금융 부동산 부실채권 시장 실태 및 NPL 투자 방법, 수익, 전략-대위변제, 경매, 높은 수익률, 위험성

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●부동산 부실채권

부실채권(Non Performing Loan: NPL)이란  원리금이 3개월 이상 연체된 무수익여신을 뜻한다.

부동산 부실채권은 부동산담보대출에 의해 은행이 집을 담보로 잡은 ‘근저당채권’이 연체로 부실화한 것을 말함.

*금융기관은 대출 실행시 채무자가 담보로 제공하는 부동산에 근저당권을 설정하는데 설정하는 비율은 대출금의

120~130%에 해당하는 금액의 채권최고액을 등기부등본 을구에 설정함.

●부실채권시장 : 1차, 2차, 3차 부실채권 시장

1차 부실채권시장

금융기관등이 발행한 부실채권들을 하나의 풀l로 묶어서 국제입찰방식에 의하여 매각하거나 자산유동화법에 의한

자산유동화증권을 발생하여 유동화전문유한회사에 매각하는 시장.

상호저축은행 등 국내 기관투자자들이 참여

2차 부실채권시장

외국계 투자기관이나 유동화전문유한회사가 보유하고 있는 부실채권 또는 부동산을 개인투자자, 부동산투자컨설팅,

자산관리회사 등이 거래하는 시장.

계약방식은 론세일 프리세일 벌크세일 유입부동산매입 등

1차부실채권시장의 수요자가 2차 부실채권시장에서는 공급자의 위치

KAMCO, UAMCO 등 자산관리회사와 외국인투자자, 상호저축은행, 기타 기관투자가 등이 2차시장의 공급자

수요자는 부동산투자회사, 부동산전문컨설팅회사, 상호저축은행, 자산관리회사, 일반 개인투자자 등

부동산투자회사, 부동산전문컨설팅회사. 상호저축은행, 자산관리회사 등은 몇 개의 매각물건을 일괄매입하여

개별투자자에게 재매각한다는 점에서 수요자 겸 공급자의 위치에 선다.

3차 부실채권시장

부실채권을 매입한 투자자가 채권추심을 통하여 투자자금을 회수도 할 수 있지만 실제 대부분은 경매시장을 통하여 투

자자금을 회수.

3차 경매시장에서 투자자금을 회수하는 방법으로는 투자자가 직접경매시장에 참여하여 낙찰받는 방법과

경매하여 낙찰 뒤 배당만 받는 방법이 있음.

●실정법상 부실채권

은행업 감독규정 제27조(자산건전성 분류)

은행업감독규정에서 자산건전성 단계를 결정하는 기준으로서 채무상환능력, 연체기간, 부도여부등의 기준을 감안하여

정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 5단계로 분류하고 고정이하의 여신을 부실채권으로 분류.

	정상여신	요주의	고정	회수의문	추정손실
최저적립비율	0.7%이상	7%이상	20%이상	50%이상	100%이상

ㅇ정상: 경영내용 재무상태 미래현금흐름 등을 감안할 때 채무상환능력이 양호하여 채권회수에 문제가 없는 것으로

판단되는 거래청 대한 자산

ㅇ요주의:1월이상 3월미만의 연체대출금을 보유하고 있는 거래처 자산

ㅇ고정: 3개월 이상 연체대출금을 보유하고 있는 거래처에 대한 자산회수 중 회수예상가액 해당 부분

ㅇ회수의문: 3월이상 12월미만 연체대출금을 보유하고 있는 거래처에 대한 자산 중 회수예상가액 초과부분

ㅇ추정손실:12월 이상의 대출연체금을 보유하고 있는 거래처에 대한 자산 중 회수예상가액 초과분

새로운 자산건전성 분류기준과 부실채권의 범위

ㅇ무수익여신 범위 확장

ㅇ새로운 개념의 무수익여신에는 종전의 무수익여신(고정이하 분류)이 포함될 뿐만 아니라 거래처의 재무상태 악화로

상환조건을 완화한 채권재조정여신 중 이자납입이 면제 또는 유예 중 이거나, 이자를 대출금에 가산하는 방식으로 이자를

납입하는 여신이 추가되며 또한 종전 무수익여신 산정시 제외되었던 사모채, cp등 여신성 유가증권을 무수익여신

산정대상에 포함하여 그 대상여신의 범위를 확대

ㅇ대손충담금
금융감독원은 금융기관들의 자산건전성을 유지하도록 하기 위하여 대출채권 및 여신성자산에 대하여 건전성 단계별로

최저적립비율 이상을 대촌충당금으로 적립 

●부실채권 시장 실태

- 경기침체, 구조조정, 사업부도 등의 이유로 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본 비율의 하락을 우려한 금융회사가

NPL 채권을 대량 매각 

= NPL 시장 규모는 2008년 1조6000억 원에서 2015년 기준 28조 원(금융감독원)을 넘어섬

●NPL 거래 과정

은행이 부실채권의 손실을 줄이기 위해 자산관리회사에 근저당채권을 판다.

이를 매입한 자산관리회사는 다른 자산관리 회사나 개인투자자에 이를 매각한다.   

금융기관은 부실채권에 대해 경매를 진행하여 대출금과 연체이자를 회수하거나 이 부실채권을 매각하여

조기에 부실채권을 정리할 수 있다.

이 때 매각하는 부실채권은 입찰을 통해 할인된 가격으로 매각을 실시하게 되므로 개인이 직접 매입에 참여하기보다는

자금동원력이 있는 국내외 금융기관 및 투자기관들과 컨소시엄을 만들어 자금을 모든 다음 자산유동화회사(특수목적형

회사-SPC)를 만들어 부실채권을 보유하고 있는 금융권으로부터 경쟁입찰과정을 통해 부실채권을 매입하게 된다.

자산유동화회사는 주로 자산운용사가 운영하는데 이들 자산운용회사는 직접 대출채권 추심을 실시하거나

자산관리(추심)회사에 이익을 남기고 재매각을 통해 투자금을 회수하게 된다.

매입한 부실채권(NPL) 보유자들은 낙찰이 되면 원금과 연체이자를 회수할 수 있게 된다.  

●NPL 투자방식-대위변제, 경매

국내 부동산 부실채권(NPL, 이하 NPL)이 높은 수익을 올릴 수 있는 재테크 시장으로 떠오른 이유는

자산건전성 확보를 위한 국내 은행의 부실채권 매각이 활발해지고 저금리 시대에 마땅한 투자처를

구하기 어려운 상황에 부동산과 함께 주목을 받고 있기 때문.

NPL 투자방식을 간단히 정리하면, 채무를 대신 갚고 채권자의 지위를 획득하는 '대위변제'로

투자자는 구상권을 바탕으로 투자를 해 수익을 낸다.

경매에 참가하는 투자자는 낮은 낙찰가액으로 부동산을 구입해서 높은 가격으로 매도하여 양도차익을 취하는 반면,

부실채권(NPL) 투자는 채권 즉 근저당권을 매입하기 때문에 높은 금액으로 낙찰이 될수록 채권회수액이 많아지면서

투자수익이 높아진다.

경매와 NPL 투자 비교

●NPL 투자수익

- 대부분 아파트 1순위 근저당채권의 경우, 수익은 실 매입가와 채권최고액과의 차액으로 하는 것이 일반적

- NPL은 크게 담보부 NPL(부동산을 담보로 대출한 채권이 3개월 이상 연체)과 무담보 NPL(신용대출 등 담보 없이

대출한 채권)으로 나눌 수 있다.

두 NPL 중 수익률이 높은 것은 당연히 무담보 NPL이다.

위험성이 높은 만큼 수익률도 크다.

- 투자자는 매입한 NPL이 경매에서 낙찰되면 채권액을 배당 받아 수익을 올린다. 

(예시)

투자자가 감정가 2억원의 아파트 1순위 근저당권(1억2000만원) NPL 1억원에 매입

=> 3개월 후 아파트 경매 =>  낙찰 1억5000만원 => 투자자, 근저당권에 해당하는 1억2000만원 배당

=> 수익 2000만원 

●NPL 투자, 거래 과정

NPL 거래(양수도) 흐름도 

NPL 거래는 금융기관, 경매진행, 자산관리회사, 개인투자자, 배당금 수령의 순서로 진행.

●부실채권 정리방법

금융기관의 자체정리
1)대손상각처리: 대손상각을 실시할 경우 BIS기준은 자산이 감소함에 따라 낮아지게 되므로 상각을 실시하는데

어려움.

조기정리 목표를 달성하기 위하여 업무이익으로 대손상각을 실시하면 당기순이익을 감소시키고 자연히 배당률 저하.
2)채무자의 대출조건 변경

부실채권매각에 의한 정리
매각의 기본방향 : 부실채권 매각과 관련한 캠코의 기본 원칙

1) 신속하게 처리하되 가능한 높은 가격으로 처분
2) 즉시 매각 가능한 자산(가동중인 공장, 아파트 등)은 신속하게 매각하되 현 상태로 매각이 어려울 경우

관리유지(임대, 공장가동, 부동산 개발 등도 포함)로 가치 제고 후 제 값을 받고 매각
3)현상태로는 매각이 불가능하고 가공 가능성이 없는 낮은 가격이라도 조기에 처분

(사용가능한 기구기계 기구등은 분리하여 매각)

국제입찰

자산유동화증권(ABS)발행

*ABS : Asset-Backed Securities. 자산유동화증권

PEF,CRV로 매각

산업발전법에 의하여 설립된 기업구조개선 사모전문투자회사 또는 기업구조조정투자회사에게 부실채권을 매각하여 정리

개별정리

기업의 제3자 인수와기업채권 개별매각의 방법 등이 있으며, 담보부 부실채권의 경우 법원경매 등의 방식으로 정리 

* NPL ABS발행을 통하여 또 부실채권을 정리하는 방식(금융기관 후순위채 인수 또는 신용공여) 등은

IFRS에서는 부채로 남아 있게 되어 자산유동화방식이 아닌 직매각 방식으로 부실채권정리방식의 변화 

●금융기관 부실채권 매각사유

내부적 요인

1.안정성 저해
BIS 비율은 자기자본을 위험가중자산으로 나눈 것으로 자기자본이 일정할 때 총여신 중 위험성이 높은 여신의

구성비가 늘어나면 BIS 자기자본비율은 감소.

자산총액이 같다하더라도 부실채권의 증가는 자기자본 비율을 감소시켜 금융기관의 안정성 저해, 

위험가중치가 높은 부실채권을 매각하고 위험가중치가 낮은 안전자산을 보유하여 자기자본비율의 개선효과 및

자산건전성 유지

※*부실채권 비율= 고정이하여신/총여신×100
※BIS 자기자본비율= 자기자본/위험가중자산×100

*위험가중치 : 거래상대방에 따라 중앙정부,중앙은행은 0% 국내공공기관은 10%, 은행은 20%, 주택담보대출은 50%

그밖의 나머지는 100% 적용

2. 유동성 제약
금융기관은 경제주체의 경제행위 시 교환수단 및 지급결재 수단이 유동성을 공급하는 동시에 예금을 수취하여

여신을 제공.

부실채권이 증가하게 되며 일차적으로 자금운용의 제약을 받게 되어 유동성부족에 직면

3.수익성 감소
부실채권의 누적은 대손충당금이 차지하는 비중을 높여 당기순이익을 떨어 뜨리고 대출금이 이자가 제대로

들어오지 않으면 해당자금의 조달금리 만큼 해당금융기관이 손해를 봄.

4.관리비용의 증가

외부적 요인

대외신용도 저하,실물경제에 부정적 영향 초래

부실채권자산 매각시 손실발생으로 인하여 단기적 BIS자기자본비율이 하락하나, 무수익자산이 수익자산으로

대체되면서 위험자산이 감소하여 장기적으로 BIS비율 및 대외신용도 개선효과

●부실채권 매입 방법

 
KAMCO

- 일괄매입 개별정산: 부실채권을 다량 매입하여 매입대금을 채권종류별로 일정한 매입률을 적용 개산지급하고

추후 각 채권에 대하여 개별적으로 가격을 정확히 계산, 차액을 주고 받는 방법으로 KAMCO 초기매입시 적용
- 환입조건부 매입
- 확정매입
- 매입대상 채권: 매입대상채권으로 은행감독원의 자산건전성 분류기준에 의한 고정 이하의 채권으로 담보권 실행

및 법률상 양도가 가능하고 매각 장애요인이 없는 채권을 대상
 
농협자산관리회사

농협협동조합의 구조개선에 관한 법률에 의하여 전국지역조합 및 중앙회의 부실채권 매입 정리
- 담보부 채권평가
감정평가액*지역별 용도별
평균낙찰가율-(선순위채권+경매비용+담보물관리비용+(미확인우발성 선순위채권비율*감정평가액))*

(1-(연간인수 후 순수관리비용*0.5 또는 1.5)/(1+현가할인율))
- 무담보부 채권평가
 무담보부채권액*공시한 표준매입율
 무담보채권: 경험회수율을 근거로 산출한 가격
 순수 무담보채권액(대출 취급시부터 신용으로 취급한 채권)과 담보부채권 중 유효담보가액을 초과하는 채권액 산정
 
●채권 양도

채권양도

- 법률행위에 의하여 구 채권자인 양도인과 신 채권자인 양수인 사이에 채권의 동일성을 유지하면서 양도인으로부터

양수인에게로 이전시킬 목적으로 하는 계약.

법률행위에 의한 채권자교체

지명채권의 양도

채권자가 특정되어 있는 채권을 지명채권이라 하며, 지명채권은 그 성질상 또는 법률규정에 의하여 양도가 금지되어

있지 않은 이상 양도 가능

채권양도 금지의 특약

채권자와 채무자 사이에 채권양도금지 특약은 유효.

단 그 사실을 알지 못하는 선의의 제3자가 양수인이 되었을 때에는 무효.

채권은 물권과 같이 공시의 방법이 없기 때문에 당사자간의 특약을 알 수 없는 선의의 제3자를 보호하기 위한 규정

채권 양도 계약

자산보유자로부터 제3자에게로 채권을 이전시킬 것을 목적으로 하는 계약.

부실채권의 양도는 민법상의 지명채권 양도의 절차의 법적적용을 받으나 자산유동화에 관한 법률에 의해 특례 인정

ABS법상 자산유동화에 대한 특례

- 채무자에 대한 대항요건의 특례: 자산유동홥법에 따른 채권양도는 양도인 뿐만 아니라 양수인이 채무자에게

통지하는 경우에도 채무자에게 대항할 수 있으며, 통지가 불가능한 경우에는 공고로서 통지에 갈음

(자산유동화에 관한 법률제7조)

- 제3자에 대한 대항요건 특례: 채무자 외의 제3자에 대해서는 자산유동화계획에 따라 금융위에따라 금융위에

채권양도를 등록한 때에는 당해 채권의 채무자(유동화자산에 대한 반환청구권의 양도인 경우 그 유동화자산을

점유하고 있는 제3자포함)이외의 제3자에 대하여 당해 등록이 있는 때에 민법상의 대항요건을 갖춘 것으로 간주

(자산유동하에 관한 법률제7조)

대출채권의 양도방식

양도방식, 참가방식, 경개방식

양도방식-지명채권양도

참가방식-대출금융기관이 채무자와의 채권 채무관계를 유지하면서 참가자에게 원리금 수취권을 매각

경개방식-기존채권채무계약을 소멸시키고 제3자와 채무자 사이에 동일한 내용의 새로운 채권채무를 발생

기업회생을 위한 저당권 실행유보
- 채무자회생제도: 기업회생을 위하여 저당권의 행사를 제한하는 경우를 채무자회생 및 파산에 관한 법률에서

규정하고 있으며 법원의 감독에 실행

●피담보채권의 확정

피담보채권 확정에 의한 양도
-근저당권은 피담보채권이 확정되어야 양도가능
-근저당권이 확정된 경우 대출금융기관은 지연배상금(연체이자)에 대하여 민법제360조 규정에 의하여 1년분에

한하여 회수할 수 밖에 없는 불리한 점 발생
-판례는 최고액의 여유가 있는 한 1년 후의 지연배상금도 우선변

근저당권의 양도와 파생문제

- 지상권이 설정된 경우: 자산유동화법 특례절차에 의하여 저당권은 양도되더라도 지상권은 양도되지 않는다.

따라서 양도자가 양수인을 대리하여 지상권을 보유하고 양수인을 위하여 지상권을 행사하는 보조계약을 체결하여

양수인을 보호

- 근저당권의 일부 이전: 근저당권의 피담보채권의 일부가 양도된 경우 대법원등기예규 근저당권에 관한

등기사무처리지침에는 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에는 등기원인을 계약의 일부양도로 근저당권의

피담보채권이 확정된 후에는 등기원인을 확정채권의 일부양도로 하야 근저당권이전등기 신청 가능

- 근저당권의 공유: 근저당권의 공유는 1개의 근저당권에 의하여 담보되는 수개의 채권 중 일부가 양도되는 경우.

근저당권의 불가분성으로 인하여 근저당권은 그 채권액의 비율로 양도인과 양수인의 준공유

●자산유동화법상 특례의 사후관리 문제점

경매신청

저당권부 채권을 양수한 유동화전문회사는 저당권이 그 명의로 이전되지 있지 아니하여도 경매신청이 가능,

채권양수인은 그 승계를 증명하는 서류 즉 야도등록을 하였음을 확인하는 금융감독원장의 확인서를 첨부

저당권의 소멸

피담보채권이 변제되면 이를 담보로하는 저당권도 소멸

특례규정에 따라 생략된 저당권 이전등기를 먼저 경료한 후에 말소등기를 경료하여야 함.

민법 제187조는 상속 공용징수 판결 경매 기타 법률규정에 의한 부동산에 관한 물권취득은 등기를 요하지 아니하나

등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못함.

●채권회수방법

- 담보권 실행

- 대출채권의 매각

- PECIAL LOAN:채무자로 하여금 담보물 시가와 대출금의 차액을 상환토록하고 대물변제로서 담보물을 유입하고

   상환의무 해지

- 대물변제

- 대출조건의 변경

- DPO(DISCOUNTED PAYOFF) : 채무자에게 상환면제를 조건으로 담보물건의 매각 등을 물색하도록 함

●가격결정

- 경매낙찰률기준
감정평가액*지역별 용도별 평균낙찰가률-(선순위채권+경매비용+(미확인우발성 선순위채권비율*감정평가액)
경매진행 전 채권은 경매비용 제외, 유치권 명도문제 등 기타요인 비용 가감, 경매정지 중 채권은 유찰횟수 고려

- 원가기준
채권매입가격+금융비용(ABS증권발행이율)+담보물관리비용+기업이윤+기타필요제경비

*평가 가격에 대해 채권 양도인과 양수인의 협의를 통하여 가격 결정

●NPL매각(매입) 방식

종류

-유입조건부 사후정산, 배당조건부 사후정산, 론 세일, 채무인수 등

론세일(LOAN SALE)

- 부실채권을 원리금 기준으로 할인가로 매입한 뒤, 제1순위 저당권을 확보 후 경매를 통하여  본인이 직접 낙찰받는

방법(투자자 유입)과 경매에 붙여 낙찰 뒤 배당만 받는 방법이 있음.

- 할인금액은 협의에 의해 결정되나 담보부의 부실채권의 경우 담보력의 크기에 따라 할인 폭이 커진다.

- 근저당권 이전 비용이 발생한다는 점이 불리하고, 특히 배당조건부 사후정산 과정에서 함정이 있을 수 있음.

●NPL 관계회사

특수목적회사(SPC)
 

- SPC는 금융기관에서 발생한 부실채권을 매각하기 위해 일시적으로 설립된 특수목적회사로 채권매각과

원리금상환이 끝나면 자동적으로 없어지는 일종의 페이퍼컴퍼니.

사업주가 사업의 추진을 위하여 별도로 설립한 독립적 실체로서 관련법에 따라 구체적인 형태는 달라질 수 있으나

회계상 그리고 법률상 절연된 구조를 취하는 것이 일반적

- SPC는 유동성은 떨어지나 재산적 가치가 높은 부동산자산 부동산채권 등을 소유한 자산보유자가 회계적으로

완전히 별도의 법인 SPC를 설립하여 자산을 완전히 양도하고 SPC는 양도된 자산을 기본으로 하여 신용보강장치를

통한 부동산 증권을 발행하는 구조.

- SPC는 명목회사의 형태를 갖추기 때문에 실질적인 부동산자산의 관리는 자산보유자에게 위탁하게 되며

부동산을 통하여 들어온 수입은 SPC가 발생한 부동산 증권을 소유한 투자자에게로 이전되어 SPC는 중간적 역할을

 수행하여 법인세를 면제받게 되고 부동산증권의 소유자에게만 배당소득세를 징수

자산관리회사(SERVICER)

- 자산관리회사란 제3자에게 양도된 채권의 원리금 회수업무를 수탁하는 채권회수 전문업자

- 대출채권의 회수, 자동차할부채권, 신용카드대출채권 등을 회수하여 회수의 난이도에 따라 차등 수수료

- 자산관리회사의 업무는 정상채권의 추심업무인 MASTER SERVICE와 부실채권의 추심업무인 SPECIAL SERVICE로 

나뉨.

SPECIAL SERVICER의 조직은 부실채권의 회수를 위해 직접활동하는 ASSET MANAGER와 이들 업무를 지원하는

지원부문으로 나뉨.

- ASSET MANAGER: 배당된 업무를 신속하게 회수계획을 수립하고 계획범위 내에서 권한을 위임받아 업무를 수행

●저당권 이전 등기

- 민법상의 지명채권 양도는 절차에 따라 대항요건이 필요.

앙도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자가 기타 제3자에게 대항하지 못한다.(민법 제450조)

- 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다.(민법361조)

또 민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)에 따라 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에

의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

- 따라서 양도인은 양수인에게 근저당권 이전등기를 하여야 하며 ABS특례에 의하여 생략되었던 저당권 이전등기를

SPC앞으로 한 후에 다시 양수인에게 근저당권 이전등기를 하여야 함.

근저당권 이전비용은 양수인이 부담하며 채권최고액기준으로 약 0.4~0.5%(법무사비용 등 포함)정도 비용 소요.

 

●자금회수방법

투자자 배당

- 경매에 붙인 후 양수인은 입찰에 참여하지 않고 낙찰금에서 배당

- 배당수익 발생, 매각시 양도차익에 대한 세금부담이 없으며 투자자유입의 경우 다른 입찰참가자에 비하여

유리한 위치에서 경매에 참여

*투자자 유입 :  경매에 붙인 후 양수인이 경매에 참여하여 직접 낙찰을 받는 방법

매각 유보 이자 수입

- 담보력이 확실한 1순위 부실채권은 채권매각을 서두룰 필요가 없다.

연체이자 금리가 연 18%~21% 정도로 생각하면 다른 채권에 투자하는 것보다 3~4배 높은 수익

- 담보력이 확실한 부실채권은 2차부실채권시장에 매각물건으로 나오는 경우는 많지 않으나 새로운 부실채권을

인수 및 기타 자금사정의 필요성에 따라 매각하는 경우 발생

- 1차 부실채권시장에서 채권가치평가 시 담보력이 확실한 물건은 원금에 약12개월의 연체이자를 더하여

채권가치를 평가하기도 함.

SPC의 경우 부실채권을 채권원금에 12개월의 연체이자를 선지급하고 구입

근저당권 이용한 대출(질권설정)

- 질권 : 채권자가 그의 채권의 담보로서 채무자 또는 제3자(물상보증인)로 부터받은 물건 또는 재산권을

채무변제가 있을 때까지 유치함으로서 채무변제를 간접적으로 강제하는 동시에 채무의 변제가 없을 때에는

그 목적물로부터 우선적으로 변제받는 권리

- 질권 설정의 목적물: 동산과 양도할 수 있는 권리(채권, 주식, 특허권등).

부동산에는 질권을 설정할 수 없다. 질권을 설정하려면 목적물을 채권자에게 입질을 하여야 함.

- 지명채권 질권설정 :채권증서를 질권자에 교부하고 제3채무자 및 기타 이해관계인에 대한 대항요건 구비

 *지명채권 : 채권자가 특정되어 있는 채권

-> 저당권 설정시 질권 설정 등기 : 저당권 설정 등기 채권애 질권설정 등기 => 채무이행이 없는 경우 질권자는

질권에 기해 압류 및 전부 및 추심명령을 얻어 저당권 행사

- 우선변제적 효력: 민사소송법에 따라 경매절차를 거쳐야 하나 감정인의 평가에 의하여 간이변제충당 가능.

질권은 원본. 이자. 위약금. 질권실행비용, 질물보존비용 및 채무불이행 또는 질물의 하자로 인한 손해배상의

채권 담보.

질권자는 질물에 의하여 변제받지 못한 부분의 채권에 한하여 채무자의 다른 재산으로부터 변제 받을 수 있음.

- 부동산 소유자는 아직 채무자이므로 담보부 대출을 받을 수 없으나 질권을 이용하면 자금부담을 줄일 수 있다.

근저당권부 질권 설정시에는 일반 근저당권설정등기와 다르게 채권액, 변제기, 이자 등을 표시

투자자 낙찰약정

- 론세일- 프리세일 혼합형 : 경매를 통하여 투자자가 직접 낙찰을 받는 방법으로 투자자가 직접 낙찰 받는다는 점에서

 론세일 중 투자자유입과 유사하고 계약금만 지불하고 채권양도 양수계약을 하는 점에서 프리세일과 유사

- 거래되는 물건은 서울 수도권보다는 지방 대도시에 있는 대형물건으로 감정가 기준 50~100억원 선의 물건이 많다.

- 일반적으로 시가보다 10~30%정도 가격이 저렴.

경매낙찰 잔금기일에 맞추어 채권양도 잔금을 준비하면 되므로 처음부터 목돈이 들어가지 않고 잔금 시

금융권으로부터 잔금대출을 받을 수 있음.

●계약방법

- 채권양수도계약

①일반게약과 같이 계약금 중도금 잔금 납부방식. 계약금은 계약시 채권매각대금의 10%
② 이행지체 계약해지 및 손해배상 규정
③경매신청 동의
④ 양도인의 면책규정:양도대상채권 및 담보권의 양수 및 보유와 관련하여 양도인에게 발생하는 모든 조치

소송 채무 청구 약정 등에 관하여 양도인 면책규정
⑤ 현재의 형식과 상태대로 양도규정: 채무자의 재무상태 및 변제자력 야도대상채권 및 담보권과 관련된 조건

집행가능성 대항요건 양도대상채권 및 담보권과 관련 문서의 정확성, 명도책임 등에 관하여 양도인이 보증 또는

담보책임이 없음을 규정
⑥최저경매가입찰가 규정: 채권매각금액 이상으로 양수인은 경매에 입찰.

일반적으로 입찰참여 최저가를 계약서에 명기함.
⑦계약금 반환:제3자가 양수인보다 높은 가격으로 최고가입찰신고를 하여 양수인이 낙찰받지 못한 경우

계약은 무효가 되며 계약금을 반환한다.
⑧민사집행법제143조1항(특별한지급방법): 양수인이 채권매각대금 이상으로 낙찰시 민사집행법제143조1항에

의한 대금납부 신청에 대하여 경매법원에서 허가하지 않을 경우 법원에서 허가한 대금납부 방법에 따라 일단 대금을

납부하여야 한다. 이 경우 양도인은 양도대금을 초과하는 배당금액에 해당하는 금액을 양수인한테 환급한다.
⑨비용부담:채권양도와 관련된 비용의 각자 부담원칙
⑩계약당사자 변경: 양수인은 양도인의 사전 서면동의를 얻어 계약에 의한 양수인이 권리와 의무를 제3자에게

일반적으로 1회에 한하여 전매 허용.

- 채권양도 및 근저당권 이전등기 : 투자자낙찰약정은 론세일과 같이 양도금액을 전액 지불하는 것이 아니므로

채권양도 및 근저당권이전 행위가 필요치 않음.

등기부상 매각을 위하여 채권양도등기를 요하지 않는다. 

●NPL 교육

- 최근 부동산 경매와 NPL 교육(강좌)이 많이 열린다.

솔직히 회사나 학원사, 강사의 돈벌이용 교육인 경우가 많다.

과대 광고도 흔하다.

굳이 교육을 받고자 한다면 선별하는 안목이 필요하다.

교육 내용은 주로 다음과 같이 이루어져 있다.

NPL 고수익 활용 기법

대위변제 등 8가지 투자 기법

NPL 매입 4방식 이론과 함정, 대처방안

배당투자 물건과 유입투자 물건의 매입 방법

NPL 수익 방안

은행서류 및 법원서류 체크 리스트 확인하기

NPL 배당금 확보 전략

NPL 실전투자-함정 분석, 물건 추천 및 연습

●NPL 투자 위험성 및 유의사항

ㅇ모든 투자엔 위험이 있다 => 하이 리스크 하이 리턴(high risk high return)

ㅇ사기성 교육 및 투자 권유 주의

- 수익성 없는 NPL을 매입해 다른 투자자에게 팔아넘기는 피해 사례

- 2015년 어느 40대가 서울 광진구에 사무실 설립 후 NPL 투자자 72명으로부터 77억 9천5백만 원을 투자금으로

받아 가로챈 사건 등

ㅇ분석이 정확치 않은 물건은 손실의 지름길

- 유찰이 계속돼 경매 물건이 NPL 매입가보다 낮은 금액에 낙찰되면 원금손실 발생

- 1순위 배당을 노리고 매입한 NPL에 우선순위 배당요구권자가 나타나면 손실 초래

*우선순위배당요구권자 : 주택 및 상가건물 임대차보호법상의 소액보증금 임차인, 임금채권자, 조세채권자는

1순위 근저당권보다 우선 배당

ㅇ계약이후부터 해당 물건에서 발생하는 각종 문제에 대해 양수인이 위험부담

- 경매로 양수인이 낙찰 받지 못하면 계약은 무효 : 시간과 경비 낭비

- 다양한 함정과 위험성

ㅇ투자자 배당은 채권 가치평가를 잘못하면 큰 손해를 볼 수 있음

ㅇ론세일 방식은 양수인 입장에서 일시에 목돈이 들어가야 하므로 자금압박 가능성 높음

ㅇ투자자 낙찰약정은 SPC입장에서는 대형물건을 전부 현금을 주고 매입할 수 있는 투자자를 찾는 것도 쉽지않으며

계속 보유하는데는 투자금에 대한 금융비용 및 관리비용이 크므로 매각에 대해 압박을 받음(압박물건) 

ㅇ대형 물건의 경우 사용용도가 명확하지 않으면 낭패를 본다.

[현주아빠]

대단합니다.

[현주아빠]

NPL에 대한 총정리네요

[참거정]

알찬 자료에 감사드립니다

[릴리리맘부]

요번에 보증금 걸고 상가임대 할려는데. 무엇을 알아야할까요

[碧溪水]

복잡한 내용을 잘 정리하셨네요. 잘 보겠습니다.

[25회 중개사]

감사