스크랩 [재테크교실] 리모델링 아파트 투자포인트

[북두칠성(운영자)]

리모델링 단지에 때이른 ‘봄바람’이 불고 있다. 리모델링 사업 가능 연한이 15년으로 크게 단축된데다 각종 규제에 얽힌 재건축 반사이익까지 보고 있기 때문이다. 그러나 정작 투자자들은 증축 리모델링에 대한 선례가 많지 않은데다 관련 정보도 부족해 선뜻 투자에 나서지 못하는 경우가 많다. 리모델링 아파트 투자시 꼭 짚어봐야 할 체크포인트를 살펴본다.

◈ 중소형 아파트가 ‘딱’ = 리모델링을 통해 가시적인 평형 증가 효과를 얻는 데는 20~30평형대 중소형 아파트가 제격이다. 또 부동산 호황기를 거치며 가격이 급등했던 중대형 아파트와 달리 비교적 저렴한 가격으로 매입이 가능하다는 점도 투자자들의 구미를 당기는 요인 중 하나다.

한편, 계단식이나 복도식 등 현관구조는 리모델링 사업에 큰 영향을 미치지 않는다는 게 전문가들의 지적이다. 리모델링 후 증가하는 면적의 경우 대지지분이 얼마나 많으냐가 관건일 뿐 현관구조와는 직접적인 연관이 없기 때문이다. 또, 일반적으로 리모델링에 유리한 것으로 평가 받고 있는 복도식의 경우에도 계단식으로 변경할 때 엘리베이터 추가 설치 등으로 오히려 비용 부담이 증가할 수 있다.

◈ 소형과 대형평형이 섞여있지 않은가? = 재건축과 마찬가지로 리모델링 사업에서도 입주민간 의견 합의가 사업성을 결정짓는 중요 요소 중 하나다. 그러나 10평형 소유자의 경우 임대사업자의 비중이 높을뿐더러 리모델링을 한다고 해도 입주자들의 기대만큼 평형이 늘지 않아 사업에 반대할 가능성이 높다. 40평형대 이상을 소유하고 있다면 평형 증가에 대한 욕구가 크지 않기 때문에 굳이 막대한 자금을 들여 리모델링을 추진할 이유가 없다. 따라서 중소형평형이나 대형평형이 섞여 있지 않고, 20~30평형대만으로 구성된 단지가 리모델링 추진과정에서 잡음을 줄이고 신속하게 사업을 추진하는데 유리하다.

◈ 단지 내부도 꼼꼼히 따져야 = 기존 단지가 전부 멸실 되는 재건축과 달리 리모델링의 경우 동의 구조나 배치 등도 꼼꼼히 따져야 성공적인 투자에 이를 수 있다.

우선, 동간 거리가 넓어 여유 대지가 많고 발코니 공간이 넓을수록 유리하다. 용적률이나 동간 거리에 제약을 받지 않고, 전용면적의 30%까지 면적을 최대한으로 늘릴 수 있기 때문이다. 또 동과 동 사이에 지하주차장을 새로 만들 경우에도 주차공간을 비교적 넓게 확보할 수 있다. 동의 좌우로 여유 공간이 있다면 가로방향으로 증축해, 효율적인 평면을 설계하는데 도움이 된다.

반면, 특정 동이 도로와 붙어 있어 증축이 힘들다면 사업 추진에 걸림돌로 작용할 가능성이 높다. ‘나홀로 아파트’의 경우에도 대지가 넓지 않아 리모델링에 적합하지 않다. 이러한 아파트는 부대시설 설치나 사업비 마련도 녹록치 않기 때문에 가급적 피하고, 중급 이상의 단지를 고르는 게 좋다.

◈ 리모델링, 과연 돈 될까? = 리모델링에 대한 장밋빛 전망이 넘쳐나고 있지만 투자에 앞서 따져봐야 할 대목도 적지 않다.

우선, 새 아파트와 달리 참신한 평면을 기대할 수 없다는 게 리모델링 사업의 가장 큰 단점으로 꼽힌다. 주로 발코니나 복도를 활용해 면적을 늘리기 때문에 리모델링 아파트의 경우 세로로 긴 평면이 나올 수밖에 없기 때문이다. 이렇게 되면 공간을 효율적으로 활용할 수 없을 뿐 아니라 채광성이나 환기성도 떨어질 수밖에 없다.

자금 부담도 고려하지 않을 수 없다. 일반 분양을 통해 조합원들의 부담을 덜 수 있는 재건축과 달리 리모델링 사업은 입주민들이 모든 비용을 부담해야 하기 때문이다. 현재까지는 은행에서 아파트를 담보로 돈을 빌리는 것 외에는 사업비를 충당할 수 있는 뚜렷한 방법이 없다. 한편, 최초로 단지 전체를 리모델링한 방배동 궁전아파트의 경우 기존 28평형에서 35평형으로 늘리는 데 1억 원, 42평형에서 53평형으로 늘리는데 1억 6,000만 원 가량이 소요됐다. 증가 평형을 기준으로 평당 286~302만 원의 사업비가 든 셈이다.

기대만큼 높은 수익이 나지 않는다는 점도 투자자들의 발목을 잡는 주요 원인이다. 방배동 궁전아파트의 경우 착공 전인 지난 2005년 6월 상한가 기준으로 5억 2,000만 원이었던 35평형(기존 28평형)이 올해 1월 현재 9억 원에 시세를 형성하고 있다. 같은 기간 45평형(기존 36평형)이 6억 2,000만 원에서 11억 8,000만 원, 53평형(기존 42평형)이 8억 원에서 14억 1,000만 원으로 시세 상승을 이뤘다. 리모델링을 통해 18개월 만에 73%~90%가 넘는 가격 상승률을 보인 것이다. 그러나 여기에 사업비를 제하고 최근 2~3년간의 강남권 가격 급등을 고려한다면 투자수익률은 기대치에 못 미친다는 지적이다.

따라서 리모델링을 통한 주거여건 개선과 가격 상승이라는 두 마리 토끼를 잡기 위해서는 투자하고자 하는 단지의 입지여건을 철저히 따지는 자세가 필요하다. 지하철 역과 인접해 있어 수요층이 탄탄하거나 단지 규모가 커 리모델링 후 아파트의 가치가 한층 업그레이드 될 수 있는 곳이 높은 수익률을 낼 수 있는 곳으로 꼽힌다. 또 학군이나 편의시설 등 단지 주변 인프라도 꼼꼼히 살펴야 성공적인 리모델링 투자에 이를 수 있다.