투자가치가 높은 성남 구시가지

[아름드리]

투자가치가 높은 성남 구시가지

 

최근 성남 구시가지는 재개발로 인한 주거환경 개선과 판교 및 서울공항 이전에 따른 개발 기대감이 높아지면서 투자자와 실수요자의 관심이 증폭되었다. 성남 구시가지는 초보운전자들이 운전을 겁낼 만큼 이면도로의 경사가 심하고 좁은 상황이며, 주차공간 부족, 낮은 녹지률 등 거주환경이 좋지 않아 분당구를 제외한 구시가지지역은 그다지 관심을 끌지 못했었다.

그러나 그만큼 개발여력이 무궁한 성남시 전체가 재개발과 재건축 대상이라 해도 과언이 아니다. 특히 지리적 위치도 분당과 판교 그리고 서울의 송파 잠실권과 연결된다는 점에서 매력적인 투자처가 아닐 수 없다. 이런 상황에서 성남시 도시 주거환경정비 기본계획이 작년말에 공고가 나온 만큼 어느 한곳이라도 개발이 가시화되고 사업에 진척을 보일 경우 성남 전체 부동산시장에 미칠 파장이 일어날 것으로 보인다.

■ 지역별로 3단계 순차개발 진행

성남구시가지는 성남시내 수정·중원구로 인구 53만4,600여 명으로 웬만한 시·군보다 많다. 인구밀도는 ha당 455명으로 전국 평균(220명)의 2배로 전국 최고 수준이다. 그러나 주차장 확보율은 수정구가 40%대, 중원구는 30%대다. 구릉지에 오밀조밀 모여 있는 건물 사이의 이면도로는 승용차 1대가 지나가기조차 힘들 정도로 좁다. 1968년 서울 청계천 일대 철거민 12만여 명이 이주하는 등 자연발생적으로 생겨난 도시여서 계획적 개발과는 거리가 멀게 도시가 형성되다보니 환경개선 및 재개발에 대한 민원요구가 지속돼 왔다.

2001년 12월 20일 건교부 승인된 성남시도시재개발기본계획에서는 안정적 재개발 사업을 추진하기 위해 세입자 거주용과 가옥주 임시거주용 임대주택이 반드시 필요하므로 순환정비방식으로 공영개발을 제시되었으나, 이 지역에서 자체적으로 재개발추진위 설립을 통한 개발방식을 고집하고 있는 시민들은 재산가치를 높이기 위해 민영개발을 추진해야 한다고 강력반발하며 소송까지 제기하고 나섰다. 단대구역이 대한주택공사를 사업시행사로 지정하면서 관련 논란은 줄어들고 지방선거 및 영세입자가 많고 권리관계가 복잡한 경우가 많은 점등 때문에 작년 11월 ‘성남시 도시․주거환경정비기본계획(안)’을 발표했다.

[성남 구시가지 재개발지역]

계획안에 따르면 성남시의 사업단계는 △1단계(2002~2010년) △2단계(2006~2010년) △3단계(2010년 이후) 등 총 3단계로 나눠진다. 이 가운데 단대·중3·은행2구역은 정비계획을 수립 중이어서 1단계로, 나머지 구역은 △주민 사업추진 의지 △주거생활 질의 개선효과 △사업성 △관련계획 내용 △계획적 의지 등의 인자를 포함한 표준화 점수에 의해 2단계와 3단계지역을 설정했다.


■ 1, 2단계 지역 관심집중

이에 따라 1단계지역중 일부 구역의 사업이 본격화했다. 단대동 100-1 일대의 단대구역이 처음으로 이달 초 구역지정을 받았다. 조합측은 15∼43평형 1,000여가구(15평형 임대 186가구 포함)를 지어 300가구 정도를 일반분양할 계획이다. 중동 1600 일대의 중동3구역도 조만간 구역 지정된다.

이곳에는 임대 70가구를 포함한 15∼43평형 651가구가 들어설 예정이다. 1단계로 오는 2010년 사업이 완료되는 단대구역과 중동 3구역. 현재 단대구역은 평당 1,300~1,400만원, 중동3 구역의 경우 평당 1,250만원선이다. 이들 지역 이주민중 2,225가구는 성남 도촌지구, 판교신도시의 아파트 입주권을 받는다. 기본계획안에는 재건축예정구역 대상지 3개 단지도 들어 있다. 신흥동 신흥주공, 태평동 건우, 단대동 미도 등이다. 신흥주공은 이미 안전진단을 통과했고, 500가구의 건우는 조합설립인가까지 받았다.

[성남 구시가지 단계별 개발 계획]

구분	1단계	2단계	3단계
진행시기	2002년~2010년	2006년~2010년	2010년 이후 진행
수정구	단대동	태평2, 태평4, 신흥2, 수진2, 주공, 건우, 미도아파트	태평, 신흥1, 신흥2, 태평2, 수진1
중원구	은행2, 중동3	중동1, 금광1, 상대원1	중동4, 금광2, 상대원2

■ 도촌지구도 내년 분양

성남재개발과 동시에 판교를 이을 택지지구로 관심을 가지고 있는 성남 도촌지구는 분당 야탑동 옆에 위치하며, 분당이나 판교의 기반시설을 이용할 수 있는 장점이 있다. 또한 서울 도심과의 거리도 약 20km에 불과해 접근성이 우수하다. 총 5,242가구가 건설되며 이중 공동주택 일반분양 물량은 2,120가구, 임대주택은 2,920가구, 단독주택 202가구로 구성된다. 내년 상반기부터 분양예정 되어있다.

성남 구시가지는 서울 강남, 서초, 하남 등과 경계인데다 경부고속도로, 서울외곽순환도로가 인접, 교통여건은 양호한 곳이다. 분당~장지고속도로, 성남대로 등을 이용하면 서울 송파 중심지까지 차로 15분이면 진입할 수 있다. 성남 시가지를 지나는 지하철5호선과 분당선 이용도 쉽다. 이런 장점에도 불구하고 성남 재개발은 단기적인 사업성과를 기대하기 어려운 상황이며, 단기 투자를 목적으로 조급한 투자자세로 지분을 매입하는 것은 위험하며, 장기적 안목에서 사업추진에 따른 단계별 가치상승에 무게를 두어야 할 것이다.

<부동산써브 객원기자 허준>

[태리우스]

좋은정보 감사 합니다. 자주 들러서 공부하고 갈께요.

[풀한포기]

자주 뵙도록 해요...^^

[기사]

인터넷에 익숙치않아 천천히두고두고 보렵니다 양해바랍니다

[기사]

열심히 공부하렵니다, 감사합니다.

[앨러리퀸]

잘몰라서그러는데요 저기서말하는 평당얼마얼마는 땅으로서의 평인가요 빌라같은 건물로서의 평인가요?

[이브해라]

2단계는 상대원1동이 아니라 상대원3동 입니다