현실적인 부자(70~30억)가 되는 가장쉬운 방법

[인제나들목공인중개사]

부자가 되는 방법은 크게 세 가지가 있다. 자수성가 하거나, 부자인 배우자를 만나거나, 부모님께 수십~수백억의 유산을 상속받는 방법이다. 후자는 선천적인 방법이니 현실적인 부자가 되는 방법에서 논외로 하겠다.

IT 벤처기업/스타트업 출신의 부자들이 자수성가 부자의 대표이다. 삼성SDS 출신의 카카오 김범수 의장, 크래프톤의 김창한 대표이사가 대표적인 예라고 볼수 있다.

이런 사람들의 공통된 특징은 근로소득자의 시기가 아주 짧다. 로버트 기요사키의 부자아빠 가난한아빠에서 나온 내용처럼 돈이 돈을 벌수있는 시스템을 만들어서 단기간에 큰 부자가 된 사람들이다.

이재용의 상속이나, 김범수의 자수성가 아니라 현실적 근로소득자가 가능한 부자의 방법을 정리했다. 대기업에서 10년 넘게 근로소득을 받은 경험과 근로소득을 활용해서 투자자의 방법으로 현실적인 부자에 접근해 가는 방법을 정리했다.

최근 대학생들 사이에 선호하는 직장은 여의도에서 일하는 금융권 아니면 반도체 / 베터리/ IT 등의 4차산업 고연봉이 가능한 직장이다. 삼성전자, 하이닉스의 반도체 / 엘지화학, 삼성SDI의 전기차 베터리 / IT의 네이버, 카카오가 4차 산업 고연봉의 대표적인 기업이다.

삼성전자(DS : 반도체 사업부기준) 입사 1~4년차 사원의 경우 연봉은 5500만원 + PI 500만원 + PS 2750만원 + 주말/야간근무수당(200~400만원) 정도로 원천징수 기준 8천 중반의 연봉을 받는다. 12개월로 나누면 월 700만원 수준이다.

갓 대학교 졸업한 20대후반 30대초반의 사회 초년생이 월 700만원의 월급을 생각하면 큰 금액이라고 생각하는데, 여기에는 세금과 평균의 함정이 있다. 연봉의 50%를 주는 성과급(PS)은 연말에 몰려있고, 기본급에 100%를 주는 PI는 상반기 하반기에 각각 1번씩 나온다. 설상여 추석상여는 연봉에 포함이 된다.

성과급과 상여급이 포함안된 평달의 세전 소득은 450만원 정도이고, 국민연금 4.5% + 건강보험 3.5% + 고용보험 0.8% + 근로소득세 등을 제외하면 세후 소득은 370만원 수준이다. (내가 사원 선임때 급여 수준이 이정도 였다.)

4차 산업을 대표하는 대기업이라는 그럴싸한 명함뒤에 확실하지 않은 성과급과, 세금을 제외하면 월300~400만원의 초라한 월급만 통장에 남을 뿐이다.

월 300~400만원이 물론 적은돈은 아니지만 필수경비를 사용하고(식비/교통비/통신비 등등) 저축으로만 10~20억을 만들기는 삼성전자에서 정년퇴직(55세)까지 근속을 해도 불가능하다. 때문에 작고 소중한 근로소득(월급)과 투자를 병행하면서 현실적인 부자(투자가)가 되는 방법을 아래 정리했다.

부동산은 크게 3가지 측면에서 주식과 다르다.

첫번째 기관과 외인이 참여하지 않으며, 개미들로만 시장이 움직인다.

두번째는 부동산은 인플레이션에 기반한다. 땅이라는 재화의 특성인데, 기업의 성과에 따른 주가가 변동하는 주식과 다르게 인플레이션에 의한 상승과 조정을 겪는다.

세번째 레버리지를 극한으로 활용할수있다. 우리나라는 전세라는 제도가 있기 때문에 10억의 부동산을 구매한다고 하더라도 전세율이 80~90%면 실투자금 1억으로 10억의 부동산을 이자없이 구매 할수 있다. (08~10년도에 강남아파트의 전세가율이 80% 수준이었고, 실투자금은 1~2억 수준 이었다.)

이런 3가지 특징때문에 부동산이라는 상품은 근로소득에 기반을둔 투자자가 접근하기에 매력적이고, 안정적인 투자 상품이다.

부동산을 좀더 디테일하게 들어가면 '무주택자가 유리한 청약시장' / '다주택자 방법인 임대사업자 시장과 갭투자 시장' / '법인투자로 선호하는 1억이하 지방투자 시장과 빌딩시장' / '유주택자의 갈아타기에 적합한 수도권 재건축 재개발 시장'등이 있다.

부동산을 이용한 투자자(현실적인 부자)가 되기위한 로드맵은 아래와 같다.

1. 투자용 첫번째 주택을 구입하고(갭투자), 실거주는 직장근처 저렴한 전/월세에 거주한다.

(투자와 실거주를 분리하는 방법으로 투자금액이 충분하지 않은 사회초년생이 부동산에 진입하기 위한 방법)

2. 법인 or 개인명의로 갭투자 주택을 늘리며, 중간중간 수익실현을 한다.

(일시적 1가구 2주택 / 임대사업자 / 법인 1억이하 갭투자 등등 취득세 보유세 양도세를 최대한 절세하면서 주택수를 늘리는 단계로 자산의 파이를 최대한 키운다.)

3. 투자를 통해 얻은 수익을통해 주택수를 줄여나가고 입지를 업그레이드 한다.

(지방투자 -> 수도권 2급지 -> 수도권 1급지 / 서울 2급지 -> 서울 1급지로 입지를 업그레이드 하며, 수익율보다 수익의 크기에 집중을 한다. 즉 1000만원 투자로 100%수익율을 만들기보다 10억투자로 11억을 만드는 방법을 사용한다.)​

4. 수도권 재건축 재개발 투자를 통해 안전마진을 확보하고, 1급지 대형평수로 이동

(이촌 / 한남 / 성수등이 서울 1급지 재재투자이고, 재개발의 경우 상가/도로는 주택수에 포함안된다.)

5. 법인을 통해 빌딩을 매입 + 리모델링/신축을 통해 현금흐름과 차익형 or 수익모델을 만든다.

6. 4번~5번 방법을 반복하면서 재건축 재개발 투자를 통해 자산을 늘리고, 건물투자를 통한 현금흐름을 늘려나간다.

위의 방법이 내가 근로소득자 이면서 부동산 투자를 진행한 방법이고, 주변에 순자산 100억 이상의 부자들이 하고 있는 방법이다.(4~5번 반복)

부자라고 해서 뭔가 특별한 투자처를 알거나 특별한 멘토가 있는건 아니다. 위에서 말한 1번에서 6번까지의 방법을 통해 점점 자산을 늘리는 것이고, 4~5번의 방법으로 현금흐름을 만드는 것이다.

대부분 사람들은 카카오 김범수 의장이나 크래프톤 김창한 대표같은 수천억~수조의 자산을 만들어낸 대단한 사업가가 되기를 원하는것이 아닐것이다.(나의 기준이다.)

적당히 취미생활을 누리고, 외국 여행갈때 부담없이 다닐수 있고, 좋은 동네에서 자식이 양질의 교육을 받을수 있는 정도의 자산과 현금흐름이면 만족하지 않을까? 사람마다 다를수 있겠지만 순자산 0.1~1%정도(순자산 30~70억) 사이가 현실적인 부자가 아닐까 생각한다.

정리하면 현실적 부자가 되는 방법은 근로소득자와 투자를 병행해야 하며, 위에서 언급한 1~6번의 과정을 통해 자산을 키워나가는 것이다. 나의 경험과 주변 부자들의 경험을 기반으로 정리했으며, 주관적인 부분이 있을수 있다.

[출처] 현실적인 부자(70~30억)가 되는 가장쉬운 방법 (부동산 스터디') | 작성자 와일드바이커