공유경제와 부동산시장의 상생과 하모니
2008년 하버드 대학교 로렌스 교수가 ‘공유경제(Sharing Economy)’를 말한 지 몇 년 지나지 않지만, 공유경제를 표방한 많은 서비스가 출시되었다. 소유의 개념이 강했던 부분들이 공유라는 새로운 경제모델로 거듭나기 시작하면서 세계적으로 공유경제의 규모는 급속도로 성장하고 있다. 공유경제는 자신이 소유한 물품이나 자원을 다른 사람에게 빌려 주거나, 물품이나 서비스를 구매하지 않고 필요한 만큼 빌려 쓰는 소비 형태를 뜻한다. 또한, 대량 생산과 과잉 소비로부터 발생한 남는 재화를 나누고 소비하는 것을 ‘협력적 소비’라고 하는데 안 입는 옷, 자동차, 집 공간 등 소유의 개념을 넘어 협력적 소비의 대상으로 보고 있다.
9월 초, 미래창조과학부와 서울특별시가 주관한 ‘2014 스마트 클라우드쇼’에서는 공유경제와 관련하여 많은 화두가 제시되었다. IT와 기술진보는 공유경제의 인프라가 되었고, 새로운 비즈니스 챤스와 연결되는 번뜩이는 아이디어는 청중들의 질문세례로 이어졌다.
공유경제의 형태는 물건을 공유하고, 재능과 경험을 공유하고, 정보를 공유하고, 공간을 공유하는 등 다양하게 구분될 수 있다. 이러한 공유경제의 다양한 형태는 IT 등 시대의 변화가 가미되어 새로운 니치마켓(niche market)을 형성하고 있다. 여기에서는 공간공유에 한정하여 부동산시장과 관련지어 이야기하고자 한다.
1. 공유경제
공유경제는 개별 경제주체가 다른 주체의 소유 자산을 임대하거나 같이 사용함으로써 부가가치를 창출하는 경제모델을 뜻한다. 공유경제는 새로운 일자리를 만들어 수입을 증가시키고, 많이 사용되지 않는 자산을 소유한 경제주체에 금전적인 이득을 가져다 줄 수 있으며 자원을 효율적으로 사용하여 불필요한 소비와 낭비를 줄일 수 있다는 특징이 있다.
공유경제의 사례로는 우버, AirBnB, 코자자(한옥 공유), 집밥, Zipcar(자동차 공유), Swap in the City(입지 않는 옷 공유), Peerby(전자기기 공유), Big Lunch(점심 공유), 열린 옷장(정장 공유) 등 수많은 공유경제 유형이 나타나고 있다.
이러한 공유경제의 유형은 부동산 분야에도 나타나고 있다. 공공시설을 시민들에게 무상으로 대관해 주기도 하고, 민간기관에서도 낮 시간에 사용하지 않는 점포나 사용하지 않는 사무실 등 유휴공간을 저렴하게 빌려주는 트렌드가 확대되고 있다. 공간공유의 사례로는 페어스페이스, 아이들랏, 스페이스노아, 온오프믹스, 앤스페이스, 아이더어벤처스, 우주, 서울소셜스탠다드, 블랭크, 스페이스클라우드 등과 임대주택 관련 협동조합 및 사회적 기업 등 수많은 업체가 나타나고 있다.
2. 공간 공유 사례
공간공유의 유형은 업무공간을 공유하는 Co-Working, 주거공간을 공유하는 Co-Housing, 유휴공간과 유휴시간을 공유하는 Co-Sharing 등 다양한 형태가 있다. 이들은 공간소유자와 사용자의 상생구조를 정립하여 공유공간을 통해 새로운 부가가치를 낳는 공간시장을 재구성(Make Space)하여 공간유통채널을 만든다.
여기에서는 공간공유와 관련해서 발상의 전환이 있는 기존에 있었던 공간공유의 사례와 최근에 부각되는 공간공유의 사례를 소개하려고 한다. 다만, 에어비앤비, 코자자, 비앤비히어로 등에 대해서는 이미 많이 알려져 있어 여기서는 생략하기로 한다.
1) 공간대여 사업과 공유공간 플랫폼
최근에는 1인 기업가, 프리랜서, 스타트업, 소규모 기업, 소셜벤처와 각종 프로젝트 팀들이 코워킹 스페이스에서 따로 또 함께 일하는 문화가 생겨나고 있다. 무언가 시작하려는 청년들이 가장 먼저 겪는 어려움은 공간 임대료와 보증금을 마련하는 일이다. 스페이스 노아는 그들에게 커피 한 잔의 값으로 하루 동안의 테이블을 사용할 수 있도록 한다. 멤버십으로 운영되며 멤버 간 정보 공유와 친목 도모를 위한 커뮤니티를 형성하도록 돕는다.
또 공간이 필요한 사람들은 공유공간 플랫폼을 통해 쉽게 자신이 원하는 공간을 찾을 수 있다. 온오프믹스의 플레이스, 아이들랏, 스페이스 클라우드가 대표적인 공유공간 플랫폼이며, 공간 보유자는 공간을 등록해서 관리하고 공간 사용자는 다양한 공간을 시간 단위로 예약하여 이용할 수 있다.
2) 쉐어하우스
SBS <룸메이트>, 케이블방송 올리브 <쉐어하우스>라는 프로그램에서 쉐어하우스의 모습을 엿볼 수 있다. 쉐어하우스는 주방, 거실 등 공동으로 쓰는 공간을 두고 방은 단독으로 사용하는 공동 거주 시설을 말한다. 입주자(전차인)의 경우 보증금을 따로 내지 않고 월세만 내면서 기존의 원룸에선 누릴 수 없던 공동 공간까지 넓게 쓸 수 있다는 장점이 있다.
한국형 셰어하우스를 만드는 ‘우주’는 지방에서 올라와 서울에서 자취방을 구하며 고민하는 대학생의 고민으로부터 시작된 청년 스타트업이다. 현재 15개의 셰어하우스를 완공하였고 커피를 좋아하는 사람들의 집, 여행을 좋아하는 사람들을 위한 집 등 각기 다른 컨셉으로 디자인되었다. 그 밖에 서울소셜스탠다드의 ‘혼자이면서 함께 사는 통의동 집’과 루트임팩트의 ‘D-WELL’이 있다.
3) 한지붕 세대공감
어르신과 대학생의 주거공유 서비스로, 주거공간의 여유가 있는 어르신과 주거공간이 필요한 대학생을 연결하여 어르신이 저렴한 임대료로 임대하면서 소득보전과 말동무를 구하는 일석이조의 효과가 있고, 학생은 생활서비스를 제공하는 방식으로 실행되고 있다.
현재 서울의 노원구, 광진구, 종로구, 서대문구에서 참여하고 있으며, 광진구는 건국대학교에서 1학점 인정 추진, 노원구는 자원봉사시간 인정 등 참여대상자에 대한 혜택 부여를 확대 검토하고 있다.
4) 기숙사 활용
대학은 우수인재 영입과 유학생 유치를 위해 민자기숙사를 건립하고 있다. 한 학기에 16주만 운영되는 기숙사는 방학에 필연적으로 공실이 발생한다. 이러한 기숙사 공실을 기업의 연수, 학회, 세미나 등에 참가하는 사람들의 숙소로 활용하는 사례이다.
기숙사 공실을 전문 위탁 운영하는 아이비인베스트는 건국대학교 민자기숙사와 경기대학교 기숙사에 매년 200여개의 기업 연수 및 학회, 세미나 등을 유치하고 있다. 이러한 임대료 수입은 민자기숙사의 교육 프로그램 운영비와 장학금으로 지원되고 있다. 기숙사의 방학중 공실을 활용하고, 기업 등 업계의 니즈를 발굴하여 숙소로 제공하여 새로운 비즈니스모델을 만들어낸 전형적인 공간공유의 모델이다.
5) 어쩌다 가게
동교동의 주택을 개조해 만들어진 소규모 점포로 소상공인들의 고민을 덜어줄 하나의 실험적 모델이다. 홍대상권의 끝자락이고 대로변도 아닌 이면도로에 마당이 딸린 허름한 2층 가정집을 용도변경하여 소규모 복합 매장으로 구성했다. 매장이라고는 하지만 1층에 통유리창이 있는 가정집으로 스쳐지나쳐버릴 정도로 평범해 보인다. 유동인구가 흘러 들어 올만한 일반적인 조건(주차장, 접근성 등)은 별로 없어 보이는데도 불구하고 손님들로 북적인다.
개발컨셉은 홍대 인근의 단독주택을 5년 임대하여 주택을 대수선하고 이를 상가로 용도 변경하여 8개의 소규모 점포로 구분하였다. 1층 라운지와 정원을 점포 상호간에 서로 공유(share store)하며 손님들에게도 개방하는 등 공간 공유를 실현하고 있다.
홍대 상권에서 열심히 노력하는 소상공인들이 높은 임대료와 권리금 등을 못 견디고 쫓겨나는 상황에서, 역량 있는 소상공인들이 외풍에 견디며 개성을 펼칠 수 있게 하기 위해 권리금 없이 5년간 월세 동결이란 조건으로 이들의 영업권을 보장했다.
즉, 권리금을 없애고 임대료를 동결하여 5년간의 영업권을 보장하고, 점포내의 공간을 공유하게 함으로써 공간의 효율을 높이고, 임차인을 사전에 확보하여 개발업자의 마케팅 리스크를 없애면서도 파워블로거 등 영향력과 인지도 있는 테넌트를 발굴함으로써 입지적 열세를 극복한 공간공유의 건강한 모델이다.
6) 학교 내 교회
중고등학교의 부지에 강당을 건축하여 기부하고, 이를 임대하여 사용하는 교회의 형태이다. 학교에서는 재원부족으로 인해 필요로 하는 강당 등의 시설건축을 추진하지 못하는 상황에서 교회를 통해 강당을 건축한 뒤 이를 기부 받고, 나아가 건축된 강당을 교회에 장기 임대하여 얻게 되는 임대료 등의 수입은 장학금 등으로 활용하게 된다. 교회에서는 자신이 사용할 교회건물을 강당으로 지어서 기부하여 세상의 소금 역할을 하면서, 토지취득에 대한 막대한 비용부담 없이 학교가 갖는 양호한 접근성, 넓은 주차공간 등을 활용하는 상생의 사례이다.
사례로는 송파구 잠실동 소재 중고등학교(정신여고) 부지에 강당으로 사용할 건물을 교회가 건축하여 기부하고, 교회(주님의교회)는 이를 임대하여 사용하는 형태이다. 이러한 사례는 삼일교회, 높은뜻 숭의교회, 길가에 교회 등 점차로 늘어나고 있다.
3. 공유경제의 양면성
남는 것을 다른 사람과 나누거나 편리하고 합리적인 가격으로 상품을 사고파는 새로운 판매·소비행태가 전통적인 산업영역과 경합하는 등 마찰을 일으키고 있다. 기업가치가 유명 호텔 브랜드보다 높다는 평가를 받은 숙소공유업체 에어비엔비(AirBnB)도 미국 뉴욕 등 일부 도시에서 이미 단속 대상이 되었고, 불법과 탈세의 사례로도 손꼽히게 되었다.
1) 부의 레버리지
공유경제는 시장의 교환가치가 사회의 공유가치로 대체된다는 것으로 새로운 상품이 시장에서 덜 팔린다는 뜻이자 자원도 덜 사용된다는 것이다. 내수진작을 통한 경제활성화가 경제정책의 대세인 오늘날, 경제정책의 초점이 소비진작이 아닌 기존의 인프라를 활용하여 새로운 부가가치와 시너지효과를 꾀하는 공유경제는 어찌 보면 경제정책에 역행하는 모습으로 비칠 수도 있다.
이러한 공유경제는 레버리지 효과로도 빗대어 말할 수 있는데, 자본의 수익률제고를 위해서 레버리지는 필연적이지만, 레버리지가 지나칠 경우에는 오히려 부(-)의 레버리지가 나타날 수 있다.
2) 규제개혁
서울시의 외국인 도시민박으로 도시민박업 480개 업소와 1,521실이 영업 중이다. 외국인 도시민박은 외국인 관광객을 대상으로 숙박과 생활문화를 공유하고, 은퇴자 등 주택소유자들에게는 일자리 창출로 연결되는 신개념 숙박시설로 소규모(230㎡ 미만)이다.
이들 시설에 대한 규제완화의 내용은 면적제한을 폐지하거나, 다주택자의 경우 실제거주규정을 면제하거나, 외국인과 동행하는 경우 내국인의 숙박허용 등이다. 이들 업역에 대한 확대를 위해서는 긍정적으로 고려되어야 할 사항이다.
그러나 조금 엄격한 기준으로 보면 이들 업종은 숙박업의 시장을 잠식하고 있다는 것을 알 수 있다. 그리고 숙박업의 대상이 되는 시설은 다중시설로 안전과 화재 소방 등 엄격한 기준이 적용되고 있지만, 외국인 도시민박은 개인의 가정집으로 이러한 기준을 논의조차 할 수 없다. 또한 이러한 관광진흥시설의 경우 전용주거지역에는 입지하지 못하게 되어있지만, 외국인 도시민박을 포함해서 에어비엔비, 코자자, 비앤비히어로 등을 통해 숙소를 정하게 되는 경우 전용주거지역도 선택할 수 있게 된다. 이를 극단적으로 나쁘게 표현하면 전용주거지역에 러브호텔이 입주하게 되는 황당한 상황이 연출될 우려도 있는 것이다.
3) 기존 법체계와 충돌
부동산과 자동차 등 전통적인 공유경제 형태는 그 동안 국가의 법체계 안에서 관리·감독을 받아왔다. 하지만, IT와 기술의 발달로 정부의 감독을 받지 않는 자산·서비스가 늘어나며 기존 법체계와 충돌할 수 있기 때문이다. 우버와 에어비엔비는 대표적인 공유경제의 사례로 꼽히지만 이미 불법과 단속의 대상이 되고 있다.
대학생과 저소득층을 위한 소규모 협동조합으로 주택을 취득하는 경우, 협동조합은 취득세가 중과되고 금융차입에서도 신용상의 문제로 대출이 어렵지만, 개인은 세제혜택과 금융차입에 있어서 혜택이 있다.
공유경제가 활성화되기 위해서는 새로운 수요 대응과 기존 기업과의 공생을 위한 합리적 법·제도의 개선에 대한 논의가 필요하며, 공유허브 구축, 공유체험 행사 등 시민홍보를 통해 공유경제를 소개하고 공유기업과 공유활동에 대한 인식을 제고하는 등 공유분위기가 확산되어야 한다.
4. 마무리
스마트폰과 웹, 모바일 디바이스를 통해 새로운 블루오션으로 나타난 공유경제는 ‘규제’라는 틀 속에 다양하게 표출되는 공유경제 서비스가 묶여 있다. IT로 표방되는 블루투스 등의 근거리 무선통신, 클라우드서비스, 빅데이터를 통한 공유경제의 새로운 물결과 기술혁신은 공유경제의 인프라가 되고 있다.
공유경제라는 새로운 패러다임은 부동산시장의 수요자에게 경제적이면서도 편리한 새로운 행태로 다가서고 있으며, 수요자는 공간공유 등을 통해 창출되는 새로운 기회에 매력을 느끼고 있다. 공유경제로 인해 파급되는 부가가치와 생산유발효과는 기대이상으로 나타나고 있다. 공유경제는 새로운 시대사조로 거스를 수 없는 대세이다.
다만, 공유경제가 기존의 전통적인 사업과 영역이 겹치고, 그에 맞춰진 각종 규제가 새로운 공유경제의 틀에 맞지 않아 나타나는 부작용에 대한 대안도 모색되어야 한다. 공유경제가 숙박업 등 기존 산업을 위협하여 실물경제가 위축되고, 영업권, 소유권, 이용권의 혼재로 과세 등 법·질서의 혼란을 초래할 우려가 있기 때문이다.
만약, 에어비앤비 등에서 나타나는 갈등이 초래하는 부정적이 면이 부각되어 에어비엔비가 사라진다고 해도 제2, 제3의 우버나 에어비엔비를 꿈꾸는 스타트업들이 시장에 지속적으로 등장하게 될 것이다. 기존 업계의 반발과 수많은 법적 이슈들에도 불구하고 결국은 우버 혹은 우버와 유사한 방식의 비즈니스가 시장을 바꾸게 될 것이기 때문이다.
건강한 시민의식과 신뢰프로세스는 공유경제의 기반이다. 공간공유에 대한 정부규제와 관련된 불확실성이 제거되고 전통적인 시장과의 조화를 이루면서 상생하는 공유경제와 부동산시장의 하모니를 기대해본다.
유선종 건국대 부동산학과
2014.10.17.