(펌글)대장동 개발 비리 사건의 책임을 상대방에게 떠넘기려는 지루한 공방으로는 부동산 문제를 해결할 수 없다

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대장동 개발 비리 사건의 책임을 상대방에게 떠넘기려는 지루한 공방으로는 부동산 문제를 해결할 수 없다

부동산 정책을 참되게 개혁하자면 토건 비리 세력 및 그들과의 유착관계를 통해 부정 비리를 저지르는 세력을 철저히 처벌해야 할 뿐만 아니라 더 근본적으로는 부동산 정책이 투기를 통한 돈벌이 수단에서 벗어나 국가적인 공공개발 정책으로 전환되도록 해야 한다.

그래야 주택이 투기 대상이 아닌 인간의 삶에 작용하는 본연의 기능을 수행하게 될 것이며, 돈이 없다는 이유로 그 지역 개발 주민이 다른 지역으로 쫓겨가는 것이 아니라 안정적인 주거 공간을 마련하고 생존권을 확보하여 더 쾌적하고 안락한 삶을 살아갈 수 있다.

대장동 사건은 대선 기간 내내 쟁점이 되었고 선거가 끝난 후에도 특검의 내용을 놓고 논쟁이 벌어지고 있습니다.

분명 검찰 조사가 진행되고 있는 데에도 도무지 진척이 이뤄지지 않고 있으며, 그런 상황에서 그 무슨 녹취록이 보도되면 그 내용의 해석을 놓고 상대방 진영이 몸통이라는 식으로 몰아붙이고 있습니다. 그러다 보니 사건은 미궁에 빠진 듯하고 도무지 무엇 하나 제대로 해명되지 못하고 있습니다.

하지만 지금까지 보도된 것만 봐도 분명하게 드러난 것은 대장동 개발 과정에서 민간업자인 토건 세력이 엄청난 이득을 챙겼다는 사실입니다. 그 때문에 그 개발로 5500억 원을 공공이익으로 환수했다고 하지만, 개발이익환수제를 철저히 적용하지 않음으로써 그걸 막지 못했던 책임이 성남시에 일정 부분 있었다는 것이고, 또 50억 클럽에서 보듯 토건 세력과 유착된 정관계 세력이 존재했다는 것입니다.

분명 편법을 통한 부정 비리를 저질러 이득을 취하는 형태는 철저한 조사를 통해 엄히 처벌하여야 합니다.

그런데 이번 대장동 사건에서 보듯이, 분명 그 실체가 전부 밝혀진 것은 아니지만, 지방 정부를 비롯해 중앙 정부의 책임이 일정하게 존재한다는 것, 또 그 개발 과정에서 토건 세력과 유착된 여러 형태의 부정 비리가 저질러지고 뇌물수수와 같은 범죄적 행위가 벌어졌다는 것입니다. 그럴 수밖에 없는 게 지역 개발 과정에는 금융과 세제, 분양 정책 등 종합적인 부동산 정책이 수반되어 진행되기 때문입니다.

그렇다면 이 문제를 본질적으로 해결하기 위해서는 한국 사회의 부동산 정책을 종합적으로 따져보아야 합니다. 부동산 정책 자체가 앞의 두 가지 문제를 파생시킬 수밖에 없는 구조라면 편법을 통한 부정 비리에 대해 처벌하는 것은 당연한 것이지만, 그것만으로는 해결될 수 없기에 부동산 정책 자체를 전면적이고 종합적으로 검토해 바꿔나가야 할 것이기 때문입니다.

한국의 지역 개발과 부동산 정책은 알다시피 기본적으로 국가에 의해 결정되지만, 그 과정에는 여러 민간업자가 참여해 진행되고 있습니다. 그리고 어떤 지역이 개발되면 그로 인해 부동산값이 상승함으로써 불로소득을 얻게 됩니다. 이로 인해 지역 개발 과정에는 항상 투기 열풍이 불고 있습니다.

이러한 부동산 문제에 대해 적극적인 대책을 수립해 나가게 된 계기는 노태우 정권에서 1989년 12월 토지공개념을 도입한 것이었습니다. 토지는 공공의 자산이기에 이로 인해 공공의 이익이나 복리 증진을 위해서는 일정하게 사적 재산권을 제한할 수 있다는 것이었습니다. 즉 택지소유상한제, 토지초과이득세, 개발이익환수제 등이 그것입니다.

토지공개념을 입법하게 된 것은 1987년 12월 대통령 선거에 의해 비록 군사독재가 연장되어 노태우 정권이 성립되었지만, 그 이듬해인 1988년 4월 총선에 의해 여소야대가 성립되어 군사독재세력이 점차 맥을 추지 못하는 상황으로 변해갔기 때문입니다.

게다가 지난날 군사독재정권 시절엔 부동산을 통해 이득을 취하는 세력이 주되게 군사독재 세력의 실세와 재벌 등의 소수 세력에 한정되어 있었지만, 점차 군사독재 세력이 맥을 추지 못하게 됨으로써 그들뿐만 아니라 돈이 있는 사람은 누구나 다 부동산 투기를 할 수 있게 되었고, 그로 인해 부동산 투기 문제가 사회적 문제로 대두되었기 때문입니다. 그 과정에서 지역 개발 주민, 특히 세입자들의 주거와 생존권 문제가 심각하게 야기되었습니다.

물론 지역 개발 과정에서 군사독재 시절엔 군사독재 식, 즉 강압적으로 밀어붙이는 방식이 전개되었습니다. 전두환 정권 시기에 철거민들의 투쟁이 치열하게 벌어졌던 것은 다 이런 이유 때문이었습니다.

하여튼 지역 개발 거주민의 주거와 생존권을 위한 투쟁이 치열하게 벌어짐으써 거주 이주비가 일정하게 지급되고, 1989년에는 국민임대주택이 지어지면서 입주권이 부여되는 방향으로 나가게 되었습니다.

하지만 이런 부분적인 지원책만으로 개발 지역 주민의 주거와 생존권을 해결하기엔 턱없이 부족했기에 그 지역 주민의 대부분은 다른 곳으로 쫓겨나야 했습니다. 게다가 토지공개념은 차명 거래를 허용하고 있었기에 별다른 실효성을 거두지 못했습니다.

그래서 김영삼 정부는 금융실명제(1993년 8월)와 부동산실명제(1995년 1월)을 도입하였습니다. 하지만 김영삼 정부는 한국 경제를 IMF의 지배 하에 놓이게 하였고, 그로 인해 이후 집권한 김대중 정부는 완화 정책을 추진할 수밖에 없게 되었습니다. 1998년 토지초과이득세가 헌법 불합치 판결을 받고, 택지소유상한제가 위헌 판결을 받으면서 폐지된 것이나 개발이익환수제가 개정에 개정을 거듭하였던 것은 이런 연장 선상에 있었다고 볼 수 있습니다.

지역 거주민의 주거와 생계 문제를 해결할 방안을 적절하게 마련하지 못한 상태에서의 지역 개발 과정은 더욱 투기꾼들의 활동 무대를 제공해주었습니다. 게다가 세계화 정책의 적극적인 추진은 사회를 빈익빈 부익부의 양극화 상태로 더욱 첨예화시켰습니다.

그 때문에 아무리 지역 개발이 이뤄지고 주택이 공급되었지만, 실수요자의 주택 구입은 더욱 어려워지게 되었습니다. 한마디로 주택보급률은 점차 100%로 되어갔지만 주택소유율은 이에 한참 못 미치는 상황이 조성되었습니다. 집이 절대적으로 부족한 것이 아니라 소수가 다주택을 점유하는 극단화 현상이 발생하게 된 것입니다.

그래서 노무현 정권은 강력한 부동산 규제 정책을 폈습니다. 투기를 억제하기 위해 투기지역을 지정하는 주택거래신고제를 시행했으며, 분양권 전매 제한을 확대하였고, 다주택자에게 양도세를 중과하였습니다. 아울러 2005년에 종합부동산세를 신설하였고, 그 대상을 6억 원 초과로 강화하였으며, 1가구 2주택 비거주 양도세 또한 강화하였고 분양가 상한제도 확대하였습니다. 아울러 재건축 개발이익환수제를 시행하였으며 LTV(담보대출인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 또한 강화하였습니다.

하지만 부동산 가격 상승은 잡히지 않았고, 도리어 수많은 혁신도시의 건설로 서울만이 아니라 수도권 및 전국으로까지 가격 상승을 불러일으켰습니다.

이렇게 된 이유는 투기를 억제하는 데 초점을 두었지 주택이 필요한 실수요자의 주거 대책을 원만히 마련하지 못했기 때문이라고 볼 수 있습니다.

하지만 이명박 정권은 부동산 가격 상승이 공급의 부족에 있다고 보고 부동산 규제 완화 정책을 추진하였습니다. 투기지역 지정을 해소하고 양도세와 취득세, 등록세 등을 인하하고 LTV와 DTI 또한 완화하였습니다.

이렇게 부동산 경기를 진작시키기 위한 방향에서 진행되다 보니 그 지역 주민, 특히 상가 운영자들이 먹고 살아갈 수 있는 생계 대책을 적절히 세우지 않고 강제로 밀어붙이는 것과 같은 방식으로 일관하였습니다. 그 과정에서 벌어진 사건이 용산 참사였습니다. 이렇게 지역 개발 주민의 주거와 생존권 보장이 아니라 부동산 건설업자와 집을 살 수 있는 투기 세력을 위주로 한 부동산 정책을 추진한 결과 그 양상은 더욱 전셋값만 올리는 상황으로 전개되었습니다.

이에 박근혜 정권은 부동산 시장을 활성화하면서 전셋값 해소를 위해 부동산 규제 완화 정책을 더욱 강화해 나갔습니다.

박근혜 정권에서 생애 최초 주택을 구입하는 사람에게 취득세를 일시 면제하는 것이나 DTI를 은행 자율에 맡기고, LTV를 70%까지 완화해주는 것은 실수요자가 주택을 구입하는 데 일정한 역할을 했다고 볼 수 있습니다.

하지만 이 정책이 실효성을 보자면 다주택자의 보유세를 강화하면서 시행되어야 했습니다. 한마디로 부동산으로 인한 불로소득을 세금으로 적극 환수함으로써 더 이상 다주택을 소유할 필요성을 없게 만들어 빨리 팔도록 하면서도 더 구입하지 못하도록 해야 하기 때문입니다.

이명박과 박근혜 정권의 적극적인 부동산 규제 완화 정책은 투기로 불로소득을 추구하기 위한 투기 열풍을 더욱 조장하였습니다.

이에 문재인 정권은 또다시 부동산 규제 정책을 강력하게 실시하여 나갔습니다. 투기 조정 대상 지역을 지정하였으며, LTV와 DTI 및 양도세와 소득세, 취득세 또한 강화해 나갔습니다.

하지만 보유세를 강화하면서 다주택자들에게 집을 팔도록 해야 하는데, 양도세와 취득세, 소득세까지 강화하였고, 한때는 토지임대사업을 사실상 합법화해주는 방식으로 나감으로써 다주택자가 집을 팔 이유가 없게 하였습니다. 아울러 실수요자들에게까지 LTV와 DTI의 규제를 강화함으로써 집이 필요한 실수요자들이 더욱 구하기 어렵게 만들었습니다. 그 결과 임차인들이 임대인에 그 부담을 전가하는 문제점까지 발생하면서 전셋값을 더욱 상승시키는 결과를 가져왔습니다.

이에 문재인 정권은 2020년 7월 임대차보호법 개정 및 임대차 3법을 시행하게 되었습니다. 계약갱신청구권과 전월세상한제, 전월세신고제가 바로 그것입니다.

이상에서 본 것처럼 한국의 부동산 정책은 규제와 완화를 거듭하였습니다. 그리고 대장동 개발 과정이 벌어지는 때는 바로 규제를 완화했던 이명박과 박근혜 정권 시기라고 볼 수 있습니다. 그런데 본질적인 문제는 규제를 강화하는 데 있어서도 주되게 투기를 억제하는 데에 초점을 두었다는 사실입니다. 투기 억제도 필요하지만, 투기 열풍이 조성될 수밖에 없는 근원적인 문제 해결을 외면해서는 안 된다는 것입니다. 한마디로 지역 개발 과정이 그 지역 주민 모두가 어떻게 주거 공간을 마련하여 생계를 안정적으로 꾸려갈 수 있는지에 대한 근본적인 문제에 대해서는 거의 적극적인 대책을 세우지 않았다는 것입니다.

물론 앞에서 살펴본 것처럼 지역 개발 과정에서 세입자들의 문제가 불거지자 국민임대주택 건설 정책을 편 것이라든가, 이명박 정권 시기에 벌어졌던 용산 참사를 계기로 상가 세입자들에게까지 보상책을 마련하는 방향으로 나아간 것은 일정한 성과라고 할 수 있습니다.

하지만 지역 개발 과정에서 건설되는 임대주택은 적은 평수를 기준으로 하고 있기에 가족이 많거나 더 넓은 평수가 필요한 세입자들은 들어갈 수가 없었기에 그 지역 거주민들의 대다수를 수용하기에는 한계를 가질 수밖에 없는 것이었고, 상가 세입자들 또한 그 이후 생계를 꾸려갈 수 있을 정도로 그 여건이 만들어지는 정도에 이르는 데에 여전히 한계가 있을 수밖에 없었습니다.

부동산 정책에서 지역 개발이 투기를 일으키지 않는 방향으로 되려면 부동산을 소유했다는 이유만으로 불로소득을 얻는 현상을 철저히 차단해야 합니다. 그 때문에 보유세를 질적으로 강화하여야 합니다. 즉 주택을 실제로 필요로 하는 1가구 1주택인 경우는 최대한 세금을 적게 내도록 해야 하지만 2주택 이상인 경우에는 투기를 목적으로 하는 것이 아님을 본인이 증명하지 않는 이상 강도 높게 보유세를 강화하여 세금으로 환수하도록 하여야 합니다. 아울러 다가구 주택자들이 빨리 팔도록 양도세와 소득세, 취득세 등의 거래세는 적극적으로 낮춰야 합니다.

하지만 여기서 멈춰서는 안 됩니다. 그 지역에서 생계를 꾸려 왔던 사람들에 대해서는 생존권을 해결할 수 있는 대책은 물론이고, 그 지역 주민 대다수가 안정적으로 거주할 수 있는 주거 대책을 적극 강구해야 합니다. 여전히 주택이 필요로 하는 사람이 많은 조건에서는 아무리 투기를 통한 불로소득의 추구를 근절하려고 해도 그것을 막을 수가 없습니다.

투기를 통해 돈을 벌 수 있는 정책적 구조를 만들어 놓고서 그것을 이용해 돈을 벌었다는 이유만으로 죄인으로 몰아세운다면 얼마나 가당치 않은 모습이겠습니까? 게다가 지역 개발을 한다고 해 놓고선 돈이 없다는 이유로 그 지역에서 살아왔던 사람을 다른 곳으로 쫓아내고, 반면에 지금껏 한 번도 살지 않았는데도 돈이 벌기 위한 이유만으로, 그것도 직접 살지도 않으면서 소유하는 방식으로 된다면 도대체 이것이 이치에 맞는 일이겠습니까? 이런 지역 개발이라면 도대체 누구를 위한 지역 개발이냐고 묻지 않을 수 없을 것입니다.

이제 부동산 정책과 지역 개발은 나라의 종합적이고 균형적인 발전 방향에서 이뤄지면서도 무엇보다 그 지역 주민 모두가 주거를 안정적으로 마련하고 생존권을 해결하여 더 쾌적한 환경에서 살 수 있는 방향에서 진행되어야 합니다. 그러자면 그 지역에서 생계 문제를 풀어왔던 사람들에게는 생존권을 해결할 수 있는 대책을 세워줘야 하고, 또 그 지역 주민 모두에게 주거 공간을 제공하기 위해 소유권이 필요 없는 장기임대주택이나 공공임대주택을 적극적으로 받아들이면서도 그 평수를 작은 것으로 일괄할 것이 아니라 가족 수나 더 넓은 평수에 맞춰 살 수 있도록 다양화해야 합니다.

물론 소유권이 아니라 임대 형식이라고 할지라도 그에 따른 주거 비용을 지불할 수 있으려면 금융과 세제 혜택은 물론 최저임금 또한 지금보다 더 높은 수준으로 올려야 할 것입니다.

하지만 그렇다고 하더라도 이런 지역 개발 정책을 추진하자면 민간업자에게 맡겨서는 해결될 수 없기에 국가가 기본적으로 책임지고 공공적인 정책으로 전환하여 추진해 나가야 합니다.

각 지역 개발마다 지방 정부나 중앙 정부가 협력하여 그 개발 지역 주민 모두가 안정적으로 주거 공간을 마련하도록 함과 함께 그 지역에서 생계 문제를 풀어왔던 사람들에게 생존권을 해결할 수 있는 방향으로 나아간다면 그 지역 주민들의 주거문제는 해결될 것이고, 그러면 주택의 실수요자 문제가 점차 풀어질 것이기에 부동산에 투기하여 불로소득을 취하려고 하는 현상도 궁극적으로 사라지게 될 것입니다.

이런 방향으로 나아가지 않았기에 대장동 개발 과정에서 보는 것처럼 지방 정부와 중앙 정부 내지는 정치권에 책임이 제기되는 것이고, 또 민간업자와 투기 세력이 불로소득을 얻으려고 편법을 이용하면서 정관계 세력과 유착관계가 형성되어 뇌물수수와 같은 부정 비리가 발생하게 되었던 것입니다. 즉 대장동 개발 비리 사건의 본질이자 몸통은 정부의 부동산 정책에 있다고 볼 수 있습니다.

이를 보면 지역개발정책과 부동산 정책이 어떤 방향으로 나아갈 것이 명확하다고 할 수 있습니다. 다시 말해 지금껏 펼쳐지고 있던 부동산 정책 자체가 한계를 지니고 있었기 때문에 앞의 두 문제가 필연적으로 발생한 것인데도 단지 뇌물을 얼마나 받았는지, 관리 감독을 제대로 했는지에 대해서만 거론하며 서로 몸통이라 몰아붙이기만 하고, 그런 근본적 문제에 대해 눈감아버린다면 부동산 문제의 해결은 요원하다고 할 수밖에 없을 것입니다.

지금 시대적 요구는 민이 직접적이고 전면적으로 주인의 권리를 누리고 사는 것이고, 부동산 정책에서 이것은 모든 사람이 주거권과 생존권을 누리고 사는 것이기에, 바로 이런 방향으로 나아가는 것이 참된 개혁이라고 할 수 있습니다.

실제로 경제를 발전시키는 것은 경제 성장 자체가 목적인 것이 아니라 사회와 역사의 주체인 민이 물질적으로 더 편안하고 유복한 삶을 살고자 하기 때문입니다. 마찬가지로 지역을 개발하는 것은 그 땅과 주택을 소유했다는 이유만으로 불로소득을 얻기 위한 데에 있는 것이 아니라 그 지역 주민 모두가 안정적인 주거 공간 마련하고 생존권을 해결하여 더 쾌적하고 편안한 삶을 누리기 위한 것입니다. 바로 이런 원칙에 맞게 지역 개발 정책을 바꾸는 것이 바로 개혁입니다.

이제부터라도 그 지역 주민 모두가 더 쾌적하고 안정적인 생활을 모두가 누리는 방향으로 부동산 정책을 전면 전환해 풀어나간다면 그 고리를 기점으로 개혁은 여러 방향으로 확대되어 나갈 것이며, 그러면 한국 사회는 더욱더 정의롭게 개조되어 나갈 것입니다.

2021. 3. 21

우리겨레연구소(준) 소장 정호일

https://cafe.naver.com/uri1993

[리노뿔]

대장동문제를 최초로 이슈화 시킨것도 이낙연과 똥파리들이고 이재명이 후보가 된 이후로도 민주당과 문재인정부에서 적극적으로 특검을 밀어붙히지 않고 아직까지도 어떤게 이득이 될지 계산기나 두드리고 있으니 결국엔 윤석렬의 검찰에게 대가를 치루겠죠