재개발 조합원 지분 시세가 떨어지면서 일반분양가보다도 낮은 조합원 매물이 나오지만 거래시장은 조용하다. 옥수제12구역 등 재개발 막바지 사업장이 몰려있는 성동구 일대도 초기의 인기와 달리 지분시세가 뚝 떨어져서 매물이 나오고 있다. 지분쪼개기가 덜해 사업수익성이 좋은 대규모 사업장도 경기 침체에 영향으로 실수요자들에게 외면 받고 있다.
● 조합원 지분시세 일반분양가보다 낮아도 거래는 없어
강북구 미아뉴타운지구제8구역은 대형면적이 미달과 경기침체로 조합원매물이 일반분양가보다 낮게 매물이 나오고 있다. 11월 28일 조합원동호수추첨이 진행되고 매물을 팔아달라는 조합원 매물은 늘었다. 여기에 일반분양 청약접수가 12월 3일부터 진행 되었지만 대형면적 145㎡가 미달됐다.
조합원분 프리미엄은 가격이 가장 높았던 올 6월 대비 3000만원 하락했다. 이에 조합원분 시세가 일반분양가보다도 낮게 형성되고 있다. 82㎡ 소형 조합원분양가는 2억5000만원이다. 프리미엄은 6000만~8000만원 형성되어 시세가 3억1000만~3억3000만원이다. 한편, 기준층 일반분양가가 3억5560만원으로 조합원 매물 시세가 2500만~4500만원 가량 저렴하다. 일반분양이 없는 109㎡ 시세는 조합원분양가 3억5000만원에 프리미엄이 7000만~1억원 선으로 총 4억2000만~4억5000만원 선이다.
11월 20일 뉴타운 사업에서 재정비촉진지구 지정된 동대문구 전농,답십리뉴타운은 토지거래허가구역 규제 강화로 호재에도 불구 거래가 꽁꽁 얼어붙었다. 재정비촉진지구로 지정되면 1년간 재정비촉진특별법에 따른 토지거래허가구역으로 지정되어 20㎡초과는 허가를 받아야 하기 때문이다.
과거 재개발 시장이 활황일 때 재정비촉진지구로 지정되면 지분시세가 오르는 것이 일반적이었는데 최근 경기침체로 호재보다는 까다로운 거래조건에 시장이 민감한 반응을 보이고 있다.
재정비촉진지구 지정 전엔 3.3㎡당 1400만~1500만원에 매물이 나왔지만 지정 이후는 3.3㎡당 1000만~1200만원 선에 나와도 거래가 힘들다. 전농답십리재정비촉진지구에 포함된 전농8구역은 전농7구역보다 지분쪼개기가 적어 사업수익성은 높은 편이지만 조용하다.
뉴타운 공인에 따르면 "구청에서 추가 공람도 없이 재정비촉진지구로 지정하는 바람에 추가부담금을 피해 팔고 나가려는 집주인들이 낭패를 보고 있다. 뒤늦게 재정비촉진지구 지정 사실을 알게 된 집주인들은 매도 타이밍을 놓쳐 이러지도 저러지도 못하며 매물 가격을 낮추고 있지만 찾는 사람이 없다"라며 시장 상황을 전했다.
성동구 옥수동 옥수제12구역은 관리처분인가 신청에 들어가 관리처분인가가 곧 떨어질 예정이다. 옥수제3구역도 사업시행인가 공람을 마쳤다. 한때 지분쪼개기로 인해 일반분양 물량이 없어 문제가 되었지만 조합원 지분을 결합하면 조합원으로 인정해주는 서울시 조례 개정 때문에 조합원 프리미엄은 뚝 떨어졌다. 소형면적으로 갈 수 있는 42㎡ 재개발 지분시세가 9월 1억 5000만원에서 11월엔 7000만~8000만원까지 하락했다.
● 거래 부진해도, 11월 한 달간 재개발 사업진행은 순조로운 편
거래시장은 조용했지만 강북권 중심으로 재개발 사업진행은 순조롭게 이뤄졌다. 11월 한 달간 사업장이 진행 된 곳은 동대문 6곳, 동작 2곳, 마포 5곳, 성북 3곳, 성동 3곳, 은평 2곳, 용산 1곳, 강북 1곳, 관악 2곳 등 총 25개 구역이다. 구역별 공람, 신청 등 사업진행이 이뤄졌다.
특히 동대문구는 전농답십리뉴타운이 재정비촉진지구로 지정되었으며 답십리제18구역, 용두제5구역, 청량리제7구역 등은 사업시행인가를 위한 공람에 들어갔다.
마포구 상수동, 용강동 재개발 구역 사업도 비교적 빠르게 움직이고 있다. 용강동 용강2,3구역은 올 6월 구역지정을 받았는데 11월 20일부터 12월 22일까지 사업시행인가를 위한 공람에 들어갔다. 용강동2,3구역보다는 사업 진척이 더디지만 올 2월~3월 조합설립인가를 받고 11월 한 달간 사업시행인가 공람 기간을 마쳤다. 대흥동 대흥제3구역은 11월 21일에 사업시행인가 신청에 들어가 12월 4일부터 한 달간 주민공람에 들어갔다.
● 재개발 막바지 사업장 조합원 추가부담 늘어 매물 증가할 것
재개발 거래시장은 재개발 수익성 악화와 경기 여건 때문에 장기 침체로 이어지고 있다. 입지가 좋은 사업장이나 조합원 수익성이 괜찮은 곳도 거래를 찾아보기 어렵고 지분시세 하락세는 커지고 있다.
비싼 프리미엄 매물을 대출까지 이용해 사들인 조합원 부담은 더욱 커지고 있다. 막바지 사업장 조합원 중에는 경기 침체가 닥치면서 철거주택담보대출금을 갚지 못해 이주비를 받지 못하게 되는 등 어려움을 겪는 수도 있다. 이에 따라 무리하게 투자한 조합원들이 자금 부담에 못 이겨 매물을 내놓을 경우 매물이 증가하게 되고 지분시세 하락이 지속될 것으로 보인다.
[부동산114 이미윤과장]