 집값이 오름세를 보였다. 각 정당에서 민심을 잡기 위해 부동산 규제 완화 공약을 내세우기 때문이다. 이번 대선 때도 그런 현상이 나타나지 않을까 조심스럽게 예상해 본다.

길진홍 : 규제완화에 대한 기대심리로 소폭 강세를 보일 가능성은 있다. 그러나 재건축 소형평형의무비율 완화 등과 같은 실질적인 규제완화가 따라 주지 않는다면, 반짝 상승에 그칠 공산이 크다.

부동산경기 연착륙을 위해 바람직한 정책방향은.

심철웅 : 단기적으로는 지금의 세금 및 대출규제 등으로 주택가격 상승을 억제할 수 있겠지만, 중장기적으로는 한계가 있다. 강남 등 선호지역에 대한 탄력적인 주택공급이 부족하기 때문이다.

부동산시장은 중장기적으로 수급에 영향을 받게 마련이므로, 선호지역에 대한 수요를 충족시킬 수 있는 공급확대가 필요하다. 대출규제도 과거 사례로 볼 때, 주택가격이 상승세로 돌아서면 다시 늘어났었다. 장기적으로 대출규제로 상승세를 막는 데는 한계가 있다.

김영진 : 현재 부동산 거래시장이 완전히 침체상태이다. 그 이유는 매수세의 가격하락 기대감도 있지만, 대출을 받기가 어렵고 세무조사 등의 영향도 크다고 할 수 있다. 정부는 부동산시장이 안정화됐다고 말하고 있지만, 이렇게 매수세를 꽁꽁 묶어 거래가 없게 한 상황에서는 안정화라고 말하기에는 무리가 있어 보인다.

거래가 원활하게 이루어진 가운데 부동산 안정화를 기대해야 한다. 현재처럼 매수세가 묶여 매도하고 싶지만 매도하지 못하는 집주인들이 많아진다면, 세금부담 등으로 가계 부실화를 가져 올 수도 있다. 따라서 공급확대 정책을 꾸준히 계속하면서 거래시장 활성화를 위한 대책을 마련해야 한다. 또한 거래 활성화를 위해 양도세 등의 세금정책도 개선이 필요하다.

길진홍 : 지금은 참여정부 들어 잇따라 내놓은 부동산정책들이 서서히 위력을 드러내고 있는 시점이다. 문제는 정부도 그 대책의 파괴력이 어느 정도인지, 가늠하기 어렵다는 데 있다.

자칫 시장기능 상실로 ‘집 값 폭락’이라는 악재가 나라경제를 멍들게 할 수도 있다. 적절한 규제완화 등을 통해 시장기능을 정상화하는 노력이 필요하다.

[박종일]

잘 봤습니다. 긴 소설같은 글 다 보니 눈이 뻑뻑~~~~~ ^^

[김영균(프리)]

잘 보고 갑니다.. 감사합니다^^