제주도 리젠트 마린 더테라스의 예상 가동율표와 객실별 수익율표 투자수익 2014.11.10. 14:50 |
제주도 리젠트 마린 더 테라스의 예상가동 수익율 표입니다
리젠트마린 호텔의 경우 수익형 부동산으로서 투자시 10년간의 운영계약과 첫 1년운영시
투자금의 8%의 수익율 지급하고 있습니다
어떤 투자상품이던 가 중요한게 수익성 안정성 환금성이 가장 중요한데
먼저 수익성에 대해 설명 드리겠습니다.
먼저 예상가동 수익율 표를 보시죠
리젠트마린 더테라스의 경우 분양후 1년간은 투자금액의 연 8%의 수익율을 드립니다
그럼 여기서 궁금증들이 많이 생기실텐데요 지금부터 설명드리겠습니다
1,수익율 8%라고 하면 어떤수익율 인가요?
-저희 리젠트마린의 경우 1호실당 분양가가 약 1억8천만원대 입니다.
대출없이 100% 현찰로 구입시 1억8천원에 대한 연 수익율 8%를 지급해드린다는 것입니다
그렇다면 1억8천만원 기준 연 8%를 금액으로 환산 연1,440만원이며 월 120만원씩 지급해드린다는
것입니다.
2,광고에 나오는 11%라는 수익율은 어떤것인지요?
-부동산구매시에는 부동산에 대한 대출이 이루어 집니다.
제주리젠트마린의 경우 대출이 60%가능하며 대출을 이용해서 분양시 실질적인 투자금액은
약 8000만원대이며 나머지 부분에 관하여 대출이 발생합니다.
여기서 운영사에서 지급해 드리는 수익율은 연 8% 대출을 60%받으면 대출이자의 금리는 연 4~5%대
그렇다면 총 분양가-대출= 실투자금 (실질적으로 내가 투자한 금액에 대해 계산하면 연 11%대가
나온다는 것입니다 ( 아직 헷갈리시는 분이 있으시면 모델하우스를 방문하시거나 문의주시면 자세히
설명드리겠습니다)
3.1년간만 수익율을 지급하고 다음해 부터는 어떻게 되는것인가요?
- 10년간 운영계약에 1년확정 8%입니다
즉 초기활성화 단계에서는 호텔에대한 광고와 홍보등으로 인하여 수익율이 낮을수도 있다는 확률
때문에 1년간은 운영사가 가져가는 수익은 적어도 투자자들에게는 수익을 먼저 드린다는뜻이지요
1년후 2년차 부터는 투자자들과 운영사간의 수익율 협의로 들어갑니다
쉽게 말해 첫해만 8%의 수익율을 받으시고 운영(즉 호텔가동률을 높여서)율을 높여서
더 많은 수익을 가져가시게끔 한다는 것입니다
위의 객실가동율 표를 보시면 쉽게 아실수 있습니다
현재 리젠트마린 주변 호텔의 경우 평균 가동률이 70~80%(연평균[비수기,성수기])대를 유지 하고
있습니다. 가동률이 70%대가 유지 되어도 투자자들이 가져가는 수익은 연 10%대를 보실수 있다는
겁니다 (좀더 자세한 호텔운영률에 대해 궁금하시면 본 블로그 카테고리 리젠트마린의 성공이유를
보시면 제주도 한국관광호텔 협의회에서 나온 호텔운영율을 확인하실수있습니다.)
정리해서 말씀드리면 1년차에만 확정수익을 받으시고 10년 운영계약이나 2년차 때부터는 협의로
들어가시면 된다는 겁니다 (투자자의 입장을 생각하는 리젠트 마린입니다)
여기서 잠깐!!!
제주도 리젠트 마린 더 테라스가 제주도에서 분양하는 타호텔과의 차이점을 표로 확인해 보겠습니다.
호텔식프렌차이즈(타호텔 분양조건)VS직영운영방식(리젠트마린더 테라스)
■ 호텔 Brand 프랜차이즈 운영방식( 타호텔 분양조건)
로열티(Royalty) 지급 : 호텔 객실 매출액의 약 5%, 예약 객실비의 약 10% 별도 지급(매회 수익 배당시 로열티 공제 후 배당)
- 호텔 운영인력은 위탁운영사(시행사)에서 직접 채용하며 호텔 프랜차이즈 본사에서는 예약망, 운영 시스템, Brand 사용만 지원
→ 프랜차이즈 본사에서 호텔운영 경영인 등 인력은 투입하지 않음
→ 호텔 영업 및 마케팅, 직원 교육 등 호텔 운영에 관한 사항과 운영인력
▶ 위탁운영사(시행사)에서 직접 운영 함
[년차별 Royalty 비용] 단위:원) / 분양가 181,000천원 가정 / 가돌률 80% 가정
호텔 리젠트마린 시행사 직영 운영방식
○ 호텔 프랜차이즈 대비 로열티 비용 Save
▶ 여유롭게 수익배당(수분양자 수익극대화 가능)
○ 호텔 프랜차이즈 본사 예약망, 운영시스템 등을 제외하고는
호텔 영업, 마케팅, 인력 채용 등은 프랜차이즈 방식 운영사와 동일
○ 호텔 리젠트마린 제주 운영 시뮬레이션(예시 / 年기준 / 349실 기준)
표를 보시면 아시겠지만 직영운영방식(리젠트마린)과 브랜드를 빌려서
(타 호텔분양방식)은 추후 수익율에서 높은 차이를 보실수 있습니다
다음은 제주 리젠트 마린 더테라스의 오픈후 높은 운영율을
올리기 위해서 리젠트마린만의 차별화된 시스템을 보시겠습니다.
제주리젠트마린은 호텔 오픈후 중국여행사 들과 MOU를 체결했습니다.
중국에서 제주도로 오는 관광객을 거의 독점으로 유지하는 화청여행사와 MOU를 체결하여
오픈후 중국인 관광객 유치하는데 있어 높은 기대를 하고 있습니다 .
제주도 리젠트 마린과 협력되어 있는 국내 협력사들을 보시겠습니다.
국내 여행사를 비롯 하나골프,제주사랑렌트카,강남고려병원,노랑풍선,영어전문학원,국보여행사,서울항공,제주홍익여행사 ,전국관광,072골프,삼호투어,김녕요트투어,제주공항렌트카,성읍랜드등 국내의
제주도 관련 많은 회사와 MOU를 체결 했습니다
모델하우스에 오시면 각 업체들과 체결된 계약서를 확인하실수 있습니다.
제주도 리젠트 마린의 객실가동율과 리젠트마린의 협력사들에 대하여 알아보았습니다.
더 궁금하시거나 필요하신 부분이 있으시면 언제든 연락주세요
첫댓글 여기에서도 중간 부분에 첫해만 8%를 가져가고 다음해 부터는 더 많은 수익을 줄 수 있다고 했읍니다.
이것도 허위과장광고에 해당하지 않나요??
허위과장 광고라고 생각됩니다 법률 자문 받아봐야 하지 않겠습니까? 8%는 최소라는 과대 광고로 다 분양 받으신건 아닌가요?
책임지지도 못할 과장광고 해놓고 이제 와서 4%운운하고 5.5%는 선심쓰듯 하는 리젠트마린 행태 어이 없네요
소송이 쉬워보이시겠지만 승산이 너무 적습니다
이미 비슷한 경우로 소송 진행해본바 있습니다만 공정위로부터 계약내용은 수분양자 책임이
크다는 답변을 들은바있습니다
저역시 현상황이 아쉽지만
소송만이 해답이 아니라는 말씀을 드리고싶습니다