[펌] 재개발투자시 기본 지식

[세모돌이]

# 재개발 투자

재개발 투자의 매력은 구도심 중심지역의 지리적 요지에, 신규분양 아파트의 전세가격 정도에 불과한 종자돈을 투입하여 입주하거나 저축성 여유자금을 투자하여 임대함으로써, 중장기 투자 관점으로 높은 개발 이익을 거둘 수 있다는 점입니다.

따라서 재개발 가상 지역에 개발 초기 혹은 중기에 소액을 투자하여 내집마련 한다는 생각으로 접근하는 것이 바람직할 것입니다.

재개발 지역의 시세 흐름은, 초기 개발지역으로 발표 이전의 약세 시장에서 시작하여 관 또는 민 주도의 재개발 바람이 불면서 (관: 개발 용역 발주, 개발 계획 언론 보도 / 민: 재개발 추진 동의서 징구 등) 지역에 따라서 초기 30%~50% 이상 급상승하여 인접 지역 기존 아파트 가격의 60% 수준까지 상승하는 것이 근래의 추세입니다.

이후 재개발 구역에 대한 가시화 시기엔 (지구지정 지정, 공람, 뉴타운지역 지정 등) 오히려 주변 지역의 주택 가격을 선도 하면서 기존 주택가격(아파트)과 역전현상을 보이기도 합니다.

재개발 바람이 불어서 가격이 높게 형성된 지역은 재개발 사업성이 악화될 소지가 있습니다.

다시 말해 재개발 투자자와 원주민과 시행사간 적정한 사업성 확보를 위하여서는 분양가격을 적정하게 책정해야하고, 그 가격은 재개발 구역의 원천적인 토지감정가격에 의해 책정되기에 현재 땅값이 높고 생활환경이 우수할수록 차후 일반분양가가 높게 책정되고 조합원 수익이 보장되기 때문입니다.

재개발 투자에 있어서 세대수를 적정규모로 유지하는 인적구성요소와 적정한 분양가를 책정하지 못하고 일반분양에 부담을 전가하게 되면, 사업추진이 정상적으로 진행되지 않고 장기화 될 수 있음도 유의 하여야 할 것입니다.

# 재개발 투자 시 유의사항

1. 재개발 투자의 매입시점은 언제가 좋을까?

재개발구역의 개발이익은 중요한 사업단계의 고비를 넘기는 시점에서 주로 발생되므로 매입 타이밍을 고려하여야 한다.

구체적으로 보면 구역지정 단계, 시공사 선정 및 조합설립단계, 사업시행인가 단계, 관리처분단계가 있으며, 각 추진단계의 확정 직전이 가장 좋은 투자의 시기이다.

적정한 투자시점을 선택하기 위해서는 관심지역을 몇 개 선정하여 사업진행 추이를 관찰하고 면밀히 분석하는 것이 바람직하다.

2. 사업추진속도가 빠른 곳이 투자 위험성이 적다.

재개발사업은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 자금이 장기간 묶일 수 있다.

또한 사업추진과정에서 돌발변수가 많기 때문에 투자에 따른 위험성이 높다고 하겠다.

실제로 경우에 따라서는 10년이 넘게 재개발이 지연되는 경우도 허다하다.

사업기간이 길어지면, 투자자 입장에서는 그 기간만큼 금융부담을 안게 되며, 해당 구역 내에 거주하는 원주민들 역시 재산권 행사에 제약을 받게 된다.

따라서 사업시행인가 전후나 관리처분단계에 있는 구역 가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로

높게 형성되어 있어 재개발에 따른 시세차익을 누릴 수 있는 투자가 유리하다.

이러한 단계는 가격이 일정 선까지 올라 있어 수익성은 다소 떨어지지만 사업지연 등에 따른 위험성을 줄일 수 있다.

한편 “재개발사업이 원활히 추진되고 있는가”를 살펴보기 위해서 추진위원회나 조합을 방문해 사업추진상황 등을 점검해보는 것도 재개발 투자의 정석 중 하나이다.

3. 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다.

토지 및 건물의 감정평가액 크기에 따라 향후 재개발 아파트의 평형 배정에 있어 유리한 위치를 차지하게 된다.

일반적으로 재개발 구역 내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했다고 하더라도 주택의 상태나 입지 등에 따라 감정평가액이 달라진다.

따라서 평지에 위치하여 공사비용이 상대적으로 덜 드는 대지, 도로변에 위치하여 차량진입이 양호한 곳, 정방형이나 장방형의 토지 등의 지분을 매입하는 것이 유리하다.

또한 감정평가액은 공시지가와 연동되기 때문에 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도 재개발 투자의 노하우라 하겠다.

4. 개발이익 비례율이 높은 지역이 수익성도 좋다.

일반적으로 비례율 이라고 줄여서 부르는 개발이익 비례율은일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.

결과적으로 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되는 것이다.

따라서 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담이 적어 조합원 입장에서는 이익이 높아지게 된다.

비례율은 관리처분계획인가 시점에서 정확히 그 수치를 알 수 있는데, 일반적으로 볼 때는 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 재개발 구역면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 건축비가 상대적으로 적은 평지가 많은 지역 등이 비례율이 높게 나온다.

* 비례율

비례율=(재개발 사업으로 인한 신축자산 가치 - 총사업비(공사비포함) / 종전자산가치(현 주택 감정평가 가격) X 100이

비례율이 높을수록 종전 재산의 대가로 배분 받는 분양아파트의 무상 평수가 더 커지는 것이므로

비례율이 100％ 이상이면 일단은 양호한 투자지역이다.

비례율이 낮아지는 요인은 여러 가지가 있으나 사업비용이 과다 지출된 경우, 사업기간이 너무 오래된 경우, 종전재산의 평가액이 높은 경우 등이 있다.

특히 종전재산 평가액이 높을 경우 비례율은 낮아지고 매도자의 매도 희망가격은 높아지는 단점이 있다.

5. 대단지이면서 조합원수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋다.

조합원수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반분양분이 많기 때문에 조합원 추가부담이나 사업성 측면 등에서 볼 때 유리하다.

그리고 일반적으로 대단지라고 하면 세대수가 1,000세대를 넘는 곳을 말하는데, 이러한 대단지의 경우 자체적으로 단지 내에 다양한 생활편의시설이 갖춰지고,

학교 등 기반시설도 풍부하게 설치되어 주거생활에 있어 편리한 점이 많다.

때문에 주거선호도가 높으며 향후 아파트 가격 상승면에서도 장점을 가지고 있어 투자에 따른 수익도 높다고 하겠다.

6. 이주비 금액이 높은 곳은 초기투자비용을 줄일 수 있다.

재개발 투자에 있어 필수적으로 고려하는 것 가운데 하나가 이주비 항목이다.

일반적으로 시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정수준의 이주비가 있는데, 이주비가 높은 구역의 지분을 구입하면 이를 통해 기존 세입자와의 임대차 비용을 충당하는 등에 있어 초기투자비용을 상대적으로 저렴하게 할 수 있다는 장점이 있다.

특히 적당한 시기에 매각을 목적으로 하는 투자자의 입장이라면 이주비가 많을수록 유리하다고 할 수 있다.

다만 이주비라는 것 자체가 결국은 조합원이 부담해야 되는 것이니 만큼 향후 자금계획과 연동해서 고려해야 할 것이다.

7. 교통, 학군, 환경 등 입지여건이 양호한 곳이 투자수익도 높다.

모든 아파트에 있어서 공통적으로 적용되는 것이지만 특히 재개발 아파트의 경우는 더욱 입지여건이 중요하다.

이는 재개발 사업의 경우 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 분양수익이 높게 되어 이를 통해

조합원들의 부담을 상쇄할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.

또한 입주 후에도 교통, 환경, 교육 등 입지여건이 우수한 지역의 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 크기 때문에 투자수익도 뛰어나다고 할 수 있다.

특히 최근 들어 지하철 접근성 등 교통여건과 공원등의 입지여건이 주거선택에 있어 중요한 요인이 되고 있기 때문에 향후 도로계획이나 지하철 개통공원화 개발 등을 고려한 투자가 필요하다.

8. 전문가의 조언을 받아서 투자하라!

투자하고자 하는 구역에 직접 거주하거나 특별한 연고가 있어 정확한 정보를 알 수 있는 경우에는 결코 투자를 망설일 필요가 없다.

그러나 재개발구역 투자자는 다른 지역에 거주하는 경우가 대부분이고, 투자를 결정하기 전에 모든 재개발지역현장을 다니면서 정보 수집을 하기 위해서는 많은 시간이 필요하며, 공부를 하여야하고, 정보분석능력 등 어려움이 많다.

그러므로 신속하고 안전한 투자를 하기 위해서는 전문가의 조언을 구하여 결정하는 것이 최선의 방법일 수 있다.

# 재개발 투자 유망지역

# 서울 4차 뉴타운 후보로 거론되는 주요 지역들 (2007.3 현재 보류 중)

용산구 : 서계·청파동 면적 6만2300평 용산구，중심지형 도시재정비촉진지구 추진
강서구 : 화곡본·2·4·6·8동 66만평 노후주택 정비． 현 구청장 지방선거 공약 사항
성동구 : 성수1·3동 17만1060평 준공업지역 정비(3차 뉴타운 탈락)
중 구 : 신당동 21만5920평 노후주택 정비
도봉구 : 창2·3동29만3610평 준공업지 및 일반주거지 정비 2，3차 뉴타운 탈락
성북구 : 정릉동 26만9970평 노후주택 정비， 길음뉴타운과 인접 3차 뉴타운 탈락
강북구 : 미아1·2·8동 및 수유1동 28만9490평 노후주택 정비
구로구 : 구로 본·2동 21만9460평

* 기타 참고 지역

강북구 : 수유3동 번1동 23만평~30만평 균형발전촉진지구 노후주택정비
성북구 : 석관 1,2동 균형발전촉진지구 노후주택정비
강서구 : 화곡1동,7동 노후주택 정비
광진구 : 중곡 1,2동 군자동 화양동 균형발전촉진지구 노후주택정비
동작구 : 사당1,3,4동 일대

# 인천광역시

인천은 경제자유구역 개발을 통한 국제 교역 물류 중심지로 조성되고, 구 도심지역을 리메이크하여 항만과 공단 이미지를 탈피하여 국제해양도시, 첨단 산업도시로 바뀌는 모습으로 지역권 관문도시에서 동북아 관문도시로 육성되고 있다.

인천의 발전방향중심은 경제자유구역 조성과 함께 주거환경개선 및 쇄락한 도시의 문제점 해소와 인천항 주변지역 기존 도심의 기능을 회복시켜 동북아 거점도시로의 자력성장에 힘쓰고 있다.

수도권 제2외곽순환고속도로 연계로 남부의 평택항으로부터 북부의 파주(개성)에 이르는 국제물류라인으로써 새로운 국제수준의 첨단 산업벨트 형성을 꾀하고 있으며 구도심지의 경인고속도로 역시 청라택지개발지구와 (송도/영종도) 서울 강서구의 마곡, 마포구의 상암 지역과의 연계개발이 준비되어 있다.

인천은 이러한 내, 외부적 변환의 일환으로 동북아허브 첨단물류 해양관광도시로 발전키 위하여 용유•무의도관광단지 (213만평)개발, 송도•청라 개발과 병행한 제2연륙교, 제3경인고속도로를 건설하는 등 동북아 인적수송과 원활한 물류수송을 위한 연계수송망을 구축하고 인천(물류)~서울(금융/아이티:상암 마곡)~개성(제조)간의 삼각축 역할을 수행하며 발전할 것으로 생각된다.

* 송도, 영종, 청라지구 국제도시

송도, 영종, 청라지구 국제도시 개발 계획 그리고 인천 국제공항철도 및 국제공항고속도로 축선과 함께 연계한 신도시, 구도심 경인고속도로 직선화 사업구간에 따른 기존 및 신규 아파트, 경인고속도로 간선화 사업에 따른 도시 재생사업구간, 가좌 I.C 도시재생사업구역, 인천대학교 이전과 병행하여 개발되는 도화개발지구 및 제물포 역세권 사업구역, 인천역 주변 도시재생사업구역, 검단 신도시 개발예정지역 인근과 인천지하철2호선 및 국제공항철도가 교차하는 경서역 인근의 기존 택지개발지구, 부평 역세권 기능 개선사업구역, 그 외 향후 서울지하철 7호선연장에 따른 수혜지역 등을 눈여겨보아야 할 것이다.

* 인천광역시 주요사업 현황

1. 경인고속도로 직선화 사업 :기본및 실시설계 용역 발주

2. 가정오거리 도시재생사업 :기본구상(안)수립 도시 개발구역 지정

3. 인천역주변 도시재생사업 :1단계(복합역사)타당성조사용역 완료

위 치 : 인천광역시 중구 인천역 주변
도시계획 : 일반상업지역, 1,2종일반주거지역
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업 등
(1단계 인천역및광장 4300평 일반상업및 복합역사 개발,
2단계 파라 다이스호텔 및 동일아파트 14700평 불량주거주택 정비및
상업지역 개발, 3단계 인천역북측 철도부지 27086평 이주단지및
교육 연구 복지운동시설 )

4. 숭의 운동장 도시재생사업 :사업시행주체 결정

위 치 :남구 숭의동 180-6번지 일원 약 27,263평 (숭의운동장,
목재상가, 숭의자유시장)
도시계획 : 상업지역, 2,3종일반주거지역
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업
-도원역과 사업예정지 간 지하보도, 공중통로 (보행 deck)로 연결
하여 보차분리 실현
-지하, 지상, 공중공간 등의 구분으로 완벽한 입체도시구조 실현
-썬큰가든 및 Open Space 확보로 도심 내 휴식공간 제공
-주거, 상업, 업무, 체육, 여가 등 복합단지 조성

5. 제물포역세권 도시재생사업 :개발기본구상 용역 완료

위 치 : 인천광역시 남구 도화동 272번지일원일대 301,522평
도시계획 : 일반상업지역, 1,2종일반주거지역
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업 등

6. 경인고속도로 간선화 구간 :기본계획 수립 용역 발주

위 치 : 인천광역시서구 가정동 서인천IC~남구 용현동 고속시점
약 1,166,000평 사업기간 2008 ~2013 년
도시계획 : 상업지역, 2,3종일반주거지역 공원화사업
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업

7. 가좌I.C주변 도시재생사업 :기본계획수립 용역 발주

위 치 : 인천광역시 서구 가좌3동 가좌IC 주변지역 약 174000평)
도시계획 : 상업지역, 2,3종일반주거지역 공원화사업
보행자가 우선하는 입체도시 개발
- 지 상 : 일반 교통중심
- 지 하 : BRT, 도시철도( 대중교통 활성화를 위한 도시철도지구내 유 입)
- 인천방향의 효율적 진.출입을 위한 나들목 신설 시민의 숲 조성
(다양한 계층이 이용할 수 있는 가족중심의 근린권 생활공원화 테마 별, 공간별 특성화된 공원 조성)
사업방식 : 도시개발사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업



# 용어설명

1. 도시재정비촉진지구

특별법의 지원을 받아 낙후된 도심을 15만평 이상(주거지형) 단위로 개발하는 사업. 개별구역은 요건에 따라 재개발(주로 낡은 단독주택지역 개발)ㆍ재건축(대부분 노후 아파트를 허물고 신축) 등으로 나눠지지만 대부분 재개발이다. 재개발에는 용적률 상향 등의 혜택이 있다.

2. 뉴타운

용적률 등의 혜택 없이 서울시가 지원해 벌이는 대규모 도심 개발. 뉴타운 안의 개별 사업은 재건축ㆍ재개발 등이지만 재개발이 대부분이다.

3. 일반 재개발구역

재정비지구나 뉴타운에 속하지 않는 지역의 재개발구역. 공공의 지원이 없어 용적률 상향 등 별다른 혜택은 없다.

4. 균형발전촉진지구

지역간 균형발전이 이루어질 수 있도록 지역생활권중심으로서의 성장 잠재력이 큰 거점지역
에 대해 토지이용을 합리적으로 조정하고 도시기반시설을 체계적으로 확충함으로써 상업·유통·업무·정보산업 등의 도시기능을 집중적으로 증진시키는 제반 사업을 말하며
촉진지구사업의 정책적 개념은 자치구별 중심 거점지역을 균형발전촉진지구로 지정·육성하여 도심 및 강남 중심의 서울 도시공간구조를 실질적인 다핵화로 전환함으로써 주민소득이 지역 내에서 소비되는 공간구조와 지역별 자력성장기반을 구축하여 교통·주택·환경 등 각종 도시문제의 근본적 개선을 도모하고자 하는 사업이다

※ (균형발전촉진지구가) 뉴타운사업과 다른 점

지역균형발전사업은 크게 뉴타운사업과 촉진지구사업으로 구분하며 뉴타운사업이 주거환경 개선사업이라면, 균형발전촉진지구사업은 서울 도시공간구조를 다핵화로 전환하기 위하여상대적으로 개발이 이루어지지 않아 낙후된 지역중심지를 실질적인 중심지로 육성하는 사업

# 기존 아파트 투자전략

 

1.9호선 개통에 따른 저평가 아파트 찾기

9호선은 김포공항~여의도~고속터미널~코엑스~방이동을 하나로 연결시킨다. 총 38㎞구간에 37개의 정거장이 건설되며 13개 정거장에서 다른 노선으로 갈아탈 수 있다. 9호선이 개통되면 김포에서 강남까지가 1시간 이내로 단축된다.

9호선은 1, 2, 3단계로 나눠서 건설된다. 1단계 구간은 김포공항에서 시작해 가양동 염창동을 지나 여의도 노량진 흑석동 반포동 고속터미널까지 연결되는 구간으로 내년 12월 완공을 목표로 하고 있다.
2단계 구간은 고속터미널부터 종합운동장까지로 현재 실시계획이 진행 중이며 내년에 개발계획이 확정될 것으로 보인다. 3단계는 종합운동장부터 송파동과 방이동을 연결하는 구간으로 오는 2020년 완공을 목표로 하고 있다.

저평가됐던 강서구는 9호선과 마곡지구 발산지구 방화뉴타운 등 각종 개발 호재들이 한꺼번에 발표되면서 강세가 계속되고 있다. 국민은행이 조사한 서울지역 구별 주택매매가격 종합지수에 따르면 지난해 9월 기준 강서구 매매지수는 전년 대비 마이너스 1.5였고 강남구는 11.8이었다. 하지만 지난 9월에 조사한 결과에서는 강서구와 강남구가 13.3과 14.5로 격차를 줄였다. 이는 지하철 9호선 건설에 따른 기대감이 아파트 값에 많은 영향을 미친 결과로 볼 수 있다.

9호선 개통에 따라 가장 많은 수혜를 누리는 곳은 과연 어디일까.

지하철 건설 공사가 막바지에 다다르면서 각 지역마다 개통 효과가 이미 반영된 상태지만 그래도 여전히 저평가된 곳은 있다. 가양동 방화동으로 이곳은 서울에서도 가장 외곽지역에 위치해 있어 그동안 매매값이 상대적으로 적게 오른 지역이라 생각한다

염창동은 강변북로와 성산대교, 서부간선도로를 편리하게 이용할 수 있는 곳으로 한강 조망권이 형성된 단지들의 상승이 예상되고 있다.

* 9호선 개통의 직접적 수혜아파트는 아니지만 강서구 등촌동 현대아이파크 아파트는 향후 주변지역 개발과 더불어 주목해보아야 할 것으로 보인다.

2호선과 환승되는 당산역은 여의도, 강남으로 대표되는 꿈의 금융벨트 초입에 있어 상당한 프리미엄이 예상된다. 당산동 삼성래미안, 강변 삼성래미안, 동보, 한신아파트등 아직도 저평가 되어있다고 생각한다.

여의도에서는 국회의사당 부근 서여의도 권역과 5호선과 환승되는 여의도역 부근의 사무실 임대료가 직접적인 영향을 받을 전망이다. 서여의도는 용적률이 낮고 지하철 연계가 불편해 그동안 동여의도에 비해 임대료가 낮았다. 노량진동과 흑석동은 뉴타운 및 재개발 구역과 연계된 곳이 유망지역으로 분류된다.

여의도 대우 트럼프월드 등을 비롯한 최근 건축된 주상복합아파트와 기존아파트는 강남권역과 비교 시 저평가된 지역으로 보이며 흑석동은 명수대 현대와 같이 한강을 바로 조망할 수 있는 아파트 단지는 주목해 보아야할 지역이다.

2. 주변지역 개발에 따른 수혜아파트 찾기

뉴타운 재개발 재건축 및 공원화사업이 가시화되는 시점에는 개발 지역주민의 이주수요와 주변 주거여건의 개선효과와 더불어 미개발지역으로 인한 상대적으로 정체되었던 개발지역내 주택가격이 개발지역 일반 분양가의해 기존 주택 가격과 신규 주택가격의 현실화되는 사례가 많다.
따라서 실수요자 입장에서 거주와 부수적 투자수단으로 기존의 저렴한 아파트에 대한 관심을 가져 볼만하다고 생각한다.

용산구 :

용산역사 개발과 미군기지 공원화 사업 한남뉴타운 등 전방위 개발이 진행되고 있다.
100만평의 미군기지 이전, 그곳에 조성되는 100만평의 공원과 고속철도, 국내최대의 민자역사, 용산역 철도 기지창 지역에 건설될 103층, 88층 랜드마크 타워의 국제업무지구 등, 용산은 국제업무, 국제금융, 도심주거, 공공행정, 공원 등이 계획된 최고 800% 용적률로 개발되어 용산역은 인천 국제공항과 마곡, 상암 등과 연계한 구도심 개발의 큰 축이되고있으며 북한과 관계개선에 따른 경의선 복구시 북한의 연결거점으로 이용될 수 있는 등 중요성이 앞으로도 더욱 커질 전망이다.

외국인 학교 건립, 100만평 공원과 한강을 동시에 조망하는 국내 처음이자 마지막 조망권을 가진 대규모 초고층 주상복합타운, 지하철 1.4.6호선이 지나고 경부선. 경의선 철도에 고속전철(KTX)까지 지나며 향후 신분당선 구성 등 사통팔달의 교통망을 갖추어 향후의 용산은 교통, 환경, 교육의 3박자를 완벽하게 갖춘 서울의 주거,업무, 문화의 신 중심축인, 새로운 용산으로 재탄생 될 것입니다.

* 용산구 주요사업 현황

(1) 동자동 제2구역

위 치 : 동자동15-1 일대 3,191평
용 도 : 숙박시설 및 업무시설 공동주택
층 수 : 지상24층/지하8층

(2) 동자동 구역 제8지구

위 치 : 동자동14-25 일대 2,404평
용 도 : 업무시설 공동주택 판매 운동시설
층 수 : 지상22층/지하7층

(3) 용산역 전면 도시환경정비구역

위 치 : 한강로 3가 40번지일대 18,900평
용 도 : 국제업무 단지와 연계한 업무단지조성
층 수 : 허용용적률 800% 최고높이 150m 이하

(4) 국제빌딩 주변 도시환경 정비구역

위 치 : 한강로 3가63번지일대 28,000평
용 도 : 국제업무단지와 연계한 개발 및 광역 녹지 네트워크 및 장래 고속철 입지 에 따른 녹지 확보
층 수 : 허용용적률 600~800% 최고 높이 150m 이내

(5) 용산 공원 남측 도시환경 정비구역

위 치 : 용산동 5가 19번지일대 15,000평
용 도 : 주상복합 7개동 건립
층 수 : 지상 23~40층/지하4층

(6) 신계주택 재개발 특별계획구역

위 치 : 신계동1-1번지일대 17720평
용 도 : 노후 불량주택 정비 및 공원조성
층 수 : 지상20층/지하2층

(7) 서울역사 특별사업계획구역

위 치 : 동자동 43-205번지일대 71,200평
경부고속철도 및 관련시설 입지와 관련한 연계개발
층 수 : 지상5층 지하2층(기존역사 대수선 및 증축)

(8) 상명여고 특별계획구역

위 치 : 한강로 1가 50-1호외 4,700평
용 도 : 주상복합 5개동
층 수 : 지상36층/지하5층

(9) 상명여고 북측 특별계획구역

위 치 : 한강로 1가 30-3번지일대 3,070평
용 도 : 복합용도 2개동(아파트 및 오피스텔)
층 수 : 지상40층/지하6층

(10) 전쟁기년관 전면 특별계획구역

위 치 : 한강로 1가 9번지일대 2390평
용 도 : 복합용도 3개동(아파트 및 오피스텔)
층 수 : 지상10~15층/지하3층

(11) 문배지구 특별계획구역

위 치 : 문배동24-6번지일대 9380평
용 도 : 복합용도 4개동(아파트 및 오피스텔)
층 수 : 지상32층/지하3층

(12) 태평양부지 특별계획구역

위 치 : 한강로 2가 159-5번지일대 2366평
용 도 : 업무및 업무 지원시설
층 수 : 허용용적률 800% 150m이내 건축

(13) 용산 국제업무지구 특별계획구역

위 치 : 한강로 3가 40-1번지일대 134,113평
용 도 : 허용용적률 800% 150m이내

(14) 세계일보사 부지 특별계획구역

(15) 용산역사 특별계획구역

위 치 : 한강로 3가 40-1번지일대 35,540평

(16) 이태원 지구 단위 계획

위 치 : 용산구이태원동 ,한남동일대 78,427평
이태원 관광특구 활성화 및 주변지역 개발/가로경관 개선 및 교통체계 개선

(17) 한남 지구 단위계획

위 치 : 용산구 한남동일원
도시의 기능 미관 및 환경 개선
한남역주변 상업/업무 주거 복합기능유도(한강대로변 동측구릉지 고급주택군은 유지)

(18) 용산 뉴타운 개발 사업

위 치 : 용산구 보광. 한남. 이태원. 동빙고동 일원 약331,500평

(19) 용산 미군기지 공원화계획

위 치 : 용산구 용산동1가일대 810,000평
자연 녹지지역 조성 및 북한산 ~남산~용산~관악산으로 연결하는 남.북 녹지축과 동서로 흐르는 한강 수변 녹지축을 구축하여 강남북 도시의 균형발전과 환경친화적인 도시를 건설 할 수 있도록 연건 조성

- 사업수혜지역으로 동부이촌동 및 서부이촌동지역 기존아파트와 이태원동 청화아파트 후암동 미주, 브라운스톤 아파트

마포구 :

마포구는 용산구 개발에 따른 부수적 수혜와 영등포구 여의도라는 기존의경제적 인프라가 형성되어있으며 강북 중심 도심 진입이 유리한 지리적 이점을 가지고 있다 또한 한강변 인접지역이라는 특성은 재개발 시 한강 조망에 따른 프리미엄이 형성될 유력한 후보 지역이다 마포구지역은 현제 지역적으로 소규모 재개발이 지속적으로 추진되고 있어 기존아파트 및 재발지욕에 대한 관심을 가져볼 만하다 다만 개발지역이 지역주민에 의한 소규모개발이라는 단점은 기존 도심 인프라 구축이 미흡할 수 있어 지리적 이점을 충분히 살리지 못할 소지가 있다 이러한 점은 민,관의 합리적 개발 계획에 의한 체계적인 개발이 요망된다.

중구/성동구 :

신당동삼성, 동아약수, 대우 아파트 응봉동 대림 1,2차 대림강변 동아리버그린 대우 아파트 등은 기존 도심지라는 이점과 인접지역인 금호구역 재개발과 왕십리 뉴타운사업 성동구 뚝섬 서울숲 개발에 따른 인근지역 아파트가격과 상당한 가격 차이를 보이이고 있어 향후 일정시점이후 조정될 것으로 보인다.

송파구 :

송파구는 잠실재건축 단지의 입주와 더불어 새롭게 태어나고 있다.
잠실 재건축단지 입주 후에는 송파권역이 잠실 중심으로 교육 문화 상업 비즈니스의 부도심 역할을 하게 되면서 신설되는 고급생활권을 형성함으로써 강남권역에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 기대된다.
또한 향후 거여 마천뉴타운 개발, 송파 미니신도시 건설, 문정지구 장지지구 개발사업 등이 기다리고 있어 송파구의 아파트 가격은 지속적으로 상승할 것으로 보인다.
장지지구 및 송파 미니신도시 인근의 소규모 아파트를 주목해야 할 것으로 보인다.
문정동 삼성래미안, 현대1차, 건영, 대우아파트, 가락동 한신, 미륭, 쌍용1차, 극동, 삼환, 동부센트레빌 아파트등 소규모 기존 아파트에 대한 관심을 가져 볼만하다.

강남구 :

‘분당선’ 축은 ‘교육 라인’ 역할을 담당할 것으로 예상된다. 특히, ‘분당선’의 [성동-강남-분당-용인 구간의 ‘역세권 아파트’]는 시간이 흐를수록 [공교육+사교육]을 총체적으로 융합하는 역할을 담당하는 명예로운 아파트로 각인될 가능성이 높다.

강남구의 전반적인 가격은 서울시에서 가장 높게 형성되고 있어 가격에 대한 적정성 여부는 투자자 본인의 판단에 맡기는 것이 현명할 것으로 생각한다.

강남구 내에서 일원동 및 수서동 지역 ‘분당선’ 축은 환경과 교통 및 특히 학군 등이 완비되어있음에도 가격 비교만으로는 상대적으로 낮기 때문에 ‘실거주 투자’ 측면에서 적당하다고 생각한다.

‘강남대로 신분당선’, ‘지하철 9호선’, ‘분당선’ 축을 중심으로 중심상업지구와 연접할 수 있는 지역을 찾아야 하겠다.

강남대로 신분당선 라인의 서초IC 강남교보 인근에는 최근 강남 일대 기획부동산의 움직임이 보인다. 이 지역은 지하철 9호선 축과 환승역세권으로써 선점투자 성격이라 할 것이다.

강남역 삼성타운 입주예정지역 주변 아파트는 지속적인 상승이 예상된다.
양재역~양재대로 사거리 ‘신분당선’ 축은 장기적으로 복합적인 공간개발 양상으로 특정한 시점에서 폭발적인 개발이 진행될 것으로 예상된다.

지하철 9호선 강남구간은 이미 계획개발과는 거리가 있게 개별 필지별로 나홀로 개발이 진행되고 있으며, 지상 도로환경이 열악하여 지상교통과 연계된 발전은 난제가 많다고 할 것이다.

노원구, 도봉구 :

노원구와 도봉구은 지리적으로 서울 북부에 위치하여 투자자들의 관심이 상대적으로 적은 지역이었다. 그러나 택지 개발 지구로서의 특성인 도심 인프라가 잘 구축되어있고 입주 이후 20여년이 넘어가고 있어 향후 재건축과 리모델링 등이 예상되고 있으며 상대적으로 작은 투자 금액으로 투자 할 수 있는 높은 임대 수익률 등이 최근 투자자의 관심을 끌고 있다 따라서 최근의 전세 값 강세영향과 향후 개발에 따른 수익 등을 고려한 장기투자자의 관심을 끌고 있는 지역이다

- 노원구, 도봉구 내 최근에 상승하지 않은 역세권 지역

실수요자 입장에서 거주 우선의 저렴한 아파트는 도봉구지역의 창동(주공아파트 단지 일대), 방학동(삼성래미안 단지 및 방학역일대 역세권아파트) 등의 역세권+중심상업지구 아파트를 추천한다.

3. 택지개발지구

남양주시 호평, 평내 택지개발지구

호평/평내지구는 택지개발지구는 현재 서울~퇴계원~호평~마석으로 통하는 자동차 전용도로가 개통되어 교통이 원활이 소통되고 서울~춘천간 전철이 2009년에 개통될 예정이며 국철로 다니는 기차는 전철 개통 전까지 신축한 평내역사로 증편하여 운행될 예정이라 서울로 출퇴근 시 이용이 가능하며 서울~춘천~·양양 고속도로가 착공되어 공사가 한창 진행되고 있고 강북도로가 연결되는 남양주시 수석동과 남양주 호평/평내를 관통하는 46번도로와 평내동 지점에서 연결하는 민자고속도로가 확정 발표 되어 향후 서울로의 진,출입이 더욱 편리해 질 것으로 보인다.

현재 평내/호평지역의 아파트가격은 경기도권내의 기존 택지 개발 지구 중 가장 저렴한 곳 중 하나 일 것이다 택지개발지구로서의 인프라와 환경 등이 잘 갖추어져있다.

통상 택지개발지구는 대부분 입주 후 5년차까지 꾸준히 상승을 하게 되는 경향이 많다.

이곳 호평지구는 입주 초기시장으로 상승여력이 내재되어 있고 특히 전철, 고속도로 등이 완공되는 2009년도 시점이 가까워질수록 서울과의 접근성이 좋아져 잠재된 가치가 발현되고 쾌적한 주거환경을 찾는 고객을 부를 것으로 보인다.

남양주시 가운/별내 택지개발지구

서울 지하철 8호선 연장선상 주변에 위치한 남양주시 가운/별내 택지개발지구는 주변환경이 쾌적하면서 서울 강남 출퇴근이 가능한 입지로써 용적률과 건폐율이 현재 계획된 범위에서 많이 후퇴하지 않는다면 향후 인기있는 전원주거지로 각광받을 수 있다고 본다.

# 성남 광역재개발ㅡ송파신도시ㅡ하남역사문화 축

성남시

성남시는 북쪽으로 서울 송파구와 강남구와 접하며 남쪽으로는 개발 바람이 뜨거운 용인을 접한 경부고속도로 축선 요지에 위치한 도시이다.

성남시의 구성은 제2의 강남이라 불리워지는 분당 신도시 그리고 많은 투자자의 관심을 끌었던 판교신도시와 더불어 1960년대 이후부터 형성된 주거 밀집지로 이루어진 구시가지로 이루어져 있다.

성남 구시가지는 1960년대에 도시빈민의 주거이전 차원으로 추진된 이주계획에 의하여 탄생되었으며 이러한 의미에선 바둑판모양의 구획도로와 밀집된 주거지로 이루어졌다고 할 수 있다.

그러나 도시계획 차원이 아닌 급조된 빈민거주지의 한계로써, 좁은 도로, 사회간접자본시설의 미비로 인한 열악한 생활환경 등으로 2000년 대망의 밀레니엄시대 이후 새로운 도시 재배치 차원의 대대적인 도시 재개발이 추진되고 있다.

성남시의 재개발 이슈는 순환재개발 개념의 도입에 그 의의가 있었으나, 도시재개발비용부재, 각 지구별 단지별 이해관계 대립, 침체된 지역상권을 활성화시킬 대안부재 및 재개발 시 보상대책 부재, 영세성을 면치 못하는 지역주민의 생활 대책 부재 등으로 인하여, 순환재개발이 본 뜻을 살리지 못하고 표류하고 있다.

성남시 자체가 안고 있는 위와 같은 근본적인 문제점에도 불구하고, 앞서 언급된 성남시의 지리적 이점은 서울 강남권과 연계되는 수도권 도시 중 자연친화적인 하이테크 도시로 변모될 가능성이 가장 높다고 할 것이다. 현재 운행 중인 도시철도와 도로체계는 향후 구시가지의 재개발 이후 다른 위성도시와 비교 우위의 장점으로 부각될 것이다. 또한 향후 진행될 서울 송파 미니신도시와 연접해 있고 분당 신도시 판교 신도시와 인접해 있어 지속적으로 투자자에게 초미의 관심 대상이 될 것으로 생각한다.

1. 성남시 단계별 추진계획

 - 1단계 (2006 ～ 2007년) : 현재 정비계획을 수립중인 3개 구역 선정(주택재개발2개 구역, 주거환경개선사업 1개 구역)

- 2단계 (2008 ～ 2009년)  : 기정계획, 지역별․사업유형별 형평성, 이주단지 총량을 고려하여 11개 구역 선정(태평2․4, 신흥2, 수진2, 건우, 신흥주공, 한보미도, 중1, 금광1, 상대원3, 도시환경정비구역 중1 구역)

 - 3단계 (2010년) 12개구역 : 1, 2단계 외의 지역(태평1, 신흥1․3, 태평3,
수진1, 산성, 중2, 은행1, 중4, 금광2, 상대원2, 도시환경정비구역 중2 구역)

송파 신도시

서울 강남권 주택시장 불안 해소를 목표로 조성되는 송파신도시는 예정 부지 205
만평으로 서울 송파구 거여·장지동, 성남시 창곡동, 하남시 학암동 일대 송파신도시 (거여 지구) 개발 예정지 205만평이다.
송파미니신도시는 강남권수요의 대체 개발지역으로 판교 신도시이후 가장 뜨거운 관심을 끌 것으로 생각된다.
이곳에는 전용 25.7평 이하 아파트 2만3100가구 25.7평 초과 2만1900가구(주상복합 포함) 단독주택 800가구 연립주택 200가구 등 모두 4만6000가구가 들어설 예정이다.

하남 역사문화관광도시

21세기의 하남시는 서울 강동구와 경기도 성남시에 연접하여 수도권 동부에 위치한 자연생태를 잘 보존한 지역이라고 하겠다.

과거의 하남시 입지는 아시아대륙과 동북아시아를 호령하던 고대한국의 원류를 간직하고 있을지 간과할 수 없는 과거를 간직한 역사성을 인식해야 할 필요가 있다고 할 것이다.
상고사 및 고대사를 연구하는 역사학자들과 일본 NHK 보도를 접하는 사람들은 [하남신도시 그리고 송파신도시]를 졸속으로 밀어붙이려는 사람들을 대하고는, 자기 대에서 일신상의 사리사욕을 채우기 위하여 역사를 말살하려고 불도저를 들이대는 파락호를 연상한다고 한다.
아시아 고대사에서 백제가 점하는 역사를 고이 간직하고 있을 수 있다는 [하남 그리고 송파]를 아파트 지어서 개발이익챙기기와 세수걷어들이기에 혈안이 되어있는 모습으로 비추어지는 현실이 부끄럽지 않은가 ?

한강변 너른 들을 손대지 않고 보존하고 있는 [구리 토평]에서 볼 수 있듯이, 꼭 역사를 까제끼고서라도 아파트를 지어야만 수익을 낸다고 생각하기 보다는, 가깝게는 일본 역사의 원류를 간직하고 있을 수도 있고, 대한민국 웅혼한 대륙역사의 일부분을 알려줄 수도 있고, 광활한 중국대륙을 호령하던 선조의 기상을 알아낼 수도 있는 자리 [하남 그리고 송파]를 왜 내 배를 채우려는 수단으로 전락시켜도 된다는 생각을 할 엄두를 내는지 알 수 없지 않는가 ?

역사는 문화를 수반하고, 현대에서는 대륙정신의 메카로 숭배하는 순례지로서 세계인이 우리들에게 막대한 관광수익을 안겨줄 수 있다는 생각을 왜 하지 못하는지 알 수 없다.

하남시가 지금까지 일반 투자자의 주목을 받지 못한 이유는 서울 수도권 지역의 상수원보호구역에 위치하여 개발에 제한을 받았기 때문이다.

각종 제한요소는 하남시의 발전을 가로막는 악재로 작용하였으나 지금에 와서는 풍부한 자연녹지를 보존함으로써 앞으로 수도권 도시 중에서도 풍요로운 친환경도시 살기 좋은 쾌적한 도시가 될 가능성을 내포하고 있다.

하남시의 교통여건은 ‘중부고속도로’와 향후 개통예정인 ‘서울~춘천 고속도로’와 계획 중인 ‘제2경부고속도로’와 ‘수도권 제2외곽순환고속도로’ 등이 통과할 것이며 향후 개통 될 고속도로망과 철도망이 완공되는 때에는 그동안 관심을 끌지 못하였던 역사적 지리적 친환경적 여러 가지 이점들이 각광 받을 수 있다고 하겠다.

또한 최근 분양된 풍산 택지개발지구 입주와 구도심 재개발을 앞두고 있어 장래 하남은 새롭게 태어난다고 해도 과언이 아니라고 생각된다.


# 제2외곽순환도로 축

경기도를 크게 순환하는 제2외곽순환도로를 따라가 보면, [용인남부-화성봉담발안향남-화성시청-시화-송도영종청라-김포-파주]까지 반원이 그려지는 것을 볼 수 있다. 앞으로 수도권에서 투자처를 찾는 노력은 수도권 ‘제2외곽순환도로’+‘경부고속도로 연장선(-용산-일산-고양-파주-문산-개성)’+‘지하철 9호선’을 그려놓고 그 접점과 역세권을 눈여겨보아야 할 것이다.

지역균형개발과 관련하여 아쉬운 점이 있다면, 경기북부 동두천-양주, 경기동부 남양주-양평-광주-이천 지역이 지역 간 이해관계가 상충되고 인구이동이 불확실하여 투자우선순위에서 밀려나고 있는 현실이 안타깝다고 하겠다.

단지, ‘이천’ 지역은 용인과 원주(기업도시)의 비약적인 발전의 연결축 선상에 있음으로써 동반발전의 여지와 압력이 작용할 것이라고 보인다.

제2외곽순환도로 축과 연관되어 투자행태를 찾아본다면, 당장 활용 가능한 상업용 및 물류유통용도의 토지가 집중적인 투자처로 보인다.

앞으로는 토지를 원형 그대로 거래하는 복덕방 중개 행태를 지양하고, 인허가를 득하고 건축행위를 수반하여 고부가가치를 창출하는 공인펀드 형태의 적극적인 개발방식이 안정적이면서도 큰 수익을 만들 수 있을 것이라고 하겠다.


# 용인 남서부ㅡ수원 동부 경부고속도로 축 (기업도시 연구도시 자연생태도시) & 용인 동부ㅡ화성 동부 자연경관 축 (문화관광휴양권역)

1. 경부고속도로와 영동고속도로가 교차하는 국토의 ‘교통 중심점’이라 할 수 있다.
2. ‘기흥호수공원(신갈저수지 80만평)’을 ‘자연생태 중심점’으로 동심원을 그려보자.
3. ‘강남대체신도시’ 요건을 충족하는 최고의 생활환경을 갖춘 지역을 찾아보자면,

주거 : 광교신도시, 흥덕 택지개발지구, 보라 택지개발지구, 공세복합단지, 청계 택지개발지구, 동탄 신도시, 서천 택지개발지구, 영통 택지개발지구,

교통 : 분당선 전철(상갈역-영덕역-영통역), 고속도로, 고속국도(용인-양재간/ 기흥-안성간), 자동차전용도로(기흥-반송간), 지방도로(1번국도), 자전거 전용도로(기흥호수공원-탄천-한강),

교육 : 경희대학교, 아주대학교, 신학대학교, 명지대학교, 용인대학교,
택지개발지구별 도서관(분당 신도시에 도서관 1곳이며 1곳 건립 중)

병원 : 아주대학병원, 경희대학병원(예정), 삼성병원(예정), 중형병원,

자연:기흥호수공원, 공원녹지, 자연산록, 골프장(인위적 자연), 맑은 공기,
산업 : 수원 삼성기업도시, 기흥 삼성연구단지, 대기업 연구단지, 세계적 연구소, 광교신도시 해외 다국적기업 연구소, 기흥 생명과학기업체 연구소,

문화 : 민속촌, 경기도립박물관, 국악당, 민속박물관, 어린이박물관, 각종 예술관,

휴양 : 용인 에버랜드, 각종 수목원, 대규모 시민공원,

인적자원 : 세계적 수준의 연구소 인력 거주단지.

개발예정지역 : 지곡동 택지개발지구급 롯데타운. 공세동 성원 상떼 레이크뷰,
개발진행지역 : 공세동 택지개발지구급 공세복합단지 및 대주 피오레 아파트.
개발미정사항 : 국제수준의 연구도시에 인재를 지원하고 공급하기 위한 특목중, 특목고, 국제학교, 과학대학원이 이 지역에 절실히 필요하다고 할 것이다.

* ‘교통중심점’, ‘자연생태중심점’, ‘강남대체신도시’의 삼박자 필요충분조건을 갖추 고 종합적인 사회기반여건이 완비된 지역은 인천송도국제도시의 경우처럼 향후 “국제수준의 자생적인 상위계층 거주지로 각광받을 수 있는 요건을 충족했다” 고 하여도 과언이 아닐 것이다.

# 경부고속철 & 호남고속철 수도권 축

경부고속철과 호남고속철이 합치되는 위치에 만들어질 수 있는 ‘고속철 합치역’의 역할을 가늠해보고 산업도로 축과 연계, 이합집산하는 의미를 유추할 필요가 있다.

‘합치역사’의 혜택을 누리고자 유치하려는 지역은, 화성봉담(수원영향권)-화성발안(향남)-평택 등을 들 수 있겠다.

고속철 ‘합치역’의 파급력이 화성시 전역을 발전시키는 원동력 중 하나라고 하겠다.

‘서해안고속도로’, ‘고속철 합치역’, ‘서해안산업고속도로(예상)’, 이 세가지 요소만으로도 아산(태안서산)-평택-화성-김포-개성 라인의 미래비전을 파악하리라 보인다.