꼭꼭 숨은 알짜배기 경매물건 어떻게 찾을까?

[짱구007]

꼭꼭 숨은 알짜배기 경매물건 어떻게 찾을까?

경매 정보 업체 자료 잘 이용해야

		유영수
		부동산 경공매(법정지상권, 유치권 전문가) 現 중앙일보 부동산 아카데미 원장 건국대 행정대학원 도시및지역개발학과 석사과정 RTN 부동산tv <부동산투자 백전백승> 출연 <경매마술사> 저자 http://cafe.daum.net/seoulauctioncollege
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경매에 처음 입문한 사람들이 가장 난감해하는 부분 중에 하나가 경매물건을 어디서 찾는가 하는 것이다. 도대체 어떤 물건이 경매에 나왔으며 어디에 있는 물건인지? 이 물건이 가격은 얼마인지? 용도는 무엇인지? 등등.

이 장에서는 경매물건에 대한 정보수집에 대해 초보자 입장에서 단계적으로 하나하나 자세하게 설명해 나가겠다.

경매 물건을 찾는 방법에는 첫 번째, 입찰기일 14일전의 일간지 신문 공고와 대법원 경매 정보사이트를 활용하는 방법, 두 번째, 사설 경매정보회사에서 제공하는 인터넷상의 부동산 경매사이트 (예를 들면, 굿옥션 등)를 활용하는 방법, 세 번째, 경매 정보를 구독하는 방법 등이 있다.

이렇게 투자대상을 찾고 난후에는 수익률을 높이기 위해 그 부동산의 경제적 가치를 꼼꼼히 분석해야 한다. 부동산이란 살아있는 생물과 같아서 똑같은 부동산이라도 어떤 지역, 어떤 위치에 있느냐에 따라 가격은 천차만별이고, 어제의 가격이 오늘 꼭 같으라는 법은 없다.

따라서 반드시 다리품을 팔아 현장답사를 해야 하며, 현장답사를 하기 전 정보를 수집하고, 분석 및 확인하는 절차가 필요하다.

부동산 경매 사이트 활용하기

신문 공고상 부동산 경매정보에는 부동산의 주소, 감정가, 최저 매각가, 면적 및 종별 등 최소한의 정보만 간단하게 수록하여 게재 하므로 일반인들이 쉽게 이해할 수 없고 신문 공고는 특정 신문에 게재되지 않고 번갈아 가면서 게재되기 때문에 계속적인 경매부동산에 대한 정보획득이 어려운 단점이 있다.

또한 대법원에서 운영하는 대법원 경매사이트를 이용할 경우 경매부동산 검색 비용은 들지 않지만 정작 등기부등본의 내역이 제공되지 않아 권리분석을 자신이 해야 한다는 부담과 투자가치 있는 물건을 찾아내고 분석하는 데는 한계가 있다.

따라서 효과적인 경매를 위해서 사설(민간) 경매정보지 구독이나 인터넷 부동산 경매사이트 등을 이용하는 소소한 비용에 대해 너무 연연해하지 않길 당부 드린다.

이러한 정보지 및 인터넷사이트에는 등기부상의 권리관계, 임대차관계(임차인현황) 및 감정평가 내역은 물론이고 위치설명, 물건의 사진, 유찰횟수, 권리분석 등 다양한 정보가 담겨있어 투자자가 시간과 노력을 낭비하지 않고 보다 쉽고 상세하게 많은 경매정보를 얻을 수 있다.

[ 대표적인 부동산경매 사이트 ]

경매정보업체	인터넷주소
대법원	http://www.courtauction.go.kr/
경공매가이드	http://www.kyungmaeguide.co.kr/
굿옥션	http://www.goodauction.co.kr/
스피드옥션	http://www.speedauction.co.kr/
인포케어	http://www.infocare.co.kr/
지지옥션	http://www.ggi.co.kr/
태인	http://www.digitaltaein.kr/
한국경매	http://www.hkauction.co.kr/
한국법원경매정보	http://www.courtauction.co.kr/
한국부동산경매정보	http://www.auction119.co.kr/

☞ 가다나 순이며, 인터넷 검색 시 새로운 정보회사들이 있을 수 있음.

 

일반적으로 가장 손쉽게 경매부동산을 찾는 방법은 인터넷상의 부동산경매 사이트를 활용하는 것이다. 아래 도표를 통해 투자자들이 가장 즐겨 찾는 사이트를 정리해 보았다.

경매투자를 통해 수익을 얻고자 하는 투자자라면 이러한 정보사이트를 이용해 관심 물건을 찾고, 부수적으로 대법원 경매정보를 참고로 하면 많은 도움을 얻을 수 있을 것이다.


경매정보 제공업체(사설경매 정보지)에 의한 정보 수집

하지만 어떠한 투자든 다양한 정보수집과 그에 따른 확인절차가 필요하듯 이러한 사설 경매 정보 또한 무조건 믿는 것은 옳지 못하다.

경매에서 믿지 말아야 하는 것이 몇 가지(감정평가금액)가 있는데 그 중 사설경매 정보지를 포함된다. (사설경매 정보지 믿고 낭패한 사례는 따로 기술)

그러나 대부분의 일반투자자들은 공신력 없는 개인 투자자들의 말보다 시간과 비용을 아끼면서도 보다 다양한 정보를 제공하는 사설경매 정보지의 경매투자물건을 손쉽게 선택할 수밖에 없다.

따라서 사설경매 정보지는 투자할 물건을 찾는데 활용하고, 투자물건이 결정됐다면 그때부터는 사설경매 정보지의 내용을 100% 믿지 말고 직접 현장에 가서 일일이 그 내용이 맞는지를 조사해야한다.

투자자가 조사할 사항으로는 먼저 인터넷상에서 부동산등기부를 발급받아 최종적으로 권리분석을 해야 하며, 주거용 부동산 관할 동사무소를 방문하여 주소별 세대열람 내역을 발급받은 후, 전임자를 파악하여 대항력 있는 임차인 유무를 확인해야 한다.

또한, 최소한 3곳 이상의 공인중개사무소를 방문하여 부동산 가격과 미래가치를 조사하고 마지막으로 구청을 방문해 토지이용계획확인원(현재는 인터넷상에서 발급 가능)과 건축물관리대장 등을 발급받아 종합적인 권리분석을 통해 물건내용을 정확히 파악한 후에야 응찰에 임해야 할 것이다.

사설경매 정보지에 의한 필수점검사항

1. 말소기준 권리를 찾아라
권리분석을 위해선 제일 먼저 말소기준권리를 찾아야 한다.
즉 근저당(저당)권, 압류(가압류), 담보가등기, 강제경매가압류등기일 중
제일 빠른 권리가 말소기준 권리가 되고, 부동산등기부상의 권리와 부동산상의 권리
(등기부에 기재되지 않고 부동산에 직접 가서 확인해야 할 권리를 말함, 예시-선순위
임차인 유서, 유치권 등)를 확인해야 한다.

2. 경매신청권자가 누구인지를 확인하라!
투자자는 경매물건을 선택할 때에 경매신청자가 누구인지, 그 청구채권액이
얼마인지를 확인해볼 필요가 있다.

이는 낙찰 받았더라도 그 후에 경매절차가 취하될 수도 있기 때문이다.
하나의 경매물건을 낙찰받기 위해선 많은 시간과 적지 않은 비용이 소모된다.
그렇게 어렵사리 낙찰 받았더라도 경매신청권자에 따라 민사집행법 제102조 규정에
의한 남은 가망이 없는 경매(무잉여경매)에 해당되므로 법원이 직권으로 취소시킬 수
있기 때문에 그러한 불상사를 방지하기 위해서는 사전에 신청권자와 채권액을
아는 것이 중요하다.

3. 경매신청권자의 청구채권액이 얼마인지를 확인하라
경매투자자는 경매취하의 가능성 여부를 파악해 봐야 하는데 경매신청권자의 청구채권액
이 소액이라면 본인이 낙찰을 받았다 하더라도 매각대금 납부 전에 경매가 취하되어
닭 쫓던 개 신세가 될 수도 있다.
따라서 청구채권액이 소액이라면 취하가능성도 항상 염두에 둬야한다.

4. 대위변제 가능성이 있는지 확인하라
대위변제는 경매부동산의 이해관계인의 채무자를 대신해 빚을 갚는 것을 말한다.
만약 낙찰 받은 후 대위변제 되어 인수하지 않아도 되는 임차인이나 가처분, 가등기,
지상권 등을 인수해야 한다면 경매투자로 큰 낭패(금전적 손실)를 볼 수 있으므로
경매투자자는 경매투자 시 항상 이해관계인의 대위변제 가능성 여부를 체크해야 하는데
이 대위변제는 낙찰자가 매각대금 완납 전까지 할 수 있다.

5. 감정평가서상 가격시점을 확인하라(감정평가서상 평가금액의 맹신은 금물!)
채권자가 경매 신청을 하면 법원은 감정평가사에게 경매부동산에 대한 평가를 위촉하고,
이에 감정평가사는 경매물건 현장을 탐문한 후 부동산의 가치를 평가해 감정평가서를
작성하여 법원에 제출한다. 이 평가금액이 바로 감정가이자 최초의 경매가격이 된다.

경매 초보자들은 경매물건에 대한 가치평가를 할 때 이 감정가를 기준으로 삼는 경우가
많다. 하지만 감정가는 무조건 의심해 보는 것이 좋다.

왜냐하면 감정평가사가 경매물건을 평가한 후 실제로 매각기일이 잡혀 입찰이
시작되기까지는 적어도 5개월 이상이 소요되므로 매각 당시의 시세와 차이가
발생하게 된다.
따라서 경매투자 시 감정평가서상의 평가금액은 단지 참조만 하고 평가시점 이후
매각당시의 시세와 가격변동 및 현 시세와의 가격차이가 있는지 반드시 해당
물건지를 방문하여 주변 중개사무소에 거래가격을 확인한 후, 정확한 시세를 파악하여
응찰에 임해야 한다.

6. 법정지상권 및 유치권 성립가능성을 확인하라
법정지상권이나 유치권은 법원경매 기록이나 경매물건에 관련된 서류를 찾아도 잘 나타
나지 않기 때문에 이러한 권리들은 숙련된 경매투자자 조차도 어려워하는 경우가 많다.

근저당권이나 가압류, 가처분, 전세권 등은 대부분 등기부상에 기재되어 시간순서에
따라 그 순위가 정해지는데 반해 법정지상권이나 유치권은 시간순서에 관계없이
경매부동산의 매각된 이후에도 말소되지 않고 매수인인 낙찰자가 인수해야만 한다.
그러므로 이런 권리들을 자세히 분석해야만 경매에서 실패를 막을 수 있다.

7. 물건분석 및 수익분석하기

경매물건은 그 물건 자체에 대한 권리분석과 아울러 수익률을 높이기 위한 경제적
가치를 분석하여 투자에 따른 수익분석을 해야 한다. 이는 경매물건이 소재하는
지역의 공인중개사를 적극 활용하는 것이 좋다. 왜냐하면 그 지역의 부동산을 가장 잘
아는 사람은 지역에 거주하는 공인중개사이기 때문이다.

8. 명도분석

일반 부동산 매매는 매도자와 매수자 사이에 공인중개사가 끼어 있어 매수자가 잔금을
치르는 동시에 매도자가 소유권이전과 열쇠를 넘겨주어 따로 명도를 할 필요가 없다.
그런데 법원경매에서는 낙찰자가 잔금납부를 완료해서 소유권은 이전되었더라도 그
부동산을 사용수익하기 위해서는 명도과정이 따로 남아있다.

따라서 임차인이 있다면 그 사람이 배당절차에서 얼마를 배당받는지를 계산해 보아야
하며, 배당을 한 푼도 받지 못한다면 이사비와 무관하게 임차인에 대한 분석(즉, 나이는
몇 살이고 직업은 무엇이며 등)은 임장활동을 통하여 밝혀내야 한다.

http://cafe.daum.net/seoulauctioncollege
(서울부동산칼리지경매)

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