상가협의회의 결성 및 독립정산제와 관련된 중요한 칼럼이 있어서 소개해 드립니다.

[이사 이윤섭]

조합과 상가협의회와 합의하는 경우 이를 조합의 정관으로 정하여야 할 사항인지 여부

1. 필자가 이전에 기고한 내용중에 상가를 포함한 재건축정비사업을 진행함에 있어서 상가조합원들의 경우 독립정산제로 합의하여 재건축사업을 시행하는 경우가 많이 발생하고 있는데, 

이러한 상가와 아파트 조합원들 사이의 합의형식이 통상 상가의 임의단체를 결성하고, 그 단체에 상가조합원들이 모두 가입하며, 그 상가의 단체와 추진위원회 사이의 합의 형식으로 이루어지는데, 그 합의가 적법하게 보장될 수 있는 가라는 문제를 제기한 적이 있는데, 

이에 관하여 최근 대법원의 판결이 있었으므로, 이를 소개하기로 한다.

2. 위 문제와 관하여, 대법원 2018. 3. 13. 선고 2016두35281 판결에서는

 『①재건축정비사업조합의 조합원들 중 상가의 구분소유자들(이하 ‘상가조합원’이라 하고, 이와 대비되는 아파트의 구분소유자들을 ‘아파트조합원’이라 한다)과 아파트조합원 사이의 이해관계 및 주된 관심사항이 크게 다른 상황에서, ① 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하고 ② 상가조합원들로 구성된 별도의 기구(이하 ‘상가협의회’라 한다)가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 보장한다는 내용으로 조합과 상가협의회 사이에서 합의하는 경우가 있다(①, ②를 통틀어 소위 ‘상가 독립정산제 약정’이라고 불리고 있다). 

① 부분은 조합원별 부담액에 영향을 미칠 수 있으므로 ‘조합의 비용부담’ 및 ‘조합원의 권리·의무’에 관한 사항에 해당하고, ② 부분은 조합 총회에 상정하여 승인받아야 하는 관리처분계획안 중 상가 부분의 작성을 조합의 이사회가 아니라 상가협의회에게 일임한다는 내용이므로 ‘조합임원의 권리·의무’, ‘임원의 업무의 분담 및 대행 등’ 및 ‘관리처분계획’에 관한 사항에 해당하므로, 이러한 내용은 원칙적으로 조합의 정관에 규정하여야 하는 사항이다.

다만, 이러한 내용을 조합이 채택하기로 결정하는 조합 총회의 결의가 정관 변경의 요건을 완전히 갖추지는 못했다면 형식적으로 정관이 변경된 것은 아니지만,

총회결의로서 유효하게 성립하였고 정관 변경을 위한 실질적인 의결정족수를 갖췄다면 적어도 조합 내부적으로 업무집행기관을 구속하는 규범으로서의 효력은 가진다고 보아야 한다. 

왜냐하면, 조합의 총회가 조합의 최고의사결정기관이고, 정관 변경은 조합의 총회결의를 통해서 결정된 후 감독청의 인가를 받아야 하며[구 도시 및 주거환경정비법(2016. 1. 27. 법률 제13912호로 개정되기 전의 것) 제20조 제3항], 여기에서 감독청의 인가는 기본행위인 총회결의의 효력을 완성시키는 보충행위일 뿐 정관의 내용 형성은 기본행위인 총회결의에서 이루어지기 때문이다. 

② 재건축정비사업조합의 총회는 조합의 최고의사결정기관이고, 정관 변경이나 관리처분계획의 수립·변경은 총회의 결의사항이므로, 조합의 총회는 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가진다. 그러나 이러한 자율성과 재량이 무제한적인 것일 수는 없다. 

조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하려면 다음과 같은 기준들을 충족하여야 한다. 

첫째, 총회결의가 상위법령 및 정관에서 정한 절차와 의결정족수를 갖추어야 한다. 

총회의 절차 및 의결정족수 등에 관하여는 상위법령에서 특별히 정한 바가 없으면 정관으로 정한 바를 따라야 한다[구 도시 및 주거환경정비법(2016. 1. 27. 법률 제13912호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제24조 제6항]. 

그러나 구 도시정비법은 ‘조합의 비용부담’이 정관에서 정하여야 하는 사항이고(제20조 제1항 제8호) 이를 변경하기 위해서는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받도록 규정하고 있으므로(제20조 제3항),

 ‘조합의 비용부담’에 관한 사항이 종전 총회결의와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관변경 절차는 아니더라도

특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호의 규정을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상 동의를 받아야 한다.
( 이판결을 적용하여 2023년 9월22일 총회 제8호 안건 " 지에스&현산과의 본계약"체결여부도 해당되는 사항임 )

둘째, 총회결의의 내용이 상위법령 및 정관에 위배되지 않아야 한다. 

셋째, 일단 내부 규범이 정립되면 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 되므로, 내부 규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부 규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월하여야 한다. 

조합 내부 규범을 변경하는 총회결의가 신뢰보호원칙에 위반되는지를 판단하기 위해서는, 

한편으로는 침해받은 이익의 보호가치, 침해의 중한 정도, 신뢰가 손상된 정도, 신뢰침해의 방법 등과 다른 한편으로는 조합 내부 규범의 변경을 통해 실현하고자 하는 공익적 목적을 종합적으로 비교·형량하여야 한다.』고 판시하였다.

따라서 조합과 상가협의회가 합의하는 경우 그 내용을 조합의 정관에 규정하여야 하고, 만약 창립총회에서 정하지 못하여 정관변경을 통해 합의내용을 정하는 경우에는 조합원 3분의 2이상의 동의를 득하여야 함에 주의하여야 할 것이다.

결론
우리조합과 상가협의회가 협약서로 체결한 "상가독립정산제" 는
총회 의결에서 적법한 의결정족수 요건을 갖추지 못하였기 때문에 그 협약서는 무효로 보아야 한다는 것이 저 개인 의견입니다.
당연히, 상가협의회 대여금에 대한 예산을 수립하여 총회의결을 받고 금전소비대차약정서를 총회 의결없이 체결한 것은 무효로 보아야 하며, 상가협의회에 대여금을 지급한 것 역시 법적 하자가 있을 것으로 보입니다.

더이상 상가협의회에 대여금을 지급하여서는 안 될 뿐만 아니라( 잘못을 알면서 행하면, 배임에 해당),
회수절차를 진행하기 위해 조합장님께 상의드리고 법률자문을 하여 정상화 시키는데 노력을 하도록 하겠습니다.

[116동 권영상]

재건축 단지내 주택·상가 갈등 시, 재건축 사업에 제동이 걸리고, 재건축이 발목 잡히는 경우가 많습니다. 말씀하신 의견대로 진행할 경우, 은주 재건축이 더 지연될 우려는 없습니까?

[이사 이윤섭]

상가 독립정산제 협약서에 대해서

조합집행부는 법률전문가의 의견을 받아서 의견을 모으는 것이 먼저 일 것 같습니다.

더군다나, 이 건은 법률위반과 하자가 있을 수 있기에,
이것을 어떻게 해결할 것인지도 검토하여야 합니다.

그리고 조합집행부와 상가협의회가 어떻게 마무리 할 것인지 협의를 하여야 할 것입니다.

[이사 이윤섭]

주택합의서와 관련해서는 (오타 수정)

지난 23년 1월경 전임 임원들께서 이사회 회의에서 논의한 내용이 있습니다.

당연히 조합장님께서 23년 이사회 합의내용으로 진행하실 것인지, 아니면 현 이사들과 다시 이사회를 통해 논의할 것인지 결정하셔야 할 것으로 보입니다.

저 개인의견 입니다.

[이사 이윤섭]

이규태 조합원님과 주택조합원들의 요구사항을 명확히 잘 이해하고 있습니다.

[119동 안병현]

우째 이사라는 직함을 가지고 있으면서 이런글을 올려요?
대법원 판례를 검토할 때 제발 편향적이 사고를 가지고 해석을 하는건 싸우자는 건데~
내 생각과 정반대 논리를 펴는게 과연 우리조합에 이익이 될까요?

조합의 원활한 재건축 업무를 추진하기 위한 일을 우째 싸우겠다는 쪽으로 해석을 하지요?

상가협의회 회장이 자네 편 안들어주어서?
단독주택쪽 분들이 자네 편 안들어주어서?
이런 반대 논리만 찾아서 그쪽 조합원들과 싸워야 겠냐고요.

[104 동 신정환]

1. 절차상 오류를 찾아낸 점은 이해했습니다. 다음 총회에서 안건 올려서 빨리 절차에 맞는 투표수 확보하고 넘어가면 되겠네요.

2. 혹시 상가독립정산제 자체를 부정하고 다른 협의안을 기획중이신건가요? 그렇다면 그 배경 설명이 필요하고 동시에 위에 권영상 조합원님 의견처럼 속도가 지연되는 것은 아닌지에 대한 이사님 의견도 궁금합니다.

3. 그보다 제일 중요한 업무인 시공사 선정 및 관리처분인가 진행은 계획대로 잘 되고 있는건가요?

[이사 이윤섭]

1. 2. 3.항목에 대한 저의 개인적인 의견

전문적인 법률검토가 먼저일 것입니다.

지난 금요일 조합장님께서는 상가협의회 독립정산제, 대여약정에 대해 문제가 없다고 생각하신다고 얘기하셨습니다.
그러니, 우선 법적 하자 여부를 확인하는 것이 먼저일 것입니다.

독립정산제를 부정할 것인지 여부는 총회의결 사항이며, 관리처분계획에 포함하여야 할 사항입니다.

따라서 총회에 다시 상정하여, 조합원님들의 결정을 따라야 할 것으로 보입니다.
안건을 어떻게 구성할 지는 위에서 언급한 것처럼, 조합집행부의 의견을 도출해 내고, 상가협의회와 상의를 하는 것이 서로간의 갈등을 원만히 해결하는 과정이 아닐까 생각합니다.

그리고 상가협의회 모임 자체에 대한 법적 하자 여부도 확인할 사항 입니다.

조합에게 빌려간 대여계약을 대의원회의 의결,
상가 건축 및 분양을 하는데 있어서, 누가 할 것이며, 손실이 생겼을 경우 누가 어떻게 갚을 것인지 명확하지 않다는 의견도 있습니다.

상가협의회가 독립정산제를 통해서 진행하는데, 미분양되었을 시 누가 그 책임을 져야 하느냐?에 관한 문제입니다.


시공사 선정 입찰지침서와 계약서에 대해 월요일 조합장님과 협의를 예정하고 있습니다

[112동 조합원 지한상]

그동안의 상가 운영 대여금을 돌려받을수있는 근거나 약정, 대여 과정에서 조합원 동의가 제대로 진행되지 않았다면
굉장히 문제가 큰거 아닌가요? 조합장께서 문제가 없다고 한다면 그생각은 걸러들어야 겠습니다.
문제 자체를 모르거나 정비업체가 문제없다고하는걸 그대로 믿고있을 가능성이 큽니다.
법률적 오류나 하자가 있다면 지나간 과정이라할지라도 사법처리 해야할 사안으로 보입니다.

[119동 안병현]

우째 자네는 앞뒤 안가리고 편가르에 열중인감?
내가 수시로 이야기하는데 제발 편을 들더라도 공부 좀 하고 들어라~ 이거 기억나요?

[119동 안병현]

호랑이 담배피울 때 대법원판결 가지고 상가협의회에 공갈협박하는 글임

어짜피 상가던 조합이던 관리처분계획은 총조합원 2/3이상 결의가 있어야하니 이때 상가헙의회관련 합의, 의결내용을 추인받는 절차이행 권고합니다.

[112동 조합원 지한상]

감사 시절에 조합원 동의 절차 않받은 문제를 전임감사로서 사과를 하는게 우선아님?
추인은 조합원 동의가 된다는 전제로 얘기하는거 아닌가요?
님 생각대로 추인 된다는 보장있어요?

[119동 안병현]

넌 좀 빠져줄래?
제발 공부 좀 하고 뎀비라고 했잔여~