경매 노하우 ‘양날의 칼’ 경매 특수물건 공략으로 돈 벌기

[goodtime24]

■ 경매 특수물건 안에 돈이 보인다?

경매 시장에 고위험·고수익 부동산인 '특수물건'에 실수요자들인 '개미'들이 몰리고 있다. 법원 경매시장의 대중화로 일반 경매는 큰 수익률을 기대하기 어려워지자 경매의 고수들이나 넘보던 이른바 경매 특수물건들에 수요자들이 몰리고 있는 것이다. 경매의 특수물건이란 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 예고등기, 공유지분 등 소유·채무관계가 법적으로 복잡하게 얽힌 물건을 말한다.

특수물건은 통상 초보자가 입찰하기를 꺼리는 위험한 물건이다. 자칫 안전한 물건으로 잘못 판단해 낙찰 받았다가 복잡한 법정 분쟁에 휘말리거나 실제 권리자에게 불측의 돈을 물어줘야 하는 일이 생겨 경매투자의 금기사항에 속한다. 그러나 요즘처럼 경매 대중화 시대에는 이런 흠집 있는 경매물건이 오히려 ‘독’보다 ‘약’이 되는 사례도 의외로 많기 때문에 특수물건을 어떻게 값싸게 공략할지를 꼼꼼히 분석하고 입찰하는 사례도 늘고 있다.

권리 상 하자 없는 안전한 경매물건의 낙찰가율은 70~80% 정도다. 1~2회 유찰 후 시세 대비 20~30% 저가에 경매부동산이 팔려 나간다. 그러나 특수물건은 3~4회 유찰은 기본이고 복잡하고 어려운 물건은 5회 이상 유찰한 후 낙찰되기도 한다. 여러 번 유찰할수록 수익률이 보장되는 경매시장에서 특수물건은 잘만하면 알짜배기 경매물건을 찾아내는 틈새시장인 셈이다. 경매의 특수물건으로 큰 이익을 챙기는 틈새투자 노하우를 소개한다.

유치권은 경매 부동산에서 발생한 건축공사비 ․ 개량수리비, 세입자의 집수리비 ․ 시설비 등 물건에 대해 채권이 있는 경우 경매 낙찰자에게 그 비용을 변제받을 때까지 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권에 대한 권리신고가 있어 매각물건명세서 상에 ‘유치권 성립여지 있음’이라고 표기되어 있다면 입찰을 자제해야 한다. 유치권 성립여부는 소송을 통해서만 가려지기 때문에 증거가 명백하지 않다면 섣불리 입찰했다가 낭패를 볼 수 있다.

유치권 물건은 유치권 주장여부를 건물 외부에 게시해 놓기도 한다. 이럴 경우 유치권 주장금액을 인정하고 권리자를 만나볼 필요가 있다. 허위 유치권의 경우 점유관계와 변제기 도래 여부 등 성립요건을 꼼꼼히 따져 유치권이 성립되는 지 여부를 조사해보면 된다. 유치권 신고금액이 거액이라면 입찰 전 합의를 유도하거나 신고금액이 적다면 여러 번 떨어져 수익이 충분히 날 때 그 금액을 인수하고 낙찰 받아도 된다.

법정지상권은 토지 위에 건물이 있으나 토지만 입찰에 부쳐져 낙찰될 경우 건물 소유자에게 토지사용의 권리를 확보해주고 인정하는 권리를 말한다. 따라서 응찰자는 토지 위에 건물과 수목이 있는 토지가 건물이나 수목은 매각에서 제외되고 토지만 입찰에 부쳐진다면 입찰 참여에 신중해야 한다. 또 경매정보지 상 ‘법정지상권 성립여지 있음’으로 표기돼 있으면 주의해 입찰해야 한다.

법정지상권이 있는 물건의 경우 경매 목적물이 건물이고 법정지상권이 성립될 경우에는 땅값을 치룰 각오를 하고 건물의 활용도와 수익성 여부에 따라 투자성을 판단해 낙찰 받아도 된다. 또 경매 목적물이 대지이고 법정지상권이 성립될 경우 낙찰 받기 전 건물주에게 대지 매입 여부나 건물 매도 가능성 등을 협상해볼 필요가 있다. 통상 지료청구는 시세 대비 60%선에서 감정되고 감정가의 연 6∼7%의 이자를 지급하는 게 통례다.

분묘기지권은 묘지와 관련한 권리로서 ‘지상권과 비슷한 관습상의 물건’을 분묘기지권이라 한다. 임야 등 토지에 묘지가 있다면 낙찰자가 임의대로 훼손하거나 이장할 수 없다. 입찰을 결정하기 전 토지 전체를 샅샅이 살펴보고 묘지가 있다면 입찰을 자제해야 한다. 묘지가 있는지를 알아내려면 산에 풀이 우거진 여름이나 봄보다는 가을이나 겨울에 봐야 확실하게 알아낼 수 있다.

분묘기지권은 묘지 있는 땅으로써 땅 주인이 묘지로 썼다가 다른 사람에게 되팔았을 경우 묘지 권리를 인정하는 권리이다. 땅은 풍수지리적으로 묘지가 없는 땅보다 몇 기의 묘지가 있는 땅이 훨씬 좋은 땅이다. 묘지가 있는 땅은 동네 이장으로부터 묘지 내역과 후손 등 주인을 확인해 이장(移葬)이 가능하거나 묘지수가 작다면 낙찰 받아도 무방하다. 낙찰 후 분할매매나 전체 매매 또는 가족묘지로 활용하면 된다.

공유지분이란 하나의 부동산을 2인 이상의 사람들이 공동으로 소유한 부동산을 말하는데 그 중에 한 사람 소유 혹은 여러 사람의 지분에 대해 경매에 부쳐진 것을 말한다. 경매에 부쳐진 지분 물건은 매각물건 표시란에 토지 및 건물 ‘지분매각’이라 표기되며 전체 면적과 함께 지분권자의 지분(예:1/3 매각)이 표시된다. 공유지분 물건을 낙찰 받으면 온전한 지분을 취득하지 못해 일반인들이 쉽게 입찰하지 못해 3~4회 유찰이 기본이다.

그러나 온전하지 못한 지분 일부만을 낙찰 받아도 그 지분이 활용성이 높고 돈이 된다면 얼마든지 지분은 유용하다. 지분이 보상토지에 편입되거나 다른 지분권자에게 꼭 필요한 땅, 집이라면 오히려 입찰 경쟁상대가 적어 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 특히 단순한 지분관계이면 낙찰 후 지분권자를 만나 협상해보고 다른 지분을 헐값에 매입하거나 되팔기가 가능하다. 따라서 지분 투자는 장기적인 투자관점에서 입찰을 고려해야 한다.

예고등기 있는 경매물건은 경매의 핵폭탄에 속한다. 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소의 회복을 위한 소송이 법원에 제기된 경우 법원에서 소송이 제기되었다는 취지를 등기함으로써 제3자에게 소송의 결과에 따라 불측의 손해를 입을 수 있다는 것을 경고하는 일종의 경고 등기이다. 최악의 경우 경매 낙찰자가 어렵게 낙찰 받았어도 소유권이 박탈될 수 있는 위험한 경매물건이다.

그러나 예고등기라도 무효나 취소 등기의 다툼이 소유권을 제외한 저당권, 전세권 등 일반 물권이라면 소송결과에 연연해하지 않고도 손쉽게 경매에 참여해도 무방하다. 즉 낙찰 후에도 소유권의 변동이 없기 때문이다. 또 소유권에 관한 예고등기라도 재판 결과를 잘 살피면 입찰 여부를 파악할 수 있다. 원고가 승소하면 입찰을 포기하고 피고가 승소하면 입찰에 참여하면 된다. 소송 결과는 대법원 '나의 사건검색'에서 확인할 수 있다.

대부분의 경매 투자자들이 생각하는 경매의 특수물건은 ‘위험 물건’의 상징으로 여긴다. 그러다보니 흠집 있는 특수물건은 지레 입찰을 포기해 일부 고수 입찰자들에게 헐값에 팔려나간다. 아무도 찾지 않는 블루오션이 ‘특수물건’인 셈이다. 다만 입소문에 이끌려 노하우가 부족한 초보자들이 잘못 판단해 낙찰 받으면 최악의 경우 소유권을 상실하거나 낙찰대금 반환도 곤란해질 수 있어 치밀하게 준비한 후에 특수물건 공략에 나서야 한다.

고수익 특수물건을 잡으려면 가장 먼저 서류상의 하자를 충분히 살피고 현장을 찾아 직접 그 해결점을 찾아내야 한다. 책상머리에 앉아 해결하려다보면 머리만 아프다. 전문가에게 물어봐도 애매하게 답해주기 마련이다. 특수물건은 ‘현장에서 푸는 힘’이다. 정확한 하자를 알고 꼼꼼한 현장조사와 탐문과정을 거쳐야 한다. 복잡한 물건을 치유하거나 문제점을 안고 낙찰 받아 고수익을 실현하려면 핵심내용을 체크하고 철저한 사전 준비와 전략이 요구된다.