부동산 투기에 대한 자료

[송경주 강사]

부동산 투기

---

Part 1.부동산이란?

경제활동의 대상이 되는 물건은 동산과 부동산으로 나뉘는데 '부동산'은 토지와 그 정착물 을 말하며, '동산'은 부동산이 아닌 모든 물건을 말한다. 여기서 그 정착물이라고 하면 주택과 같은 건물이 대표적이지만 토지에는 자라는 나무나 교량과 같은 구축물도 포함된다. 부동산은 글자 그대로 이동이 불가능하다. 따라서 물건을 소유하는 방법이 사과나 볼펜과 같은 동산과는 다르다.

사과나 볼펜 같은 동산은 가격을 지불하고 난 후 물건을 넘겨받아 소유하지만 부동산의 경우 동산과 같이 물건 자체를 매수인에게 넘겨줄 수는 없다. 따라서 법은 부동산 자체를 넘겨주기보다는 부동산에 대한 권리를 넘겨주는 형식으로 물건에 대한 권리, 즉 소유권이 변동되도록 했다. 집과 땅을 생각해 보면 부동산은 움직일 수 없다는 것 말고도 쉽게 없어지거나 닳아 버리지 않는다는 성질이 있다. 땅의 경우 자연적으로 역사적으로 주어진 국토 면적 이상으로 증가하지 않는다는 중요한 성질도 있다. 간척 사업으로 농토나 공장 용지가 늘어나는 예는 있지만 그 면적은 국토 면적에 비하여 아주 작은 비율에 불가한 것이다.

또 부동산은 마음대로 늘릴 수 없기 때문에 그 값이 매우 비싼 것이 일반적이다. 오랜 세월 동안 열심히 일하고 저축해서 집을 장만하고 , 많은 돈이 필요할 때 집을 팔아 조달하는 것은 주변에서 흔히 볼 수 있는 것이다. 즉, 부동산은 경제적 가치가 축척 되어 있는 자산 이며, 실물 자산의 대표적인 유형이다.

Part 2. 부동산 투기의 정의

우리는 흔히 부동산 가격이 하늘 높은 줄 모르고 엄청나게 뛴다고 걱정하며, 부동산 가격이 비싼 이유를 투기꾼 때문이라고 비난한다. 일반적으로 ' 투기'라는 것은 생산 활동 에 기여하지도 않고 필요하지도 않으면서 단지 가격 상승에 따라 차액만을 노린 매입을 말한다. 예를 들면 스스로 살집도 아니면서도 두세 채씩 사들여 가격이 오를 때 파는 행위가 부동산 투기다. 땅투기는 땅을 사서 일정 기간 소유한 다음 보다 높은 가격에 되파는 과정에서 발생한다. 처음 구입했을 때의 가격과 되팔 때의 가격 차이를 흔히 양도 차익이라고 하는데 이것이 바로 투기에 따른 불로소득에 해당된다.

Part 3. 최근 부동산 투기 현황

최근의 부동산 투기는 여러 곳에서 나타난다. 우선 목조 주택 시장이다. 한동안 인기를 끌던 외제 목조 주택 시장도 IMF한파로 위기를 맞고 있다. 원화값 폭락에 따른 수입 가격 상승으로 경쟁력을 잃었기 때문이다. 금융 파동이 있기 전엔 공사비가 기존의 벽돌집이나 철근 콘크리트 주택과 비슷해 이색적인 서구풍 목조 주택에 대한 수요가 많았다. 그러나 근래 들어 공사비가 종전보다 30∼40% 오른 데다가 주요 시 장인 전원 주택 경기까지 죽어 찾는 사람이 거의 없다. 요즘 목조 주택 공사비는 3백 50만∼5백만원수준인데 반해 일반 벽돌 조적조나 철근 콘크리트 구조는 2백 50만∼2백 70만원선.

물론 일반 조적조들도 근래 들어 자재값 상승 등으로 10∼20%정도 올랐지만 외산 목조 주택보다 월등히 싸게 느껴진다. 특히 IMF시대를 맞아 공사비가 쌀수록 경쟁력이 생겨 목조 주택은 위축될 수밖에 없는 처지다. 이에 따라 1백여개에 달하던 목조 주택 전문 업체들이 대부분 문을 닫았거나 전업해 현재 5∼6개사만 명맥을 유지해 가고 있는 실정이다. 이들 업체도 뼈대, 문틀등 일부 주요 부위만 들여와 시공을 하는 방법으로 공사비를 줄이고 있다.

건축 그룹 창우의 여구호사장은 " 전체를 목조로 지으면 전원풍의 분위기가 훨씬 살지만 목재 수입량을 줄이기 위해 일부 부재만 사용해도 얼마든지 목조 주택 맛을 살릴 수 있다."면서 "종전 집 한 채 분의 40%정도만 들여올 경우 공사비를 평당 10∼20%정도 줄일 수 있다."고 말했다. 현재 심각한 지경에 이르고 있는 골프장 역시 문제는 매한가지이다. 골프장 하면 언뜻 투기와는 직접 관계가 없는 듯이 보일 수도 있다. 다시 말해서 골프장 운용을 통한 수익이 주된 목적이라고 생각할 수도 있는 것이다. 이 문제는 골프장을 건설한 재벌 기업이 실제 수익을 어디서 얻는가를 보면 쉽게 판단할 수 있다. 골프장은 보통 회원제 로 운영된다.

따라서 골프장 시공 업체 는 회원권 판매를 통해 수익을 얻는데 여기서 얻어지는 수익은 대체로 시공비 정도를 메우는 수준이 된다. 그 다음부터 생기는 수익은 순전히 골프장 부지의 땅값 상승에 따른 것이라고 할 수 있다. 물론 골프장이 됨으로써 업무용으로 인정받음은 물론이고 땅값 또한 매우 큰 폭으로 뛰기 마련이다. 이렇듯 땅값 상승으로 얻어지는 수익은 개장에서부터 2∼3년 이내에 200억 정도는 거뜬히 된다고 한다. 또한 아무도 거들떠보지 않던 시골 빈집을 사려는 이들도 요즘 꽤 늘고 있다. 부동산 중개인 사무소에 종종 문의가 들어오고 가격이 3배 가까이 뛴 곳도 있다. 큰길에서 멀고 논밭에 둘러싸여 투기 바람을 타지 않던 곳이 특히 상승세를 타고 있다. 그러나 애초 헐값이었기에 가격 자체는 높지 않다.

Part 4. 부동산 투기를 하는 이유

부동산 투기의 열풍을 일으키는 원흉은 재벌 기업들 이다. 부동산 중개업자들의 표현에 의하면 개발 정보를 빨리 입수 할 수 있는 재벌 기업들이 투기의 시발점이 되면서 그 뒤를 따라 부동산 중개업자와 복부인들이 휩쓸고 지나가게 되고, 마지막으로 일반인들이 뛰어든다고 한다. 결국 재벌을 떠나서는 부동산 투기를 제대로 이해할 수 없는 것이다. 이같은 현상이 나타나는 것은 결코 우연이 아니다. 국내 48개 재벌 그룹 계열사의 정관을 보면 어김없이 부동산 매매 업과 부동산 임대업'을 기업 활동의 목적으로 삼고 있다.

동시에 각 재벌그룹들은 저마다 재벌 우두머리가 직접 관장하는 부동산 전담팀을 운영하고 있다. 부동산 투기에서 벗어나 있는 재벌은 결코 존재하지 않는 것이다. 재벌들이 부동산 투기에 열을 올려 온 이유 는 다음의 세 가지로 요약할 수 있다.

1〉부동산 투기는 그 무엇보다도 높은 수익률을 보장한다.

지금까지의 결과를 놓고 보면 똑같은 돈을 부동산에 투자하면 본래의 기업 활동에 투자한 것 보다 3배 이상, 서울의 경우는 6.5배 이상의 이익을 거둔 것으로 알려졌다. 따라서 부동산 투기를 많이 한 기업일수록 성장의 폭이 클 수밖에 없다. 실제로 1974∼87년 기간 동안 총투자의 25%를 부동산 투기에 쏟은 기업은 6.4배 성장 한데 반해 50%를 쏟은 경우는 10배, 75%를 쏟은 경우는 15.6배 성장한 것으로 밝혀졌다.

2〉부동산 투기는 가장 확실한 투자이다.

외세 의존적인 기업은 언제나 자신의 미래를 확신할 수 없다. 생산적 활동에서의 투자 분야와 시장 전망 등이 제국주의 독점자본에 의해 좌우되는 한 국내 기업이 자신의 운명을 결정할 여지는 매우 적은 것이다. 이러한 가운데 국내 기업은 변함없이 자신을 지탱시켜 줄 확실한 투자 대상을 찾아 나섰고 마침내 가장 적합한 대상으로서 부동산 투기를 발견하게 되었다. 우선 부동산 그 중에서도 토지는 파괴되거나 없어질 가능성이 전혀 없다. 이와 함께 현재와 같은 체제가 계속 유지된다면 가격이 하락할 가능성 역시 존재하지 않는다. 그만큼 부동산 투기는 국내 기업이 확실한 미래를 보장받을 수 있는 최고의 은신처이다.

3〉부동산은 가장 확실한 담보물 이다.

일반적으로 국내 기업은 경영부실이 체질화되어 있다. 그에 따라 은행은 기업에 대출해 줄 때 믿을 만한 담보로서 부동산을 요구하게 되었다. 결국 은행돈을 끌어다 쓰기 위해서라도 부동산을 충분히 확보해 둘 필요가 생기게 되었다. 이 같은 요청은 은행 대출에 크게 의존해 온 재벌 기업들로서는 한층 의미가 클 수밖에 없다. 반대로 부동산만 있다면 이를 담보로 은행돈을 손쉽게 끌어다 쓸 수 있다.

이러한 맥락에서 재벌 기업들은 일단 돈만 생기면 수익성이 높은 부동산 투기에 돌린 다음 별도의 돈이 필요해지면 부동산을 담보로 은행돈을 끌어다 메우는 방식을 즐겨 사용했다. 그래도 부동산 투기에서 얻는 이익이 은행 이자보다 훨씬 크기 때문에 재벌 기업들은 막대한 이익을 누릴 수 있었다. 더 나아가 재벌 기업들은 부동산을 담보로 대출 받은 은행돈을 새로운 부동산 구입에 돌린 다음 그 부동산을 담보로 다시 대출을 받는 과정을 반복하면서 부동산을 계속 늘려 왔다.

이상과 같은 이유로 재벌들이 부동산 투기에 열을 올린 결과 어느덧 부동산 투기는 재벌 기업들의 부업이 아닌 본업이 되고 말았다. 이는 국내 재벌 기업들의 총투자액에서 부동산 구입 비가 차지하는 비중이 어느 정도인지를 보면 금방 드러난다. 국내 재벌 기업들은 대체로 총투자액의 60% 이상을 부동산 매입에 쏟아온 것으로 알려졌다.

Part 5. 부동산 투기의 악영향

흔히 부동산 투기를 망국병이라고 표현한다. 부동산 투기는 하나에서 열까지 치명적인 해악만을 끼치며 궁극적으로는 나라까지 망쳐 먹는다는 뜻이다. 부동산 투기가 초래하는 해악을 살펴보면 다음과 같다.

1〉부동산 투기는 엄청난 자원의 낭비를 초래한다.

거액의 자금을 부동산 투기에 쏟는다고 하여 흙으로 된 땅이 금으로 된 땅으로는 변하지 않는다. 단지 땅값만을 상승시킬 뿐이다. 따라서 부동산 투기는 생산적 투자에 돌려져야 할 자원을 철저하게 갉아먹는 암세포 같은 존재이다. 재벌 기업의 경우 부동산 투기에 몰두한 나머지 생산적인 기술 개발 투자는 거들떠보지도 않고 있다. 그 결과 기술과 생산력에서의 자립을 갈수록 어렵게 만들고 있다. 그럴수록 외세 의존적인 경제 체제는 계속 유지 확대될 수밖에 없다. 이렇게 하여 부동산 투기는 우리 경제가 자립적인 방향으로 나아가는 것을 가로막는 내부의 장애물로 자리잡고 있다.

2〉부동산 투기는 서민의 수탈을 강화함으로써 소득의 불평등을 심화시킨다.

투기의 바람이 거세게 불수록 땅값이 치솟으면서 그에 따라 집값 또한 뛰어오르기 마련이다. 마침내 집값의 상승은 최종적으로 전월세 값을 폭등시키고 만다. 현재 도시 지역에 사는 사람들 중 10명중의 6명이, 서울의 경우는 10명중의 7명 정도가 셋방살이를 하고 있는 실정이다. 그리고 전체 노동자 중 80%정도가 셋방살이 신세에서 벗어나지 못하고 있다. 이러한 가운데 우리 민중들은 집 없는 설움을 떨쳐 버리기 위해 쥐꼬리만한 월급을 쪼개고 또 쪼개어 내 집 장만의 꿈을 키워 왔다.

그러나 이 같은 노력을 비웃기라도 하듯이 집값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟으면서 저 멀찌감치 달아나고 있을 뿐이다. 설사 용케 내 집을 장만했다 하더라도 그것은 너무나 큰 희생을 치른 끝에 얻어진 결과였다. 대부분의 경우 내집장만은 고사하고 심할 때는 일년에 두 배까지 치솟는 전세 보증금 메우기에 바쁜 형편이다. 이렇게 하여 부동산 투기의 최종적 피해는 땅 없고 집 없는 우리 민중들이 고스란히 뒤집어쓰게 된다.

3〉부동산 토기는 결과적으로 서민의 세금 부담을 증가시킨다.

국가에서 도로를 닦고 항만을 건설하거나 공공시설을 세우려고 해도 땅값이 치솟은 상태에서는 그만큼 공사비가 많이 먹히게 된다. 다시 말해서 쓸데없이 예산 지출이 늘어나게 되는 것이다. 이는 곧 세금 부담의 증가로 이어질 수밖에 없다.

4〉부동산 투기는 엉뚱한 사치 산업만을 발전시키게 된다.

이미 살펴본 바와 같이 국내 재벌 기업들은 땅투기를 목적으로 골프장과 그 밖의 관광레저 산업에 다투어 진출하였다. 도대체 공장부지보다도 넓은 면적의 골프장이 우리에게 무슨 필요가 있을까?

5〉부동산 투기는 근로자의 일할 의욕, 세상 살맛마저도 송두리째 빼앗아 간다.

한번 생각을 해 보라. 아무리 이를 아물고 일해 보았자 집 한 칸 장만하기는 이미 틀렸다 . 인생의 희망이 사라져 버린 것이다. 그 와중에서도 치솟는 전월세값 쫓아가느라 허구헌날 피말리는 싸움을 하지 않으면 안 된다. 반면 재벌을 중심으로 한 특권층들은 부동산 투기 덕분에 골프장에서, 고급 술집에서 시간을 까먹으면서도 순식간에 수억의 투기 이익을 챙기고 있다.

이처럼 부동산 투기는 모든 것을 뒤틀리게 만들고 모든 것을 황당하게 만들며 모든 것을 거꾸로 뒤집히게 만들고 있다.

Part 6. 부동산 투기의 실패 사례

부동산만 들여다보고 돈 벌 것으로 확신한 후 쓰디쓴 고배를 마신 대표적인 사례를 살펴보자

1〉경매 투자 실패 사례

경매로 내 집 마련에 나섰다가 입찰 보증금 9백만 원을 날린 김모씨(40)전세 자라는 설움에서 탈출하기로 마음먹은 그는 98년 12월 서울 남부 지원에서 서울 강서구 방화동 소재 D아파트 24평형을 9천여 만원에 낙찰 받았다. 시세가 1억 3천만 원인 아파트를 70%에 구입해 성공한 줄만 알았다. 보증금을 납부하고 내집 마련의 단꿈에 들떠 있는데 날벼락을 맞았다. 낙찰 후에 알고 보니 보증금 5천만원짜리 선 순위 세입 자가 있었던 것. 제대로 고건리 분석을 하지 않은 채 시세 차익만 따져 보고 덤빈 것이 화근이었다. 결국 알토란같은 보증금만 공중에 날렸다.

2〉땅투자 실패 사례

주부 이 모씨(46)는 귀가 번쩍 뜨이는 전화를 받았다. 폐광으로 버려졌던 태백 일대가 관광도시가 되고, 카지노 스키장이 들어서기 때문에 지금 투자하면 10배는 뛸 것이라는 어느 부동산 회사의 얘기를 들은 것. 때마침 매스컴에서도 태백 일대가 대대적으로 개발될 것이라는 보도가 여러 번 나왔다.

떼부자가 될 기회라고 생각해 2년간 부었던 적금을 해약. 있는 돈 없는 돈 모두 끌어 모아 9천만 원을 만들었다. 이 돈으로 남편 몰래 임야 4천여평을 샀다. 근데 이게 웬일인가. IMF로 남편이 실직하자 생활비가 급해진 이씨는 이 물건을 팔려고 중개 업소를 찾았다가 졸도 할 뻔했다. 태백이 개발되기는커녕 거래조차 없어 팔기가 어렵고 급매로 판다 해도 2쳔 만원정도밖에 못 건진다는 것. 이 문제로 가정불화가 생겨 결국 남편과 이혼하게 되었다.

Part 7. 부동산 투기의 해결책

1〉부동산실명법이란?

그 동안 정부는 부동산 투기와 음성 불로소득을 규제하기 위하여 토지제도의 개선, 토지 종합 전산망의 가동등 부동산 투기 억제를 위한 조처를 취하였으나, 부동산 거래 관행으로 널리 이용되어 온 부동산 명의 신탁이 부동산 정책의 실효성을 크게 떨어뜨리고 있어 부동산 거래가 실수요자 중심으로 이루어지도록 함으로써 부동산 가격의 안정과 타인 명의를 이용한 부동산 투기, 탈세, 탈법, 재산 은닉 등 각종 위법행위를 근절하기 위하여 모든 부동산에 관한 권리는 실수요자 본인의 명의로 등기되도록 함으로써 부동산 거래를 정상화하고 경제 정의를 실현하고 국민경제의 건전한 발전을 도모하기 위해 부동산실명법이 제정되었다.

2〉명의 신탁의 특례

·종중의 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한  경우.

·배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우.

·종교단체, 향교 등의 그 고유 목적을 위하여 사용하는 농지 (농지에  정착된 건축물을 포함)

※조세포탈, 강제 집행의 면탈을 목적으로 명의 신탁한 경우 제외.

♧참고자료：
이야기로 배우는 고교생 경제,
한국 경제의 뿌리와 열매,
인터넷 자료, 신문자료.

/함께 하는 사회, 윤문찬