세무 부동산 임대소득 과세 및 비과세 정리, 월세 주택 임대 소득세 분리과세 & 간주임대료 계산법

[SJAN]

2014년 '2·26 주택임대차시장 선진화 방안' 발표 이후 월세 임대소득 과세가 2016년말까지 3년간 유예되었다. 

*관련 : 소득세법 제12조 2호 나목 비과세

*적용 : 2014. 12. 23.이 귀속하는 과세기간에 발생하는 소득분 또는 결손금분부터 적용 [소득세법 부칙 3조]

부부합산 3주택이상 보유하고 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 간주임대료로 계산된다.

단, 전용면적 85㎡이하 기준시가 3억원 이하인 소형주택은 주택수 산정에서 제외되어 간주임대료 계산하지 않음. 

☞ 복잡한 부동산 임대소득 과세 및 비과세 내용을 간단히 정리하면 다음과 같다.

<공통>

ㅇ기준시가 9억원 이하, 1세대 1주택이라면 임대소득 액수를 불문하고 비과세
*국외주택은 과세

<2016년 말까지>

ㅇ1세대 2주택, 월세소득이 개인별로 연 2,000만원 이하이면 비과세

ㅇ임대소득 2000만원 초과시 종합과세 : 종합소득세 최고 38%

<2017년부터>

ㅇ1세대 2주택, 월세소득이 개인별로 연 2,000만원 이하이면 분리과세(14%)

ㅇ임대소득 2000만원 초과시 종합과세 : 종합소득세 최고 38%

☞ 다음은 월세 주택 임대 소득세 분리과세 계산법

<계산식>

[임대소득 - 필요경비 (임대소득×60%) - 400만원 ]× 0.154

* 주택임대소득 과세표준 = 총임대수입금액 × (1-60%)

* 400만원 = 임대소득 2000만원 이하 추가 공제 

* 0.154 = 2016년 분리과세 세율 14% + 지방세 10%(분리과세 세율 기준)

☞ 간주임대료 계산법

ㅇ간주임대료 기본 계산식 = (3주택이상 보증금-3억)×60%×정기예금이자율

* 관련 : 소득세법 시행령 제53조

* 간주임대료 산정시 적용하는 정기예금이자율은 소득세법 제25조에 의해 매년 조정

ㅇ주택수 계산

- 다가구주택은 1주택, 구분등기된 경우는 각각을 1개의 주택
- 공동소유주택은 지분이 큰 자의 소유로 계산
- 전대, 전전세는 주택으로 본다
- 본인 및 배우자 합산한다
- 겸용주택의 경우 주택부분이 크면 전부 주택으로 본다

ㅇ소득세법과 부가가치세법 간주임대료 산출방법 차이 

- [소득세법] 주택과 부수토지 간주임대료= {해당 과세기간의 보증금 등-3억 원(보증금 등을 받은 주택이 2주택

이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 뺀다)}의 적수×60/100×1/365

(윤년의 경우에는 366)×금융회사 등의 정기예금 이자율－ 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한

수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액(소득세법 제25조 및 시행령 제53조제3항제1호)

- [소득세법] 주택 외의 간주임대료= (해당 과세기간의 보증금 등의 적수-임대용부동산의 건설비 상당액의 적수)×

1/365(윤년의 경우에는 366)×정기예금이자율－해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료

및 배당금의 합계액으로 계산

- [부가가치세법] 간주임대료＝(당해기간의 전세금 또는 임대보증금)×(과세대상기간의 일수)×〔계약기간 1년의

정기예금 이자율/365(윤년의 경우 366)〕로 계산(부가가치세법 제13조제1항, 시행령 제49조의2)

간주 임대료

부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에 일정한 이율을 곱하여 계산한 수익금액. 이 간주임대료는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아, 월정 임대료만을 수령하는 자와 세 부담을 공평하게 하고자 운영하는 제도.

간주 임대료

포함 여부

전세 시장을 안정화함으로써 서민을 지원하기 위하여 2016 년 12 월 31일까지간주임대료계산시 아래의 소형주택에 대한 전세 보증금을 주택 수에포함하지 아니한다.

※간주임대료 계산시 제외되는 소형주택의 범위

주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85 제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택총 수입금액에 산입할 금액(간주임대료)의 계산

•과세대상 : 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계 3억원 초과분

사 례	과세여부
① 3주택(109㎡ 3채), 전세보증금 합계 3억원 초과	과세
② 3주택(109㎡ 2채, 기준시가 3억원 이하인85㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억원 초과	비과세 소형주택 (기준시가 3억원 이하인 85㎡ 주택 1채 ) 이 제외되어 2주택이 됨
③ 4주택(109㎡ 2채, 기준시가 3억원 이하인85㎡ 2채), 전세보증금 합계 3억원 초과	비과세 소형주택 (기준시가 3억원 이하인 85㎡ 주택 2채 ) 이 제외되어 2주택이 됨
④ 4주택(109㎡ 3채, 기준시가 3억원 이하인85㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억원 초과	3주택(109㎡ 3채)의 전세보증금 합계가 3억원초과시만 과세(3억원 이하시 비과세)

 ㅇ주택수 계산
- 다가구주택은 1주택, 구분등기된 경우는 각각을 1개의 주택
- 공동소유주택은 지분이 큰 자의 소유로 계산
- 전대, 전전세는 주택으로 본다
- 본인 및 배우자 합산한다
- 겸용주택의 경우 주택부분이 크면 전부 주택으로 본다

계산방법

간주임대료 = (보증금합계액 - 3억원)의적수 * 60% * 1/365(윤년366일) * 정기예금이자율(1.8%)

ㅡ 금융소득

적수란=보증금에 임대일 일수를 곱한 값을 맣합니다

예)보증금3억,임대일수가365년 이라면 적수는 1,095억원입니다

3억원 공제부분는 적수가 큰 주택에서부터 공제됩니다

주택	보증금	임대일수	적수	간주 임대료
A	2억	300일	600억	(2억-2억) * 300일 * 60% * 1.8% * 1/365-금융소득(0)
B	3억	100일	300억	(2억-1억) * 100일 * 60% * 1.8% * 1/365-금융소득(0)
C	5억	50일	250억	(2억-0원) * 50일 * 60% * 1.8% * 1/365-금융소득(0)

★위 경우에 간주 임대료 계산시(근융소득=ㅇ원일 경우)

⟦B주택(1억원)+C주택(5억)⟧* 60% * 1.8% * 1/365 ㅡ금융소득(0)

납부세액

(간주임대료 – 필요경비(60%))*세율(14%)

납부세액이 간주임대료가 2,000만원 이하시 — 분리과세로 세율(14%)적용

2,000만원 초과시 ㅡ 종합과세로 세율(8%-38%)적용

* 지방세 10% 별도

[한기선]

복잡한 내용 한방에 정리해주셨네요. 감사합니다^^

[서초중개]

내년부터 꼭 알고 있어야 할 내용입니다.
그동안 막연히 있다는 것만 알고 헛갈렸는데 이제 좀 감이 잡히네요.

[설중매]

감사합니다.

[유경화]

잘 정리하셨네요