<p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="color: #000000;">재건축이나 재개발을 진행하는 사업지들을 보면 공공 재개발, 민간 재개발부터 비례율, 권리가액, 이주비, 초과이익환수제, 사업시행계획, 관리처분계획 등 수많은 용어들이 있습니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">처음 부동산 공부를 시작해 재건축・재개발을 접하면서 저또한 엄청 헷갈렸던 기억이 많이 납니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">부동산에 관심이 있다면, 재건축・재개발시 자주 듣게 되는 단어들이 어떤 의미가 있고 무얼 말하는지 알고 있으면 조금 더 부동산 정보를 이해하는데 도움이 됩니다.</span></p><p> </p><p> </p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/16VNK/34697aa266beae3314bf75824e83d7d91ddcafaa" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/16VNK/34697aa266beae3314bf75824e83d7d91ddcafaa" data-origin-width="1200" data-origin-height="720"></div><p>재개발, 재건축시 사용되는 용어정리</p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><b>재개발과 재건축은 개념 및 차이점</b></span></p><p> </p><div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 100%;" border="1" data-ke-style="style12"><tbody><tr><td style="text-align: center;"><span style="color: #ffffff;"><b>구분</b></span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #ffffff;"><b>재개발</b></span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #ffffff;"><b>재건축</b></span></td></tr><tr><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">근거법령</span></td><td style="text-align: center;" colspan="2"><span style="color: #000000;">도시 및 주거환경 정비법</span></td></tr><tr><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">대상</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">노후・불량 건축물 밀집지역</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">공동주택(단독으로도 가능)</span></td></tr><tr><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">목적</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">주택과 주변 공동시설까지 정비</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">노후・불량 주택</span></td></tr><tr><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">특성</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">도시계획 차원</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">주택공급 차원</span></td></tr><tr><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">지정요건</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">- 노후, 불량주택이 전체면적 2/3이상</span><br><span style="color: #000000;">- 노후도, 주택접도율, 호수밀도 중 한개이상 충족</span><br><span style="color: #000000;">- 주택건설 필요지역</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">- 건축물 노후로 안전사고 우려가 있는 주택</span><br><span style="color: #000000;">- 지자체에서 재건축이 필요하다고 인정한 주택</span></td></tr><tr><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">안전진단</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">실시하지 않음</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">실시함</span></td></tr><tr><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">시행주체</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">-1순위 : 토지등소유자, 조합</span><br><span style="color: #000000;">-2순위 : 지자체 및 LH, 지방공사 등</span><br><span style="color: #000000;">-3순위 : 민간합동 법인, 부동산 신탁회사</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">재건축조합</span></td></tr><tr><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">조합원 조건</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">구역 내 소재한 건축물 또는 토지 소유자 및 지상권자</span><br><span style="color: #000000;">지상권자 : 토지소유자의 토지를 사용할 수 있는 권리를 가진자</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">구역 내 소재한 건축물 및 부속 토지를 동시에 소유</span></td></tr><tr><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">공급대상</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">- 토지/건물소유자</span><br><span style="color: #000000;">- 세입자 : 임대주택</span><br><span style="color: #000000;">- 잔여분 : 일반분양</span></td><td style="text-align: center;"><span style="color: #000000;">- 조합원</span><br><span style="color: #000000;">-잔여분 일반분양</span></td></tr></tbody></table></div><p><span style="color: #000000;">재개발과 재건축은 위표에서 처럼 여러 가지 요건이나 개념이 다소 다릅니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">쉽게 설명하면 재개발 사업은 노후・불량 건축물이 많은 인근 지역까지 기반시설 전체를 재정비하는 공공성이 강한 사업입니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">재건축은 기존 주택이나 아파트를 허물고 공동주택만 짓는 사업이라고 보시면 이해가 빠릅니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">또한 재개발 사업은 토지나 건물 등을 소유하고 있으면 사업에 동의하지 않아도 일정 요건만 갖춰지면 조합원 자격을 얻지만 재건축은 토지와 건물을 함께 갖고 있어야 하고 동의서를 내지 않으면 조합원 자격을 얻을 수 없습니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><b>재개발・재건축 진행절차</b></span></p><p><span style="color: #000000;">재개발・재건축의 일반적인 진행단계는 아래와 같습니다.</span></p><p><b><span style="color: #000000;">도시주거환경 정비 기본계획 ► 정비구역 지정 ► 추진위원회 구성 및 승인 ► 조합설립인가 ► 시공사 선정 ► 사업시행인가 ► 종전자산 감정평가 ► 조합원 분양신청 ► 관리처분계획인가 ► 이주 및 철거 ► 조합원 동・호수 추첨 ► 착공 ► 일반분양 ► 준공 및 입주 ► 이전 고시 및 청산으로 진행됩니다.</span></b></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">여기서 재건축의 경우 안전진단을 통과해야지만 재건축이 가능합니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">그럼 이중 사업시행인가, 종전자산 감정평가, 관리처분인가에 대한 용어에 대해 개념을 짚고 넘어가겠습니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><b>사업시행인가란?</b></span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">사업시행인가는 재개발이나 재건축 시 사업시행 계획으로 정한 내용을 실현할 수 있는 절차로 인가를 받으면 공사에 착수할 수 있는 권한을 갖게 됩니다. </span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">인가를 받기 위해서는 정비사업 관련 내용과 관련서류들을 준비해 관할 구청에 제출하고 구청장에게 최종 확인을 받게 됩니다.</span></p><p><span style="color: #000000;">조금더 자세한 내용을 알고 싶으시면 아래 링크를 확인하시길 바랍니다.</span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><b>감정평가란?</b></span></p><p><span style="color: #000000;">사업시행인가를 받으면 조합원이 가지고 있는 토지나 건축물의 가격을 감정평가사들이 평가하고 이 평가에서 권리가액 및 추가분담금 등을 결정하게 됩니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><b>비례율이란?</b></span></p><p><span style="color: #000000;">재개발・재건축 시 나오는 개발이익(총수입-총지출)의 유무를 백분율로 나타내는 지표로 보통 100%가 넘으면 사업성이 있다고 판단하고 100% 이하면 사업성이 낮다고 판단합니다. 비례율이 100% 이하면 그만큼 조합원들이 추가로 부담해야 하는 분담금이 많아집니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><b>권리가액이란?</b></span></p><p><span style="color: #000000;">조합원이 소유한 대지나 건축물에 대한 감정가에서 비례율을 곱한 금액입니다. 조합원은 분양가에서 이 권리가액을 뺀 금액을 추가분담금으로 지불하면 재개발・재건축 완료후 아파트에 입주할 수 있습니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><b>분담금이란?</b></span></p><p><span style="color: #000000;">조합원이 사업계획에 따라 분양을 받기 위해 부담해야하는 금액입니다. 조합원 분양가에서 권리가액을 빼면 분담금을 구할 수 있습니다. 여기서 분양가가 권리가액보다 높으면 추가로 더 내야하는데 이를 추가분담금이라고 합니다.</span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><b>청산금이란?</b></span></p><p><span style="color: #000000;">추가분담금과 반대로 권리가액이 조합원 분양가보다 높아 조합으로부터 되돌려 받는 금액을 말합니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><b>현금청산이란?</b></span></p><p><span style="color: #000000;">재개발・재건축과정에서 조합원이 조합원 지위를 포기하고 분양신청을 하지 않거나 조합원 지위를 유지할 수 없을 경우 현금청산의 대상이 됩니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><b>관리처분인가란?</b></span></p><p><span style="color: #000000;">정비사업의 막바지 단계로 위에서 말한 감정평가, 비례율, 권리가액, 분담금 등을 산출해 분양되는 건축시설에 대해 조합원들에게 합리적으로 배분될 수 있게 분양계획을 수립하고 기존 건축물의 철거 예정 시기 등을 포함한 관리처분계획을 세우게 됩니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">즉, 쉽게말해 조합원을 파악해 헌 집의 가격을 책정하고 조합원에게 분양신청을 받아 정비사업으로 분양되는 새집의 가격을 책정한 후 추가로 내야 하는 금액 등을 계획하는 것입니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">이 관리처분계획을 제출해 시장이나 군수에게 승인 받게되면 관리처분인가를 받게 됩니다.</span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/16VNK/73ee3862d1399685b1827b3b8bc0babc804893c1" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/16VNK/73ee3862d1399685b1827b3b8bc0babc804893c1" data-origin-width="1200" data-origin-height="638"></div><p>재건축, 재개발 시 이주비, 이사비, 주거이전비 대상</p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><b>이주비란?</b></span></p><p><span style="color: #000000;">아파트를 분양받는 조합원이 새집을 짓는 공사기간 동안 거처를 마련하거나 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있도록 이주할 때 조합에서 조합원에게 빌려주는 이주 지원금을 말합니다. 이 돈은 조합원이 분양받은 아파트로 입주하면 상환해야 합니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><b>이사비란?</b></span></p><p><span style="color: #000000;">조합정관에 따라 조합이 소유자나 조합원에게 원할한 사업진행을 위해 지급하는 이주를 위한 이사비용을 지원하는 것을 말합니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><b>주거이전비란?</b></span></p><p><span style="color: #000000;">재개발 사업에서 공익사업을 진행할 때 구역 내 소유자 및 임차인에게 지급하는 이주정착금입니다. 소유자는 2개월치의 주거이전비를, 임차인은 4개월분의 주거이전비를 지급받게 됩니다.</span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="color: #000000;"><b>재건축 초과이익 환수제</b></span></p><p><span style="color: #000000;">재건축 정비사업의 경우 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만 원을 넘으면 초과 이익에 대해 10%에서 최대 50%를 국가가 현금으로 환수하는 제도를 말합니다.</span></p><p> </p><p> </p><p><b><span data-ke-size="size20">토지사랑 <u><a href="http://cafe.daum.net/tozisarang/" target="_top" class="ke-link">http://cafe.daum.net/tozisarang/</a></u></span></b></p><p><b><span data-ke-size="size20"><a href="http://band.us/@tlove" target="_blank" class="ke-link"><u>토지투자동호회밴드</u></a></span></b></p><p> </p><p> </p><p><b><span data-ke-size="size20">추천부탁드립니다 .</span></b></p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/16VNK/3f9256553a052d549f8fca866ed1bfb1cc3aa365" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/16VNK/3f9256553a052d549f8fca866ed1bfb1cc3aa365" data-origin-width="100" data-origin-height="120"></div><p> </p>
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첫댓글 감사