🔴 임야에는 농림지역인 보전산지와 관리지역인 준보전산지가 있다. 보전산지는 다시 공익용 보전산지와임업용 보전산지(종전 보전임지)가 있다. 공익용 산지에서는 개인의 전원주택 신축은 불가능하다. 이 임야는 보존을 주목적으로 하여 오로지 국방, 도로 등 공익용으로만 쓸수 있기 때문이다.
Q. 그럼 어떤 임야를 사야 돈이 되나요?
임야개발에 제한이 많아 피해야 할 임야는 아래 5가지다.
첫째, 보호수목이나 백두대간 등이 있는 보전목적이 강한 보전임지
둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 여러 곳에 산재해 있는 임야
셋째, 개발허가가 어렵고 토목공사시 돈이 많이 들어가는 급경사인 임야
넷째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지 (도로 개설에 자신이 있다면 투자하기 가장 좋은 게 맹지다)
다섯째, 암반 등이 많고 공사시 재해 발생이 우려되는 임야
반대로 이런 임야를 사면 로또와 같다.
1. 진입도로가 6m이상 개설돼 있으며 경사가 낮은 임야
2. 관광지 주변에 있으며 허가를 득할 수 있는 임야
3. 산에 계곡이 흐르며 수형이 좋은 나무가 있는 임야
< 2,000만원, 넓은 땅, 10년>
2001년 창원지방법원에 임야의 지분 경매가 나왔다. 20만평 중 1/4인 5만평 평당 400원 합계 2천만원이었다. ‘지분을 구입해서 쓸데가 있을까? 평당 400원짜리 땅이 좋으면 얼마나 좋겠어? 보러가지말까?’ 몇번의 고민 끝에 ‘그래도 보고는 오자. 돈이 드는 것도 아니고 발품만 팔면 되는데...’ 100여 차례가 넘는 경매조사로 지도 하나만 가지고도 땅을 쉬 찾을 수 있을 정도의 실력도 갖췄다. 역시 세상에 공짜는 없다. 현장에 도착해서 이리저리 살피며 혼자 조사서를 작성해 나갔다.
단점
1. 20만 평 중 지분으로 5만평이라 공동소유자의 동의 없이는 아무것도 할 수 없다.
2. 동북향이라 전원주택은 할 수 없겠다.
3. 진입로가 없어서 누군가가 당장 살 사람도 없겠다.
4. 주변에 축사가 많아서 냄새가 심하게 난다.
장점
1. 경사도는 약 13도 정도로 가파르지 않다
2. 주변의 자연경관이 좋아 언젠가는 대규모 개발이 가능하겠다.
결론
내가 살아있는 동안에 사용할 수 없으면 내 자식에게 줘야겠다. 2천만원의 이자 수익 보다는 훨씬 많은 이익을 남게 될 것 같다.
선택까지 갈등은 있었지만, 결정을 하고나자 낙찰까지는 일사천리였다. 정씨의 낙찰가는 2천 3백 원. 그 정도면 나쁘지 않는 가격이다. 그리고 10년이 지났다. “혹시 정 00사장님이세요?” “네 ~ 그런데예.” “경남 함안에 임야를 소유하고 계시죠? 가격만 적당하면 제가 사고 싶습니다.“ 한창 바쁜 시간이었고, 잊고 있었던 임야라 별 관심 없이 전화번호만 받아두었다. 그 뒤 여러 차례 전화가 와서 만나자고 하길래 ‘뭔가 있구나’ 싶은 생각이 들었다. 쉬는 날에 직접 함안으로 내려가 떠도는 소문을 수집했다. 이곳에 콘도를 짓는다더라 골프장을 짓는다더라 대규모 위락시설이 들어선다더라 부산으로 돌아와 임야를 팔라는 사람과 약속을 잡았다.
“단도직입적으로 평당 2만원에 사장님이 소유하신 임야를 파시겠습니까?” 생각지도 못한 가격에 속으로는 깜짝 놀랐다. “아뇨. 그 가격에는 팔지 않겠습니다.” “그럼 평당 3만원 쳐서 15억 드리겠습니다.” 마다할 이유가 없었다. 15억 원!! 2천만원에 산 땅이 10년 만에 15억원에 팔았다. 75배의 이익을 남긴 것이다.
보존산지에서는 농지에서와 마찬가지로 농업인, 임업인은 일정조건하에 산지전용 을 받아 농가주택을 지을 수 있다. 또 농장이나 방목등은 일정 면적 이하에서 산지전용허가를 받으면 이용 가능하다.
준보전산지는 도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을 수 있다. 준보전산지는 원래 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다. 따라서 도시인이 전원주택을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다. 지목이임야 이므로산지전용이가능한것인가를 확인하여야 합니다. ( 시군,구청 산림과 혹은 인근 토목설계 사무소 문의 ) 경사도가 ( 지자체마다 다름 19-25 도 미만 )낮아야 하며
입목 본수도 ( 산림의 울창한 정도 )가 일반적으로 51% 이하 ( 지자체 마다 다름 ) 이어야 합니다.
그리고 도로만 반드시 접하여야 하거나 진입도로가 있어야 합니다
● 농임업인은 임업용보전산지도 전용 가능
농업인은 임업용 보전산지에서도 산지전용을 받아 농, 임업인주택을 지을 수 있다. 전용가능 규모는 지자체에 따라 다르나 통상 대지 200평을 기준으로 보면 된다. 농림지역의 건폐율과 용적율은 20%와 80%이므로 대체로 건평 40평에 2층까지 지을 수 있는 것으로 보면 된다..
첫째 임야는 가격이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 너무 크다.그러다 보니 대규모로전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까 일반인들에게는 무리함이 많다.
사실 개인이 전원주택을 짓기에 만만할 정도로 2000평~5000평
정도의 작은 평수의 경치좋은 완만한 임야를 찾는다는 것은 매우 어렵다.
둘째 임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 든다.
도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용과 전기. 전화를 인입하는 비용이 추가될 수 있다.
이러한 추가비용을 놓고 볼때 웬만한 관리지역 밭을 사서 집을 짓는것이 훨씬 이익일 수 있다
세째 임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도 대지와 비교하면 개발 및 활용에 제약이 많기 때문에 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.
또 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.
네째 경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.
전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.
뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.
특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다.
그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치의 임야라면 무난하지만 그런 토지는 값이 비싸다는 단점이 있다.
그저 무난한 임야는 평지보다는 약간 지대가 높고, 경사진 땅 보다는 안전을 위주로 한 임야 를 선호하라고 권하고 싶다.
다섯째 도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.
여섯째 최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다. 그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다. 반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다. 산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될수 있다고 본다. 자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.
임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다. 돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.
일곱째 중요한것은 도로및 교통망 이다.
진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.
전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다. 주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다. 고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.
여덟째 가장 중요한 것은 토지의 폭이다.
직사각형 부지의 경우 건물폭이 보통 8~10M정도는 확보되어야 하므로 부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다. 부정형이라도 단점이 아니다. 보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다. 특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.
아홉째 현장답사도 필수다.
임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다. 반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다.
산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용 허가를 얻기가 매우 어렵다.
열째 행정기관의 태도도 중요하다.
똑깥은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도 한다. 사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을 충분히 해두는 것이 필요하다.
열한번째 교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다.
개발은 홀로서기가 안된다. 대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다. 이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배우수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다.
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