울산의 중,대형 아파트 가격 흐름 예상(의견)

[회야강]

아래 내용은 순전히 회야강 개인 의견입니다. 검증된 내용도 아니고 믿을만한 근거도 아닙니다. 단지 향후 중대형 아파트의 가격 흐름을 예상하면서 투자 방향을 정하는데 참고하기 위함입니다.

데이타 특히 프리미엄에 대한 차이가 실제 시세와 상당한 차이가 있을것입니다. 울산소식지를 참고하여 회야강 주관으로 정했으며 단순히 비교하기 위한 데이타이지 실제 거래가는 아님을 이해 바랍니다.

또한 분석의견에도 서로 차이가 있을 것입니다. 서로의 의견을 공유하면서 미래 예측에 대한 오류를 줄이고자 게시하였으니 다양한 토론으로 울산의 중,대형 아파트 가격 흐름을 예측하는데 도움이 되었으면 하는 바램입니다.

1.조사목적: 울산의 중,대형 아파트 가격 흐름 분석

2.조사내용: 남구와 중구에 분양중인 40평형대 아파트 분양가 비교

3.참고자료: 울산소식지

4.조사기간: 2006. 02

5.분석내용

▶ 대공원파크폴리스, 월드메르디앙 분양가 12백만원

- 최근분양한 이들 아파트가 12백만원 전,후 가격으로 분양되면서 인근 지역의 아파트 가격에 상당한 상승효과를 일으킴

- 이들 아파트는 울산에서 재개발지역에 분양되는 첫번째 아파트이다. 따라서 타지역 재개발 보상 가격의 참고 모델이 되고 있음

- 작년부터 시작된 주상복합 1천만원 분양 시대가 대공원 인근 아파트가 12백만원 선에서 분양되어 1천만원 분양가가 보편적인 가격으로 인식되는 계기가 되었다.

- 향후 울산 전체에서 진행되는 재개발 지역의 아파트, 주상복합 분양가 산정에 큰 영향을 미칠것으로 예상됨

▶ 삼산 성원상떼빌 46평 분양가 11.7백만원

- 삼산 성원상떼빌이 약 12백만원에 분양되면서 삼산본동과 농수산물 부근에 분양 예정인 주상복합 분양가 역시 12백만원 이상 될 것으로 예상됨

- 삼산에서는 대부분 고분양가의 주상복합이나 홈타운스위트는 유일하게 아파트로 분양되어 주변 주상복합과 높은 분양가를 예상하면 상대적으로 좋은 위치에 있는 홈스위트 가격은 저평가 된 것으로 생각할 수 있음

- 삼산의 상업지역은 계속 발전 할 것으로 예상하기에 편리성을 최우선으로 하는 이들 수요층을 어디에서, 얼마나 흡수하느냐가 향후 중요한 가격 요인이 될것임.

▶ 대공원, 옥동 지역 아파트 프리미엄 1억 이상 형성됨

- 인근 지역에 최근 분양된 롯데캐슬골드, 대공원파크폴리스, 대공원월드메르디앙 등의 고분양가 혜택(??)을 가장 많이 받게 되어 최근 몇달간 상당한 가격 상승이 있었음

- 아파트 가격은 인근 아파트와 비교되고 그 영향을 많이 받는 특성이 있으므로 특정 아파트나 시설물이 들어섬으로 주변 아파트 가격에 미치는 영향을 분석 할 필요가 있음

- 삼산을 비롯한 울산 지역 전체의 고급수요층은 교육을 중시하기 때문에 학군 프리미엄을 안고 있는 이들 지역에 높은 선호도를 보이고 있음

- 이들 아파트 입주가 시작되면 세금과 이자액, 인테리어 등의 비용이 매매가에 적용되어 평당 200만원 정도 상승되므로 입주 후 거래가는 평당 1,200만원 정도가 될 것으로 예상됨

- 이렇게 형성되는 높은 매매가는 주변 아파트에 영향을 미치게 됨으로 추가적인 가격 상승의 고리가 형성됨

▶ 40평형대 아파트는 전체적으로 분양가 약 800만원 선에서 형성됨

- 40평형대 이상의 새아파트는 주상복합과 옥동 인근 지역에서 1000만원/평 이상 유지되고

- 나머지 지역의 40평형대 이상 새아파트도 대체적으로을 대체적으로 800만원 선에서 형성되고 있음

- 800만원대를 형성하고 있는 이들 아파트는 입주가 가까워짐에 따라 지역별, 아파트별 가격 차이가 많이 발생하고 입주 후 뚜렷한 차이를 보일것으로 예상됨.

- 이들 아파트 역시 입주가 시작되면 세금과 이자액, 인테리어 등의 비용이 매매가에 적용되어 평당 200만원 정도 상승되므로 입주 후 거래가는 평당 1,000만원 정도가 될 것으로 예상됨

- 약 2년 후 울산에서 괜찮다고 하는 아파트는 평당 1,000만원 이상이 될 것이며 이러한 시세는 재개발 보상액에도 영향을 미치게 되어 아파트 분양가 상승의 요인이 될 것으로 예상됨

아파트명	평형	최초분양가		현재거래가
		분양가	총분양가	프리미엄	분양가	총분양가	비고
대공원파크폴리스	48	12,430	597,000	-	12,430	597,000	4,345
대공원월드메르디앙	47	11,970	562,500	-	11,970	562,500	3,885
삼산 성원상떼빌	46	11,764	541,150	-	11,764	541,150	3,679
대공원 인벤스가	47	6,596	310,000	150,000	9,787	460,000	1,702
옥동 인벤스 로얄	50	7,070	353,500	130,000	9,670	483,500	1,585
옥동 인벤스 로얄	43	6,953	299,000	100,000	9,279	399,000	1,194
현대홈타운 스위트	47	7,021	330,000	50,000	8,085	380,000	0
웰츠타워	49	7,873	385,799	10,000	8,078	395,799	-7
신성 미소지움	45	7,333	330,000	30,000	8,000	360,000	-85
남외 푸르지오 2차	50	7,978	398,900	0	7,978	398,900	-107
문수팰리스	47	7,964	374,290	-	7,964	374,290	-121
일신 님	48	7,733	371,200	10,000	7,942	381,200	-143
웰츠타워	48	7,930	380,660	-	7,930	380,660	-155
신성 미소지움	50	7,320	366,000	30,000	7,920	396,000	-165
문수팰리스	45	7,862	353,780	-	7,862	353,780	-223
롯데캐슬 골드	49	7,612	373,000	10,000	7,816	383,000	-269
일신 님	42	7,562	317,600	10,000	7,800	327,600	-285
이안 신정	48	7,781	373,500	-	7,781	373,500	-304
일신 님	38	7,511	285,400	10,000	7,774	295,400	-311
남외 푸르지오 2차	40	7,498	299,900	10,000	7,748	309,900	-338
롯데캐슬 골드	41	7,732	317,000	0	7,732	317,000	-353

[하대]

스위트 좋은 아파트죠. 삼산동에서 위치가 좋은 곳중에 새아파트죠. 8.31때 프리미엄 조금 떨어졌다가 최근 다시 올라갈 준비중인거 같네요. 단점은 이상한 단지 배치와(떨어져 있는 나홀로 단지도 있고 달동현대랑 붙어 있는)공기가 좀 나쁘고 차가 좀 막히고 주변이 좀 번화 했죠.

[하대]

이런거 싫어하시는분들은 싫어하시던데(웰빙족분들)저는 젊어서 그런지 좋아라 합니다. 개인차겠죠. 한가지 걸리는 점은 달동월드가 분양성적이 그리 양호하지 못한게 걸리네요. 위치야 홈타운이 좋지만 홈타운과 그리 멀리 떨어지지 않고 마감재도 더 좋고 타워형인(개인적으로 타워형이 앞으로 대세일거라고 봅니다)

[하대]

달동 월드가 조금 미분양이 있다는것 자체가 저 혼자 생각으로는 심리적으로 영향을 미칠수 있다고 봅니다.달동 월드가 분양이 잘되었으면 지금 홈타운은 날라갔겠죠.

[회야강]

좋은 내용 고맙고요. 달동월드와 홈스위트의 수요층은 차이가 있기 때문에 특별한 영항은 없는것으로 생각하고 있습니다. 부분적인 아파트 보다는 전체적인 흐름을 이해하는데 도움이 되었으면 합니다.

[sujung77]

위의 참고자료에서 평형별로 분석해야 맞지않나요? 30평,40평 별로 구분해야 될 것 같은데여

[회야강]

그렇군요. 30평형대는 제외할려고 했는데... 참고 수준으로 이해 바랍니다.

[비바람]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[guri]

최근 분양권구입하셨다는 분들이 많이 들리네요. 스위트는 봄이오기전 지금이 구입적기라는 생각이 드네요....

[민영이아빠]

투자가치를 떠나 개인적으로 홈타운스위트처럼 짓는 아파트를 굉장히 싫어합니다... 짜투리땅에... 2군데로 떨어져서 짓는게 그게 아파트입니까? 빌라지...... 그 위치에 맞는 수요층이야 분명 있겠지만... 개인적으로는 시내 한가운데 있는 아파트는 별로라고 생각합니다...

[민영이아빠]

우리 카페에 분양권을 가진 분들도 상당히 많다고 알고 있는데... 개인적인 생각임을 다시 한번 밝힙니다... 다른 뜻은 전혀 없습니다......

[이리스]

주거시설은 첫번째 교통(직장및 시내와와 연계성)두번째는 주변환경(아파트 주변에 산이나 큰 공원이나 하천등 친수공간이나 편안하게 휴식할 수 있는 곳) 그다음에 교육환경( 초중고등학교와 풍부한 학원가), 그다음 주변편리시설이라고 생각됩니다.

[회야강]

이리스님 의견에 저 역시 한표를..^^ 하지만 가격결정요소는 수요공급의 균형으로 결정되겠지요. 삼산 중심가에 10년 이상된 아파트가 대부분이고 주차장 문제가 심각합니다. 이에 대한 문제를 해소할수 있는 아파트는 홈스위트가 유일하다고 보고 있습니다. 상업거주인은 주차,주거편의성을 최우선으로 보고 있으니까요.^^

[은마차]

이리스님 말씀에 동감!!^^

[sujung77]

이리스님게 나도 한표!!

[회야강]

토론 내용이 다소 이상한 방향(??)으로 흐르는것 같습니다. 물론 그 원인은 회야강이 제공 했겠지만..^^ 원래 토론 주제는 제목건과 같이 향후 울산의 주류는 40평형대가 될 것이고 그런 의미에서 "울산의 중,대형 평형대 아파트 가격 흐름"을 예측하여 실전 투자에 도움이 되기 위함입니다.

[회야강]

따라서 제목건과 같은 방향으로 토론이 진행되었으면 하는 바램이고요. 참고로 말씀드리면 아파트는 수요와 공급의 균형이 어떻게 유지되는가에 따라 가격이 결정된다고 보고 있습니다. 아무리 좋은 곳이라도 공급이 많으면 않되겠지요. 해당 지역의 수요층이 원하는 새아파트가 얼마나 있는가에 초점을 두고 있습니다.

[회야강]

지금까지 40평형대가 상대적으로 가격 상승이 높은 이유는 울산 지역에서 40평형대 수요층 대비 공급이 부족했기에 그 원인이 있었다고 보고 있습니다. 옥동 인근 지역 상승도 그러한 이유이고요. 그러면 향후 40평형대 이상 아파트는 어떤 흐름을 보일까요?

[회야강]

갠적으로는 향후 울산에서는 40평형대가 보편적인 주거 공간으로 인식되고 현재 30평형대와 20평형대 움직임이 40평형대로 옮겨 갈 것으로 예상하고 있습니다. 현재 4~50대평형 거주자는 50~60평형대로 옮겨타기가 진행 될 것이고요. 물런 그렇게 생각하지 않는 분도 상당히 있겠지요. 그럼......... ^^*

[딕블루]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[딕블루]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[cici]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[복주미]

장기적으로 봤을때 자녀수도 줄어들고 핵가족화로 자녀들 성장해서 독립할테고,실수요자위주의 흐름을 봤을때, 언제까지고 서민이 집을 넓혀갈까요??과연 주류가 40평형대가 될지 궁금하네요......

[산초]

복주미님 글쎄 말임다. 지금은 방학이라 그렇지 않지만 아들 딸 다 객지로 공부나가고 나면 넝감캉 마주 앉아 좁은집도 휭하니 넓기만 하던데 ..^^젊을 때 여물게 해서 넓은집 장만해서 살다가 나이들면 그거 줄여서 아이들 교육비도 보태고 자립비도 좀 주고 하면 될라남여^^

[푸른 소나무]

아파트라는게 미래를 보고 투자를 한다지만은 아직까지 40~50평형을 주류로 보기에는 시기상조인것 같습니다.

[ntv19]

이 표에서 비고가 뭐지요? 표를 잘 못보겠네요...

[회야강]

홈타운스위트를 기준으로 평당거래가를 비교한 내용입니다. 임의로 비교한 수치입니다. ^^

[모터사이클리스트]

앞으로 울산에서 넘버원 주거지는 대공원이 될것은 분명한것 같은데요...현재 코오롱 파크폴리스와 대공원 월드메르디앙 사이에 있는 주택가가 마지막 재개발 아파트부지가 될것같습니다. 새로운 시행사가 나서서 아파트를 분양한다면 울산에서 가장 폭발적인 인기를 누릴것입니다.현재는 기존 주택주인에게 높은보상비용을

[모터사이클리스트]

지불하고서라도 마지막 남은 노른자위 땅을 확보하려는 물밑경쟁이 치열하다는 소문이고요...중앙병원도 다른곳으로 이전을 검토중이라는데 코오롱 파크폴리스,대공원 월드메르디앙,한진 로즈빌을 삼각편대로 둘러싸고 있는 금싸라기같은 부지에 어떤 브랜드의 명품아파트가 들어설지 내심 기대됩니다^^

[그림사랑]

재개발의 높은 보상 가격으로 인하여 분양가 역시 더 오르게 되겠지요. 분양이 반만 되어도 성공이라는 생각으로... 일단 높게 분양하고 있으니... 울산의 주변 상황을 보면 .. 향후 몇년간 많은 돈이 풀릴 것으로 보입니다. 40평형대가 울산에서 주력 평형대가 되는 원인 중 하나이겠지요?

[로하스]

반연지구에 국립대가 결정되었죠...제가 보기엔 향후 무거동 GS나 강변월드가 향후 최고 아파트가 되지 않을까 봅니다... 올해 최고의 아파트 분양 지역은 무거동 및 굴화지역이 되겠죠 . 냉철하게 분석해보면 ..오히려 월드가 좋겠죠

[한아름]

부산대를 보면 알겠지만 절대아니라고 봅니다. 대학은 대학주위 반경 1~2키로만 성장한다고봄. 강변월드 너무 띄우는 분위기는 아닌지...새삼 걱정이 되네요.

[철이]

사실 그리 크지도 않은 대학인데 굴화랑 구영지구에 무슨 큰 영향이 있는지 궁금합니다 외딴곳에 조그만 대학하나 들어온다고 상권이 발달할 것도 아니고 그렇다고 국립대생들이 아파트를 구입할 것도 아니고...