청약가점제와 무주택 기간
청약가점제가 시행됨에 따라 가점제 점수 입력의 책임이 전적으로 청약자에게 있고, 잘못 기재할 경우 부정 담청자가 돼 청약통장만 날리고 재당첨 제한을 적용받는 등 불이익이 많다. 가점제 점수는 기본적으로 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 입주자저축 가입기간(17점) 등 세가지 항목의 합으로 총점을 매겨 계산된다. 만약 무주택 기간이 5년이면 5년 이상-6년 미만의 점수인 12점이 무주택 기간 점수가 되는 것이다. 여기에다 만 60세 이상의 직계 존속(배우자의 직계존속 포함)이 소유하고 있는 주택이 2가구 이상인 경우 2가구 이상부터 한 가구당 5점씩 감점된다. 65세의 아버지가 주택을 4가구 소유한 경우 집을 소유한 적이 없는 세대주인 아들이 청약을 하면 무주택으로 간주해 1순위 청약은 가능하지만 총점에서 15점이 감점되는 것이다. 또 2가구 이상의 주택을 소유한 세대에 속한 청약자가 2순위에서 가점제로 신청할 경우에는 1가구부터 각각의 주택마다 5점씩 감점(2가구면 10점)된다.
무주택 여부는 입주자 모집공고일 기준으로 입주자 저축 가입자와 동일한 주민등록표상에 등재된 배우자, 직계존속, 직계비속과 배우자의 직계존속 등 세대원 전원이 무주택이어야 한다. 세대원이 가입자와 동일한 주민등록표에 등재되어 있지 않은 경우에도 가입자의 배우자 및 동일한 세대를 이루고 있는 세대원은 전원이 무주택자여야 하지만 주택을 소유한 경우에도
▲ 상속으로 인한 주택의 공유지분을 청약당첨 부적격자로 통보받은 후 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우
▲ 면의 행정구역(수도권은 제외) 등에 사용검사 후 20년 경과 또는 85㎡이하 단독주택 등이 있으나, 다른 지역으로 이전한 경우
▲ 20㎡이하의 주택을 1호 또는 1주택 소유한 경우(아파트 제외)
▲ 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우
▲ 건축물대장 등에 주택으로 등재돼 있으나, 폐가.멸실.주택 이외의 용도로 사용되고 있는 경우로서 청약당첨 부적격 통보를 받은 후 3개월 이내에 공부를 정리한 경우
▲무허가 건물을 소유하고 있는 경우 등은 무주택으로 간주된다.
무주택 기간은 입주자 모집공고일로부터 가입자 및 배우자의 무주택 기간을 모두 따진다. 청약통장 가입자의 연령이 만 30세가 되는 날부터 무주택 기간을 산정하되, 가입자가 만 30세 이전에 혼인한 경우는 혼인신고일부터 계산한다. 또 가입자 또는 배우자가 과거 일정기간 주택을 소유하다 처분한 경우에는 처분한 후 최근 무주택자가 된 이후부터 무주택기간을 계산한다. 다만 소형.저가주택 특례조항에 따라 면적이 60㎡ 이하이면서 공시가격이 5천만원 이하의 주택 1채를 10년 이상 계속 보유한 경우는 60㎡ 초과 주택을 청약하는 경우에 한해 이 주택의 보유기간을 무주택으로 간주해준다. 이 때 공시가격 기준은 소형.저가주택을 청약때까지 계속 보유하고 있는 경우에는 입주자모집공고일 이전에 공시된 주택가격중 모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 가격을, 이 주택을 처분한 경우에는 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 가격을 적용한다.
가점제 청약 시 주택 소유 여부에 따라 청약순위가 달라지는 점도 유의해야 한다. 무주택자는 가점제 청약 1순위 자격이 있지만 1주택을 소유한 경우는 가점제 대상에서는 청약 2순위 자격만 주어진다. 다만 추첨제 물량은 종전처럼 1순위도 가능하다. 또 2주택 이상 소유한 경우 가점제 2순위 자격만 주어지고 감점제도 적용된다.
2005년 말 서울 강북권 재개발 구역에서 허름한 6평짜리 다세대 주택을 매입한 이는 청약 때는 보유 주택의 연면적이 20㎡(6.05평·아파트 제외)이하면 주택으로 간주하지 않는다.다만 양도세를 매길 땐 주택으로 본다는 점에 유의할 필요가 있다. 아파트를 청약할 때 정한 주택보유 기준과 사고 팔 때 양도세를 부과하기 위해 정해놓은 주택보유 기준이 서로 달라 수요자들이 혼선을 겪는 경우가 많다. 수요자들로서는 무주택이나 1순위 자격에 결정적으로 영향을 줄 수 있는 헷갈리는 규정을 꼼꼼히 챙겨볼 필요가 있다.또한 주택공급 규칙에 따르면 무허가주택이나 오피스텔은 보유하더라도 주택으로 보지 않아 청약 순위를 정하는 데는 변동이 없다. 그러나 세금을 낼 때는 다른 규정이 적용된다. 오피스텔을 주거용으로 쓰면 주택으로 간주돼 오피스텔 외에 집이 한 채 더 있다면 2006년부터 양도세 실거래가, 2007년부턴 50% 중과세율이 적용된다.무허가주택도 세무당국이 별도의 무허가 건물 대장으로 관리하고 있는 만큼 주택수에 포함시켜 양도세를 따져야 한다.
저마다 다른 상가주택은 청약 때는 건축물대장의 용도만 따진다. 상가나 주택 면적의 비율에 관계없이 주택으로 분류돼 있지 않으면 무주택자로 간주된다는 뜻이다. 반면 1가구 1주택 양도세 비과세 판정때 주택면적이 상가면적보다 넓어야 전체를 주택으로 인정받을 수 있다.재개발·재건축 조합원 입주권은 2006년부터 관리처분인가를 받을 경우 주택 보유수에 포함돼 다른 주택을 팔때 양도세를 비과세 받을 수 없거나 중과될 수 있다. 청약 때는 재건축이나 직장·지역조합 주택의 경우 사업승인, 재개발은 관리처분인가를 받으면 아파트에 당첨된 것으로 봐 투기과열지구에서 5년간 1순위가 배제된다.서울 등의 주택 소유자가 2008년 말까지 읍·면에 있는 농어촌 주택을 매입해 2주택자가 됐더라도 1주택자로 간주돼 서울 주택을 팔때 비과세 받을 수 있다. 다만 농어촌 주택에 딸린 대지 200평 이하, 연건평 45평이하, 취득시 기준시가 7000만원 이하, 양도시 기준시가 1억원 이하여야 하고 투기지역 등에 속하지 않아야 한다.그러나 청약때는 비도시지역이나 면지역(수도권 제외) 농어촌 주택에 살다 다른 지역으로 이주하거나 이 주택을 상속받을 때만 무주택자로 인정받는다. 이 농어촌 주택은 사용승인을 받는 지 20년이 지나고 건평 25.7평 이하의 단독주택이어야 한다.
2주택자가 된 경우 합친 날로부터 2년 내 팔면 어느 집이든 양도세를 안내도 된다. 다만 파는 집은 비과세 요건(서울 등 3년보유+ 2년 거주)을 갖춰야 하며 아버지는 만 60세 이상, 어머니는 55세가 넘어야 된다. 청약 때는 60세 이상의 노부모를 부양하는 호주 승계 예정자는 부모명의의 주택이 있어도 무주택자로 인정된다.세법에선 토지·건물등기부등본의 등기접수일이나 잔금 수령일 중 이른 날을 적용하지만 청약 때는 입주자모집공고일 현재 건물등기부등본의 등기접수일(건축물대장등본은 처리일)을 따져 주택보유 여부를 정한다. 세법상 자녀를 세대 분리해도 소용이 없는 경우가 많다. 자녀가 30세 미만이고 직업이 없는 경우 주민등록상 세대를 분리하더라도 부모와 같은 세대로 보기 때문이다. 하지만 청약예금·부금에 가입한 자녀의 경우 20세 이상이면 세대를 분리해 청약이 가능하다. 집을 여러 사람이 공동으로 투자해 지분형태로 보유(공유 지분)한 경우 청약·양도 때 모두 각각 한 채 보유한 것으로 간주하므로 조심할 필요가 있다.공유지분자의 경우 다른 집을 팔거나 청약할 때 미리 지분을 정리해두는 것이 좋다.
무주택자로 분류되는 유주택자는 522만여 명보다 적다.이들 가구주는 면적요건(전용 18평이하)과 거주요건(10년이상)도 충족하면 무주택자로 분류되지만 두 가지 요건을 동시에 충족하기는 어려워 실제 무주택으로 분류될 가구는 많지 않다.공시가격 5000만원이하 주택을 가진 경우에는 청약제도가 개편된 이후 무주택자로 분류될 수 있다.
저가.소형 주택을 가진 경우에도 무주택자로 간주 기준을 ▲공시가격 5000만원이하이면서 ▲전용면적 18평이하이고 ▲10년이상 계속 거주한 경우로 제한함에 따라 공시가격 5000만원이하 주택을 가진 사람은 면적기준과 거주기간 기준도 충족하면 무주택자로 분류될 수 있지만 그 수는 많지 않다.
청약가점제에 따라 무주택으로 인정받는 주택공시가격 기준이서울지역 전체 공동주택 가운데 8.4%다.서울에서는 아파트 다세대 연립주택 등 공동주택 한 채만 가지고 있으면 90% 이상이 무주택자 자격을 인정받지 못함에 따라 서울의 1주택 소유자들은 청약가점제로 대부분 공급되는 전용면적 25.7평 이하의 아파트를 분양받는 것이 거의 불가능하다.서울지역 공동주택 184만5100채 가운데 91.6%인 169만447채가 공시가격 5000만원을 초과됐다.5000만원 이하는 15만4653가구인 8.4%다.구별로는 서초254가구, 용산406가구, 강남410가구,노원구는 5000만원 이하 공동주택이 1만6977가구,강북 1만6009가구,강서 1만4824가구,은평 1만4441가구,도봉 1만1952가구,관악 1만10가구 등이 1만가구다.
5000만원 이하 공동주택 비중이 가장 높은 곳은 강북구로 전체의 30.3%다.청약가점제를 도입하면서공시가격 5000만원 이하 및 전용면적 60㎡(18평) 이하의 주택을 10년 이상 보유하고 있으면 무주택자로 인정하기로 했다.이들 소형·저가주택을 10년 이내에 팔고 무주택자로 하여야 할 것이며,주택소유 기간도무주택 기간에 포함된다.서울에서는 10채 중 9채가 공시가격이 5000만원을 넘어 한 채를 가지고있으면 신규 아파트를 분양받디 힘들다. 청약가점제84점 만점에서 당첨 여부를 판가름할 결정적인 변수인 무주택 부문32점에서 0점처리되는 데다 25.7평 이하 민간아파트가 가점제로 75%를 공급한다.나머지 25%도 가점제 탈락자와 일반 신청자와 함께 추첨제로 당첨자를 선정하는방식이어서 당첨이 그만큼 어렵다.
앞으로 5000만원 이하 공동주택도 점점 줄어들 전망속에 공시가격은 시세의 80%를 반영했으나 2008년에는 90%로 높아져 집값이 다소떨어지더라도 2008년 공시가격은 오를 수밖에 없다.공시가격이 5000만원을 넘기 전에 팔더라도 주택 소유기간을 무주택기간으로 인정받지 못한다.무주택 기준은 집을 팔 당시 공시가격이 아니라 청약 때 해당 주택의 최근 공시가격을 기준으로 삼기 때문이다. 서울에서 20평형 초반대 집을 가지고 있다면 국민주택 규모전용 25.7평의 아파트를 새로 분양받기어려울 것이며 집을 넓히려는 1주택자에 대한 무주택 범위를 상향 조정하거나 추첨 물량을 더 배정할 필요가 있다.
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