안전마진 3억? '서민들의 마지막 서울 입성 기회'라는 이곳
오늘은 서울 TOP5 뉴타운 중 노량진 뉴타운에 대해 이야기하려 한다. 고객분들이 노량진 뉴타운에서 가장 관심이 있는 구역은 1구역이나 3구역이다. 이유는 9호선 역에서 가장 가깝기 때문이다.
역세권이 중요하긴 하지만 그것보다 중요한 건 시간이다. 내가 완공을 위해 기다리는 2년이 비과세를 만들고, 다른 상급지로 갈아탈 수 있는 2년이 될 수 있기 때문이다. 무조건 역세권만 찾기보단 정확한 전략을 가지고 내 집 마련이나 투자를 하는 것이 좋다.관리처분 인가 후의 입주권의 전략은 크게 아래 2개와 같다.
전략 1.(실거주) 대체주택 비과세 전략으로 5년 이상 2주택 모두 비과세
전략 2.(투자) 2년 보유기간 채우고 양도세 일반 세율로 팔기
관리처분 인가 후 매물은 위와 같은 전략이 가능하다. 노량진에서 위와 같은 전략이 가능한 구역이 바로 노량진 뉴타운 6구역이다. 9호선 이용이 가능해 강남과 20분 내로 이동이 가능하다. 또한 앞서 이야기 한 입주권 전략을 쓸 수 있는 구역이 바로 노량진 뉴타운 6구역이다.
세대수도 약 1500세대에 자이와 SK 컨소시엄으로 진행해 기대감이 높은 구역이다.노량진 뉴타운에서 입주권 전략을 쓸 수 있는 구역은 노량진 6구역이다. 전매 제한도 상관없는 지역이기 때문이다. 그럼 2021년 10월 현재 시세는 어떻게 될까?
개인적으로 제목과 같이 지금 투자하면 얼마가 남을지 궁금하다. 뒤에서 이야기하겠지만 현재 인근 6년 차 32평 실거래가가 17.5억 정도이다. 그렇다면 현재 구축보다 비싼 가격이다. 하지만 개인적으로 3억 선의 안전마진이 확보된 것으로 보인다. 부동산 시세 상승분은 덤이다. 그 이유에 대해 한번 이야기해보겠다.앞서 북아현 2구역에서 설명드렸듯, 가치와 가격으로 비교해 보도록 하겠다.
가치: 7,9호선으로 3대 업무지구 출퇴근 20분의 황금 직주근접지
이번 노량진 뉴타운 6구역은 입지가치를 좀 더 구체적으로 보려고 한다. 나는 보통 재개발 입지를 볼 때 직장, 교통, 학군, 환경 4가지를 기준으로 판단한다. 입지가치 기준에 대해서는 칼럼으로 추후 이야기하겠다.내가 보는 노량진 뉴타운 6구역의 입지는 아래와 같다. 이것에 대해 자세히 내 생각을 이야기해보려 한다.
1. 직장
현재 동작구 내 일자리는 11만 개이다. 서울 25개 시군구 중 0위이다. 위 그림으로 유추해 볼 때 노량진 뉴타운이 속해 있는 동작구는 전형적인 주거지로서의 면모를 보인다. 동작구보다 교통이 연결돼 있는 주변 지역의 일자리가 압도적으로 많기 때문이다. 전반적으로 보았을 때 직주근접에 따른 입지로 보인다. 그래서 B로 선정했다.
2. 교통
노량진은 교통에 대해 가장 할 말이 많은 지역이다. 강남뿐 아니라 주요 업무지구인 여의도, 종로 등을 30분 이내로 갈 수 있기 때문이다. 어떻게 보면 용산과 같이 강 아래에 중심에 위치한 지역이래 봐도 무방하다. 즉, 사통팔달 지역이다.그럼에도 교통에 가장 중요한 기준은 강남이다. 일자리가 압도적으로 많기 때문이다.
현재 노량진 뉴타운 6구역은 7호선과 9호선도 이용 가능하다. 강남 직장의 메카라 할 수 있는 논현, 학동, 강남구청을 20분 내외로 이동이 가능하다. 그래서 개인적으로 교통 등급은 S라 생각한다. 노량진 뉴타운은 강남 → 반포→흑석→노량진으로 가격에 영향이 있을 것으로 예상된다. 이유는 교통과 밀접한 연관성이 있다. 9호선과 연결된 새 아파트 지역이기 때문이다. 그래서 서로 위에 서열을 통해 비교하며 가격이 유지될 것으로 보인다.
3. 학군
위 사진을 보면 노량진 뉴타운 주변 중학교 들은 학업성취도가 그리 높지 않은 것을 볼 수 있다. 앞서 북아현 2구역 칼럼에서도 이야기했지만, 재개발 주변지역이 노후해서 진행되는 만큼 학군이 좋을 수 있는 부분이 어렵다. 사실 새 아파트가 생기면 가장 크게 향상되는 것이 학군이다. 그곳에 사는 사람이 바뀌면 학군도 바뀐다. 다만 시간이 걸린다.
이는 대표적으로 마포 대흥역 주변의 학군을 봐도 알 수 있다.현재 개인적으로 노량진 재개발 지역에서 학군은 C이다. 하지만 잠재적인 부분이 많다고 생각한다. 노량진은 다들 아시겠지만 예전부터 공무원이나 입시 관련 큰 학원가 중 하나이다. 이 학원가의 인프라가 새 아파트와 만났을 때의 시너지가 기대된다. 개인적으로 시간이 걸리겠지만 좋은 학원가로 형성된다면, 반포나 흑석에 버금가는 대표 학군 지역이 되리라고 생각한다.
4. 환경
상권을 볼 때 가장 중요한 점은 외부 수요를 끌어들일 상권인가 살펴보는 것이다. 예를 들어 스타필드나 큰 규모의 백화점처럼 말이다. 현재 노량진은 재수학원 나 고시공부를 위한 상권 형성이 되어 있다. 앞으로 노량진 뉴타운이 완성해서 들어섰을 때 이런 상권이 어떻게 바뀔지도 궁금하다. 환경에서 다른게 중요한 게 대학병원 시설이다. 차량으로 10분-15분 내 중앙대병원과 한림대강남성심병원이 있다는 것이 좋다. 앞서 학군과 마찬가지로 환경 부분도 좋은 지역이 아니라 좋아질 지역을 봐야 한다.
가격: 상도 파크자이와의 비교
현재 노량진 뉴타운 7구역의 84기준 프리미엄은 0이다. 여기서 예상 조합원 분양가까지 더했을 때 총 매가는 00이다. 현재 합리적으로 비교할 수 있는 아파트가 인근에 있다. 바로 상도 파크자이이다. 현재 상도 파크자이 실거래가는 17억 전후로 형성되어 있다. 그리고 네이버부동산 호가는 18-19억 선으로 형성되어 있다.
상도 파크자이VS노량진 뉴타운 6구역
여기서 고려해 봐야 할 것이 바로 가치 비교이다. 이 가치의 차이를 합리적으로 가격 환산해야 한다. 1분 초역세권, 약 470세대, 현재 6년 차 아파트인 상도 파크자이의 가치와 도보 8분 역세권, 약 1900세대, 완공이 4-5년 남은 노량진 뉴타운 6구역의 34평 기준으로 4억 원 전후의 가격 차이가 있을 것으로 예상한다.
그렇다면 노량진 뉴타운 6구역의 안전마진은 34평 기준 약 0억 원이다.
그리고 안전마진뿐 아니라 계산할 것이 하나 더 있다. 바로 시간이다. 사실 재개발에서 시간은 돈과 같은 비용이라 생각한다. 노량진 뉴타운 7구역은 관리처분 인가 000년 0월에 났다. 현재 완공은 00년에 예정이다.노량진 7구역이 관리처분 인가로 인한 기간에 대한 확실성이 있다. 다만, 이주 시에 기간에 대한 불확실성이 있으니 이 부분을 보수적으로 생각하는 것이 좋다.
노량진 뉴타운 7구역은 앞으로 0년 뒤 새 아파트로 입주할 예정이다. 사실 관리처분 인가 후의 매물은 아파트를 사는 것과 다름없다. 그리고 앞서 이야기했던 전략인 관리처분 인가 후 구역이나 물건으로 대체주택 비과세 전략으로 5년 이상 비과세 요건 맞추기가 가능하다. 현재는 부동산 규제로 인한 일시적 2가구 비과세가 종전 주택을 1년 안에 매도하고 신규주택으로 1년 안에 전입해야 한다.
하지만 재개발 입주권을 통해 대체주택 특례조항을 사용한다면 5년까지도 2주택을 보유하면서 비과세가 가능하다. 이 부분은 추후 칼럼으로 이야기하겠다.