*조던* 재테크하다 망하지 재테크 안 하다 망하지 않는다.

[★조던★]

재테크하다 망하지 재테크 안 하다 망하지 않는다.

주식, 토지, 주택, 상가 중 어떤 것이 망하면 크게 망할까?

사람들이 흔히 알고 있는 것은 주식일 것이다.

주식은 오르고 내림이 있고 쉽게 팔린다.

그러니 올랐을 때 사고 내릴 때 팔면 망하기 쉽다.

그러나 주택은 올랐을 때 사도 내릴 때 팔리지 않는다.

왜냐하면 주택이 떨어질 때는 거래가 안 되기 때문이다.

즉 주식은 떨어질 때 팔리니 손실 확정이고 주택은 떨어질 때 손실을 확정하고 싶어도 팔리지 않으니 그냥 가지고 있다가 나중에 오르면 팔아 손실 확정이 늦고 재수가 좋으면 올라서 팔리기도 한다.

그러니 망하면 주식이라 생각한다.

그리고 주식은 레버리지를 이용해 단기차익거래를 하다가도 망한다.

주택은 웬만한 신용불량 상태가 아니면 장기로 가져갈 수 있다.

다시 말하면 이자 꼬박꼬박 내면 신용불량 안 되고 그냥 장기로 대출 연장하면서 가지고 갈 수 있다는 것이다.

그런데 주식은 그런가?

주식은 대출이라 안 하고 미수거래라 한다.

그런데 이것이 연장이 안 되고 시간 또한 짧다.

오를 것으로 예상하고 주식을 미수거래 했는데 주가가 떨어지면 강제매매를 당하고 손실이 확정 되는 것이다.

그럼 부동산은 그런 경우가 없나?

있다.

그것이 대출을 끼고 산 빌라, 아파트, 상가가 공실이 날 때 이다.

대출 연장은 어떻게 가능한데 공실이 나서 손실이 매달 확정되고 있을 때 이다.

차라리 주식은 팔리니 손실이 금액 얼마가 되고 끝나는데 부동산은 매달 공실이 나면서 매달 이자를 부담하고 있을 때 이다.

그러다가 내가 감당할 수 없다면 어떻게 될까?

경매로 부동산이 넘어가는 것이다.

그러니 이것도 손실의 확정이다.

또한 감당할 수 없을만큼 이자를 많이 낼 때도 망할 수 있다.

예전에 재개발이 한창 활황일 때 얘기다.

수도권의 부동산 중개업자는 2008년도 금융위기가 오기 전 재개발이 활황인 것을 보고 수도권 빌라 1억6천만 원짜리를 업계약서 2억을 쓰고 대출 끌어들여 1억2천만 원을 받고 4천만 원의 전세를 놓았다.

들어간 돈은 없었다.

그러나 10채를 그렇게 샀으니 매달 한 채씩 60만 원 즉 600만 원의 이자가 나가는 것이다.

그리고 생활비 400만 원을 쓰니 매달 1억 원의 손실이 나고 있었다.

그의 생각은 2억 원까지 업계약서를 썼으니 몇 달만에 2억 원에 팔면 된다고 생각했다.

그러다 금융위기가 닥쳤다.

그리고 모든 주택은 경매로 넘어갔고 그는 파산했다.

감당할 수 없는 이자를 내면서 단기차익을 거두려다가 손실이 확정된 경우다.

정리해보자면 부동산도 주식도 손해를 보는데 왜 손해를 볼까?

레버리지(대출)를 이용했을 때 손해를 보는 것이다.

만약 레버리지를 이용해서 크게 망하는 것이다.

원금이 아니라 대출까지 갚아야 해서 망하는 것이다.

그래서 재테크를 하다 망하지 안 하다 망하는 것이 아니다.

그럼 거꾸로 생각해 보자.

평범한 회사원이 있다.

돈을 벌어 일정액을 생활비로 쓰고 남는 돈을 모아 예금을 한다.

망할 수 있을까?

망할 수 없다.

왜냐하면 레버리지를 이용하지 않았기 때문이다.

그런데 이 사람은 손해를 보고 있다.

왜냐하면 예금을 해봐야 이자가 얼마 안 되기 때문이다.

그리고 노후를 준비 못한다.

25세에 취직해서 50세에 명예퇴직을 당하던 잘리던 50세 정도면 나와야 한다.

그런데 지금 몇 살까지 사는가?

웬만한 사람 100살까지는 산다고 연구결과가 나온다.

그럼 50세 이후 얼마나 생활비를 쓸까?

최소 150만 원이나 너무 금액이 작고 200만 원은 되어야 한다.

"부부 노후 생활비 월 217만원은 있어야“

http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2016101028151

그러면 계산을 했을 때 25세부터 50세까지 25년간 벌어서 100세까지 50년간 200만 원씩 쓰려면 얼마를 매년 모아야 하는가?

25년간 벌어서 50년간 200만 원을 쓰려면 산술적으로 최소 400만 원을 모아야 한다.

그럼 이게 가능한가?

웬만한 사람은 불가능하다.

그러니 재테크를 한다.

생활비를 쓰고 남는 돈을 저축만 했을 경우 매월 400만 원씩 저축할 수 있는 사람은 몇 이나 될까?

그리고 그렇게 한들 인플레이션을 감안 했을 때 나중에 그 돈의 가치가 저평가 되지 않을까?

그래서 재테크를 한다.

그럼 재테크를 하는데 있어서 레버리지를 이용하다 잘못되면 망할 수 있다.

그렇다면 안 망하는 재테크는 무엇인가?

레버리지를 이용하지 않는 재테크다.

그냥 모으는 재테크다.

생활비를 쓰고 남는 돈을 가지고 주식을 사되 레버리지를 이용하지 않고 사는 것이다.

레버리지를 이용하지 않고 사니 망할리가 없다.

망하려면 어떻게 되어야 하는가?

첫째 산 주식이 상장폐지가 되어야 망한다.

소문 듣고 잡주를 샀는데 상장폐지되면 손실의 확정이다.

그것은 망한 것이다.

그러나 우량주를 산다면 어떤가?

상장폐지 확률이 줄어든다.

그러니 망하지 않는다.

그럼 우량주는 무엇인가?

앞으로 오를 종목이다.

앞으로 위험한 종목은 우량주가 아니다.

우리나라의 대부분의 대기업은 우량주가 아니다.

철강, 조선은 중국이 이미 시장점유율 측면에서 우리나라를 넘어섰다.

자동차는 앞으로 자율주행차와 전기차 시대가 오면 대책이 안 선다.

우리나라의 대부분의 대기업은 70년대 박정희 시대에 만들어졌다.

그런데 앞으로는 4차 산업혁명, IT의 시대다.

그러니 대부분은 우량주가 아닌데 우량주라고 착각하면 위험할 수 있다.

상장폐지도 가능하다.

차라리 외국 유망기업을 사자.

우리나라 주식 산다고 내 노후 그들이 보장해 주는 것 아니지 않는가?

둘째 팔아서 손실이 났을 때다.

아무리 레버리지를 이용하지 않아도 떨어졌을 때 팔았다면 손실이 확정이다.

그러니 망한 것이다.

그러니 팔지 말아야 한다.

그러면 손실이 확정되지 않는다.

그런데 계속 떨어진다면 어떻게 하나?

미래에 오를 주식이라면 오히려 살 기회고 오르면 더 많이 살 수 없어 기분 나쁘다.

그러나 아무생각없이 잡주를 샀다면 주가는 0으로 수렴할 것이다.

그러니 팔지 않아도 계속해서 떨어져 손실이 난다.

그러니 이것도 망하는 것이다.

그래서 우량주를 사야 하고 묻어둬야 한다.

그런데 우량주는 비싸다고 한다.

삼성전자 200만 원 가까이 간다.

그러나 만약 1/10로 액면분할 한다면?

그것은 조삼모사와 같은 생각이다.

미국의 대부분의 기업은 1000달러가 되면 1/10로 액면분할한다.

그래서 100달러로 만든다.

거래가 잘 이루어져 다시 주가가 오르도록 만든다.

그러니 비싼 것이 비싼 것이 아니다.

즉 우량주를 사서 팔지 않으면 손실이 나지 않는다.

부동산을 생각해보자.

똑같이 생활비를 쓰고 남는 돈을 저축한다고 해보자.

살 수 있는 것이 무엇인가?

레버리지를 이용하지 않고 살 수 없다.

주택은 웬만한 것은 3억 이상이고 상가는 쓸만한 것은 4억 이상이다.

그러니 레버리지를 이용하지 않는 것은 살 수 없다는 뜻이다.

그래서 우리나라의 가계부채가 그렇게 오르는 것이다.

토지는 어떤가?

비싼 토지는 10억도 하고 100억도 한다.

그러나 자투리 땅, 쪼가리 땅은 몇 백만 원짜리 땅도 있고 심지어 몇 십만 원짜리 땅도 있다.

그렇게 사모아도 된다.

쓰고 남은 돈을 가지고 1000만 원쯤 모아서 자투리 농지를 조그맣게 사서 소작농에게 맡기고 거기서 나오는 소출과 다시 생활비를 모아서 또 땅을 사는 것이다.

그래서 저축을 예금으로 안 하고 땅으로 하는 것이다.

그러면 망할 일이 없다.

물론 농사를 지을만한 땅은 몇 천만 원은 되어야 농사를 맡길 만한 땅이다.

그래봐야 상가, 주택보다 싸다.

레버리지를 이용하지 않고 공실이 날 염려 없으니 모을 수 있고 싸게 팔일이 없으니 망할 일이 없다.

게다가 토지는 20년정도를 봤을 때 평균 공시지가 4배는 오른다.

많이 오르면 100배, 1000배도 오른다.

그러나 주택, 상가는 오래 묻어둔다고 4배 오르기는 힘들다.

강남의 주택은 앞으로도 10배쯤 오를 가능성은 있다.

그러나 돈 없는 서민이 강남의 주택을 레버리지 이용하지 않고 살 수는 없다.

그리고 주택과 상가는 근본적으로 사 모을 수 있는 품목이 아니다.

오래되면 감가상각이 발생하고 끊임없이 수리비가 들어가고 종국에는 재건축을 해야 한다.

그러니 재건축이 안 되는 사업성이 안 나오는 지역은 종국에는 손실의 확정이다.

만약 다른 사람에게 넘길 수 없다면 그것은 매월 받는 월세를 내 주택, 상가의 건물가치에서 뽑아먹고 있는 중이라고 생각하면 된다.

재테크 하다 망하지 안 하다 망하는 것은 없다.

이 말은 남은 돈을 예금으로 하면 안 망한다는 뜻이다.

그러나 재테크를 안 할 수 없고 재테크를 한다면 레버리지를 이용하지 않으면서 주식과 토지로 저축을 해야 한다는 말이다.

그리고 레버리지를 이용하지 않으면 내가 번 돈(원금)만 없어지지 벌지 않은 돈(빌린 돈)까지 물어내야 하는 경우는 없다.

결론으로 정리해보면 주식과 토지를 예금처럼 적립하되 모으고 팔지 않고 우량주와 매달 수익이 나오는 토지를 사며 끊임없이 모으면 크게 망하지 않는다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777

[수달사순]

감사합니다

[푸딩맨]

감사합니다.

[푸딩맨]

돈 모아서 우량주, 더 모아 토지를 사는것이 목표입니다.

[bECKS]

잘 보았습니다.

[rx7894]

빚 으로 바꿔 생각하면 되나요? 레버러지 라고 하니 헷갈리네요

[★조던★]

네 맞아요. 하지만 개념은 좀 다릅니다.
그냥 빚은 꾸는 거지만 레버리지는 투자 개념이 강해서요.
갭투자라고 보시는 게더 적당합니다.

[크흐하핫]

감사합니다

[개롱어뭉]

정말 대단하십니다~ ^^

[Dr.OZ]

일 많이 하는 공무원만 감사에 걸립니다~

[노둔]

잘 보았습니다

[그루터기2017]

노후준비 철저히 해야겠네요.감사합니다 ^^

[육불합칠불교]

좋은 글 감사합니다.

[바다는지]

굿

[행복하게살장]

잘읽었습니다~^^

[남자의향기....]

뚝심이 있어야겠구요

[돈꼬죠]

요약 : 뭐든지 빚(이자) 없이 사서 20년 묵히면 돈 된다.

[여수)월급쟁이]

잘읽었습니다