핫(Hot)한 분양권 투자분석

[조던]

핫(Hot)한 분양권 투자분석

분양권이란 무엇인가?

아파트에 들어갈 수 있는 입주권을 말한다.

그렇다면 분양권이 요즘 왜 핫(Hot)하게 되었는가?

소위 돈이 되기 때문이다.

그럼 이런 적이 없엇는가?

예전에도 분명히 있었다.

요즘과 비슷한 가장 최근은 2000년대 초반이다.

그럼 어떻게 분양권이 뜨겁게 달아올랐는가?

그 때 당시에도 비슷했는가?

그렇다 지금과 크게 다르지 않았다.

오히려 2000년대 초반에는 지금보다 분양권 전매자율화 정도가 심했기 때문에 더 뜨거웠다고 볼 수 있다.

그럼 분양권은 왜 뜨거울 수 밖에 없는가? 

아파트로 가는 가장 짧은 길이기 때문이다.

재건축, 재개발보다 사업기간이 가장 짧다.

아파트 터파기 하면서 분양을 한다.

소위 선분양이다.

그렇게 때문에 3년 정도면 대단지 아파트라도 지어지기 때문에 3년 후라면 아파트에 입주할 수 있다.

그러나 재건축, 재개발은 어떤가?

하세월이다.

안전진단, 시공사선정, 조합설립 등등을 해서 분양을 해야 그제야 3년 남은 분양권 형태가 된다.

그러나 분양권은 그렇지 않다.

당장 3년 후면 분양하는 아파트에 들어갈 수 있다.

그런데 분양권이 핫 해질 수 밖에 없는 이유가 또 있다.

그 전은 항상 건설경기를 비롯한 국내경기가 아주 어려웠다가 경기를 살리는 차원에서 모든 규제를 풀게 된다.

그 중 핵폭탄의 뇌관과 같은 것이 분양권이다.

그리고 그 뇌관을 풀 수 밖에 없게 만드는 경기침체가 있어야 분양권이 풀린다.

그런 의미에서 1997년 IMF가 있었고 2008년도 세계금융위기가 있었다.

그리고 우리나라는 부동산 규제의 끝판왕이라 할 수 있는 분양권 규제마저 풀었다.

IMF는 바로 전매가 가능한 규제를 풀었고 세계금융위기 이후는 수도권은 1년 후에는 전매제한을 없앴다.

아마도 강남 개포동에 재건축아파트가 그렇게 프리미엄이 많이 붙지 않았다면 그리고 현재 그렇게 뜨겁지 않았다면 1년이라는 전매제한마저 다 풀었을지도 모른다.

그러나 1년이라는 전매제한이 있는데도 불구하고 정말 뜨겁게 달아올랐다.

그럼 왜 분양권은 뜨거워질 수 밖에 없는가?

프리미엄에 대한 단기매도 때문이다.

분양권의 열기를 빠르게 죽이는 것은 무엇일까?

3년 이후 등기칠 때까지 묶어두면 끝난다.

왜냐하면 분양권을 등기 이후로 묶어버린다면 등기를 해야 하고 잔금을 내야한다.

이 두 가지 등기와 잔금이 의미하는바는 양도세를 내야하고 목돈을 마련해야 한다는 것이다.

그럼 세금과 목돈 때문에 실수요자나 돈이 많은 사람만이 붙을 수 있는 시장으로 바뀐다는 것이다.

그렇다면 가수요와 돈 없이 혹은 신분 노출이 되는 사람들은 빠르게 다른 시장으로 옮겨가버린다.

그러기에 얼마 전 정부의 발표가 등기 이후 팔 수 있도록 하는 규제가 붙는가가 규제의 관점이었는데 그것이 되질 않았다.

그러므로 아직은 분양권 투자를 하는 것이 유효하다.

그럼 분양권을 투자해서 돈을 벌 수 있는가가 중요하다.

아직은 돈을 벌 수 있다.

그럼 어떻게 돈을 벌 수 있는가 살펴보기로 하자.

2014년 정도부터 분양권으로 돈을 벌기 시작하는 사람들이 나타나기 시작했다.

물론 이때는 서울의 빌라투자시점과 수도권 아파트 투자시점과 시기가 일치한다.

그럼 이들은 돈을 어떻게 벌었는가?

아파트에 분양을 하면 미분양이 나는 것은 당연했던 시절이었는데 이때 수도권에서 분양이 되기 시작한 시점이다.

미달이 되지 않았고 심지어 1순위에서 마감이 되었다.

그러니 분양권 넣어보러 온 사람들이 있었을 것이고 그 주변을 돌아보니 이미 지어지고 있는 아파트를 보게 된다.

자연스럽게 분양사무실에서 여기 로얄층도 미분양이고 분양권이 1년 있다 전매가 가능하다는 말도 듣게 된다.

'설마 오르겠어?'라는 생각이었지만 안 되면 그냥 입주하면 되지라는 실수요자의 입장으로 분양권을 사게 되었다.

그리고 몇 달 후 인근에 분양하는 아파트의 홍보 때문에 주변 아파트 홍보도 되었고 미분양 물건이 팔려 나가고 있음을 알게 되었다.

그리고 자신의 분양권도 프리미엄이 붙은 것을 알게 되었다.

계약금 10%와 중도금 무이자 혜택으로 몇 천만 원을 벌게 된게 신기하면서 이거 돈 되겠는 걸? 하는 생각이 들게 된다.

그러면서 이런 비슷한 미분양을 찾아 몇 건을 하게 되면 운 좋게 돈을 버는 시나리오가 완성된다.

그럼 현재는 어떤 시장인가?

이런 줍는 시장은 지나갔다.

그러나 그 때보다 불확실성은 제거가 되었다.

즉 당첨만 된다면 웃돈을 얹어서 확실하게 팔 수 있는 시장이 된 것이다.

그럼 어떻게 해야 하는가?

일단 국민은행 사이트에 접속해보자.

국민은행 주택청약 https://oland.kbstar.com/quics?page=ohsubs

국민은행 주택청약 사이트에 접속한다.

여기서 가상으로 주택청약을 해볼 수 있다.

메뉴에 인터넷 청약을 누르면 가상체험관이라는 것이 있다.

이것을 눌러 가상체험을 해보면 자신의 점수가 몇 점인지 알 수있다.

이것을 해보려면 국민은행 공인인증서가 있어야 한다.

그러니 공인인증서를 만들어서 접속해보면 된다.

여기서의 핵심은 청약가점이 얼마인가이다.

그러니까 내가 아파트에 청약할 때 가점이 얼마인가를 알아야 내가 당첨될 수 있는가? 아니면 택도 없는가?가 나온다.

그러니 다른 것은 생략하고 청약 가점의 형성은 어떻게 되는지 살펴보자.

무주택기간에 대한 청약 가점이다.

만 15년 이상이라면 32점이 된다.

그러니까 그것이 무주택기간 최대 획득할 수 있는 점수다.

두 번째 부양가족수이다.

6명 이상일 때 35점이 주어진다.

그러니까 무주택 만 15년 이상과 부양가족 6명 이상이라면 67점이 된다.

그리고 청약통장 가입기간이 15년 이상이라면 17점이 주어져서 세가지 점수를 모두 합하면 84점이 된다.

즉 84점이 만점이다.

그럼 이것이 의미하는 바가 무엇인가?

 가점제, 추첨제의 핵심의미는 공공건설임대주택 중 85m2초과이거나 수도권 보금자리주택은 100%라는 얘기다.

즉 가점만 높으면 그냥 당첨이라는 얘기다.

보금자리주택과 같은 경우는 분양가 자체가 워낙 낮다보니 당첨만 되어도 웃돈이 그냥 붙는 형국이다.

그러니 가점이 높은 사람은 청약할만 하다는 것이다.

그럼 얼마정도가 높은 가점이냐?

70점을 넘어가면 굉장히 높은 점수이고 거의 당첨이다. 그리고 60점만 되어도 웬만한 곳은 넣어볼만 하다.

그러니 이런 사람이라면 100% 가점제에서 청약을 적극적으로 넣어야 한다.

물론 자신이 실거주용으로도 생각하면서 청약을 한다면 지금이 기회가 아닐 수 없다.

어느곳에 넣어야 하는가?

국민은행 청약 경쟁률  https://oland.kbstar.com/quics?page=C027485

여기에 접속하면 어떤 곳이 사람들이 많이 몰리고 어떤 곳은 미분양이 나는지 알 수 있다.

위에서부터 하나씩 눌러보면 어디가 인기단지인지 알 수 있다.

여기서 서울 송파 두산위브를 눌러보자.

인기단지임이 드러났다.

1순위에서 마감되었으며 당해에서 마감되었다.

1순위 경쟁률은 15:!, 20:1정도 되었고 주택형이 59.XXX은 24평형으로보면 되고 84.XXX은 32평형으로 보면 된다.

이런 곳은 피가 많이 붙는다.

경기권 인기단지는 3000-5000정도이고 서울은 1억은 그냥 넘어간다.

개포는 물론이고 위례, 하남 미사도 1억이 넘는다.

그러니 지금 분양권은 전성기를 맞고 있다고 보면 된다.

 바로 아래에 있는 경기 용인의 하우스디 동백 카바나 단지이다.

줄줄이 미달이 났고 2순위도 겨우 1:1을 넘는다.

이런 곳은 계약금도 안 내는 경우가 생긴다.

그럼 청약 광풍이라 하는데 이런 곳은 왜 생기는가?

청약광풍은 인기지역 인기단지에만 생긴다는 것이다.

이것들을 죽 눌러보면 어디가 인기단지이고 어디가 인기단지가 아닌지 알 수있다.

그러니 만약 자신이 앞으로 어디에 청약을 하고 싶다면 미리 그 지역 인근에서 분양을 했는데 1순위 마감이 되었는지 아니면 미달이 났는지를 살펴보고 청약하는 것이 현명하다.

몇 번 눌러보면 그리고 알 수 있는 것이 또 있다.

인기단지는 기술이 필요없다는 점이다.

즉 프리미엄이 많이 붙는 지역은 경쟁률이 수십대일이나 수백대일이 나온다.

그냥 부지런하고 운좋은 사람이 되는 것이다.

그러니 그냥 발바닥에 땀이 차도록 다니면서 넣어 당청되면 되는 것이다.

그리고 보금자리 주택과 같이 청약 가점이 당락을 좌우하는 경우는 100% 가점제이니 무주택기간 부양자녀수 청약통장 가입기간을 따져서 정말 내가 당첨이 될 수 있는가를 따져보고 넣으면 되는 것이다.

그러면 청약 가점은 얼마나 되어야 하는가 알아보자.

청약 가점조회 사이트를 알아보자.

청약 가점 조회 https://oland.kbstar.com/quics?page=C027452

 
청약가점 사이트에 접속하면 이런 화면이 보인다.

여기서 하나를 눌러보자.

경기 한양수자인 안양역이다.

최근에 분양한 것으로 얼마나 높은지 보자.

여기서 볼 것은 최저이다.

24평형 인기평면인 59.4745A는 58점 정도면 당해에서 당첨이 되었다는 뜻이다.

비인기평면 24평형은 46점에도 당첨이 되었다.

인기평면일수록 프리미엄도 많이 붙으니 청약통장을 쓰는 것이다.

그리고 당해가 무엇인가?

당해란 입주자 입주공고일 현재 2년이상 해당지역에 거주한 자를 의미한다.

그러니 그 지역 사람을 더 우대한다는 뜻이다.

만약 살고 싶은 지역이 있다면 그 지역으로 전입을 하는 것도 한 방법이라 할 수 있겠다.

32평의 경우는 가점이 안 좋은 C타입도  25점에도 당첨이 되었다.

그러니 점수가 무척 높아야지 당첨이 되는 것은 아니라는 뜻이다.

다른 청약단지를 살펴보자

인천 청라 국제금융단지 한양수자인이다.

당해를 넘어 수도권까지 갔고 84B타입은 미달 되었다.

이런 곳은 프리미엄이 잘 붙지 않는다.

가점제 사이트도 경쟁률과 마찬가지로 눌러보면 어디가 좋은지 미달이 나는지 알 수있다.

특별분양대상자도 노려볼만하다.

다자녀, 국가유공자, 신혼부부 등은 조건이 되고 단지가 좋다면 적극 청약에 나서는 것도 좋다.

지금 분양권 시장은 한마디로 로또처럼 되고 있다.

로또는 가점이 아닌 추첨제 형식에서 나온다.

가점이 높은 사람은 가려서 청약에 임해야 한다.

앞으로의 분양권 시장은 어떻게 될 것인가?

계속해서 뉴스를 주목하면 될 것 같다.

뉴스에 프리미엄이 몇 천 아니 몇 억이 붙었네 하는 뉴스가 계속해서 나오면 경기를 살리는 것도 살리는 것이지만 정부에서 부담을 느끼게 된다.

그러면 분양권 전매제한을 입주시까지로 제한 할 수 있다.

그러면 분양권 시장은 한번에 죽어버린다.

그것을 내년 대선까지 끌고 갈 것인지 아니면 그 전에 죽일 것인지는 민심에 달려있다.

지금 가계부채가 심각하기 때문에 조금씩 분양권을 옥죄고는 있다.

언제가 될지는 모른다.

그러나 그렇게 된다면 프리미엄을 노리고 분양권을 여러개 받았던 사람들은 중도금 대출 이자와 잔금마련(전세로 하겠지만)에 애를 먹을 가능성이 많다.

예전에도 10개씩 찍고 수 억원을 벌었던 사람도 마지막에 몇 개 분양권 물려서 결국 자신이 먹었던 피 다 토해내고 겨우 본전을 차린 경우를 많이 봤다.

그래서 그전에 분양권 했던 사람들 지금 시장에서 안 움직이는 사람들 많이 있다.

그러나 실수요자라면 한번 도전해 볼만 하다.

실수요자가 아니더라도 한 건정도는 자신이 감당할 정도라면 적극 청약에 나서는 것도 나쁘지는 않다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777

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[샤샤~~]

청라 한양 실거주 목적으로 계약까지했습니다~ 공항철도 출퇴근 가능하고 수도권에 4억으로 이만한 새집 마련하기가 쉽지는 않다고 생각해서요..^^

[안목]

피가 되고 살이 되는 정보 감사합니다. 아직 보금자리주택 남아 있나요?

[머슴ㅋㅋ]

고양시 향동지구 리슈빌84 타입으로 계약했네요, 1층이라 전 오히려 싸고 좋은데, 이런저런 불편사항도 있다고 하네요,
정말 고심하고, 직접 가보고 여기면 되겠다,,,해서 향동지구 계약한건데 여기 어떻게 보시는지 의견 구해도 될까요?

[아름다운카리스마]

떳다방을 하지 않고서는 알수없는 그들만의 세계와 그들위에서 노력하는 투자자의 진지한 고민들을 잘 보았습니다
연휴인데도 좋은 내용 감사합니다~

[햇빛사냥]

감사합니다.

[밍밍]

우와... 디테일한 분석 감사합니다.!!

[행복한인생]

좋은 내용 감사합니다.

[일독일행 유근용]

좋은 내용 감사합니다~^^

[대박코끼리]

사실 분양권은 부동산투자의 시작이라고도 할 수 있습니다.
세종시 4생활권은 아직 열기도 전에 너무 핫합니다.
분양권투자 세종시 4생활권..

[좋은생각]

좋은 내용 공부 잘하였습니다. 감사합니다^^

[스머펫]

뒤늦게 분양권에 관심갖고 있었는데 디테일한 정보 감사합니다.!!^^

[U2U2]

서울 아파트 청약을 위해서 서울 친구 집으로 전입신고(따로 세대구성)를 하였는데...
주민센터에서 한 아파트에 두세대가 같이 있을수없다고 반려해버리네요
사실 관계가 확실하면 계약서 첨부해서 민원 넣으라고 합니다..
1. 이런식으로 서울로 전입이 불가하다면 다른 분들은 모두 자기 거주지역에서만 청약을 하시나요?
2. 안된다면 지역에 관계없이 청약 할수 있는 지역은 어디가 있나요?

[likesport]

그렇군요~~ 그런데 분양권 프리미엄을 주고 사는 경우 분양가 프리미엄 부분을 현금주고 거래 하는 방식으로 이뤄지는 건가요? 계약서에는 분양금액보다 조금높여서 작성을 하구요.
궁금합니다~~~

[자유롭게]

분양권 좋은 정보 감사합니다

[yunee]

조던님의 글을 통해 많을걸 배웁니다. 감사합니다.

[망고스카이]

감사합니다

[거리의 시인들]

이때부터 멋모르고 분양권 투자했네요