맹지는 도로와 인접하지 않은 도로를 뜻합니다. 내가 소유하거나 소유하려는 땅이 다른 토지들로 둘러싸여 있어서 그 자체만으로는 그 어떤 것도 할 수 없는 것을 말하며, "자루형 대지"라도 합니다. 맹지를 접근성이 좋지않기 때문에 저평가되어 있으며, 이번 경우에는 대지를 제외한 일반 토지의 맹지탈출 방법에 대하여 설명하겠습니다. 맹지그림맹지구매 절차
- 인접토지(B토지)의 일부 구매의향 전달
A토지가 맹지인 것을 알면서 저렴하게 매물로 나왔을 경우, 우선 B토지 소유자에게 문의하여 A토지를 구매하려고 하는데, B토지의 일부분(도로와 A토지를 연결하는 최단거리, 위의 그림의 점선 영역) 매도를 희망한다고 B토지 소유자에게 말하는 것이 바람직합니다. B토지의 평당 실거래가 대비 높은 가격을 제시하는 것이 서로 문제가 없을 듯합니다. 서로 인접한 토지소유자로 되면서 감정 상하면 안되니까요. - B토지의 매매 계약 체결
B토지 소유자와 원만하게 매매가 이루어지면, B토지 매도자는 해당 토지만큼 토지분할하여 매도하면 되고, A토지 소유자는 해당 토지 계약서 내용을 가지고 A토지와 합병하거나 아니면 그대로 놔두셔도 상관은 없습니다. - B토지 소유자와 원만히 해결 안될 경우
예를 들어, B토지 소유자가 상상도 못 할 금액(예를 들어 시세가 평당 10만 원이데, 평당 100만 원 이상 가격으로 매도를 희망한다던가)을 제시하거나 매도를 안 하겠다고 할 경우, 아래의 방법으로 하시면 됩니다.
주위토지 통행권 청구의 소 제기 『민법은 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다고 규정』하고 있는데 이를 "주위토지통행권"이라 합니다. 이는 이른바 '유상통행권'으로서 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 합니다(민법 제219조). 다만 통행권자의 허락을 얻어 사실상 통행하고 있는 자에게는 그 손해의 보상을 청구할 수 없습니다(대법원 1991. 9. 10. 선고 91다19623 판결 참조).
즉, 민법에서 주위토지통행권(민법 제219조)은 100% 보장되는 권리이므로, 주위통지 통행권 청구 소송을 제기하면서 그전에 구매하려던 금액보다 훨씬 적은 금액의 B토지 소유자에게 손해를 보상하면 됩니다. 농사를 짓기 위해서는 경운기 등의 농기계 진입이 가능해야 하므로, 약 폭 3M의 도로 사용료를 지불하시면 됩니다.
통로 본안소송 주위토지통행권 소송을 승소하기 위해서는 민법상 주위토지통행권 요건을 모두 충족했다는 사실이 입증되어야 하고 => 통행로 확보를 위한 충분한 법적인 증거를 제시하여야 합니다. 주위토지통행권의 확인을 구하기 위해서는 통행의 장소와 방법을 특정하여 청구취지로써 이를 명시하여야 하고, 또한 민법 제219조에 정한 요건을 주장·입증해야 한다 가처분 신청에서 승소하기위해서는 여기에 급박한 권리보전의 필요성을 입증해야 한다. 민법 제219조 제1항은 ‘어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다’고 규정해 토지소유자가 공로의 출입을 위해 이웃 토지를 통행할 수 있고, 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있는 주위토지통행권을 보장하고 있다. ‘공로에 출입할 수 없는 경우’란, 그 토지와 공로 사이에 통로가 전혀 없는 경우뿐만 아니라, 기존의 통로가 있더라도 그것이 토지의 용도에 필요한 통로로 기능하지 못하는 경우도 포함한다. 그리고, ‘출입’이란 토지의 용도에 필요한 출입을 의미한다.
그리고, 주위토지통행권은 통행권자가 그 소유 토지를 이용하는데 필요한 최소한의 범위에서 허용된다. 또한, 주위토지통행권은 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이며, 장래의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다. 통로는 자기 토지 사용 목적에 맞게 사용할만한 통로를 말하는 것입니다. 3] 주위토지통행권의 본래적 기능발휘를 위해서는 그 통행에 방해가 되는 담장과 같은 축조물도 위 통행권의 행사에 의하여 철거되어야 한다.’(대법원 2006. 6. 2. 선고 2005다70144 판결)라고 판시하여, 주위토지통행권의 주요내용을 설명하고 있다.
빌라 입구 토지 소유자가 출입을 방해하는 장애물을 설치해 화제가 된 적 있다. 이처럼 내 집이 타인의 토지에 둘러싸인 맹지여서 부득이 앞집 토지를 이용해 공로(公路)로 통행해 왔는데, 어느 날 갑자기 앞집 소유자가 길에 들어간 땅을 비싸게 사라고 요구하다가 불응하자 길에 담장이나 장애물을 설치해 통행을 방해했다면 어떻게 해야 할까.
이런 통행방해행위는 민법상 ‘주위 토지 통행권’을 침해하는 것으로, 앞집 소유자를 상대로 통행방해 배제 소송이나 통행 방해금지 가처분을 신청해 판결이나 결정을 받아 방해 행위를 제거할 수 있다.
이때 형법상 교통방해죄로 고소하는 것도 고려해 볼 수 있으나 그 통로가 불특정 다수인, 즉 일반 공중의 통행에 항상 사용되는 길이 아니라 일부 토지만을 위한 길이라면 죄가 되지 않는다.
그런데 주위 토지 통행권자가 통로를 개설하는 경우에는 △개설 및 유지비용을 부담해야 하고 △통로 개설로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하며 △통행지 소유자의 손해를 보상해야 한다. 반면 통행지 소유자로서는 통행을 감수하면 되고 적극적으로 통로를 개설해 줄 의무는 없지만, 스스로 통행에 방해되는 담장 등 축조물을 설치한 경우에는 그 철거의무를 부담한다.(대법원 2005다30993 판결 등)
그리고 주위 토지 통행권이 인정되는 도로폭이 어느 정도인지도 핵심 관심사다. 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 기초로 판단한다.(대법원 2002다9202 판결 등)
사람이 왕래만 해도 되는 임야나 농지 등이라면 폭 1~2m 정도, 경운기 등 농기계의 출입이 필요하다면 폭 2~3m 정도, 단순한 주택·상가라면 자동차 통행이 가능한 3~4m 정도, 공장이라면 대형 트럭 출입이 가능한 폭 5~6m 정도가 필요하다고 보고 판례도 대체로 그렇게 판결하고 있다.
유의할 것은 주위 토지 통행권은 현재의 용법에 따른 범위 내에서 인정되지, 장래의 이용 상황까지 고려해 인정되지 않는다는 점이다. 현재 농지상태라면 설사 개발행위가 진행 중이라고 하더라도 장래 신축할 주택, 상가, 공장 등을 위한 정도의 넓은 도로 폭을 요구할 수는 없다는 점이다. 현재 농지인데 영농의 범위를 넘어서서 장래 지을 펜션을 위한 통행권 확인을 구할 수는 없다고 본 사례가 있다.(서울중앙지법 2013가합11138 판결)
결국 맹지를 사서 개발 행위를 하려는 사람들은 미리 위와 같은 점을 충분히 고려해야 낭패를 보지 않는다. [출처] [부동산쟁송] 주위토지통행권, 교통방해죄|작성자 법률사무소 소유
주위토지통행권자는 통행이 필요할 경우 통행 지상에 통로를 개설할 수 있다. 이때 모래를 깔거나, 돌계단을 조성하거나, 장해가 되는 나무를 제거할 수 있다. 통행지 소유자의 이익을 해하지 않는다면 통로에 포장할 수도 있다(대법원 2002다53469 참조).
지 소유자가 공로(도로)로 나가는 통로가 없을 때, 주위의 토지를 이용하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 든다. 이때 주위의 토지를 통행할 수 있으며, 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있는 것이 주위토지통행권이다. 주위토지통행권은 이미 기존의 통로가 있더라도 그것이 해당 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서 충분한 기능을 발휘하지 못하는 경우에도 인정된다(대법원 2002다53469 참조).
그리고 주위토지통행권이 인정된다고 하더라도 통로를 상시적으로 개방하여 제한 없이 이용할 수 있도록 하거나 피통행지 소유자의 관리권이 배제되어야만 하는 것은 아니므로, 쌍방 토지의 용도 및 이용 상황, 통행로 이용의 목적 등에 비추어 토지의 용도에 적합한 범위에서 통행 시기나 횟수, 통행방법 등을 제한하여 인정할 수도 있다.”
[법률상담] 주위토지통행권에 대한 법적 문제
[질 문] 甲은 20여년 이상 방치된 임야를 매수한 후 위 임야를 통행하기 위한 주위토지통행권을 주장하면서 인근도로에서부터 위 임야에 이르는 통로가 없다는 이유로 주변 토지의 소유권자인 乙을 상대로 차량이 통행할 수 있을 정도의 넓은 도로 상당 토지에 대하여 주위토지통행권의 확인을 구하는 소를 제기하였다. 그러나, 갑 소유의 임야 주변에는 기존에 인근 주민들이 도보로 이용할 수 있는 산책로가 형성되어 있었다.
이러한 상황에서 을은 어떠한 대처를 해야 하는지요.
[답 변] 첫째, 주위토지통행권이란 ‘어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있는 바 이를 주위토지통행권이라 한다'(민법 제219조 제1항).
본 사안의 경우 갑 소유의 임야에 이르는 통로가 없다면 갑은 을에게 주위토지통행권을 주장할 수 있을 것이나, 갑 소유 임야 인근에는 이미 위 임야로의 통행이 가능한 산책로가 개설되어 있기 때문에 갑의 주위토지통행권은 인정될 가능성이 적다.
둘째, 가사 갑의 주위토지통행권이 인정된다 할지라도 그 범위가 어디까지인지가 문제된다. 갑이 소유하고 있는 임야는 20여년간 방치되어 있었고, 임야라는 점에서 통상 경작을 위한 범위 내에서 주위토지통행권이 인정되면 충분할 것이라고 보인다. 따라서 갑이 주장하는 차량이 통행할 수 있을 정도의 넓은 토지에 대한 주위토지통행권은 인정되지 않고 사람이 보도로 다닐 수 있을 정도에 한하여 인정될 수 있을 것이다.
셋째, 갑의 주위토지통행권이 인정되는 경우에 갑은 을에게 손해를 보상해야하므로, 을은 갑에게 손해보상청구를 반소로 제기하여 보상을 받을 수 있다.
- 송영욱 변호사
세무사신문 제 415호(2005. 6. 16일자) |