24.농지매각을 할 때의 최고가매수신고인 등 증명서의 교부-매각기일조서의 작성

[이교수]

                                              매각기일조서의 작성

                    농지매각을 할 때의 최고가매수신고인 등 증명서의 교부

1. 매각기일조서의 작성

가. 매각기일별 작성

집행관은 매각을 실시한 때에는 각 매각기일마다 매각기일조서를 작성하여야 하므로, 각 매각기일을 일괄하여 하나의 조서로 작성하여서는 안 된다.

나. 매각기일조서의 기재사항

매각기일조서에는 다음 사항을 적어야 한다(민집 116조).

① 부동산의 표시 : 별지 목록으로 부동산의 표시를 하여도 무방하다.

② 압류채권자의 표시 : 경매신청채권자의 이름을 기재한다.

③ 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있게 한 일

④ 특별한 매각조건이 있는 때에는 이를 고지한 일

⑤ 매수가격의 신고를 최고한 일

⑥ 모든 매수신고가격과 그 신고인의 이름 주소 또는 허가할 매수가격의 신고가 없는 일 : 보증을 제공하지 않은 부적법한 매수가격의 신고인도 모두 적어야 한다.

⑦ 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없어 매각기일의 마감을 취소하고 다시 매수가격의 신고를 최고한 일 : 1 기일 2회 입찰을 한 경우 이를 조서에 적어야 한다.

⑧ 최종적으로 매각기일의 종결을 고지한 일시

⑨ 매수하기 위하여 보증을 제공한 일 또는 보증을 제공하지 않으므로 그 매수를 허가하지 않은 일 : 보증의 제공이 있는 때에는 그 액수와 보증의 제공방법을 적어야 한다.

⑩ 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 이름과 그 가격을 부른 일 : 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 매각기일에 말로 송달영수인신고를 하면 이것도 매각기일조서에 적어야 한다(민집 118조 3항).

한편 매각기일조서에는 작성자인 집행관이 기명날인 또는 서명하여야 하고(민집 10조 2항 6호), 그 밖에 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인과 출석한 이해관계인은 조서에 서명날인하여야 하며, 그들이 서명날인할 수 없을 때에는 집행관이 그 사유를 적어야 한다(민집 116조 2항).

집행관은 위 사람들에게 서명날인에 앞서 조서를 읽어주거나 보여주고, 그 승인과 서명날인한 사실을 조서에 적어야 한다(민집 10조 2항 5호).

집행관은 매각기일조서를 법원사무관등에게 인도할 때까지는 조서상의 오기가 있거나 누락된 것이 있으면 이를 경 정할 수 있다.

그 경정에는 이해관계인이나 최고가매수신고인 등의 동의를 요하지 않으며 이로 인하여 불이익을 받는 이해관계인이나 최고가매수신고인 등은 매각허부의 단계에서 다른 증거에 의하여 경정이 진실에 부합되지 않음을 주장·증명할 수 있다.

경정의 방법은 별도의 경정조서를 작성하는 방법과 매각기일조서에 직접 삽입하거나 삭제하는 방법으로 정정을 하고 경정 연월일을 부기하여 하는 방법이 있다.

경정의 내용과 정도에 따라 집행관이 적절히 선택하면 될 것이다.

다. 기일입찰조서의 기재사항(민집규 67조 1항)

매각기일조서 중 매각이 기일입찰방식으로 진행된 경우 작성되는 기일입찰조서에는 민사집행법 116조에 규정된 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 한다(민집규 67조 1항).

① 입찰을 최고한 일시, 입찰을 마감한 일시 및 입찰표를 개봉한 일시(1호): 민사집행규칙 65조 1항의 규정에 따라 입찰이 실시되었는지 여부를 분명히 하기 위한 취지이다.

② 민사집행규칙 65조 2항 후문의 규정에 따라 입찰을 한 사람 외 의 사람을 개찰에 참여시킨 때에는 그 사람의 이름(2호) : 개찰에 참여시킨 사람을 특정할 수 있는 정도로 표시하여야 할 것이므로 참여사무관 등 법원직원인 때에는 그의 이름과 직책을 적으면 충분하지만, 그 외의 사람인 때에는 이름과 주소, 주민등록번호 등을 적어야 할 것이다.

③ 민사집행규칙 66조 또는 민사집행법 115조 2항의 규정에 따라 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인을 정한 때에는 그 취지(3호) : 최고가매수신고인 등을 정한 때에는 그 취지를 매각기일조서에 적도록 하였다.

위 조항에 따라 다시 입찰을 하게 한 때에는 입찰의 최고와 마감의 시각을 적어야 하며, 추첨을 한 때에는 그 취지와 추첨의 경과, 같은 규칙 66초 3항의 규정에 따라 법원사무관등에게 대신 추첨하게 한 때에는 그 취지와 대신 추첨한 사람의 이름 등도 적어야 한다.

④ 민사집행법 108조에 규정된 조치를 취한 때에는 그 취지(4호) : 같은 법 108조에 규정된 입장금지, 퇴장 또는 매수신청의 금지 증 어느 조치를 취하였는지를 명백히 하여야 할 것이고, 같은 법 108조 각 호의 사유 중 어 느 사유에 해당되는지를 구체적으로 적어야 한다.

⑤ 민사집행법 1 40조 1항의 규정에 따라 공유자의 우선매수신고가 있는 경우에는 그 취지 및 그 공유자의 이름과 주소(5호) : 공유자의 우선매수신고는 매수인의 결정이나 최고가매수인의 지위 등에 영향을 미치는 등 절차상 매우 중요한 의미를 가지 게 되므로, 공유자의 우선매수신고가 있는 경우에는 그 취지 및 그 공유자의 이름과 주소를 적어야 한다.

⑥ 민사집행규칙 76조 3항의 규정에 따라 차순위매수신고인의 지위를 포기한 매수신고인이 있는 때에는 그 취지 (6호)

라. 기간입찰, 호가경매절차에의 준용

민사집행법 116조는 매각기일조서의 작성 및 기재사항 등에 관하여 규정하고 있는데, 이는 기일입찰, 기간입찰, 호가경매절차에 모두 적용된다.

위 조항의 보충규정인 민사집행규칙 67조(기일입찰조서 의 기재사항)도 기간입찰, 호가경매절차에 준용된다(민집규 71조, 72조 4항).

(1) 기간입찰조서

기간입찰조서에 관하여는 민사집행규칙 67조의 규정이 준용된다.

기간입찰조서에 관하여도 민사집행법 116조가 우선적으로 적용되는 것은 물론이다.

그러므로 집행관은 기간입찰을 실시하는 때에는 같은 법 116조의 기재사항 외에 같은 규칙 67조 1항에 기재된 사항을 적은 기간입찰조서를 작성하여 법원에 제출하여야 한다.

다만 민사집행규칙 67조 1항 1호 중 입찰을 최고한 일시, 입찰을 마감한 일시는 기간입찰에는 적용되지 않는 것이므로 같은 규칙 66조 1항에 의하여 추가입찰을 한 경우가 아니면 적을 필요가 없다.

(2) 호가경매조서

호가경매조서에 관하여도 기일입찰조서에 관한 민사집행규칙 67조가 준용된다(민집규 72조 4항).

호가경매조서에 관하여도 민사집행법 116조가 우선적으로 적용되는 것은 물론이다.

다만 민사집행규칙 67조 1항의 기재사항 중 1호 내지 3호까지는 호가경매의 성질상 기재할 필요가 없으며, 호가경매의 성질상 입찰표의 첨부에 관한 같은 조 2항의 규정은 준용되지 않는다.

마. 입찰표 및 매수신청의 보증에 관한 영수증의 첨부

기일입찰조서에는 입찰표를 붙여야 한다(민집규 67조 2항).

이는 입찰조서의 기재를 보충하는 동시에 입찰절차가 적정하게 이루어진 사실을 명백히 하기 위한 취지이다.

추가입찰을 실시한 때에는 그 입찰표도 붙여야 한다.

기간입찰조서에는 입찰표를 붙여야 한다(민집규 67조 2항, 71조).

다만 호가경매에는 입찰표가 없으므로 위 조항은 준용되지 않는다.

입찰표 이외에 집행관이 반환한 매수신청의 보증에 관한 영수증도 붙여야 한다(민집 116조 3항).

2. 매각기일조서 및 보증금의 인도

가. 매각기일조서의 인도

집행관은 매각기일부터 3일 이내에 매각기일조서를 경매기록과 함께 법원사무관등에게 인도하여야 한다(민집 117조).

매수신청이 없는 상태에서 매각을 종결한 때에는 매각불능조서와 경매기록만 인도하면 된다.

3일 이내에 인도하라는 것은 훈시규정으로 해석된다.

매각기일조서를 인도한 후에는 집행관은 당해 사건에 관한 직무권한을 상실한다.

나. 보증금의 인도

집행관은 매수의 보증으로 받아 돌려주지 않은 것은 매각기일부터 3일 이내에 법원사무관등에게 인도하여야 한다(민집 117조).

여기서 ‘돌려주지 않은 것’이란 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인으로부터 제공받은 보증뿐만 아니라 최고가매수신고인 등이 아닌 매수신고인으로부터 제공받은 보증으로서 그 매수신고인이 반환을 청구하지 않은 것도 포함한다.

3일 이내에 인도하라는 것은 훈시규정이므로 조서·보증을 3일 이내에 인도하지 않았다 하여 경매가 무효로 되는 것은 아니고 그 인도가 지연되어 매각결정기일을 실시할 수 없는 때에는 집행법원은 매각결정기일을 변경하여야 할 것이다.

매수의 보증 중 현금이나 자기 앞수표는 당일에 대리인 자격으로 취급점에 비치 되어 있는 법원보관금취급규칙 별지 1-2호, 별지 1-4호 서식인 납부서를 이용하여 취급점에 납부하여야 하고(보관금규 9조 5항, 재민 2004-3 41조), 법원사무관등에게 직접 인도하여서는 안 된다.

3. 농지매각을 할 때의 최고가매수신고인 등 증명서의 교부

농지매각의 경우에는 최고가매수신고인 등은 매각결정기일까지 농지취득자격증명(농지법 8조)을 집행법원에 제출하여야 매각허가를 받을 수 있다(대판 1997. 12. 23. 97다42991, 대결 1999. 2. 23. 98마2604).

주말·체험 영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다)을 하려는 자는 총 1,000㎡ 미만의 농지를 소유할 수 있는데 이 경우에도 농지취득자격증명을 발급받아야 한다(농지법 6조 2항 3호, 7조 3항).

지목이 농지에 해당해도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 ‘도시지역’인 경우에는 농지취득자격증명이 필요없으나, ‘도시지역’ 중 ‘녹지지역’의 농지로서 도시·군계획시설사업에 필요하지 않는 농지에 대해서는 농지취득자격증명 이 필요하다(국토계획 83조 3호, 대결 2012. 7. 31. 2012마336. 등기예규 1635호 3.바.).

한편 농지의 (근)저당권자로서 임의경매를 신청하여 매각기일을 2회 이상 진행해도 매수인이 없어 그 후 매각기일에 참가하여 담보 농지의 매수인이 된 농지법 13조 1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 (근)저당권자는 농지취득자격증명이 필요 없다(농지법 6조 2항 6호, 8조 1항 1호, 등기예규 1635호 3. 아.).

반면, 농지법 6조 2항의 예외사유에 해당하지 않는 한 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못하므로(농지법 6조 1항), 경매절차에서 매수인이 농지취득자격증명을 제출하여 매각허가결정을 받고 대금을 납부하여 소유권이전등기를 마쳐진 경우에도 농지법 6조 2항에서 정한 예외사유에 해당하지 않고 자기의 농업경영에 이용할 의사가 없음이 입증된 경우 그 소유권이전등기는 농지법에 위반하여 무효이다(대판 2013. 7. 11. 2011다28878).

집행관은 매각기일 종결 후 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이 농지취득자격증명의 발급을 신청하기 위하여 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이라는 사실을 증명하여 줄 것을 신청하는 경우에는 최고가(차순위)매수신고인증명[전산양식 A3369]을 교부하여 주어야 한다(재민 97-1).

※ 참조

■ 민사집행법 제116조(매각기일조서) 
①매각기일조서에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다.
1. 부동산의 표시
2. 압류채권자의 표시
3. 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있게 한 일
4. 특별한 매각조건이 있는 때에는 이를 고지한 일
5. 매수가격의 신고를 최고한 일
6. 모든 매수신고가격과 그 신고인의 성명·주소 또는 허가할 매수가격의 신고가 없는 일
7. 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없어 매각기일의 마감을 취소하고 다시 매수가격의 신고를 최고한 일
8. 최종적으로 매각기일의 종결을 고지한 일시
9. 매수하기 위하여 보증을 제공한 일 또는 보증을 제공하지 아니하므로 그 매수를 허가하지 아니한 일
10. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 성명과 그 가격을 부른 일
②최고가매수신고인 및 차순위매수신고인과 출석한 이해관계인은 조서에 서명날인하여야 한다. 그들이 서명날인할 수 없을 때에는 집행관이 그 사유를 적어야 한다.
③집행관이 매수신청의 보증을 돌려 준 때에는 영수증을 받아 조서에 붙여야 한다.

■ 민사집행법 제117조(조서와 금전의 인도) 

집행관은 매각기일조서와 매수신청의 보증으로 받아 돌려주지 아니한 것을 매각기일부터 3일 이내에 법원사무관등에게 인도하여야 한다.

■ 민사집행법 제118조(최고가매수신고인 등의 송달영수인신고) 

①최고가매수신고인과 차순위매수신고인은 대한민국안에 주소·거소와 사무소가 없는 때에는 대한민국안에 송달이나 통지를 받을 장소와 영수인을 정하여 법원에 신고하여야 한다.
②최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 제1항의 신고를 하지 아니한 때에는 법원은 그에 대한 송달이나 통지를 하지 아니할 수 있다.
③제1항의 신고는 집행관에게 말로 할 수 있다. 이 경우 집행관은 조서에 이를 적어야 한다.

■ 민사집행법 제10조(집행조서) 

①집행관은 집행조서(執行調書)를 작성하여야 한다.
②제1항의 조서(調書)에는 다음 각호의 사항을 밝혀야 한다.
1. 집행한 날짜와 장소
2. 집행의 목적물과 그 중요한 사정의 개요
3. 집행참여자의 표시
4. 집행참여자의 서명날인
5. 집행참여자에게 조서를 읽어 주거나 보여 주고, 그가 이를 승인하고 서명날인한 사실
6. 집행관의 기명날인 또는 서명
③제2항제4호 및 제5호의 규정에 따라 서명날인할 수 없는 경우에는 그 이유를 적어야 한다.

■ 민사집행규칙 제65조(입찰기일의 절차)
①집행관이 입찰을 최고하는 때에는 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하여야 한다. 다만, 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 아니하면 입찰을 마감하지 못한다.
②집행관은 입찰표를 개봉할 때에 입찰을 한 사람을 참여시켜야 한다. 입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 아니하는 때에는 적당하다고 인정하는 사람을 참여시켜야 한다.
③집행관은 입찰표를 개봉할 때에 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 불러야 한다.

■ 민사집행규칙 제66조(최고가매수신고인 등의 결정)
①최고가매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 집행관은 그 사람들에게 다시 입찰하게 하여 최고가매수신고인을 정한다. 이 경우 입찰자는 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로는 입찰할 수 없다.
②제1항의 규정에 따라 다시 입찰하는 경우에 입찰자 모두가 입찰에 응하지 아니하거나(전의 입찰가격에 못미치는 가격으로 입찰한 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 본다) 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는 추첨으로 최고가매수신고인을 정한다.
③제2항 또는 법 제115조제2항 후문의 규정에 따라 추첨을 하는 경우 입찰자가 출석하지 아니하거나 추첨을 하지 아니하는 때에는 집행관은 법원사무관등 적당하다고 인정하는 사람으로 하여금 대신 추첨하게 할 수 있다.

■ 민사집행규칙 제67조(기일입찰조서의 기재사항)
①기일입찰조서에는 법 제116조에 규정된 사항 외에 다음 각호의 사항을 적어야 한다.
1. 입찰을 최고한 일시, 입찰을 마감한 일시 및 입찰표를 개봉한 일시
2. 제65조제2항 후문의 규정에 따라 입찰을 한 사람 외의 사람을 개찰에 참여시킨 때에는 그 사람의 이름
3. 제66조 또는 법 제115조제2항의 규정에 따라 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인을 정한 때에는 그 취지
4. 법 제108조에 규정된 조치를 취한 때에는 그 취지
5. 법 제140조제1항의 규정에 따라 공유자의 우선매수신고가 있는 경우에는 그 취지 및 그 공유자의 이름과 주소
6. 제76조제3항의 규정에 따라 차순위매수신고인의 지위를 포기한 매수신고인이 있는 때에는 그 취지
②기일입찰조서에는 입찰표를 붙여야 한다.

■ 민사집행규칙 제71조(기일입찰규정의 준용)
기간입찰에는 제62조제2항 내지 제6항, 제63조, 제65조제2항·제3항, 제66조 및 제67조의 규정을 준용한다.

■ 민사집행규칙 제72조(호가경매)
①부동산의 매각을 위한 호가경매는 호가경매기일에 매수신청의 액을 서로 올려가는 방법으로 한다.
②매수신청을 한 사람은 더 높은 액의 매수신청이 있을 때까지 신청액에 구속된다.
③집행관은 매수신청의 액 가운데 최고의 것을 3회 부른 후 그 신청을 한 사람을 최고가매수신고인으로 정하며, 그 이름과 매수신청의 액을 고지하여야 한다.
④호가경매에는 제62조제3항 내지 제5항, 제63조, 제64조 및 제67조제1항의 규정을 준용한다.

■ 농지법 제6조(농지 소유 제한) 

①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다). [개정 2008.2.29, 2008.12.29, 2009.5.27, 2009.6.9 제9758호(농어촌정비법), 2012.1.17, 2012.12.18 제11599호(한국토지주택공사법), 2013.3.23 제11690호(정부조직법), 2016.5.29, 2017.10.31, 2020.2.11, 2021.4.13, 2021.8.17] [[시행일 2021.10.14]]
1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
2. 「초·중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교, 농림축산식품부령으로 정하는 공공단체·농업연구기관·농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지·연구지·실습지·종묘생산지 또는 과수 인공수분용 꽃가루 생산지로 쓰기 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
3. 주말·체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우
4. 상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
5. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 사람이 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우
6. 제13조제1항에 따라 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(「자산유동화에 관한 법률」 제3조에 따른 유동화전문회사등이 제13조제1항제1호부터 제4호까지에 규정된 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다)
7. 제34조제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가·허가·승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우
8. 제34조제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우
9. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항에 따른 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 1천500제곱미터 미만의 농지나 「농어촌정비법」 제98조제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우
9의2. 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15퍼센트 이상인 농지로서 대통령령으로 정하는 농지를 소유하는 경우
10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우
나. 「농어촌정비법」 제16조·제25조·제43조·제82조 또는 제100조에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
다. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우
라. 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
마. 농림축산식품부장관과 협의를 마치고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
바. 「공공토지의 비축에 관한 법률」제2조제1호가목에 해당하는 토지 중 같은 법 제7조제1항에 따른 공공토지비축심의위원회가 비축이 필요하다고 인정하는 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 계획관리지역과 자연녹지지역 안의 농지를 한국토지주택공사가 취득하여 소유하는 경우. 이 경우 그 취득한 농지를 전용하기 전까지는 한국농어촌공사에 지체 없이 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하여야 한다.
③ 제23조제1항제1호부터 제6호까지의 규정에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우에는 제1항 또는 제2항에도 불구하고 임대하거나 무상사용하게 하는 기간 동안 농지를 계속 소유할 수 있다. [개정 2020.2.11, 2021.4.13] [[시행일 2021.10.14]]
④이 법에서 허용된 경우 외에는 농지 소유에 관한 특례를 정할 수 없다.

■ 농지법 제7조(농지 소유 상한) 

①상속으로 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니하는 사람은 그 상속 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다. [개정 2020.2.11] [[시행일 2020.8.12]]
②대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람은 이농 당시 소유 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다. [개정 2020.2.11] [[시행일 2020.8.12]]
③주말·체험영농을 하려는 사람은 총 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 한다. [개정 2020.2.11] [[시행일 2020.8.12]]
④ 제23조제1항제7호에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우에는 제1항 또는 제2항에도 불구하고 임대하거나 무상사용하게 하는 기간 동안 소유 상한을 초과하는 농지를 계속 소유할 수 있다. [개정 2020.2.11] [[시행일 2020.8.12]]

■ 농지법 제7조의2(금지 행위)
누구든지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.
1. 제6조에 따른 농지 소유 제한이나 제7조에 따른 농지 소유 상한에 대한 위반 사실을 알고도 농지를 소유하도록 권유하거나 중개하는 행위
2. 제9조에 따른 농지의 위탁경영 제한에 대한 위반 사실을 알고도 농지를 위탁경영하도록 권유하거나 중개하는 행위
3. 제23조에 따른 농지의 임대차 또는 사용대차 제한에 대한 위반 사실을 알고도 농지 임대차나 사용대차하도록 권유하거나 중개하는 행위
4. 제1호부터 제3호까지의 행위와 그 행위가 행하여지는 업소에 대한 광고 행위
[본조신설 2021.8.17]

■ 농지법 제8조(농지취득자격증명의 발급) 

①농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 "시·구·읍·면의 장"이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다. [개정 2009.5.27] [[시행일 2009.11.28]]
1. 제6조제2항제1호·제4호·제6호·제8호 또는 제10호(같은 호 바목은 제외한다)에 따라 농지를 취득하는 경우
2. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우
3. 공유 농지의 분할이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 원인으로 농지를 취득하는 경우
②제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 다음 각 호의 사항이 모두 포함된 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 또는 주말·체험영농계획서를 작성하고 농림축산식품부령으로 정하는 서류를 첨부하여 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 농림축산식품부령으로 정하는 서류를 첨부하지 아니하여도 발급신청을 하여야 한다. 다만, 제6조제2항제2호·제7호·제9호·제9호의2 또는 제10호바목에 따라 농지를 취득하는 자는 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 발급신청을 할 수 있다. [개정 2009.5.27, 2021.8.17, 2023.8.16]
1. 취득 대상 농지의 면적(공유로 취득하려는 경우 공유 지분의 비율 및 각자가 취득하려는 농지의 위치도 함께 표시한다)
2. 취득 대상 농지에서 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계·장비·시설의 확보 방안
3. 소유 농지의 이용 실태(농지 소유자에게만 해당한다)
4. 농지취득자격증명을 발급받으려는 자의 직업·영농경력·영농거리
③ 시·구·읍·면의 장은 농지 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역의 농지를 취득하려는 자 등 농림축산식품부령으로 정하는 자가 농지취득자격증명 발급을 신청한 경우 제44조에 따른 농지위원회의 심의를 거쳐야 한다. [신설 2021.8.17] [[시행일 2022.8.18]]
④ 시·구·읍·면의 장은 제1항에 따른 농지취득자격증명의 발급 신청을 받은 때에는 그 신청을 받은 날부터 7일(제2항 단서에 따라 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명의 발급신청을 할 수 있는 경우에는 4일, 제3항에 따른 농지위원회의 심의 대상의 경우에는 14일) 이내에 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하여야 한다. [신설 2021.8.17, 2023.8.16]
⑤ 제1항 본문과 제2항에 따른 신청 및 발급 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [개정 2021.8.17]
⑥ 제1항 본문과 제2항에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다. [개정 2021.8.17]
⑦ 농지취득자격증명의 발급에 관한 민원의 처리에 관하여 이 조에서 규정한 사항을 제외하고 「민원 처리에 관한 법률」이 정하는 바에 따른다. [신설 2021.8.17]

■ 농지법 제8조의2(농업경영계획서 등의 보존기간)
① 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 제8조제2항에 따라 제출되는 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 10년간 보존하여야 한다. [개정 2023.8.16]
② 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 외의 농지취득자격증명 신청서류의 보존기간은 대통령령으로 정한다. [개정 2023.8.16]
[본조신설 2020.2.11] [[시행일 2020.8.12]]

■ 농지법 제8조의3(농지취득자격증명의 발급제한)
① 시·구·읍·면의 장은 농지취득자격증명을 발급받으려는 자가 제8조제2항에 따라 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서에 포함하여야 할 사항을 기재하지 아니하거나 첨부하여야 할 서류를 제출하지 아니한 경우 농지취득자격증명을 발급하여서는 아니 된다.
② 시·구·읍·면의 장은 1필지를 공유로 취득하려는 자가 제22조제3항에 따른 시·군·구의 조례로 정한 수를 초과한 경우에는 농지취득자격증명을 발급하지 아니할 수 있다.
③ 시·구·읍·면의 장은 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제20조의2에 따른 실태조사 등에 따라 영농조합법인 또는 농업회사법인이 같은 법 제20조의3제2항에 따른 해산명령 청구 요건에 해당하는 것으로 인정하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급하지 아니할 수 있다.
[본조신설 2021.8.17] [[시행일 2022.5.18: 제1항, 제2항]]

■ 농지법 제13조(담보 농지의 취득) 

①농지의 저당권자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 농지 저당권 실행을 위한 경매기일을 2회 이상 진행하여도 경락인(競落人)이 없으면 그 후의 경매에 참가하여 그 담보 농지를 취득할 수 있다. [개정 2008.12.29 제9276호(「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」), 2010.5.17 제10303호(은행법), 2011.3.31 제10522호(농업협동조합법), 2011.5.19 제10682호(금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률), 2016.5.29 제14242호(수산업협동조합법), 2019.11.26 제16652호(한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률)]
1. 「농업협동조합법」에 따른 지역농업협동조합, 지역축산업협동조합, 품목별·업종별협동조합 및 그 중앙회와 농협은행, 「수산업협동조합법」에 따른 지구별 수산업협동조합, 업종별 수산업협동조합, 수산물가공 수산업협동조합 및 그 중앙회와 수협은행, 「산림조합법」에 따른 지역산림조합, 품목별·업종별산림조합 및 그 중앙회
2. 한국농어촌공사
3. 「은행법」에 따라 설립된 은행이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 금융기관
4. 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사
5. 「자산유동화에 관한 법률」 제3조에 따른 유동화전문회사등
6. 「농업협동조합의 구조개선에 관한 법률」에 따라 설립된 농업협동조합자산관리회사
②제1항제1호 및 제3호에 따른 농지 저당권자는 제1항에 따라 취득한 농지의 처분을 한국농어촌공사에 위임할 수 있다. [개정 2008.12.29 제9276호(「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」)]

■ 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다42991 판결
[토지소유권말소등기][공1998.2.1.(51),381]
【판시사항】
토지의 지목이 답이라도 상당 기간 타용도로 전용되어 사용되었고 농지가 아니라는 이유로 농지취득자격증명 발급신청이 반려되었으며 낙찰 후 현황대로 농지전용허가가 이루어진 경우, 그 토지는 농지에 해당되지 않으므로 낙찰시 농지취득자격증명이 필요 없다고 한 사례
【판결요지】
지적공부상 토지의 지목이 답으로 되어 있기는 하나 그 토지에 대한 낙찰허가결정 훨씬 전에 인근 토지보다 약 1∼2ｍ나 성토되어 그 지상에 콘테이너박스와 창고가 설치되는 등 이미 타용도로 전용되어 상당 기간 동안 건축자재 하치장으로 사용되어 왔기 때문에 농지로서의 기능을 완전히 상실하였고, 또한 낙찰인이 낙찰허가결정 이전에 농지취득자격증명의 발급을 신청하였음에도 해당 관서에서 농지로 볼 수 없다는 이유로 신청 자체가 반려된 점이나 낙찰인이 낙찰을 받은 직후에 적법한 절차를 거쳐 현황대로 농지전용허가가 이루어짐으로써 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 소멸된 점을 고려하여 볼 때, 낙찰허가결정 당시 그 토지는 이미 농지법 제2조 소정의 농지에 해당한다고 볼 수 없으므로, 낙찰인이 임의경매절차에서 최고가입찰자로서 그 토지를 낙찰받음에 있어서 농지법 제8조 소정의 농지취득자격증명을 발급받을 필요는 없다고 한 사례.

■ 대법원 1999. 2. 23.자 98마2604 결정
[낙찰허가][공1999.5.15.(82),827]
【판시사항】
[1] 농지법 소정의 '농지'에 해당하는지 여부의 판단 기준
[2] 지목이 답인 토지에 대하여 제3자 명의로 주택 부지로의 농지전용허가가 되었으나 그 농지의 현상 변경이 일시적인 것에 불과한 경우, 그 토지는 농지법상의 농지로서 그 취득을 위하여는 농지취득자격증명이 필요하다고 본 사례
【결정요지】
[1] 어떤 토지가 농지법 소정의 농지인지의 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 할 것이고, 공부상 지목이 답인 토지의 경우 그 농지로서의 현상이 변경되었다고 하더라도 그 변경 상태가 일시적인 것에 불과하고 농지로서의 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있다면 그 토지는 여전히 농지법에서 말하는 농지에 해당한다.
[2] 지목이 답으로 되어 있는 토지에 대하여 제3자 명의로 주택 부지로의 농지전용허가가 되었다는 점만으로는 이미 농지로서의 성질을 상실하고 사실상 대지화되었다고 보기 어렵고, 여름철에 야영장 등으로 이용되면서 사실상 잡종지로 활용될 뿐 농작물의 경작에 이용되지 않고 있다고 하여도, 그 토지에 별다른 견고한 구조물이 축조되어 있지 아니하고 터파기작업 등이 이루어져 현상이 크게 변동된 것도 아니어서 그 원상회복이 비교적 용이해 보이는 점 등에 비추어 그 현상 변경이 일시적인 것에 불과하다면 그 토지는 농지법상의 농지로서 그 취득에 소재지 관서의 농지취득자격증명이 필요하다고 본 사례.

■ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제83조(도시지역에서의 다른 법률의 적용 배제) 
도시지역에 대하여는 다음 각 호의 법률 규정을 적용하지 아니한다.[개정  2011.4.14 , 2014.1.14  제12248호(도로법 )] [[시행일 2014.7.15]]
1. 「도로법」 제40조 에 따른 접도구역
2. 삭제 [2014.1.14  제12248호(도로법 )] [[시행일 2014.7.15]]
3. 「농지법」 제8조에 따른농지취득자격증명. 다만, 녹지지역의 농지로서 도시·군계획시설사업에 필요하지 아니한 농지에 대하여는 그러하지 아니하다.
[전문개정  2009.2.6 ]

■ 대법원 2012. 7. 31.자 2012마336 결정
[등기관처분에대한이의][미간행]
【판시사항】
[1] 지목이 농지인 토지에 관한 등기신청서에 농지취득자격증명이 첨부되어 있지 않은 경우, 등기관이 신청을 각하하여야 하는지 여부(원칙적 적극)
[2] 농지법에 규정한 농지에 해당하는지를 판단하는 기준 및 토지의 실제 현황이 농지법 제2조 제1호에 규정한 농지에 해당하지 않는 경우 등기신청방법
[3] 갑이 공부상 지목이 전(전)이나 답(답)인 부동산에 관한 소유권이전등기신청을 하면서 위 부동산이 농지가 아니라는 취지에서 농지취득자격증명을 대신하여 읍장의 토지 현황 사실조회에 대한 회시를 제출한 사안에서, 위 부동산이 지목에 불구하고 농지에 해당하지 아니한다는 점과 그에 관한 구체적인 사유가 기재되어 있지 않은 위 회시는 ‘농지가 아님을 증명하는 서면’에 해당하지 않는다고 한 사례
[4] 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정된 도시지역 중 녹지지역의 농지로서 도시계획시설사업에 필요하지 아니한 농지에 대하여 농지법 제8조에 따른 농지취득자격증명에 관한 규정이 적용되는지 여부(적극)
[이유]
구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2011. 4. 14. 법률 제10599호로 개정되기 전의 것)제83조 제3호 에 의하면, 농지라고 하더라도 같은 법 제36조 에 따라 지정된 용도지역 중 도시지역 내의 농지인 경우에는 농지법 제8조 에 따른 농지취득자격증명에 관한 규정이 적용되지 아니하지만, 도시지역 중 녹지지역의 농지로서 도시계획시설사업에 필요하지 아니한 농지에 대하여는 여전히 농지법 제8조 가 적용된다.

■ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조(용도지역의 지정) 
① 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정한다.[개정  2011.4.14 , 2013.3.23  제11690호(정부조직법 )]
1. 도시지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
가. 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
나. 상업지역: 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
다. 공업지역: 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
라. 녹지지역: 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
2. 관리지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
가. 보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
나. 생산관리지역: 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
다. 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
3. 농림지역
4. 자연환경보전지역
② 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항 각 호 및 같은 항 각 호 각 목의 용도지역을 도시·군관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 변경할 수 있다.[개정  2011.4.14 , 2013.3.23  제11690호(정부조직법)]
[전문개정  2009.2.6 ]

                    농지에 대한 매각절차에 있어서의 유의사항(재민 97-1)

                                             개정 2019. 9. 25. [재판예규 제1725호, 시행 2019. 9. 25.]

1.  목 적

이 예규는 농지에  대한  매각절차에서 매각목적물의 현황에  대한  정확한 파악과 적정한 매각가격의 형성을 통한 농지매각절차의 합리화를 도모하기 위하여, 농지에  대한  집행관의 현황조사 및 감정인의 감정평가시에 유의할 사항과 최고가매수신고인 등의 농지취득자격증명 발급신청을 위한 증명서 교부 등을 규정함을 목적으로 한다.

2.  집행관의 현황조사시  유의사항

(1) 집행관은 등기부상의 지목이 전, 답, 과수원에 해당하는 매각목적물에 대한  현황조사시에는 그 현황 및 이용 상황을 객관적으로 조사하여 이를 정확히 기재한 현황조사보고서에 현장 사진 및 도면을 첨부하여 집행법원에 제출하여야 한다.

(2) 다만 등기부상의 지목은 전, 답, 과수원에 해당하지만 그 현황지목이 농지법 제2조  소정의  농지에  해당하는지 여부에 대하여 의문이 있는 경우에는 이를 즉시 집행법원에 보고하여야 한다.

3.  집행법원의  유의사항

(1) 집행법원은 집행관으로부터 위 2.항 기재의 보고를 받은 경우에, 사실조회서〔 전산양식 A3336〕에 의하여 농지 소재지 관할 시장, 군수, 자치구 구청장에 대하여 매각목적물인 토지의 현황이  농지법 제2조  소정의 농지인지 여부, 토지현황이 농지가 아닌 경우에는 농지전용허가가 이루어졌는지 여부, 농지전용허가가 이루어진 경우에는 그 허가 연월일, 허가조항, 전용목적 및 허가신청자의 주소와 성명, 농지전용허가를 얻지않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있는지 여부 등에 관하여 사실조회를 함과 동시에 감정인에 대하여는 사실조회를 하였다는 취지와 감정평가서의 작성을 유보할 것을 통지하여야 한다.

(2) 집행법원은 시장, 군수, 자치구 구청장으로부터 매각목적물에 대한  사실조회회보서가 도착한 경우에는 그 사본을 매각물건명세서의 사본에 첨부하여 함께 비치한다.

4.  감정인의  유의사항

(1) 감정인은 농지법 제2조  소정의  농지에  대한  감정평가서를 집행법원에 제출함에 있어 그것이 도시지역안의 주거·상업·공업 지역 내의 농지 및 도시ㆍ군계획시설의 예정지로 결정된  농지에  해당하는지 여부를 판단하는데 필요한 토지이용계획확인서를 첨부하여 제출하여야 한다.

(2) 감정인은 집행법원으로부터 감정서 작성 유보 통지를 받은 경우에는 매각목적물의 현황에 대한  집행법원의 별도 통지가 있을 때까지 매각목적물에  대한  감정평가업무 및 감정평가서의 작성을 중단하여야 한다.

5.  최고가매수신고인 등에  대한  증명서 교부

집행관은 매각기일 종결 후 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이 농지취득자격증명의 발급을 신청하기 위하여 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이라는 사실을 증명하여 줄 것을 신청하는 경우에는 최고가(차순위)매수신고인증명〔 전산양식 A3369〕을 교부하여 주어야 한다.

■ 부 칙

제1조(시행일)

이 예규는 1997. 5 . 10.부터 시행한다.

제2조(관련예규의 폐지)

대법원예규 "농지경락인이 제출할 농지소재지관서의 증명 내용(재민 62-5)", "농지경락인의 농지매매증명(재민  77-7)"는 이를 각 폐지한다.

■ 부 칙(2002.06.26 제866호)

이 예규는 2002. 7. 1.부터 시행한다. 다만, 2002. 7. 1. 전에 접수된 사건에 대하여는 이 예규를 적용하지 아니한다.

■ 부 칙(2003.12.31 제943호)

이 예규는 2004. 1. 1.부터 시행한다.

■ 부 칙(2019.09.25 제1725호)

ⓛ(시행일) 이 예규는 즉시 시행한다.

②(경과조치) 이 예규는 이 예규 시행 당시 법원에 계속 중인 사건에도 적용한다.

※ 참조

〔 전산양식 A3369〕
                                최고가(차순위)매수신고인 증명신청




사   건       20     타경       부동산강제(임의)경매
    위 사건에 관하여 신청인이 최고가(차순위)매수신고인임을 증명하여 주시기 바랍니다.






                                         20      .      .      .


                                                  신 청 인 ○ ○ ○(날인 또는 서명)






                           ○○법원 ○○지원 소속 집행관 귀중
----------------------------------------------------------


                                      최고가(차순위)매수신고인 증명


  위 사실을 증명합니다.








                                    20    .     .      .


                             ○○법원 ○○지원 소속 집행관 ○ ○ ○ (인)

※ 참조

■ 농지법 제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. [개정 2007.12.21 제8749호(「농업·농촌 및 식품산업 기본법」), 2009.4.1 제9620호(농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률), 2009.5.27, 2018.12.24, 2021.8.17, 2024.1.2] [[시행일 2025.1.3]]
1. "농지"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
가. 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.
나. 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지
2. "농업인"이란 농업에 종사하는 개인으로서 대통령령으로 정하는 자를 말한다.
3. "농업법인"이란 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 같은 법 제19조에 따라 설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인을 말한다.
가. 삭제 [2009.5.27] [[시행일 2009.11.28]]
나. 삭제 [2009.5.27] [[시행일 2009.11.28]]
4. "농업경영"이란 농업인이나 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것을 말한다.
5. "자경(自耕)"이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.
6. "위탁경영"이란 농지 소유자가 타인에게 일정한 보수를 지급하기로 약정하고 농작업의 전부 또는 일부를 위탁하여 행하는 농업경영을 말한다.
6의2. "농지개량"이란 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.
가. 농지의 이용가치를 높이기 위하여 농지의 구획을 정리하거나 개량시설을 설치하는 행위
나. 농지의 토양개량이나 관개, 배수, 농업기계 이용의 개선을 위하여 해당 농지에서 객토·성토 또는 절토하거나 암석을 채굴하는 행위
7. "농지의 전용"이란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말한다. 다만, 제1호나목에서 정한 용도로 사용하는 경우에는 전용(轉用)으로 보지 아니한다.
8. "주말·체험영농"이란 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.