부동산 매수 매도 팁

오늘은 오랜만의 휴식일이라 책도읽고 카페에 글도 써보네요.매수 매도에 도움이 되실까하여 편집한 글 하나더 올려봅니다. 제생각에 안좋은 아파트는 없어요.  안좋은 투자자가 있을뿐...  다 자신의 입장에  맞는 아파트가 있어요.  싸게사서 오래가져가면 그뿐... 그러니 타인이 투자한 아파트를 깍아내리지 마시길...모두 좋은 투자하시길.....     내용이 깁니다.   < 부동산 매수와 매도 tip >   첫 번째 방법 : 차도녀가 되라.   첫째, “시작부터 협상에 유리한 태도를 지녀라.”라는 것이에요. 우선, 우리 다 함께 ‘차도녀’로 변신해야 해요. 평소에 아무리 순박하고 솔직해도요, 부동산에 물건을 사러 가거나 전세나 월세를 얻으러 갈 때는 [차가운 도시 여자] 역할을 꼭 해야 해요. 다시 말하면요,“나는 하나도 급할 것 없다.”또는 “그쪽이 아쉽지 나는 아쉬울 것이 전혀 없다."라는 도도한 태도를 몸에 지니고 있어야 해요   여러분이 집을 얻으러 부동산에 가시면, 부동산 사장님은 어떤 질문을 먼저 하실까요? 예쁘게 웃으면서, “집 좀 얻으려고 하는데요..”라고 하시면 바로 이런 질문을 하실 거예요.   언제 입주하셔야 하는데요?   라는 질문이죠. 매우 정상적인 친절한 질문이지만요, 사실은 “얼마나 급한가요?”라는 질문과 같은 뜻이에요.   입주 일자가 급한 사람일수록 조건이 조금 안 좋아도 상태가 조금 아쉬워도 상관없이 계약이 잘 체결될 수 있고, 협상도 잘 된다는 것을 고수이신 이분들은 잘 알고 있어요. 자, 그렇다면, 이런 질문에 저는 어땠을까요? 예전에 저는 이렇게 대답했죠. “네네! 저희가 당장 다음 달에 월세 만기라서요, 이사 갈 집을 얻어야 하거든요, 정말 급하거든요."라고 솔직하게 이야기합니다. 심지어 “여러 군데 많이 가봤는데요, 요즘 전세가 다 올라서요 적당한 집 찾기가 힘드네요.”라고까지 덧붙입니다 (흑흑.. ). 그렇지만, 이젠 달라졌어요. 이런 대답 대신 이렇게 말씀하시는 거예요."네, 저희는 아무 때나 입주해도 상관없는데요, 이왕 이사하는 거 빠를수록 좋겠죠.”라고 말이죠. 또는 “아, 몇 군데 마음에 드는 곳은 있는데요, 조금 더 알아보고 있는 중이에요.”라고 말합니다.   집을 매수하려고 하거나 전월세를 알아볼 때, 가격은 언제나 협상의 여지가 있는데요, 협상의 주도권을 쥐기 위해서는 처음부터 차도녀의 역할을 수행하면서, 나는 아쉬울 것 없다는 태도를 보여줘야 해요.   사실 생각해 보면, 대부분의 경우에 매수자와 매도자 중에서 더 급한 사람은 언제나 “매도자”이고 월세를 얻을 때도 집이 비어 있다면 집주인이 더욱 마음이 급한 경우가 많기 때문이죠. 그 이유는 매도를 하는 사람은 언제나 ‘팔아야 할 이유’가 있는 경우가 대부분이기 때문이에요. 제가 경험한 바로는, 인근 신규 분양 아파트로 이사를 가기 위해서 급하게 매도하게 되는 경우도 있고요, 때로는 아이 학교 때문 일수도 있고요, 때로는 전근으로 이사를 가야 하는 경우도 있고요, 이유 없이 그냥 팔려고 하는 사람은 거의 없더라고요. 이때, 그 사람이 집을 매도하려는 이유를 잘 파악하시면요, 더욱 유리한 위치에 있게 돼요. 여유 있는 차도녀의 당당한 태도는 협상의 주도권을 쥐게 해 줍니다. 첫 번째 차도녀 방법은 매수에만 적용되는 것이 아니에요. 예전에 어리숙한 표정의 저는 매도할 때도 어려움을 겪었죠. 매도를 하려고 상냥하게 전화를 해서 “집 좀 내놓으려고 하는데요”라고 하면요, 부동산에서는 꼭 이렇게 말하더라고요. “세입자세요?! (100% 확신한다는 듯이)”라고 말이죠. 이 한 마디에 왠지 자신감이 조금 죽습니다. “아닌데요, 주인인데요…”라고 힘을 내보지만, 다시 한 번 카리스마 있는 목소리로 물어요. “그래서 얼마에 내놓으실 건데요?!”라고 묻죠. 제가 조그만 목소리로 “00에 내놓고 싶은데요..”라고 하면요, 바로 답변이 옵니다. “지금 같은 동에 00층이 세 달 전에 00 가격에 내놨는데요, 보러 오는 손님도 아예 없어요.”라고요. 그리고 제 마음에 비수를 꽂죠. “급하게 팔아야 하면, 한참 낮춰서 내놓아야 할 거야."라고 말이죠.   이러면, 저는 그날 밤 또 전전긍긍합니다. 가격을 높여서 받을 궁리를 하는 대신, “진짜 비수기인 것 같아. 내일 500만 원 낮춰서 내놔야 하나?”라면서 말이죠. 심지어 어느 날은 묻지도 않았는데 먼저 말합니다. “저희 집 만기가 다가오는데요, 좀 낮춰서 내놓아야 할까요?”라고 다급하게 묻죠. 그날로 가격은 바로 하락하더군요. 이런 날들이 지나면서, 저는 나름대로 대안을 마련했어요. 우선 무작정 먼저 전화하지 않아요. 지피지기면 백전백승!! 국토교통부 실거래가의 저층과 탑층의 가격과 일반 평균 가격 등을 먼저 확실하게 파악합니다. 그리고 저의 집의 가격이 어느 정도일까 예상해 봐요. 그리고 여기서 끝나지 않고 부동산에 미리 부지런히 다양한 역할을 수행하면서 전화를 합니다. “00평 아파트를 매수하려고 하는데요, 집 나온 거 있나요?”라고 말이죠. 이때 부동산에서 대답하는 가격은 “최상”의 가격일 수 있어요. 그리고 다시 다른 부동산에 전화합니다.   “00평 아파트를 급하게 매도하려고 하는데요, 요즘 얼마 정도면 거래가 빨리 될까요?”라고 말이죠. 이때 부동산에서 대답하는 가격은 “최하”가격일 가능성이 큽니다.   부동산은 매수자와 매도자의 중간자 역할을 하면서,매수자에게는 높은 가격을 제시하고, 매도자에게는 낮은 가격을 제시하면서 중간자 역할을 하려고 하기 때문이죠. 그래야 거래도 원만하게 되고요.집을 내놓을 때, "집이 잘 수리되었어요."라면서 높게 받으려고 할 때도 부동산에서는 우선 이렇게 말하더라고요. "요즘 거래가 안돼서 수리한 게 뭐 그렇게 차이가 나지 않아요. "라고 말이죠. 그런데 또 집을 사려고 갈 때는 "이 집은 수리되어 있어서, 이 정도도 정말 싸게 들어가는 거예요"라고 말이죠. 같은 아파트인데, 매도자일 때는 수리도 대수롭지 않게 말하고..ㅠㅠ 매수자일 때는 수리가 정말 대수라고 이야기하더군요. 이때 흔들리지 않으려면 조사를 잘 해야 해요. 부동산에 집을 내놓기 전에는 먼저 충분히 가격을 파악해 보세요. 그냥 "가격 얼마에요?"라고 묻는 게 아니고요, [1층, 탑층, 로얄층,남향, 수리된 집, 기본인 집, 전세를 끼고 매물로 나온 집, 바로 입주 가능한 매물, 입주하려면 6개월 남은 집 ] 등 다양한 조건의 집의 가격을 조사할 수 있어요. 지금 바로 입주 가능한 매물보다는 입주가 힘든 집은 가격이 낮게 나오죠. 전세를 끼고 있어도 전세 만기가 얼마나 남았는가가 중요한 문제가 되죠. 이렇듯 각기 다른 조건에 따른 가격의 차를 알게 됩니다. 그리고 내 집을 팔 때는 어떤 상태로 언제 팔아야겠다는 상태와 타이밍을 감으로 배울 수 있게 되요. 그 집들은 모두 조건에 따라서 가격이 조금씩 차이가 나요.   이렇게 유선상으로도 충분히 조사를 하고요, 부동산을 방문하시면 좋겠어요. 여러 가지 조사를 하면서, 적정한 시세를 알기 때문에 흔들리지 않고, 좋은 가격에 팔릴 수 있도록 할 수 있으니까요. 그리고 시세를 잘 조사하고 나면요, 전화를 할 때도, 나도 모르게 ‘당당하고 자신 있는’ 목소리가 나오게 돼요. 절대로 급해도 급한 티 내지 않고 여유 있는 척하면서, 적정 시세에 매도를 할 수 있게 되죠. 여기까지 첫 번째 Tip이었답니다.     두 번째 방법으로요, 왕초보의 매수와 매도 방법을 투자의 달인의 매수와 매도 방법으로 바꿔 주는 쉬운 방법을 말씀 드리려고 해요.   두 번째 방법: A, B, C 그룹 파악으로 시장의 흐름을 읽고 매수 타이밍 잡기   언제 사야할까?   투자에 있어서는 시장의 흐름을 읽는 것은 너무나 중요한데요, 매수 타이밍을 언제로 잡아야 하는가가 사실 굉장히 어렵고 중요한 일이에요.   제가 초보이던 시절에요, 사람들에게 인기가 많은 투자하면 좋다는 지역에 갔었어요. 매수를 하러 갔는데, 정말 매물이 너무 귀하더라고요. 이 때, 적정 가격의 매물이 없거나 가격을 조정해보려고 해도 깎을 수가 없자, 저는 엄청나게 애달아했죠.   매물도 귀하고, 사람들도 모두 이 곳을 사고 싶어 하는 것 같아서요, 더욱 사고 싶은 마음에 비싸게라도 하나 나오면 갖고 있어야 할 것 같았죠. 내심 가격이 계속 오를 것만 같은 마음 때문이었어요. 그런데요, 부동산 시장을 관찰하니 이런 모습이 보였어요.   부동산 시장의 사람들을 세 그룹으로 나눌 수 있어요.   A 그룹: 투자 목적으로 집을 사는 사람들 B 그룹: 시장을 관찰하면서 실거주 목적으로 집을 사려는 사람들 C 그룹: 남들이 사니까 따라서 사려는 사람들   이 세 그룹은 시장의 흐름에 따라서 각기 다른 양상을 보여요.   우선 어떤 지역의 부동산 시장이 한동안 침체가 되어 있으면요, 나타나는 현상은요, 다음과 같아요. 1) 매물이 많아 진다 2) 급매가 많아 진다 3) 공급이 점차 부족해진다   시장이 침체되어 있으면요, 매물도 많고 급매도 많아요. 시장에 내놓아도 거래가 잘 되지 않으니까요. 그리고 건설사는 이 지역에 집을 지을 생각을 안하죠. 물량이 쌓여 있으니까요.   이렇게 시간이 지나게 되면요, 점차 공급 물량이 줄어들게 되요. 장기간 공급 물량은 없고 시장이 침체되면요, 어느 순간 공급이 수요보다 부족해지는 순간이 오게 되요.   이 때 가격이 회복세를 보일 준비를 하죠. 침체기에 B 그룹(잠재 소비자)의 사람들이 집을 사지 않고요, 돈이 있어도 높은 통장에 돈을 넣어두거나, 전세를 주고 전세로 살려고 하지 집을 사려고는 하지 않아요. 그래서 이 지역의 전세가율은 점차 높아져요.   시장이 몇 년 동안 침체 되었고, 공급이 부족하다는 신호가 있고, 전세가율이 높아질 때, 우선 A 그룹 (투자자) 의 사람들이 시장에 들어가요. A 그룹은 발빠르게 급매로 나온 물건 위주로 매수를 하죠. (보통 이렇게 급매로 두세 개 이상 다수의 부동산을 매수하고요, 임대 사업자니까 저렴한 가격으로 올수리 리모델링을 해서요, 다시 시장에 매물로 내놓거나 임대를 놓아요.)   이 때 B 그룹의 사람들은 시장을 관찰하고 있었던 사람들인데요, 갑자기 급매가 소진되는 것을 보게 되죠. 급매가 소진되고 A 그룹의 사람들에게 수리된 집이 평균보다 높은 가격에 나오는 것을 보면서요, “전세가나 매매가나 비슷하고 수리된건 가격도 높은데 집을 그냥 사버릴까”라는 생각을 천천히 하게 되요. 그리고 이들 중에 일부는 정말 집을 사게 되요.   이렇게 급매가 아닌 물건들도 천천히 소진이 되면서요, 공급도 부족하기 때문에 가격이 점차 상승하게 되요. 이렇게 가격이 상승하면서 C 그룹의 사람들은 “어! 옆집에 있는 누구도 집을 사네. 나도 대출 받아서 집을 사볼까?”라는 생각을 하게 되죠. 점점 시장에 진입하려는 사람들이 많아지는 거에요. C 그룹까지 시장에 들어오고 나면, 시장의 매물의 가격이 올라있고요, 이 때 A 그룹의 사람들은 수리해 두었던 물건을 차익을 얻고 매도하면서 시장에서 점차 나갈 준비를 해요. 부동산 시장에서 A, B, C 그룹의 어떤 그룹의 사람들이 지금 들어와 있는지 파악해 보셔야 해요. 이건 바로 부동산에 임장을 가셨을 때는 시장이 어떤 흐름에 속해 있는지 파악하려는 것과 같기 때문이에요. 만약 사려고 해도 매물도 별로 없고, 비싼 매물 밖에 없는 경우, 그리고 가만히 보니까, C 그룹의 사람들도 기대를 갖고 시장에 진입한 것 같은 경우, 과감하게 다른 지역을 알아보셔야 겠죠   우리가 수익을 얻기 위해서요, 매수하기 전에 반드시 질문해야 할 것이 있어요.   “낮은 가격에 소액으로 투자가 가능한가?” 라는 질문이에요.   이렇게 낮은 가격으로 소액 투자가 가능하려면요, 몇 가지 조건이 충족되어야 해요.     사야 말까 고민될때 확인할 3 Check Point!   1) 우선 매물로 나온 물량이 충분히 있어야 하고요, (가격협상 및 급매 매수 가능) 2) 건설사 공급 예정이 없어야 하고요, (입주 물량은 기사와 여러 웹싸이트에서 확인 가능) 3) 전세가율이 높아야 해요 (저평가 되어 있고 실투자금 적게 들어가는 투자 가능.) 다시 말하면요, 시장에 매물이 많아야, 다양한 물건 중에서 저렴한 물건을 '급매'로 살 수 있고요, 아직까지 사람들에게 인기가 없어야 저평가된 물건을 살 수 있죠. 실투자금이 적게 들어야 다양한 곳에 분산 투자도 가능하죠. 만약 여러분께서 어느 지역에 임장을 갔는데요,   위의 현상과는 달리, 매물이 매우 귀하고 없고요, 신규 분양 아파트도 인근에 예정이 되어 있고요, 실투자금이 많이 드는 매물이 있다면요, 과감하게 뒤를 돌아 나오셔야 해요. 만약 그 지역에 물건을 이미 갖고 있다면요, 시장이 이른 흐름을 보일 때는 서서히 매도 준비를 해야겠죠.   특정 부동산 시장에 갔더니 급매가 빠르게 소진되면서 A 그룹이 많다면요, 좋은 현상이고요, B그룹이 들어가면 그래도 늦지는 않은 상황이에요. 그런데 매물이 거의 없어지면서 C 그룹까지 들어가있으려 한다면 “팔고 나와야 할 시점”이 된거에요.   < 매도 tip >   고수들이 하시는 얘기가 있죠, “다음 사람이 먹을 것이 있어야 거래가 됩니다.” 라고요. 그런데 막상 매도할 때 가격을 높게 팔고 싶은 욕심이 생깁니다. 당연한 사람의 마음입니다. 지나고 나서 돌아보니 저 또한 머릿속으로는 그렇게 생각했지만 실제로 매도하려고 중개사님께 처음 내놓을 때는 냉정하지 못했던 것 같습니다.   파는 사람은 이득을 내고, 사는 사람도 싸게 느껴야 훌륭한 거래가 됩니다.   부동산에는 가격이 정해져 있지 않죠, 흥정이 가능하고 본인이 가격을 정하는 것입니다.잘 사는 것 보다 잘 파는 것이 투자의 성패를 좌우합니다.     첫째, 필자가 가진 물건이 누군가의 마음에 들게 하기 위해 노력해야 합니다. 이 부분은 필자가 매도하고자 하는 물건의 모든 장점을 하나도 빠짐없이 나열하고, 그로 인해 필자가 제시한 가격이 매우 합리적이며 적정한 가격임을 공인중개업소를 통해 어필해야 합니다. 예를 들어 입주하며 전체 수리를 했다면 수리가 되지 않은 기본형의 물건보다 얼마나 깨끗하고 세련되었는지를 어필하는 것입니다. 경험상 인테리어에 인 비용은 매도가에 모두 반영해 비싸게 매도할 수는 없습니다. 다만, 그 시장에서 동일 평형대의 물건 가운데 빠르게 매도할 수 있는 효과가 있을 뿐입니다. 감가상각이 고려되기도 하고, 인테리어라는 것이 불특정 다수의 마음에 들기란 어렵기 때문입니다. 그래서 필자의 투자물건 인테리어 스타일은 매뉴얼처럼 정해져 있습니다. 최대한 모던하고 심플하게 인테리어를 하여 많은 임대수요자뿐만 아니라 향후 매도 대상자의 마음에 들도록 노력합니다.     둘째, 중개사들의 가격 조정에 흔들리지 않는 '자기 확신'이 있어야 합니다.   여기서 자기 확신이란 내 물건에 대한 확신을 의미합니다. 매도 물건이 그 지역 동일 단지, 동일 평형 여러 물건 가운데 객관적인 여러 이유들로 인해 합리적인 가격이어야 합니다. 예를 들어 로얄층과 비로얄층이 평소 3000만원 정도의 차이가 있는 단지가 있고, 보유하고 있는 물건은 비로얄층이라고 가정하겠습니다. 매물로 나온 로얄층 물건이 4억원인데 필자가 보유한 비로얄층도 4억원이라는 가격에 내놓는다면, 매수자들은 필자의 보유 물건을 보기 위한 시간조차 아까워할 것입니다.   하지만 비로얄층 물건이 3억8000만원인데 ‘특 올수리’라는 조건이 붙는다면 비로얄층이지만 그 물건에 대해 ‘얼마나 특 올수리가 되어있지?’하는 흥미나 호기심으로 물건을 보러 갈 수 있습니다. 누군가가 물건을 보러 오기 시작하면 중개사들은 협상을 하기 시작합니다. 매수자들은 저렴하게 부동산을 사는 것을 목표로 하기 때문에 당연한 현상입니다. 이때 가격 조정에서 흔들리지 않기 위해서는 시장에 나와 있는 내 보유 물건과 동일 평형 물건의 상태와 가격을 정확히 꾀고 있어야 합니다. 시장에 나와있는 물건 중 로얄층이 몇 건인지, 로얄층의 방향 및 수리상태가 가장 좋은 물건(가장 빠르게 매도될 물건)의 가격은 어떤지, 비로얄층 물건의 방향 및 수리 상태(올수리, 부분수리, 기본형 등)와 가격을 파악한 뒤 어떤 매물이 어느 정도의 가격으로 소진되고 있는지 파악하는 것입니다. 내 물건이 비록 비로얄 층이지만, 시장에 나온 비로얄층 물건들 중 가장 상태가 좋기 때문에 로얄층 물건이 다 소진 된 후 내 물건이 소진되겠구나를 예상해 볼 수 있습니다.   로얄층이 다 소진된 후나 저렴한 비로얄층 물건을 찾는 매수자가 나타나서 중개사가 가격 협상을 하려고 할 때 “중개사님 지금 비로얄층 매물로 나온 물건들 중에 제 물건의 상태가 가장 좋다는 걸 알고 있어요. 얼마 전 로얄층이 4억1000만원에 거래 된 후 로얄층 매물도 없는 걸로 알고요. 그렇게 많이 가격을 조정하시면 힘들 것 같아요. 좀 더 기다려 보겠습니다.”라고 당당하게 말할 수 있어야 합니다. 물론 시장 상황에 따라 여러 가지 변수들이 더 있지만 말입니다. 그래서 필자는 보유 물건을 매도하기 위해서 그 보유 물건지의 매도 임장을 꼭 합니다. 요즘 보유 물건지의 시장 상황은 어떤지를 파악하고, 시장에 나온 내 보유물건과 경쟁 상대가 되는 매물의 상태 등을 파악합니다.   셋째, 팔고 나면 좀 더 오를지도 모른다는 노파심에 대해 자신과 싸워야 합니다.   이부분이 가장 중요하고, 필자 역시 매도시 가장 어려운 부분입니다. 그래서 투자 원칙과 목적이 분명해야 합니다. 물건을 매수하면서 원칙에 맞게 세팅했을 것이고, 그 원칙은 투자 수익률 목표에 근거하였을 것입니다. 매도 타이밍에 이 물건의 목표 매도가격이 수억원이었다면, 그 목표를 달성했을 때 과감하게 매도해야 합니다. 간혹 그 목표 수익률을 달성하지 못했더라도 기회비용 측면에서 더 과감하게 매도하고 빠져나와 좀 더 좋은 물건에 투자해야 합니다. 이는 말이 쉽지 필자 또한 매도 시 보유 물건에 대한 애정이 가득해져서 여러 마음이 드는 것이 사실입니다. 하지만 매도 후 투자할 더 좋은 수익률의 물건을 생각하며 매도 하는 게 늘 맞았던 것 같습니다.   발품과 손품을 팔아 목표 수익률에 맞는 부동산을 매수하고, 보유 기간 동안 애지중지 관리하지만 결국 수익으로 돌아오는 것은 매도 시점입니다. 매도를 얼마나 잘 하느냐에 따라 수익률이 좌우되기 때문입니다. 매도 시점 보유물건이 목표수익률에 도달했다면 과감한 매도가 필요합니다. 간혹 목표수익률에 도달하지 못했는데 기회비용 측면에서 또다른 더 좋은 투자 물건이 있다면 이 또한 과감한 매도가 필요합니다.   "매도는 과감하게!" 여러분들의 생각은 어떠신가요?결론은 보유한 매물을 팔기로 했다면 과감하게 매도해야 한다는 것입니다. 투자란 어떤 종목이든 저렴하게 사고, 비싸게 팔아야 합니다. 매도 후 가격이 좀 더 오를 것 같더라도 그 다음 매수자의 몫이라고 생각하는 편이 낫습니다.