입찰기 2008타경 18170 물건1번 입찰후기

[부동산닥터]

대법원 2002. 9. 27. 자 2000마6135 결정 【부동.hwp

경기 광주시 실촌면 삼리 526-1번지 지분경매

(2009. 5. 12.부터 3회이상 현장 임장 必)

1. 지역분석

서울에서 내 고향 이천으로 가는 길목으로

중부고속도로 곤지안IC 인근(차로5분) 구석말마을, 부근은 농촌주택지대로써 단독주택,

농경지 및 공장 등이 혼재, 대중교통 불편, 3미터 포장도로 접함

(도시지역, 1종일반주거지역, 신설예정도로(계획) 접함)

2. 물건분석

  1)부동산등기부 등본 상 권리

    가) 대지 416㎡(125.83평)의 1/3지분(138.66㎡(41.94평)임,

    나) 2002.11.11.(접수) 소유자 윤0신(521208엄마), 강0은(770223아들), 강0은(810208아들)

    다) 2007.1.29. 가처분(윤0상) 유류분반환청구권(매매,증여,전세권,저당권,임차권 기타 처분금지)

    라) 2008.10.17. 강제경매개시결정(채권자 : 윤정0(49년생), 윤정0(59년생), 윤필0, 채무자와 남매지간)

  2)부동산 상 권리 (2008.1.1. 공시지가 377,000원으로 매년 상승하였음)

    가) 건축물관리대장상 1988.1.16. 구전0(15.11.24생, 실촌읍 삼리 522번지 )명의 시멘트벽돌조

         기와주택(81.72㎡(24.74평) 소재하고, 전입세대(동거인포함) 열람결과 전입세대 없음,

    나) 법정지상권 성립여부

     - 등기부 등본: 1970.3.5.매매를 원인 소유권이전(접수일자 :1985.4.2.) 소유자 정은0 (채무자의 부) 

     - 토지대장 : 1953.1.18. 이부순 → 1985.4.2. 정은규 → 2002.11.11. 윤정신외 2인(현재)

    다) 임장결과 결론 : 중부고속도록 공사 당시 토지주의 사용동의서를 받아 건물주가 건물을 신축한 것

         으로 법정지상권 성립 안됨. 또한 건물인수 할 경우를 가정하여 광주시청 건축과 상담 결과

         대수선(내부수리 등) 하는데 건축법상 제한 사항 없다 함.

    라) 2009.5.14. 현재 공유자우선매수신청 없음

 3)결론

  가) 채권자의 청구금액 257,248,603원

  나) 3,4번 낙찰금액 227,540,800원으로 취하가능성 낮음.

  다) 만약 1,2번 물건이 동시에 낙찰될 경우 과잉경매 가능성 있어 둘 중하나는 과잉경매로 인한

       불허가 결정될 것이니, 매각허가결정기일에 법원에 꼭 참석하여 적극적으로 별론하여

       내것이 과잉경매로 인한 불허결정되지 않도록 주의

3. 시세분석

  1) 현부동산 시세

      원주민부동산(김0균 011-771-6244, 031-763-8929) '

       - 전ㆍ답(도로접) : 70～80만원, 대지 : 100～200만원(불경기로 매수가 없음)

      토박이부동산(지0길 011-265-7541, 031-764-9891)

       - 전ㆍ답(도로접) : 70～80만원, 대지 : 80～100만원, 맹지의 전답 : 50-60만원

  2) 유사낙찰사례

     3번물건(163.95평) 2009.4.27.감정가 2억7,100만원-1억3,920만원(평당853,992원) 낙찰(51%)

     4번물건(173.94평) 2009.3.23.감정가 1억3,800만원-8,834만원(평당510,635원) 낙찰(64%)-맹지

  3) 토지이용계획원을 보면

    -.장점 : 1종주거지역으로 계획도로 신설 접하고, 주변 학교부지 있는점 등으로 보아 장기적인

                관점에서 보유가치 있고, 2014년 곤지암 전철역 신설로 발전 가능성 높음 시세상승할 것임.

    -.단점 : 부동산거래허가구역이고, 공유물분할(약41평)로 전원주택(평균200-400평)을 선호하는

                매수자들에게 입맛에 맞지 않아 매도시 공유자 또는 인접토지(물건번호 2번)주에게

                매도하여야 하는 제한으로 시세보다 저렴한 가격에 매도하여야 하는 단점 고려해야 함.

4. 경락후 할 일

  1) 경락후 공유지분자와 채무자 만나 위로하고 각각 연락처 및 실거주지 주소 알아내고,

      건물의 소유자(고령자로 자녀 찾아)만나 연락처, 주소 알아낼 것.

  2) 다시 찾아가 그때부터 인내를 가지고 협상에 임하되 안될 경우를 가정하여 방심하지 말것,

     가) 공유자에게 보낼 내용증명서(공유물분할 요청) 작성

     나) 건물 소유자에게 법정지상권 부정하는 판례등을 첨부 협상이 안될 경우

          "건물철거소송"할이라고 내용증명서 작성

     다) 공유물 분할청구 소송과 별도로 나중에 형식적 경매 진행될 경우

          공유자 물건에 악의적(허위 근저당권, 압류)하지 못하도록 "처분금지가처분"신청

          (처분금지가처분이 가능한지 여부 전문가에게 꼭 문의 할 것 - "법은 평균인의 상식수준이다"

          가능할 것이냐?)

     라) 소유권이전 후 "가처분말소신청(촉탁등기신청으로 말소되지 않는다)"

     마) "공유물분할 청구의 소"

     바) "건물철거 청구의 소"

5. 입찰 경험담

   1) 행복재테크 회원님들! 안녕하세요.

   2) 전임 대통령 서거와 북한의 핵실험 등으로 뒤숭숭한 오늘 성남지원에서 위 물건 입찰 있었습니다.

      그동안 열심히 임장을 하고 경매이론 부족하지만, 이를 메우고자 여러 지인들에게 자문을 받아가며

      가처분, 법정지상권, 지분분할 해결할 수 있다는 자신감을 갖고 입찰하게 되었으며,

      또한 ①가처분말소신청 ②공유물분할 청구의소 ③건물철거 청구의 소 등 소액투자로

      3건을 해결해 가며 "실전경매" 공부할 수 있다는점이 매력적이였습니다.

  3) 입찰금액 결정

     실효성 없는 가처분이지만 지분경매, 법정지상권여부와 본 경매물건의 3번, 4번 경락가를 비교하며

     고민해 보았고, 공부할 부분 측면에서 최고지만, 최악의 경우 소송까지 간다고 가정하여

     최저가에서 100만원 더 써 입찰하였지만, 낙찰에 실패.

  4) 교훈

    ① 공부하기로 마음 먹었으면 공격적으로 입찰금액을 결정해야 했으나, 부동산상 권리 하자(흠)와

        3번, 4번 물건의 낙찰가를 비교, 이를 마이너스로 반영하여 입찰금액을 낮게 산정한 점,

    ② 입찰 후 집에 돌아와 낙찰자(매수인 낙찰가 38,111,000원) 입장에서 다시 한번 생각

       (너는 내가 보지 못한 그 무엇을  본 것이냐?)하며 

       다시 한번 찬찬히 물건검토 결과 공시지가(㎡당 377,000원×138.66㎡) 52,274,820원을 생각하지

       못하고 입찰가에 반영하지 못한점 아쉽습니다.

6. 맺으며

    2007년 5월 8일 경매에 대해 아무것도 모르면서 지인을 졸라(부탁) 경기도 이천시 마장면 각평리

    임야 298㎡(90평,맹지)를 경락받아 직접 소유권이전을 마치고, 혼자 흡족해 하며 고무되어

    2008년 1월부터 경매 이론공부를 시작하면서 임장한 물건에 대해 꼭 기록하기로 약속후

    노트북을 구입해 이렇게 기록하고 있습니다.

    송사무장님의 책을 읽으며 우리카페(행복재테크)를 알게 되었고,

    카페를 이끌어가시는 운영진님들과 그리고 모든 회원님들께서 자신이 노력해 쌓아 놓은 고귀한

    자료와 경험을 아낌없이 주시려는 그  마음이 너무 아름다워 저도 배우고 있습니다.

p.s : 임장을 하면서 현장사진 많이 찍어 저장하고 있는데, 컴퓨터 실력이 부족하여 사진에 배경설명을

       기록해 넣지 못하는점 양지 바랍니다.

       1번 사진 : 북쪽에서 촬영한 것, 주황색 건물이 본건(1번)이며, 검정색 비닐부분 2번 물건입니다.

       2번 사진 : 남쪽에서 촬영한 것이고 답(畓)의 본건옆 부분이 계획도로입니다.

       3번 사진 : 건물이 방치되어 있는 것을 알 수 있습니다

[내일은 다르게]

안녕하세요. 박사(닥터)님. ^^ 이렇게 깔끔하게 정리해주시니 공부에 많은 도움이 됩니다. 감사합니다.

[부동산닥터]

읽어 주셔서 감사합니다.

[부동산닥터]

고수님들께 문의 합니다, 지분경매에서 합의 분할되지 않을 경우 경매신청(형식적 경매-인수주의)할 것이고 경매기입등기전 한쪽에서 악의적으로 가압류, 저당 설정하게 된다면 이를 낙찰자가 모두 인수 함으로 그 결과 여러번 유찰될 것으로 이는 지분권자 모두 손해가 될것입니다. 이를 예방하기 위해 소송 전 "처분금지가처분" 가능할 까요 ?

[랏라]

네 가능합니다. 그러나 지분일경우 철거소송에선 원고패소가 될 경우가 높습니다. 공유물분할소송은 판사는 형식상경매로 진행하라고 판결합니다.... 시간이 많이 경과하고 님도 지칩니다..... 싸움의 상대는 공유자가 아니라 건축주라는 점 보통 고수들은 법지+지분은 투자안한다고 합니다 철거가 불가하므로 참고하세요

[찡더]

부동산닥터님 정말 감사합니다. 보통분이 아니시네요^^ 고수의 냄새가 물씬ㅎㅎㅎ 처분금지가처분을 한다고 해서 압류와 저당설정이 불가능한것은 아니예요... 이부분 연구 좀 해봐야 겠네요..

[부동산닥터]

모르는 부분이 너무 많습니다. 이를 극복하기 위해 작은 것부터 경락 받아 몸으로 부딪쳐 '내방식 대로' 실전경매를 습득하려고 합니다. 감사합니다.

[혜원아빠]

감사합니다. 참조해서, 공부 열심히 하겠습니다.^^

[부동산닥터]

함께 열심히 공부하시죠 !

[planner]

안녕하세요. 부동산닥터님 열심히 활동하시는 모습을 보니 저도 얼른 뒤 따라 가야 할 듯 합니다. 다음번에는 좋은 결과가 있기를 바랍니다. 부동산닥터님 화이팅..

[부동산닥터]

고맙습니다.

[부동산닥터]

유비님 ! 글 읽으며 감명 받고 있습니다. 열정적으로 배우겠습니다. 지도 바랍니다.

[장미정원]

오~대단하십니다. 잘 읽고 갑니다

[부동산닥터]

감사합니다.

[hithere]

대법원 2002,9,27, 자 2000마6135 결정[부동산처분금지가처분] 참고하시기 바랍니다.

[부동산닥터]

필요한 정보 알려주시어 감사합니다. 판례를 찾아 첨부했는데, 보기가 엉성하네요 컴을 다루는 기술적 한계인것 같습니다. ㅠㅠㅠ

[의송]

일목요연하게 정리해주시니 정말 많이 배웠습니다. 짧은 시간에 노력해서 특수물건까지 할수 있다는 자신감,,,정말 멋지네요. 좋은 정보 정말 감사합니다.

[부동산닥터]

부족한점 많습니다. 감사합니다.

[부동산닥터]

굿보이님 ! 겸손한 말씀 입니다. 지도 부탁 드립니다.

[paper]

안녕하세요 부동산닥터님 권리분석이 굉장히 치밀하십니다. 많이 배우고 갑니다.

[부동산닥터]

paper님께서 하시는 소송준비와 그 경험 저에게 전수 부탁드립니다.

[동화]

저도 배우고 갑니다... 이렇게 잘 정리를 해두면 낙찰이 안되었더라도 훌륭한 부동산 자료로 남을 것 같습니다....와... 정말 감사합니다......

[부동산닥터]

동화님 글 빼놓지 않고 읽어 가며 배우고 있습니다. 감사합니다.

[사카모토준]

정말 많은 도움이 되었습니다 감사합니다.

[부동산닥터]

고맙습니다.

[로빈훗]

안녕하세요? 엄청남 임장기 이네요..정말 많이 배우고 갑니다. 그런데 한가지 질문있는데요? 법정지상권이 성립안되는 이유를 조금더 설명해 주실수 있나요?

[부동산닥터]

카페-경매실전공부방-웹마님! 올리신 488번(법정지상권테스트)참고하세요, 본건이 성립안되는 이유 요약하면 건물 + 토지의 소유주가 처음부터 다르다는 것 입니다. 감사합니다.

[큰★별]

부동산닥터님은 우리카페 활용이 정말 대단하신것 같습니다^^

[부동산닥터]

쏘쿨님 글 보면서 많이 배우고 있습니다.

[사랑해요]

우와 분석 자료가 장난이 아니군요....정말 많이 배우고 갑니다....^^..저도 열심히 하여 이런 입찰기를 써야 하겠네요...^^ 감사합니다..

[부동산닥터]

사랑해요 님 이름처럼 경매를 사랑하면 가능하다고 믿습니다.

[로빈훗]

감사합니다. 질문하나 더요..①가처분말소신청 ②공유물분할 청구의소 ③건물철거 청구의 소 등은 혼자서 공부해서 하시나요? 보통 사람들은 어떻게 하시나요? 그냥 변호사 또는 법무사에 맡기는 것인지??? 아니면 님께서나 보통 경매하시는 분들이 혼자서 공부해서 하시는 건지?

[부동산닥터]

제가 하고자 하는 "내방식 대로" 경매는 "아는 많큼 먹는다" 입니다. 본건을 선택한 이유도 소유권이전부터 소송까지 혼자하려고 했습니다. 송사무장님 1권, 2권에 나오는 각종정보(내용증명, 소장, 중요판례 등)를 노트북에 직접 타이핑해서 모두 저장해 놓았습니다. 필요할때 마다 꺼내 응용해 가면 위 3건의 소송은 문제 없이 처리할 수 있을 것이라 믿고 있습니다. 처음에는 어렵겠지만, 작은것 부터 몸으로 부딪치면서 해결할 수 있다고 믿었습니다. 로빈훗님! ..화이팅 입니다.

[큰★별]

정말 대단하십니다. 철저한 분석과 실패에도 이유를 찾으시는 모습으로 보아 조만간 고수가 되시리라 굳게 믿고 있습니다^^ 많이 배우고 갑니다.

[부동산닥터]

큰별님의 칭찬 감사합니다.

[나검사]

깔끔한 분석 감사합니다.

[부동산닥터]

부족한 점이 많지만 열정적으로 경매를 하렵니다. 감사합니다.

[복부인]

우와.... 정말 대단하시다는 말씀 밖에는.... 전 어디가서 경매한다고 절대 말함 안될꺼같아요.. 반성많이 하고 갑니다..

[부동산닥터]

복부인 님 명성 알고 있습니다. 많은 지도 바랍니다.

[조조^^]

닥터님 고맙습니다. 화이팅 하시고요. 좋은글 자주 올려주세요.

[용비]

재미나게 잘 읽었습니다~

[land0]

그저...아...와...음...이라는 말밖에,,

[최강]

꼼꼼한 분석과 현실적인 준비에 감탄합니다. 잘 보고 갑니다. 감사합니다 ^ ^

[웃는비밀]

늦게 좋은글 읽었습니다.

[열심히살자ㅎㅎ]

글정리 하시는데도 오래걸리셧겟어요

저도 경기도 이천이 고향이랍니다^^ 이천남초 졸업생입니다 ㅎㅎ

[복주파]

자세한 분석 공유해주셔서 감사합니다!