부산 향후 최고의 지역은?
사람들 대다수가 부산의 강남 OOO라고 합니다. 외관상 화려함 속에는 여러 가지의 투자심리가 작용하기 마련입니다. 아무래도 여기가 살기 좋고, '여기만한 곳은 안 나올 것이다'라고 합니다.
작년에 해운대와 서면에 대해서 열띤 토론을 벌인 기억이 납니다. 많은 논쟁이 오고 갔으며, 잠잠해진지 어느덧 6개월이나 지난것 같습니다. 장래에 부산사람들이 선호하는 지역. 이는 곧 장래에 부자들이 선호할 지역이라고 볼 수 있습니다. 여기에 대하여 향후 10년 정도를 바라보고 제가 생각하는 지역을 나열해 보겠습니다.
1. 해운대
그래도 해운대는 해운대입니다. 집 그 자체를 워낙 좋게 지어놓았으며, 현재의 관점으로 정비가 잘 되어 매우 깔끔한 지역입니다. 아이파크, 제니스는 그 외관만 보더라도 부러움을 살 수 있는 것은 사실입니다.
그리고 이 때까지 해운대가 살기좋음에도 명성에 비해서는 다소 미흡했던 전세가격에 있어서는 센텀시티의 완성으로 인하여 해운대 지역은 매매가보다 전세가의 상승비율이 더 높을 것으로 생각합니다.
단, 지금도 부산에서 가장 비싼 지역입니다. 센텀(수영강변), 마린쪽으로 형성될 듯. 하지만 독보적으로 해운대가 앞으로도 제일 살기좋은 곳이 될 것이라는 것에서는 개인적으로 별로 동의하지 않습니다.
해운대의 장점 : '해운대'라는 지역성, 상대적으로 희소한 바다(해우대는 바다 중의 바다)라는 희소성 정도이며, 장래에 부산의 선도사업으로 부각받고 있는 컨벤션산업, 영화 영상 컨텐츠산업 등으로 내실과 함께 더불어 외관적으로 많이 발전한 모습을 보일 가능성이 높으며, 가장 기간이 빠를 것입니다.
여기에 관광과 은퇴 후 내 집 마련에 대한 측면에서 부자들이 이곳에서 편안하고 쾌적한 여생을 보내고자 하는 수요가 제법 있을 것이라는 생각입니다.
해운대의 단점 : 센텀, 마린지역 대부분의 지역은 선반영이 큰 편이라고 생각합니다. 제가 센텀시티를 봤을 당시에는 벡스코밖에 없었습니다. 그 때는 잠재력이 무궁무진해 보였으나 지금은 이미 대부분의 사람들이 알만큼은 다 아는 정도입니다.
그리고 어쩔 수 없이 접근성적인 측면에서는 불리한 것이 사실입니다. (중앙동-범내골 라인까지.) 하지만 교통의 발달로 인해 참고 될 사항이기는 하지만 절대적인 단점은 아닐 수도 있습니다.
2. 시민공원 주변
하얄리아부대 부지를 가봤습니다. 도심지 한 가운데 매우 넓은 평지더군요. 부산시민공원의 컨셉은 '충적지'입니다. 공원의 단순한 크기와 조경만 중요한 것이 아니라 시민들이 얼만큼 편리하고 멋지게 이용하능 할 지 보는 곳입니다.
시민공원을 M, W형태로 산책하도록 설계될 가능성이 높습니다. 이는 공원 전체 면적을 이용할 수 있도록 설계할 것이라고 봅니다. 그리하여 실제 면적은 센트럴파크, 울산대공원에 비하여 작은 것은 사실이지만 이용할 수 있는 체감공간이 클 것으로 생각합니다.
미래의 변화된 모습을 그려본다면, 10년 내에 해운대를 넘어설 유일한 곳으로 생각합니다. (시민공원 바로 옆 7000세대) 2015년에 입주하게 되면, 아파트 연식만으로도 10년 차이가 납니다. 시민공원 주변의 장점 : 위치 자체가 부산의 중심지이니 잠재수요자들이 많다.
도심지는 살기 안좋은 곳이 아니라 지가가 높아서 개발이 지체되어 좋은 집들이 없는 것입니다. 센트럴스타가 현재는 나홀로 고공분양가라 상승여력에 대해 의문점을 가질 수도 있지만, 시민공원 주변의 분양가와 분양경쟁률에 따라 서면을 중심으로 한 도심지의 주거환경이 획기적으로 개선될 가능성이 높습니다.
그리고 최대 장점은 역시 접근성과 교통입니다. 그리고 중심부일수록 공급과잉이라는 것에 대한 위험성은 작다고 보는 저의 생각입니다.
마지막으로 시민공원 단 하나만이 아닌 그에 버금가는 매머드급 호재 - 문현금융단지, 부전역과도 인접하여 연계성이 높을 것입니다.
시민공원 주변의 단점 : 보통 사람들이 말하는 공기, 학군, 소음 정도로 보겠습니다. 소음은 교통이 편리한 곳이면 어쩔 수 없습니다. 공기는 차츰차츰 많이 개선될 것이 눈에 띌 것입니다.
그리고 학군이라는 것은 부차적인 것이지 절대 우위로 될 것은 아닙니다. 아파트만 많이 있으면 학군이 좋다고 말하는 한국사회 입니다. 그리고 고층빌딩의 남발로 인한 미관 저해 등이 있겠습니다.
3. 북항재개발 일대
실제로 부산에서 가장 중점적으로 여기고 있는 지역입니다. 하지만 답답함 그 자체입니다. 단, 시간이 문제이며 앞으로 부산의 대표적인 랜드마크가 될 것이라는 부문에 있어서는 확신하는 지역입니다.
투입자금이 가장 많은 지역이며, 그 외부효과가 어디로 튈 지는 아직 자세히 분석할만한 정도는 아니라고 생각합니다. 단, 개인적으로 예상되는 파급효과는 골고루 미칠 것 같습니다. 충무동, 대신동, 영도 등 기존 원도심지역 모두와 함께 문현, 서면지역과도 주거지-개발지 측면에서의 영향력을 간접적으로 미칠 것으로 생각합니다.
북항재개발 일대의 장점 : 북항재개발 완공 시 부산의 뉴스배경이나 상징적인 배경이 이 지역이 될 가능성이 가장 높다고 생각합니다. 그리고 부산항, 부산역 자리라는 면에서 전국적인 인지도도 역시 있습니다. 이는 곧 부산의 랜드마크로 자리매김할 것이라는 겁니다.
그리고 이 일대는 시간과의 싸움이지 부산의 명예회복에 관한 일이라 불확실성은 다소 낮을 것입니다. 이 지역의 교통도 매우 좋을 것이라고 생각하며, 과거의 명성만으로도 큰 장점이 될 수 있다는 것이 저의 생각입니다.
북항재개발 일대의 단점 : 단점을 찾기는 힘들어 보이나 아파트에 대한 이야기로만 본다면, 북항재개발지역 내에는 주거시설이 설치되지 않거나 되더라도 낮은 비율일 가능성이 높으므로 주변에 파급효과가 산발적으로 나타날 가능성이 높다고 생각합니다. 약간의 분산 정도가 있을 것으로 생각합니다. 그러나 역시 가장 큰 단점으로는 '시간' 이라고 생각합니다.
4. 남천동, 용호동 지역
전통적으로 부자들이 산다는 인지도가 있는 곳입니다. 삼익비치 일대 지역의 재개발은 이들 지역의 브랜드를 강화시켜나가는 가장 중요한 항목입니다. 조망도 조망이지만, 최고급 아파트들이 한 곳에 밀집되어 있다는 그것 하나만으로도 부자들이 선호할 지역에는 틀림없어 보입니다.
선례로 마린시티가 있습니다. 마린시티에 버금가거나 뛰어넘을 수도 있는 지역으로도 생각합니다. 최근 용호동 일대도 많이 성장하였으며, 교통도 무난한 지역으로 평가받고 있습니다.
남천동, 용호동 지역의 장점 : 용호동의 급성장으로 부촌이라고 인식될 수 있는 지역이 넓어졌습니다. 이는 더욱 안정적으로 자리매김할 수 있을 것이라는 생각입니다. 사람들의 인식도 무난하게 좋은 곳이라는 것이며, 해운대에 버금갈 수 있는 바다조망이 가능한 지역이기도 하여 이 일대의 변화 정도가 개인적으로 매우 궁금하기도 합니다.
남천동, 용호동 지역의 단점 : 물량이 자칫 많을 수도 있으며, 지속적인 가격상승과 재건축이라는 특성으로 인하여 언제 어떻게 될 지 어느 정도의 불확실성이 있는 것은 사실입니다.
초기분양가가 매우 높을 것으로 생각되는데, 이것도 장점이 될 수도, 단점이 될 수도 있다고 봅니다. 대연혁신지구와의 경쟁은 장점이 될 수도, 단점이 될 수도 있을 것이라는 생각이지만 눈에 띌 만한 영향은 미치지 않을 것이라고 생각합니다.
5. 동래, 금정구 일대
동래지역에 관하여 살펴본다면 전체적인 틀은 남천동 일대와 비슷하다고 보는 것이 저의 생각입니다. 이 일대 역시 전통적인 주거 선호지역으로서, 이지역은 재개발로 인해 좋아질 것이라고 생각합니다.
동래 지역은 크게 럭키동래와 복천동 지역, 부산대학교 남측 일원, 구서동의 롯데캐슬, 쌍용예가 일대는 부촌으로 인식할 수 있습니다. 개인적으로 눈여겨보는 지역은 복천동 지역입니다. 거주환경이 나름 무난하며 전체적인 개발이 이루어질 시 하나의 시너지 효과를 얻을 수 있을 것이라고 생각합니다.
동래, 금정구 일대의 장점 : 전통적인 부자들이 많으며, 이 지역은 그들의 수요를 흡수할 잠재력이 있습니다. 흔히 사람들이 말하는 학군도 부산에서 상위권이며, 도심지와의 접근성도 나름 괜찮은 편(1호선)이면서 공기도 좋다는 것이 대체적인 생각이며, 남측으로 현재의 부촌인 거제동 지역과도 인접하며, 이 지역에 새 아파트의 공급이 이루어진다면 부촌을 이룰 것이다라는 것이 저의 생각입니다.
동래, 금정구 일대의 단점 : 동래 복합환승센터, 4호선(반송선-일부지역)의 호재가 있기는 하지만 전체적인 양에 비하여 호재의 측면으로만 보면 다소 미흡한 면이 있다고 생각합니다. 호재가 반영되더라도 국지적일 가능성이 높습니다. 이 지역의 변화는 역시 사람들의 인식, 주거선호도에 달려 있다고 봅니다.
이외에도 명지·대저신도시 등 강서지역, 낙동강변 지역(북구 화명신도시를 중심으로..) 서부산지역의 잠재력도 함께 보고있으며, 거제동 온천천 지역 등도 함께 자리매김할 수 있을 듯 싶으며, 전체적으로 글을 마무리해보자면, 현재의 해운대 이외에도 여러 지역이 매우 선호될 지역이라는 것이라는 저의 생각이며, 지역간 차이는 역시 있지만 대체적으로 무난하게 골고루 분포될 가능성을 보았으며, 비중적인 측면에서 원도심, 서면, 동래지역 등 기존의 도심지로의 회귀현상이 높아지는 시기라는 것이 개인적인 생각입니다.
이상으로 글을 읽어주셔서 매우 감사합니다. 여러 회원님들의 의견도 함께 하면 좋겠습니다
현재의 사항에서는 공감하는 부분도 있으나, 부동산의 사항은 장래의 발전가능성에도, 주안점을 두어야 할 것으로, 해운대의 센탐은 당초의 계획은, 첨단산업단지의 계획이었으나 산업단지보다는,
주거용이나 업소용의 건물의 단지로, 전략이 되었고 부산의 장래는, 기장군 지역과 대저와 명지지역이, 장래의 비전이 있는 지역이 될 것이나, 해운대의 센템과 같은 방법이 되어서는 않 될 것으로 보니다.
좋은 의견입니다. 부산지역 전체를 꿰뚫어 보는 통찰력이 돋보입니다.
질문상의
"현재의 해운대 이외에도 여러 지역이 매우 선호될 지역이라는 것이라는 저의 생각이며, 지역간 차이는 역시 있지만 대체적으로 무난하게 골고루 분포될 가능성을 보았으며,
비중적인 측면에서 원도심, 서면, 동래지역 등 기존의 도심지로의 회귀현상이 높아지는 시기라는 것이 개인적인 생각입니다." 부분은 상당히 공감이 갑니다. 그렇습니다.
과거 전통적인 주거지역이었던 곳이 주택의 노후화로 인하여 한창 재개발,재건축으로 탈바꿈하고 있는 과정으로 보입니다. 새로운 주택이 완공이 되면 물흐르듯이 자연스럽게 인구도 역시 이동이 될 것으로 사료됩니다.
수고하셨습니다.