법원경매강의 경매성공비법 - 의심은 성공의 시작! 관악구 봉천동 약수빌라(2)

[생각하는 경매]

도기안협회장 저술

단숨에 부자가 된 경매성공비법을 까발려 주마!!!

관악구 봉천동 약수빌라

의심스러운 선순위 세입자

당시 투자할 물건이 있나 찾던 중 최저가격이 2천만원대 빌라가 눈에 띄었습니다. 이 물건의 등기부 분석은 최초 근저당권자가 2001년 경인북부수협이고 임차인은 1998년 4월 23일 김병욱과 2003년 5월28일 김정임이 있었습니다. 권리분석 상 근저당권자보다 앞선 김병욱은 확정일자가 근저당권자 보다 빠르고, 배당요구를 했을 경우 낙찰자가 인수할 금액이 없을 겁니다. 그런데, 김병욱이라는 사람은 전입신고만 되어 있고 확정일자는 없으며 배당요구도 하지 않았더군요.

그래서, 김병욱은 자연스레 선순위 임차인이 되었고 그러다보니 김병욱의 임차보증금이 얼마가 되든지 낙찰자는 추가적으로 부담해야 하는 형국이 되어 버렸습니다. 낙찰자들은 이런 염려 때문에 선뜻 입찰을 하지 못한 것이죠.

아마도 여러분들도 이런 물건을 인터넷으로 접하게 되면 당연히 포기할 겁니다. 대체로 이렇게 문제가 있는 물건을 쉽게 포기하는 사람을 보고 <권리분석을 잘하는 사람>이라고 하더군요.

하지만, 조금만 더 깊이 생각해 보면 돈이 되는 길을 찾아낼 수 있습니다.

우선, 이 집의 평수는 14평 정도 됩니다. 방은 3개이고, 집주인과 방1칸을 쓰고 있는 김정임씨가 있고요. 그런데, 여기에 또 다른 세입자 김병욱이란 사람이 살고 있다고 보는 것이 맞는 것일까요? 방3개짜리 좁은 빌라에 3가구가 산다는 것은 상식적으로 납득하기 어려운 점이 있습니다.

그리고, 또 하나 세입자 김정임은 권리신고를 법원에 했습니다. 김병욱은 권리신고와 배당요구도 하지 않았습니다. 상식적인 선에서 다시 한 번 생각해 봅시다. 여러분이 세입자라면 법원에서 권리신고를 하라고 통보를 받으면 무시할 수 있겠습니까? 아니면, 서둘러서 신고를 하려고 할까요? 저라도 당연히 서둘러서 신고할 겁니다. 그런데, 김병욱은 그런 행위를 하지 않았습니다. 의심이 가는 그런 물건인 셈이죠.

또 한 가지 점에서 살펴볼까요? 이 집의 전세금 수준은 약5000만원 정도입니다. 김병욱이라는 사람이 전입할 당시에 전세금은 그 보다 더 낮았을 겁니다. 그런데, 방1칸을 임차한 김정임은 500만원에 살고 있으니 설령 소유자가 큰방을 김병욱에게 세를 내주었다고 하더라도 절대로 2000만원이 되지는 않을 것이란 말이죠.

만일 5000만원 짜리 계약서를 제시하면 소송이라도 불사할 각오를 가지고 투자를 해야 하겠지만, 드문 일이기에 확실하게 처리하는 길은 세입자 김병욱을 직접 만나서 물어보는 일이었습니다.

[박영복]

그정도 생각까지 할수있는 경지가 되길 간절히 바랍니다..ㅋ

[잉걸불]

그 다음 이야기가 궁금해요~