RE : 내역서입찰이야? 총액입찰이냐? 누가 옳은건가?

[이사 이윤섭]

조합원님들께 안병님의 글에 대한 내용 중 잘못 된 정보를 알려드릴께요

하나
총약입찰이냐 내역입찰이냐?

이사들은 공사계약서로 24년 국토부가 배포한 정비사업 공사계약서 표준안을 입찰지침서에 넣자고 하였습니다.

국토부 2024년 공사계약서는 총액계약을 기반으로 체계화되어 있습니다
계약금액인 총액을 산출하는데 있어서, 설계도서를 근거로 내역서를 기반으로 하는 것입니다.

그럼 아이앰지씨가 작성해준 2018년 계약서(지에스&현산과 계약한)는 무엇인가
국토부에서 2000년에 배포한 표준 계약서를 기반으로 작성된 것으로 평당공사비 * 연면적(공사전체면적)으로 산출된 총액(총공사비)을 계약하는 것입니다.

내역계약은 무엇인가?
사업시행인가된 도면을 착공직전에 완성하는 실시설계 (시공할 수 있는 수준의 세부도면)도면을 가지고 정밀적산을 하여 추출된 내역에 단가를 넣어서 나온 산출내역서와 공사비명세서를 기반으로 계약을 하는 것입니다.

주로 국가 지방자치단체에서 많이 사용하지만, 발주자들은 최저가 입찰을 유도하기 위해 이 역시 총액을 기입하고 내역서를 첨부하는 형태로 바뀌고 있습니다

이사들이 조합원여러분들께 이 체계를 구별하기 위해 총액과 내역이라는 용어를 사용하지만, 정확한 표현은
총액계약(산출내역서를 근거), 총액계약(평당공사비에 연면적으로 나온 총공사비) 중에서 선택하여야 하는 것입니다.
 

둘
평당공사비*연면적을 통해 계산된 총액계약의 문제점은 무엇인가?

계약서 조건을 보면, 공사비 조정 이라는 조건이 있습니다.
즉, 설계변경, 물가상승, 기타 조건이 발생시 공사비를 변경하여야 하는데,
공사비 변경시 그 기준을 정하는 조건입니다.

지에스 현산과 맺은 계약서는 “조합과 시공사가 협의한다”가 주 내용입니다.

그러면, 시공사가 변경을 요구할때,
조합집행부가 이 요구에 대응할 유효적절한 수단이 있냐?가 문제가 될 것입니다.

24년 국토부 공사계약서에는

위 물가상승, 설계변경, 기타조건을 협의함에 있어서 그 기준 조건을 명확히 하였으며, 그 바탕에 해당하는 산출내역서가 계약서에 첨부되어야 하기 때문입니다.

* 물가상승의 경우 1년에 몇 %인상되었는지 물가지수 변동에 대해 평균값을 적용하는 것이 아니라, 오른 항목을 적용하는 것입니다.

* 설계변경 시 각 상황에 대한 조건을 명기해서, 두루뭉실 공사비 인상을 요구할 수 없도록 하였습니다.

* 특히 시공사가 위 물가상승 설계변경 등으로 사업진행을 하지 않을 경우 공사이행금을 조합에서 집행할 수 있는 조건도 있습니다. : 공공이나 민간에서는 "계약이행보증증권을 반드시 제출"하도록 합니다.

우리조합이 지에스&현산을 계약해지 하면서 우리조합의 손해를 물을 계약조건이 없어서 당하는 일이 있었다는 점을 기억해 보시면 좋을 것 같습니다.

안병현 님은 시공사의 대여금 또는 입찰보증금을 몰수 한다고 하는데, 정말 엉터리 입니다.
입찰보증금은 선정 및 계약을 함으로써 법적 효력을 다 했으며,
대여금으로 전환되었고, 대여금은 금전소비대차 계약을 함으로써 입찰보증금이 아니고 순수하게 대여한 금액이며, 대여계약조건에 따라 변제하여야 합니다.

시공사가 설계변경 물가상승 이유를 들어 공사비 변경을 요구할시
조합은 계약서에 첨부된 산출내역서 항목을 살펴보고,
계약서 조건에 따라 그 항목에 대한 시공사의 요구가 적절한지 검토하여야 할 것입니다.
변호사가 그 일을 해 줄 수 있으면 변호사에게 물어야 할 것입니다.
건설분야 변호사가 CM에 해당한다고 보면 됩니다.

그럼 변호사가 만능이냐?
대한민국 사람이라면 누구도 변호사가 만능이라고 생각하지 않습니다.
의뢰자가 맡길 사건에 대한 증거와 사건에 대한 맥락을 잘 알려주어야 변호사가 잘 변론을 하겠죠?

당연히 시공사들은 우리조합처럼 체계를 갖추어 가는 조합집행부를 싫어할 것입니다.
건설분야 전문가(CM)를 옆에 둘려고 하는 이사들이 당연히 싫겠죠?
안병현님이 주장하는 비리라는 명목으로~~ 그래서 안병현님은 그들의 부역자로 보일 수도 있습니다.

CM용역 금액은 당연히 부담스럽지 않을 정도로, 부분으로 필요할 때마다 쪼개어 의뢰할 수 있습니다.
시공사와 건설관련 협력사들에 휘둘리지 않고 싸울려면, 자문해 줄수 있는 전문가(변호사와 같은)가 집행부에는 필요합니다.

우리사업비의 60~70%가 건설 공사비 입니다. 이미  1조원 이상입니다.

그런데 그것을 이사 한명(정연훈이사)이 다 처리하라고요?
CM업체 용역 주면, 건축, 기계, 전기, 설비, 토목, 조경, 시스템 등을 담당하는 전문가들이 설계도서, 공사비 내역서, 시방서를 분야별로 검토를 합니다. 시공사가 공사비 올려달라고 하면, 그 이유가 맞는지 검토를 하여야 합니다. 제출된 산출내역서와 계약서 조건과 비교하면서 말입니다.

건축 전공인 정이사에게 나머지도 알아서 다 하라고 하면, 할 수 있나요?



정말 왜 그러시나요?
본인들 집 지을때, 목공반장 불러서, 그리고 인력시장에 가서 작업자 데리고 집 지으라고 하는 것과 뭐가 다르나요? 
목공반장이 할 수는 있지만, 그 집이 온전하게 지어질까요?

감리는 정해진 도면대로 시공하였느냐?를 점검하는 일을 전문으로 합니다.

시공사는 정해진 도면을 변경하여야 하는 이유를 제시하면 감리가 그 이유를 판단하지 않습니다.
감리가 가진 권한( http://www.cenews.kr/news/articleView.html?idxno=15500) 을 사용하지않기 때문입니다.

왜 그럴까요?
우리는 건물이 붕괴되는 현장에서 항상 감리가 제대로 일을 하지 않아서 문제가 된 사례를 보았습니다.
그러나 CM은 조합이 시키는 일만 합니다.
변호사와 똑같이 조합과 시공사의 쌍방 대리(변호사)를 하지 않습니다.
변호사처럼 법으로 정해져 있지 않지만, 용역의뢰인이 건설사인 경우가 상대적으로 적기 때문입니다. 그렇다고 만능이라고 할수 없습니다. 그래서 전체용역을 주기보다는 필요할 때마다 주는 것도 의미가 있습니다.

우리조합이 제공한 설계도면을 시공사가 검토하여 섥메도면을 수정을 요구할 시, 공사방법을 변경 요구할 시, 시공사가 제시한 변경요구 공사비에 대해 적절한지 등등 각각의 상황에서 자문을 하는 것입니다.

우리조합이 조운이라는 법무법인을 통해 조합현안에 대해 매번 법률자문을 받아 의사결정에 참고하여 업무를 수행하는 것처럼 말입니다.

조합업무에 수행하는데 있어서 변호사를, 법무사를, 세무사를, 감정평가사를, 정비업체를, 설계회사 등등의 도움을 받는 것을 당연하다고 생각합니다.

그런데, 실제로 우리 재건축 사업의 메인인 건축공사를 하는데, 자뭍을 받아야 하는 CM 자문에 대해서는 경기를 일으킬 정도로 반대를 합니다.

왜 그럴까요?
심지어 용역비가 100억~300억이 들어간다고 뻥을 치면서 말입니다.

저는 2018년 시공사 선정 후에도 그런 부도덕한 사람으로 매도된 적이 있습니다.
왜 가장 중요하고 복잡한 사항을 검토하여 의사결정을 하는데,
자문역활을 해 주어야 할 CM(건설관리전문업체)의 도입을 극구 반대할까요?

조합집행부는 “내가 건설전문가도 아닌데, 어떻게 다 알수 있냐?
나는 모르니 시공사가 알아서 해 주라”라고 시공사에게 책임을 넘기라고 요구하는 것압니다.
이것은 재건축사업의 주도권을 시공사에게 넘겨주라는 의미입니다.

시공사가 오에스 투입해서 조합원에게 잘못된 정보를 주입시키고,
조합원들의 의사를 변질시키는 것처럼, 조합집행부에 건설관련 자문역을 두지 못하게 하려는 것입니다.

조합원의 이익을 지켜야 할 조합집행부의 손발을 자르는 일입니다.

CM용역비는 조합마다 다릅니다.
전체 사업기간을 기준으로 각 공정별로 전문가가 배치되고 총 10명정도 투입되면 통상 20억 정도 한다고 합니다.

우리조합에서는 최근 지에스 현산의
공사비와 조건에 대한 검토를 위한 용역, 새로운 입찰지침서 작성을 위한 기술지원으로
45백만원으로 계약을 진행하여 결과물을 일부(시공사 계약해지 안건) 받았으며,
새로운 입찰지침서 중 공사비 산정기준에 대한 의견서를 받는 과정에 있습니다.

위 사례처럼
우리조합은 필요한 용역을 건건이 주고 의견을 받을 수도 있고,
자문변호사처럼 매달 돈을 주고 필요할때마다 수시로 문의할 수도 있습니다.

어떤 방법으로 용역을 줄 것인지, 결국 돈에 따라 자문받는 범위를 다르게 할 수 있습니다.

마지막
입찰지침서의 공사비 산정기준을 명확히 하여야 하는 이유?

조합원님들이 개인집을 인테리어 공사할 때 설계도면도 없이 인테리어 업자에게 알아서 해 달라고 하나요?
아니죠?

비용이 들더라도, 설계도면도 그리고, 샘플도 대부분 정해줍니다.
이유는 공사비를 정하고 계약한 후, 업체가 공사하면서 저가 내지 낮은 품질 제품으로 시공할까봐 그렇지 않나요?

그런데, 우리조합 재건축사업에서는 그렇기 하지 말래요.
이유는 조합집행부가 비리에 연루될까봐 그렇다고 합니다.
그러면서 우리 재건축사업의 마감재(총 공사비의 40%에 해당)를 시공사에게 알아서 하도록 놔 두라고 합니다.

이것은 또다른 공사비 인상이 기다리고 있을 것입니다.
마감재 품질상향이라는 이유로 말입니다.
사례로 인근 사업장 신흥 자이푸르지오 입주 직전 마감재 상향으로 1000억원 증액하여 관리처분 변경숭인 받아서 입주했습니다.
그런데, 그곳 마감재 좋다는 소리를 들어본 적이 없습니다.

시공사가 입찰할때는 품질을 정하지 않고 제안하고 계약하고,
마감재 정(모델하우스 지을때)할때 싸구리를 들이대며,
이 정도는 너무 심하여 일반분양 안 되니, 등급을 올려야 한다고 하면서 말입니다.

옆에 산*구역이 착공전 2번의 공사비가 올라갔다는 소식을 들었는데......
조합원들 속수무책으로 당합니다.
시공사들이 그 문제(?)로 착공을 안 하니까요~ 

우리도 당할 만큼 당하지 않았나요? 
똥인지 된장인지 입에 넣어봐야 알 수 있나요?
입이면, 세척이라도 할 수 있지만, 계약은 되돌릴 수 없습니다.
이제는 정하면, 그냥 갈 수 밖에 없습니다.
 

[116동 권영상]

현 조합/이윤섭 이사님께서 예상/계획 하시는, 은행주공 CM용역비는 20억원입니까?

[이사 이윤섭]

아닙니다.
아직 검토한 바 없습니다.

다만, 변호사 자문을 받는 것처럼 그런 자문을 해 줄 전문가가 필요하다는 얘기를 하고 싶으며,

전체 기간 용역이 아닌 부분으로 쪼개어 필요할 때마다 하는 방법도 있다는 것입니다.

구더기 무서워 장 못 담근다는 속담이 떠 오르네요.

[106동 오정목(오순주 딸)]

24년 국토부 표준 계약서 개선 전에는 총액입찰 즉 공사비 총액만 명시하여 입찰 진행하였고 24년도 개선 후 총액입찰 즉 공사비+산출내역서 또는 품질사양서를 첨부하게 되어있습니다.
시공자가 제안하는 공사비 총액으로 우선 시공자를 선정하되, 선정 후 계약체결 때까지 시공자가 후속적으로 세부 산출내역서를 제출하도록 하고, 이를 첨부해 계약을 체결하도록 하였습니다.

*설계변경으로 추가되는 자재가 기존품목에 속해 있던 자재인지, 새로 추가가 필요한 자재인지 등을 따져 단가 산정방법에 명시하여 공사비 인상 협의.

*물가변동에 대한 공사비 조정기준’은  지수조정률 방식’을 적용하여 총공사비를 세부적인 비목군(노무비·경비·재료비 등)으로 잘게 나누고, 비목군별로 별도의 물가지수를 적용 현실적인 물가상승 부분을 공사비에 반영.

여기서 cm 선정 후 공사비 세부내역 즉 마감재. 물량산출하여 입찰할 시 입찰 당시 예상하는 공사비 및 입찰공고는 언제 제시할 수 있는지 또한 내역입찰 성공한 사업장도 답변 부탁드립니다

[이사 이윤섭]

조합원님께서는 계약법에 대해 좀더 공부를 하셔야 할 것 같습니다.

시공사 선정총회 후 산출내역서 제출은 사실상 제출을 안 해도 처벌하기에 많은 문제점이 있습니다.

그런 법적 다툼은 당연히 조합집행부가 사전에 피할수 있도록 절차적으로 계획을 세워야 할 것이구요.

CM선정 후 가 아니고, 이미 수의계약 4500만원으로 선정된 업체에게 마무리 용역을 허고 종료되는 것입니다.

추가로 용역을 발주하겠다고 하는것이 아니고,

안병현님이 이사들을 공격하는 꺼리로 CM을 들먹이기에,

조합원님들께 설명차원에서 글을 쓴 것이니,

마치 당장 용역 선정을 위해 준비한다고 호도허지 마세요!

위 글을 인용하여 24년도 공사계약서의 효과를 스스로 올렸음에도, 성공한 사업장을 제시하라고요?

서울시 사업장 전체가 2010년부터 2023년까지 이 계약서 (매우 흡사)에 준하는 표준계약서를 의무화하여 적용해 왔는데, 사례를 들으라구요?
서울시 사업장은 사실상 전부 이 계약서를 바탕으로 했다고 보면 됩니다. 이 계약서 역시 서울시표준안에 일부 조항 수정한 것이니까요.

공부를 했으면, 본인생각이 맞는지 토론도 하고 점검도 해 가면서 주장을 해 주시면 좋겠습니다.

[106동 오정목(오순주 딸)]

이윤섭 이사님 질문과 다른 사항에대하여 글을 작성하셨네요.
저는 국토부 표준 계약서에 대한 사항을 기재한 것이며 이 부분을 부정하는 것은 24년 표준 계약서를 부정하는 것인지요.
그리고 입찰 당시 공사비 및 총액입찰이 아닌 내역입찰 사업지 알려달라는 게 잘못인지요
본인 스스로부터 주장하는 것이 무조건 맞는다고 윽박지르지 마시기 바랍니다.
차라리 답을 못할 때에는 답글을 작성 안 하시는 게 이미지를 위해 좋을듯합니다
질문을 주장이라 ..공부 좀 더하세요

[이사 이윤섭]

무엇을 부정한다는 것인지 말해 보세요~

총액계약에는 (평당단가*연면적)과 (산출내역서 포함)인데, 입찰할때 제출하지 않고 선정할때 제출하는
않고, 선정후에 제출하는 것은 사후에 또 다른 문제(시공사가 제출을 불성실 또는 하자 있는 제출 등)가 있다는 내용을 언급하는데....

무슨 얘기를 하는 건가요?

구체적으로 지적해서 얘기해 보세요

[106동 오정목(오순주 딸)]

이윤섭 이사님 제 글을 잘 읽어보시기 바랍니다
질문1.세부내역서 작성하기위한 업체 선정 후 입찰기간
2.내역입찰 예상 공사비
두가지 사항 질문했을 뿐인데 본인이 작성하신 글을 잘보세요.
지적도 본인이 한것입니디.

[이사 이윤섭]

2018년 시공사 선정때 입찰지침서에 제출서류로 안병현 님이 얘기한 5가지 서류가 제대로 안 들어왔는데, 결과적으로 어땠나요?

구체적으로 어느수준까지 제출해야 하는지 의무가 없다는 식으로 조합에서 물타기 소송변론을 했는데,

그에 대해서 어떻게 생각하나요?

"대부분의 조합에서 업무에 대해 무지하거나 업무를 해태하여 조합원들이 계속 부담금에 허덕인다고......."

은바위 카톡방에서 매일 수십~수백개의 글을 올리면서, 정작 이 내용에 대해서는 모르거나 모르쇠로 일관하며 사례를 들어달라고 하는 이유가 무엇인가요?

본인의 지식이 부족하거나 모르면 물어보는 것이 상식 아닌가요?
그런데도 계속 집행부 이사들 까는 글만 달면 비대위인가요? 조합원을 위하는 일인가요?

당신들 같은 사람들이 조합원들 여론을 이상한 방향으로 몰고가고 있다고 생각은 안 되나요?

[이사 이윤섭]

1. 1달정도, 도면 컴퓨터 프로그램에 넣어서, 산출내역 나오면, 수정작업 한다고 합니다.

2. 예상공사비는 안 뽑을 겁니다.
서울시는 예정공사비 산출을 하는데, 우리가 각 자재에 대한 기준( 동등이상)을 정하고 경쟁입찰시켜서 금액 받으면 됩니다.

공공기관 과 민간에선 모두 스펙을 정할때 마루 강마루 넘버 (품질 ~동등이상 가능)이렇게 지정합니다.

내 집 짓는데, 왜 건설사들이 강마루 라고 내역 만들어,

가격은 구정마루(비슷한 품질에 시중에서 국산제일고가에 속하는 강마루)가격 쓰고,
실제 들어올때는 제일 싸구리 중국산 마루로 들어올 수 있도록 구조를 만들어 줍니까?

[106동 오정목(오순주 딸)]

1.2번까지만 답변으로 알겠습니다.
질문 한번에 온갖말로 비난을 하는것이 집행부에 계신 임원에 자세인지 다시한번 생각해보시기 바랍니다.
당신네들이라.. 욕도 하시겠습니다.
본인이 비대위 활동 했을때에 빠져 소송에 취해 그것이 정답인것처럼 말하지말고 임원(당시네들)이면 바른자세로 임하시기 바랍니다.
말은 그사람의 인격입니다.

[이사 이윤섭]

좀 알고 공부하고 문의도 하고 그러세요~

제가 정답일 수는 없지만, 정말 해도해도 너무 한다는 생각도 좀 하시구요.

그리고 위 사항들은 대의원회의, 총회에서 결정할 사항입니다.

그러니, 정확한 근거로 글을 남겨주세요.

그래야 조합원님들이 헷갈리지 않을 것 같네요.
조합집행부에 불신을 심어주어서, 우리조합에게 좋을까요?

[106동 오정목(오순주 딸)]

좀 알고선 잘 읽어보고 답을 하세요. 시비만 걸지 말고
제가 결정했냐고 물어봤나요?
참 이상한 분입니다.
본인 스스로 헷갈려 하는 것 같습니다
심신 안정을 위해 오늘은 쉬는 게 도움이 될듯합니다
아~공부 많이 하고 있습니다

[이사 이윤섭]

예전 반포3주구 판결문을 가지고 논쟁했던 것이 생각나네요.

판결의 핵심이 무엇이냐고 라고 얘기하는데, 본인이 올렸다고 주장하고, 글 수정해 넣고 딴소리하고---

알겠습니다!

[106동 오정목(오순주 딸)]

에효. . 한 글자도 수정한 건 없고요 첨부한 판결문만 다른 곳으로 옮겨놨습니다.
딴소리는 누가 했더라.. 힘들어 보이네요. 좀 쉬는 게 좋을듯합니다.^^

[111동 김동례]

쭈욱 보니 ᆢ
이 분은 내용의 핵심을 벗어나
엉뚱한 자기 회피와 딴지거는 것으로 일관하고 있는 것으로 보이는데ᆢ
왜 이럴까요?

이런 것을
아집이라 합니까
고집이라 합니까

[103동 최명자]

동례씨! 두사람 건전한 토론 하는데 끼지말고 가만히 계셔 주는게 어떠실까요?
잘하고 있는데 고추가루 뿌리시는거 같습니다.

[119동 안병현]

(문제)시공사 선정총회 후 산출내역서 제출은 사실상 제출을 안 해도 처벌하기에 많은 문제점이 있습니다.
(반론) 입찰지침서 공고시 내역서 및 산출근거 제출의무 지정하면 안내면 무효임을 모르시나요? 우리조합 종전 입찰지침서에도 제출토록 의무화 한바있고 당연히 받은바 있어요(조합서고에 한박스로 보관중)

[이사 이윤섭]

제가 5년동안 그 대안설계자료제출의 부실 문제 집어서 시공사 선정 무효소송 했는데,

법원에서 선정한 전문위원이 그 자료 전체를 2달간 보고 2번의 의견서를 통해 설계도면은 그림이고, 도면도 없이 뽑은 산출내역은 허구이고, 자재와 시방서도 없이 산출한 공사비 내역서 역시 허구이고, 그렇게 제출한 입찰서류는 거짓이다!

이렇게 대안설계를 제출하여 계약을 하면,

조합원들의 재건축 아파트 품질은 보증할 수도 없고, 공사비 관련 분쟁이 발생시 해결할 방법도 없다고 진술했습니다!

그런데 왜 소송에서 졌는지 궁금하시죠?

조합에서 그런 시공사와 계약을 했기 때문에 면죄부가 주어진 것입니다.

계약은 당사자끼리 합의하면 됩니다.
공서양속에 위반되지 않으면, 절차상 하자는 서로 협의했고, 체결했으면, 그것을 하자로 계약을 파기할 수 없다고 한 것입니다.

반포3주구가 시공자선정총회에서 우선협상자로 결정을 했기에, 내역입찰임에도 부실한 내역서로 하자로 선정 무효를 조합에서 결정을 했지만, 그것을 이유로 선정을 취소한 것은 계약법 위반이다라고 하여 손해배상 소송에서 진 것입니다.

[119동 안병현]

이사님글 : 법원에서 선정한 전문위원이 그 자료 전체를 2달간 보고 2번의 의견서를 통해 설계도면은 그림이고, 도면도 없이 뽑은 산출내역은 허구이고, 자재와 시방서도 없이 산출한 공사비 내역서 역시 허구이고, 그렇게 제출한 입찰서류는 거짓이다!
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(답변)우리 조합 서고에 GS/HDC가 제출한 대안설계도면도 있고, 공사내역서와 산출내역도 있고, 자재 및 시방서도 있는데 당신과 법정투쟁시 이런 서류까지 보여주면서 소송하기 귀찮아서 안보여준것 같음. 오버

[이사 이윤섭]

오순주님
반포3주구 조합이 현산에 손해배상 소송을 진 이유를 알고 계세요?

우리조합 계약해지 사유와 왜 다른지 비교하여 설명할 수 있나요?

우리조합의 이번 입찰지침서에 대한 문제와 매우 흡사한 점도 있는데----

[106동 오정목(오순주 딸)]

https://m.cafe.daum.net/okjg/NvWo/95?svc=cafeapp
참고하세요

[이사 이윤섭]

오순주 님이 무슨 내용으로 글 썼는지
사실 관심없어요.

저는 우리조합사업을 어떻게 하여야 조합원님들 재산을 잘 계획할 수 있을지 관심이 있습니다.

[106동 오정목(오순주 딸)]

역시 ~~
이사님의 품격 여기서 나오는군요.
관심만 열심히 가지세요