<동대문 상권 분석>
1. 입지와 교통
-서울 동부 중앙에 위치. 동:중랑구 서:종로구, 성북구 남:성동구 북:성북구, 도봉구와 접하고 있음.
-지하철 2,4,5호선이 교차하고, 강북, 강남, 강서를 잇는 다양한 버스 노선이 있어 서울 어느 지역에서나 접근성이 매우 뛰어남.
2. 상권 분석
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1) 유동인구
- 하루 백만명 이상
- 주간(10-20대 여성), 야간(30-40대 전국에서 모이는 상인들), 관광객 : 24시간 상권
2) 상권 변화
-일찍부터 서울 중심지 및 큰 시장(광장시장, 청계천상가, 평화시장, 경동시장 등) 들과 가까운 부도심의 역할을 수행
- 70년대 동대문종합시장이 문을 열며 상권이 크게 형성되다 90년대 10-20대 소비층을 대상으로 하는 거평프레야, 밀리오레 등의 대형 쇼핑상가들이 등장하여 신흥 패션타운으로 급부상하였음.
- 2000년대 초중반까지 매우 활성화된 지역이다가 이후 인터넷 쇼핑몰 발달, 쇼핑몰 과잉공급, 중국으로의 의류 공장 이전, 대형 할인점 증가 등으로 급격히 상권이 위축되어 2000년대 후반까지 공실 및 경매시장 물건이 많았음.
- 2013년 롯데피트인(경매시장에 나와있던 라모도 쇼핑몰을 롯데가 장기 임대하여 개관) 2014년 DDP(동대문디자인플라자:동대문운동장 자리에 개관) 및 JW메리어트 호텔 오픈, 대형 패션쇼핑몰들 리뉴얼, 중국인 관광객이 많이 찾는 명동과 가까운 지리적 이점이 더해져 상권이 부활함. 현재 경매와 공실이 별로 없음.
- 디자인에서 생산 판매까지 한 상권 내에서 다 이루어지는 과거 패션타운의 명성은 그대로 잇는 동시에 품질은 뛰어나다는 평으로 싸구려 이미지는 오히려 탈피할 수 있을 것으로 보임.
<용인 동백 쥬네브>
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1. 개요
- 한국토지공사가 용인동백지구에 추진한 민간ㆍ공공합동형 프로젝트파이낸싱사업. A동(썬월,드), B동(문월드) C동(스타월드)으로 이루어진 복합상업시설로 코엑스의 두배에 가까운 약21만㎡에 약4000억원의 개발비가 들어감.
2. 실패 원인 분석
: 상권과 맞지 않는 대규모 상업시설로 상권 활성화 실패. 즉, 용인동백지구는 지역밀착형 주머니 상권(젊은 부부 위주의 베드타운)인데 동대문테마상가 형태의 광역 상업시설이 들어섬
->투자금은 적으나 안정적인 수익을 얻을 수 있는 상가가 적합한데 비해 너무 큰 규모와 고분양가.
->사람들의 입주가 동시에 이루어지지 않았고, 마트와 영화관이 입점한 A동을 제외하고는 공실률이 너무 높은 등 초기상권활성화에 실패.
-> 초기개발비 요구와 백화점과 같은 수수료식 운영을 시행사에서 요구하였으나 주거지역 내 대규모 독점상가라는 광고에 분양을 받은 계약자들이 거부하여 낮은 개발비와 매장임대방식으로 간 듯함 (동상이몽이었던 듯. 분양자들은 알아서 여기로만 몰려오는 안정적 상가인줄 알았던거 같고, 실제 시설은 코엑스 두배급? 안가봤지만 이런 곳은 영화관이나 장사가 좀 될까 나머지 상가들은 듣보잡 메이커나 들어오고 사람은 없고...악순환되고... 그런곳과 비슷하지 않을까)
-> 동백지구 상권활성화를 위해 용인시가 나서서 대학, 쥬네브, 시가 힘을 합친 관·학창업지원센터를 2013년 쥬네브에 개관했으나 역시 실패. 대학 측은 입주 조건 상이를 이유로 없던 일로 하자고 하며, 쥬네브는 공실률이 높아 관리비 줄인다며 난방 가동 중단하거나 외부 전등 소등, 수도 시설 사용 금지 등의 불편을 만들어내며 시는 제대로 된 행재정적 지원 못해 기껏 입주한 몇 안되는 업체조차도 불편을 토로함. 임대료의 경우 40㎡ 기준 월 39만원으로 동백지구 주변 상가 시세보다 30% 가량 저렴한 편이나 상권활성화는 요원할 듯.
<용산 아이파크몰>
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1.개요
2004년 10월에 오픈한 전자 및 의류 관련 업종 중심의 집단상가 '스페이스9‘이 부동산 호황에 힘입어 99프로에 달하는 분양을 성공했음에도 운영 미숙 등으로 장사가 잘 안되자, 현대산업개발이 서울시의 용산개발계획으로 인한 발전 가능성을 높이 평가해 기획, 개발, 운영, 관리를 모두 책임지기로 계약자와 주주의 동의를 얻어 선진국형 복합몰을 재오픈함.
(신유통코드 : 몰링 - “쇼핑과 엔터테인먼트, 문화, 교육, 외식 등을 한번에 즐기는 것“을 집중 광고함 EX.코엑스몰, 영등포타임스퀘어, 여의도IFC몰)
- 연면적 약 24만㎡에 달하는 쇼핑몰과 생활편의시설, 상점 등을 모아놓은 복합 시설. 지하 3층 지상 9층으로 이루어져있으며 아이파크백화점(패션관-6개 층을 패션으로만, 리빙관-국내최대규모, 문화관)과 디지털전문점, 식당가(동관, 서관)로 구성. CGV와 이마트, 대교서점이 입점해 있고, 3층은 용산역과 연결됨.
2. 실패 원인 분석
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/275F5649546237242D)
: 비용부담
-> 높은 임대료로 인한 상권악화와 코레일에 지급하는 년당 100억의 토지사업료.
->매출대비 영업이익을 10%로 가정하였을때 최소한 현재의 금융비용을 상쇄하려면 매출이 2배이상 늘어야 하고 지금까지의 부채를 탕감하려면 2배가 아니라 서너배 이상의 매출을 올려야 하는 등 비용부담이 큼.
: 매출증가가 쉽지 않음
-> 용산역세권 개발 차질로 시간이 좀 더 걸림
-> 소비자를 만족시킬만한 복합쇼핑몰로서의 매력이 없음. 접근성은 뛰어나나 타 백화점 등에 비해 브랜드가 떨어지고 아울렛 느낌이 난다고 함.
-> 그 안에서 시간을 보내며 쇼핑 여가 문화를 즐기는 젊은 세대를 타겟으로 해야 하는데 지방으로 연결되는 용산 역사는 식당 외에는 큰 의미가 없음.
<파주 상업지 개발사례>
무엇을 조사해야 하는지 모르겠습니다. ㅠ.ㅠ 검색 능력 부족인지 어디인지 모르겠어요... 으흑흑...다른 분들 숙제 참고 할게요. 죄송합니다.
첫댓글 숙제 확인했습니다~^^! 수고하셨습니다!
수고 많이 하셨습니다